Hak Atas Tanah

Pengertian “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu kepentingan yang dilindungi oleh hukum. Kepentingan pd hakekatnya mengandung kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh hukum. Dengan perlindungan hukum tersebut maka subjek hak dapat menuntut haknya terhadap setiap gangguan pihak lain termasuk negara. Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi pemegangnya, secara bersamaan dibebani kewajiban.

Tanah adalah permukaan bumi (the surface of earth)  ps Tanah adalah permukaan bumi (the surface of earth)  ps.4 ayat (1) UUPA Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas permukaan bumi. Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan bahwa hak- hak atas tanah tsb memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh, bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dgn batas UUPA dan per-UU lainnya.

HAT secara Historis Hak Atas Tanah Sebelum UUPA Tanah-tanah Hak Barat Tanah-tanah Hak Indonesia Setelah UUPA Yaitu HAT yang diatur di dalam UUPA

HAT sebelum UUPA Tanah-tanah Hak Barat a. Hak Eigendom (HE) b. Hak Erfacht (HErf) c. Hak Opstal (HO) Tanah-tanah Hak Indonesia a. Tanah-tanah dengan Hak Adat b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan Pemerintah HB

Hak Eigendom (HE) Adalah hak untuk dengan leluasa: menikmati kegunaan suatu benda, dan untuk berbuat bebas terhadap benda yang bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya asal tidak bertentangan dengan UU dan Per- UUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn pemberian ganti kerugian yang layak menurut ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)

….Eigendom (HE) HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu: HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau) HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang disebut dengan tanah partikelir* (particulaire landerijn), Tuan tanah mempunyai: Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari hasil panen) Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas pemeliharaan ikan * Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir Ukuran bahu (bau, bouw) = 500 ubin = 7.031,25 meter persegi (≈ 0,7 ha)

Hak Erfacht (HErf) Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht-sejumlah uang tunai atau hasil bumi-setiap tahun sebagai pengakuan terhadap milik orang lain. Ps.720 BW

Hak Opstal (HO) Hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, usaha atau tanaman di atas tanah orang lain.  Ps.711 BW Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada tanah dan bangunan, maka opstaler mendapat penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan erfpachter tidak.

Tanah-tanah hak Indonesia Hak-hak atas tanah Adat Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah Hindia Belanda Hak menguasai dari desa atas tanah (beschikkingsrecht) Hak-hak individual atas tanah (terkuat dan turun menurun): Perseorangan dan komunal Hak Agrarisch Eigendom (AE) Landerijen Bezitrecht (LB) / timur asing Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah Swapraja Grant Sultan Grant Controleur Grant Deli Maatschappij Hak konsesi

Hierarki Hak Atas Tanah di Indonesia Hak Bangsa (Pasal 1); Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1)); Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4)); Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari : a. Hak Milik, b. Hak Guna Usaha, c. Hak Guna Bangunan, d. Hak Pakai, e. Hak Sewa, f. Hak Membuka Tanah, g. Hak Memungut Hasil Hutan, h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara sesuai Pasal 53. * Orang dan Badan Hukum

Hak Bangsa (ps.1 UUPA) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.  Ayat (1) Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional  ayat (2) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)

Hak Menguasai dari Negara (Ps.2 ayat (1)) Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4)) pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat- masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan- ketentuan Peraturan Pemerintah.

4. Hak Atas Tanah berdasarkan Sifatnya DITENTU-KAN KEMUDIAN TETAP SEMENTARA

Hak Atas Tanah bersifat “Tetap” Hak Milik (ps. 20-27) Hak Guna Usaha (ps.28-34) Hak Guna Bangunan (ps.35-40) Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara) Hak Sewa Bangunan (ps.44-45) Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46) Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (ps.47) Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48) Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)

Hak Atas Tanah bersifat “Sementara” Hak Gadai Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian Hak Sewa Tanah Pertanian Hak Menumpang Hak Tanggungan Hak Atas Tanah bersifat “Ditentukan kemudian” Hak Pengelolaan

5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak pengelolaan

A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA) Sifat: hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai orang atas tanah. Subjek: Hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik – hanya badan-badan hukum tertentu.* Objek: tanah negara, tanah ulayat ataupun tanah yang berupa hak milik adat. Terjadinya: krn hukum adat, penetapan pemerintah dan karena UU *1.Bank-bank yg didirikan oleh negara 2.Perkumpulan-perkumpulan organisasi pertanian 3.Badan-badan keagamaan yg ditunjuk BPN (gereja HKBP, Gereja Roma Katolik, Gereja Pantekosta dan Perserikatan Muhammadiyah) 4.Badan-badan sosial yg ditunjuk BPN

Peralihan Hak: oleh/dari WNA, boleh melalui perwarisan tanpa wasiat dan percampuran harta perkawinan dgn syarat dalam 1 tahun harus dialihkan, jika tidak akan hapus karena hukum Pembebanan hak lain: HGB, HP, HS, HT---- HGU tidak boleh, karena harus di atas tanah negara Hapusnya: -musnah -pencabutan hak -penyerahan sukarela -ditelantarkan -melanggar prinsip nasionalitas

Hak Guna Usaha (ps.28-34) Subjek: WNI dan badan hukum Sifat: hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara Hanya di atas tanah negara Digunakan untuk pertanian, perikanan dan peternakan. Jangka waktu ttt Subjek: WNI dan badan hukum Objek: tanah negara (dengan catatan) Cara terjadinya: dengan permohonan=ketetapan Pemerintah Peralihan: dapat dengan perbuatan dan peristiwa hukum Jangka waktu: 25 th, untuk perusahaan 35 th dpt diperpanjang 25 th.

Pembebanan: hak tanggungan Hapusnya: -jangka waktu berakhir -berhenti sebelum jangka waktu -dilepaskan sebelum jangka waktu -dicabut untuk kepentingan umum -ditelantarkan -tanahnya musnah -subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU

HGB (ps.35-40) Sifat: hak untuk mendirikan dan bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dgn jk.wkt paling lama 30 tahun. Subjek: WNI dan badan hukum Indonesia Objek: tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Jangka waktu: 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Pembebanan: Hak Tanggungan

Cara terjadinya: (1) penetapan pemerintah (2) perjanjian otentik karena penetapan pemerintah dan antara pemilik tanah dgn pihak yg akan memperoleh HGB. Peralihannya: perbuatan dan peristiwa hukum Hapusnya: -tanahnya musnah -jk.wktu berakhir -dilepaskan sukarela -kepentingan umum -diterlantarkan

Hak Pakai (ps. 41-43) Sifat: hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah orang lain, yaitu milik orang lain atau tanah negara, yg bukan perjanjian sewa-menyewa dan pula pengolahan tanah. Subjek: WNI, WNA, badan hukum (didirikan di Indonesia dan yang mempunyai perwakilan di indonesia), perwakilan negara asing dan organisasi internasional.

Objek: Tanah negara, tanah hak pengelolaan dan Hak milik. Jangka waktu: ada yang ditentukan (maks.25 th dan diperpanjang 20 th) dan tidak—tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu Cara terjadinya: (1)pemberian hak di atas tanah negara dan pemberian atas usul pemegang hak pengelolaan (2) pendirian/pembebana n hak baru di atas HM. Hapusnya: idem

Hak Pengelolaan Sifat: pengertian HP, secara eksplisit tidak ada di UUPA tapi ada di dalam penjelasan. Hak ini mengacu kpd hak menguasai negara untuk memberikan hak penglolaan Ps.1 PP No.40 Tahun 1996 HP adalah ‘hak menguasai dari negara yg kewenangan dan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya’. Subjek: orang atau badan penguasa (departemen, jawatan atau Daerah swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing. Objek: tanah negara Cara terjadinya: dengan permohonan. Peraturan kaBPN No 9 th 99 ttg cara pemberian dan pembatalan HAT negara dan Hak Pengelolaan.