Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Penilaian Amerika Australia INDONESIA   1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid) 1. Pendekatan Data Pasar 2. Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC 3. Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property) 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung, Metode GIM Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual Technique 4. Computer Based Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis)

Konsep Pendekatan Pendapatan Berkaitan dengan Prinsip Penilaian : Prinsip Antisipasi & Perubahan Prinsip Supply & Demand Substitusi Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas transportasi

Konsep Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property]. Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.

Konsep Pendekatan Pendapatan Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n-1 NOI n Future Value Present Value Property Value

Konsep Pendekatan Pendapatan Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu : Direct Capitalization Gross Income Multiplier Discounted Cash Flow Residual Technique

Metode Pertama: DIRECT CAPITALIZATION Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income [pendapatan bersih satu tahun] dengan Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi] Nilai Objek Penilaian / Value = Capitalization Rate Income

Metode Pertama: DIRECT CAPITALIZATION Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan metode Direct Capitalization dalam melakukan penilaian properti komersial : Pendapatan bersih per tahun dianggap tetap : tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus [perpetuity]

Metode Pertama: DIRECT CAPITALIZATION Langkah Kerja : Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding. Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian. Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

Metode Pertama: DIRECT CAPITALIZATION Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor potensial. Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan. Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

Metode Pertama: DIRECT CAPITALIZATION Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung.

*Biaya Operasional Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan, dll. Biaya Tetap : Insurance, PBB Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin, elevator, karpet,dll Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

*Tingkat Kapitalisasi Properti Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi : Perbandingan Data Pasar Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income Multipliers Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri Band of Investment : Tanah dan Bangunan Debt Coverage Summation

Metode Ke Dua: GROSS INCOME MULTIPLIER … atau mengalikannya dengan Potential Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial]. Sale Price = Potential Gross Income x Potential Gross Income Multiplier

Metode Ke Tiga: DISCOUNTED CASH FLOW Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang. NOI1 NOI2 NOIn-1 NOIn V = + + + [1+i]1 [1+i]2 [1+i]n-1 [1+i]n V = Value NOI = Net Operating Income i = Discount Rate

Metode Ke Tiga: DISCOUNTED CASH FLOW Langkah Kerja : Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding. Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian. Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

Metode Ke Tiga: DISCOUNTED CASH FLOW Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor potensial. Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan. Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

Metode Ke Tiga: DISCOUNTED CASH FLOW Menetapkan discount rate* [tingkat diskon] dan terminal capitalization rate* [tingkat kapitalisasi terminal] Menghitung nilai objek penilaian melalui proses diskonto.

Metode Ke Tiga: DISCOUNTED CASH FLOW Lima hal penting dalam metode DCF adalah : Periode DCF Frekuensi DCF Proyeksi Pendapatan dan Pengeluaran Capitalization Rate Discount Rate

Direct Capitalization vs DCF

Metode Ke Empat: RESIDUAL TECHNIQUE Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan annual income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating income properti dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu. NOI = x Annual Income Tanah = y Annual Income Bangunan = x-y Nilai Bangunan = [x-y] / Rb Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

Penerapan & Keterbatasan PENDEKATAN PENERAPAN KETERBATASAN PENDEKATAN DATA PASAR Pendekatan yang relatif sederhana dan mudah dimengerti. Dapat diterapkan untuk semua jenis properti. Semakin banyak data properti pembanding maka semakin valid estimasi nilai yang ditetapkan. Tidak dapat diterapkan jika data pembanding tidak/kurang tersedia di pasar. Verifikasi data terkadang sulit dilakukan. Dalam melakukan penyesuaian, memerlukan pengalaman dan pengetahuan yang luas dari seorang penilai. Estimasi nilai menjadi kurang tepat apabila unsur pembanding yang disesuaikan terlalu banyak. PENDEKATAN BIAYA Dapat diterapkan pada kondisi apabila terjadi perbedaan yang signifikan antara properti pembanding dan objek penilaian. [sehingga pendekatan data pasar tidak dapat diterapkan.] Selain itu, pendekatan ini dapat diterapkan untuk penilaian properti khusus yang jarang/tidak pernah dijual secara terbuka di pasar. Juga diterapkan untuk penilaian tujuan asuransi. Kurang tepat diterapkan untuk melakukan penilaian atas bangunan tua atau bangunan yang tidak memenuhi prinsip HBU. Kesulitan akan ditemui ketika akan menentukan penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dan ekonomis.

Penerapan & Keterbatasan PENDEKATAN PENERAPAN KETERBATASAN PENDEKATAN PENDAPATAN Dapat diterapkan untuk semua jenis properti yang menghasilkan pendapatan. Dalam proses rekonsiliasi untuk menetapkan nilai properti komersial, pendekatan ini diberi bobot yang lebih besar dibandingkan ke 2 pendekatan lainnya. Penetapan discount rate dan cap. Rate yang kurang tepat dapat menghasilkan estimasi nilai yang tidak sesuai.

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode Direct Capitalization Suatu Properti memenuhi syarat dilakukan penilaian dengan Metode Direct Capitalization. Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan data sebagai berikut : Luas bangunan bruto 4.000 m2 Luas bangunan efektif 80 % Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan Tingkat Kekosongan &Collection Loss per tahun 20 % Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

Penilaian Rumah Tinggal Dengan Metode GIM LT/LB Harga Jual Pendapatan Sewa/Th GIM 300/500 600 juta 30 juta ? 350/550 650 juta 32 juta 300/600 740 juta 33 juta 300/575 37 juta

Penilaian Properti Komersial Dengan Residual Technique Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai berikut : NOI Rp 6, 000, 000, 000 Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000 Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 % Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bgnan 3,5 %

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF Memenuhi Prinsip HBU Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta Kenaikan Pendapatan per Tahun 5% Kenaikan Biaya per Tahun 7% Discount Rate 11%

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF Terminal Capitalization Rate 11.75% Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF 1/(1+11%)^1 0.7312 * 1,289