PERALIHAN HAK TANGGUNGAN (pasal 16 UUHT)

Presentasi berjudul: "PERALIHAN HAK TANGGUNGAN (pasal 16 UUHT)"— Transcript presentasi:

1 PERALIHAN HAK TANGGUNGAN (pasal 16 UUHT)
1. Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. 2. Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan.

2 3. Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku-tanah Hak Tanggungan dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. 4. Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya 5. Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

3 Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain. Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor

4 Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada ayat ini, misalnya dalam hal terjadi pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.

5 Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor yang baru.

6 Peralihan karena hukum Sebab-sebab Peralihan Peralihan karena Hak Tanggungan Cessie dan subrogasi Peralihan karena akuisisi, merger dan konsolidasi

7 Berkaitan dengan maksud pemerintah untuk memperkenalkan dan menggalakkan Secondary Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh masyarakat (KPR), ketentuan Pasal 16 UUHT saja belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk menampung mekanisme peralihan piutang bank (KPR) dari bank kepada perusahaan conduit yang akan melakukan pengerahan dana obligasi yang dijamin dengan KPR-KPR tersebut. Peralihan KPR (yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR itu) dari bank kepada perusahaan conduit. Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan perjanjian

8 Subrogasi atau cessie antara bank dengan perusahaan conduit sehingga dengan demikian Hak Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut beralih dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16 UUHT itu, seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari nasabah debitor yang menikmati KPR kepada pihak lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui lembaga novasi. Peralihan utang di secondary mortgage market tanpa mengakhiri Hak Tanggungan yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan dengan menempuh mekanisme peralihan utang.   

9 Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan / Secondary Mortgage Facility (SMF)
Latar Belakang Terdapat ketidakcocokan (mismatch) dalam pendanaan Bank atau lembaga dalam memberikan kredit perumahan, yaitu jangka waktu antara sumber dana dan investasi. Pada saat ini kredit untuk perumahan merupakan kredit jangka panjang yang dibiayai dengan dana yang bersumber dari dana jangka pendek seperti giro, deposito, dan berbagai jenis tabungan masyarakat lainnya; Masih rendahnya tingkat pendapatan sebagian besar masyarakat dibandingkan dengan harga rumah; Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakan sepenuhnya pembiayaan perumahan; Tingkat suku bunga masih tinggi; Permintaan terhadap KPR tinggi seiring dengan pertambahan jumlah penduduk Indonesia

10 Dasar Hukum Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan Peraturan Presiden Nomor 1 Tahun 2008 tentang perubahan peraturan presiden nomor 19 tahun 2005 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia Untuk Pendirian Perusahaan Perseroan (Persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan Undang-undang Nomor 36 Tahun 2004 tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun Anggaran 2005

11 Pengertian Pembiayaan Sekunder Perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada Kreditor Asal dengan melakukan Sekuritisasi.

12 Tujuan Pembiayaan Sekunder Perumahan bertujuan memberikan fasilitas pembiayaan dalam rangka meningkatkan kapasitas dan kesinambungan pembiayaan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat; Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan oleh suatu lembaga keuangan yang didirikan khusus untuk itu.

13 Bidang Usaha Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan
melakukan kegiatan usaha pembiayaan dalam bentuk fasilitas pembiayaan perumahan pada bank yang memberikan kredit pemilikan rumah menghimpun dana masyarakat untuk pembiayaan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan dengan menerbitkan surat berharga jangka panjang dan atau jangka pendek (keputusan menteri keuangan nomor 132/KMK.014/1998 tentang perusahaan fasilitas pembiayaan sekunder perumahan)

14 Modal Perusahaan Modal perusahaan bersumber dari Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia sebesar Rp. 1 Trilyun yang berasal dari APBN Tahun Anggaran 2005.

15 Mekanisme Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan cara pembelian kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus penerbitan Efek Beragun Aset yang berbentuk Surat Utang atau Surat Partisipasi dan diterbitkan atas unjuk atau atas bawa. Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Utang, SMF menunjuk Special Purpose Vehicle (SPV) untuk membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat Utang. Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi, SMF membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat Partisipasi.

16 Pihak-pihak dalam Sekuritisasi
Pihak-pihak dalam sekuritisasi terdiri dari Kreditor Asal, Penerbit, Pemodal, Penata Sekuritisasi, Wali Amanat, Kustodian, Pendukung Kredit, dan Pemberi Jasa.

17 Pembinaan dan Pengawasan
Pembinaan dan pengawasan terhadap kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan oleh Menteri Keuangan.

18 Pendirian Perusahaan Dalam rangka pelaksanaan kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumahan, Pemerintah mendirikan perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan yang berbadan hukum perseroan terbatas. Pendirian dan penyertaan modal negara untuk pendirian perusahaan dilakukan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

19 Prudential Regulation
Pembelian kumpulan Aset Keuangan setinggi-tingginya 80% dari total Aset Keuangan Pembelian kumpulan Aset Keuangan hanya dapat dilakukan atas Aset Keuangan yang memenuhi persyaratanyang ditetapkan oleh lembaga keuangan SMF : Dapat melakukan penyertaan langsung pada perusahaan yang kegiatan usahanya terkait langsung dengan pembangunan dan pengembangan sekunder perumahan; Dilarang melakukan pembelian saham perusahaan melalui pasar modal. Perusahaan dapat menempatkan dana dalam bentuk Surat Utang Negara, Sertifikat Bank Indonesia , depositodan/atau instrumen keuangan lainnya yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

20 Ketentuan Lain-lain Dalam rangka membangun dan mengembangkan pasar sekunder perumahan, perusahaan dapat memberikan fasilitas pinjaman kepada Bank dan atau lembaga keuangan untuk disalurkan dengan tata cara dan persyaratan yang ditetapkan perusahaan Fasilitas pinjaman tersbut dilakukan paling lama 10 tahun sejak ditetapkannya dalam peraturan presiden Jangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman paling lama 15 tahun

21 Aspek Hukum Aspek Hukum Pertanahan Aspek Hukum Perpajakan
proses pendaftaran peralihan Hak Tanggungan secara global Pencatatan Hak Tanggungan atas nama Wali Amanat Aspek Hukum Perpajakan Pembebasan PPN untuk rumah sederhana Kemudahan Perpajakan dalam transaksi sekuritasi SMF

22 Peranan Badan Pertanahan Nasional
Badan Pertanahan Nasional akan mengeluarkan Surat Edaran kepada Notaris/PPAT mengenai pendaftaran peralihan Hak Tanggungan secara global dalam satu Kantor Administrasi Pertanahan. Badan Pertanahan Nasional akan mempersiapkan Peraturan Pemerintah mengenai pencatatan Hak Tanggungan atas nama Wali Amanat (mewakili kepentingan para Investor).

23 SECONDARY MORTGAGE MARKET
ORGINATOR/ MORTGAGE LENDERS Debtor (HT) Debtor (HT) Debtor (HT) Sale of Receivables Pasal 1533 KUHPer Pasal 613 KUHPer Pasal 16 UHT SPV Secured by assignment of receivables INVESTOR

24 ASSET SECURITIZATION $ $ $ $/Goods/Services Obligors Asset Originator
Receivables $ Receivables $ Issuer (SPV) Trustee Notes $ Note Principal & Interest Note Holders SMMskema/kuliah/data 2006

25 MEKANISME OPERASIONAL PERUSAHAAN PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN (SMF)
PEMERINTAH (APBN) Setoran Modal Rp 17 PP PNM MENTERI KEUANGAN Pembinaan dan Pengawasan Ps 13 SKIM PINJAMAN Ketentuan Lain-lain Ps. 20 Pembelian Aset Keuangan Ps 6 Pembayaran hanya untuk KPR (Ps 9) Penunjukan SPV Ps 6 (1) Memberi Pinjaman Ps. 20 (1) Aset Keuangan Ps. 20 (2) Pembelian Aset Keuangan yg memenuhi persyaratan standarisasi Ps 4 (1) Pembelian maks. 80% (Ps 5) BANK Kreditor Asal Ps.1 & 7 PPSP/SMF Perseroan Terbatas Ps 15 (2) PENERBIT (SPV) Ps 1 an 15 PPSP/SMF KPR Ps. 1 & 6 Jaminan KPR Jaminan KPR Penunjukan PS Ps 11 PENATA SEKURITISASI HT Didaftarkan Penj. Ps. 6 Arus Kas DEBITOR (PENERIMA KPR) Angsuran KPR Arus Kas Penj. Ps 12 Ps 4 (2) EBA Dokumen Transaksi Dokumen Transaksi PENDUKUNG KREDIT Menanggung resiko dan meningkatkan kualitas Aset Keuangan Surat Partisipasi Surat Utang Pers. Asuransi Bank Pers Efek Surat Utang Ps. 21 PEMBERI JASA Diperingkat Lembaga Pemeringkat (Ps 4 (3) Ditunjuk Penj. Ps. 12 Hasil Tagihan Penj. Ps. 12 WALI AMANAT, KUSTODIAN & PIHAK LAIN Pembayaran Ps 10 (3) Penjualan PEMODAL (INVESTOR) Penjualan

26 MEKANISME OPERASIONAL PPSP/SMF
YANG BERKAITAN DENGAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (HT) (UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996) Jual kump piutang yang dibebani HT Pinjaman Surat Partisipasi Surat Utang PPSP/SMF Kreditor (Ps 1 an 2) PEMODAL Kreditor (Ps 1 an 2) BANK Kreditor (Ps 1 an 2) HT berpindah Ps 16 (1) HT berpindah Ps 16 (1) KPR HT Ps. 10 Pasal 9 Pemegang HT adalah Kreditor (Perseorangan atau badan hukum) HT Ps 13 (1) HT Ps 16 (2) HT Ps 16 (2) Pinjaman Jaminan Wajib didaftarkan Wajib didaftarkan Dapatkah pendaftaran Ht secara kolektif ? (BPN akan membuat Surat Edaran kepada seluruh Notaris dan PPAT di seluruh Indonesia) NASABAH KPR DEBITOR (Ps 1 an 3 Wajib didaftarkan Dapatkah pendaftaran HT atas nama wali Amanat ? (BPN akan membicarakan secara internal) Wali Amanat B P N Pasal 13 ayat (1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan Pasal 16 Jika piutang yang dijamin dengan HT beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain HT ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. Beralihnya HT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan oleh Kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan

27 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

28 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Pasal 20 Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan: a. janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri b. titel eksekutorial Obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum. Atas kesepakatan untuk menjual dibawahtangan

29 Pelaksanaan penjualan dibawahtangan setelah lewat waktu satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar serta tidak ada pihak yang keberatan Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan butir 1, 2, dan 3, batal demi hukum Sampai pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

30 Menurut Mantan Hakim Agung Retnowulan Sutantiyo, SH
1. Hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum 2. Penjualan obyek Hak Tanggungan dibawah tangan Bukan merupakan tindakan eksekusi Eksekus-ht/kuliah/data 2006

31 TAHAP-TAHAP PERMOHONAN EKSEKUSI DENGAN TITEL EKSEKUTORIAL
1. Tahap Aanmaning (Pasal 196 HIR / 207 / RBG) a. Permohonan b. Penetapan c. Panggilan  tidak memenuhi  panggilan 1x lagi  tidak memenuhi  Tahap Sita Eksekusi d. Berita Acara Aanmaning  2. Tahap Sita Eksekusi (Pasal 197 HIR) a. Permohonan c. Pelaksanaan Sita Eksekusi  dapat terjadi Bantahan (Berita Acara Eksekusi)

32 3. Tahap Lelang (Penjualan di muka umum) (Pasal 200 HIR)
  a. Permohonan b. Penetapan c. Pelaksanaan Lelang  Risalah Lelang d. Berita Acara Rapat Penyerahan Hasil Lelang  4. Tahap Pengosongan b. Penetapan Aanmaning c. Penetapan Pengosongan  adanya bantuan aparat keamanan d. Pemberitahuan Eksekusi Pengosongan e. Berita Acara Pengosongan Hambatan: Adanya permohonan penundaan pelaksanaan / Eksekusi Pengosongan.

33 BARANG JAMINAN MELALUI PELAKSANAAN TITEL EKSEKUTORIAL
PROSES PELELANGAN BARANG JAMINAN MELALUI PELAKSANAAN TITEL EKSEKUTORIAL PERMOHONAN LELANG LANJUTAN DITUNDA PERMOHONAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SITA EKSEKUSI EKSEKUSI LELANG PELAKSANAAN LELANG PENDAFTARAN AANMANING Surat Kuasa Bukti di Nazegelen SKUM Nomor Perkara Tanda Bukti Penetapan Panggilan TERMOHON EKSEKUSI Ditegur 8 hari Permohonan Sita Biaya Sita Penetapan Sita Berita Acara Sita Penetapan Lelang Tanggal Lelang SKPT Peserta Lelang Plafon Pengumuman Lelang 2 (dua) kali DILELANG KWITANSI PEMBAYARAN LELANG + BEA LELANG RISALAH LELANG +

34 HAMBATAN-HAMBATAN LELANG
DARI KREDITUR (BANK) DARI PENGADILAN DARI DEBITUR Membuat plafon terlalu rendah, sehingga ditolak KPN Tidak menyiapkan pembeli Tidak menyiapkan harga lelang Berdamai dengan Debitur sebelum lelang Ditunda KPN alasan : a. Plafon tidak tercapai b. ada bantahan c. Debitur memohon tunda dikabulkan Surat KPT Surat MARI Telepon MARI Menggugat – Gugatan Membantah – Bantahan Minta Fatwa ke PT Minta Fatwa ke MA Menghalangi lelang dengan pembeli-pembeli fiktif

35 Penyelesaian Kredit Bermasalah
Penyelesaian dengan Negosiasi, melalui penyelamatan seperti:  Rescheduling (Penjadwalan Kembali)  Restructuring (Penataan Kembali)  Reconditioning (Persyaratan Kembali) Penyelesaian dengan Litigasi, melalui lembaga: Pengadilan : - Gugatan Biasa - Permohonan Eksekusi Panitian Urusan Piutang Negara (PUPN) Kejaksaan (untuk bank milik negara sesuai UU No. 5 Tahun jo. Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1991) Selesai kredit/kuliah/data 2006

36 ASPEK HUKUM TANAH SEHUBUNGAN DENGAN RESTRUKTURISASI HUTANG
Penyelamatan Kredit di luar Pengadilan 1. Rescheduling (Penjadwalan kembali pelunasan kredit) 2. Reconditioning (Penataan kembali persyaratan kredit) 3. Restrukturisasi Kredit a. Penurunan suku bunga kredit b. Pengurangan tunggakan bunga kredit c. Pengurangan tunggakan pokok kredit d. Perpanjangan jangka waktu kredit e. Penambahan fasilitas kredit f. Pengambilalihan asset debitur sesuai dengan ketentuan yang berlaku g. Konversi kredit menjadi penyertaan modal sementara pada perusahaan Debitur * Sumber: SEBI No. 31/12/UPPB tanggal 12 Nopember 1998

37 Pengambilalihan aset tanah Debitur sebagai pelunasan hutang
1. Hal yang harus diobservasi a1 Tanah Negara a. Status tanah a2 Tanah Hak: i. Hak Milik ii. Hak Guna Usaha iii. Hak Guna Bangunan iv. Hak Pakai v. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

38 b. Status Subyek : i. Perorangan
ii. Badan Hukum Perdata iii. Izin dan persetujuan yang berkaitan c. Lokasi Tanah Tanah Pertanian d. Peruntukan Tanah Tanah non Pertanian e. Izin-izin yang berkaitan dengan peruntukan dan penggunaan tanah i. Izin Lokasi ii. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah iii. AMDAL, dll  f. Ada/tidaknya sengketa atas tanah

39 2. Prosedur dan Syarat yang harus ditempuh
2.1 Bank-bank Umum a. Pemenuhan Pembayaran Pajak i. Pajak atas penghasilan beralihnya hak atas tanah (PPh) ii. Bea Perolehan Tanah dan Bangunan (BPHTB) iii. Penangguhan pembayaran PPh dan/atau BPHTB iv. Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) s/d saat dialihkan    

40 Pemenuhan Syarat-syarat yang berkaitan Obyek (Tanah)
i. Perlu atau tidaknya surat penghapusan Hak Tanggungan ii. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/ Pengecekan bahwa tanah tidak dalam sengketa iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak dari pihak yang berwenang iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanah yang terletak di lokasi suatu kawasan tertentu

41 Syarat-syarat Subyeknya
i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istri untuk pemegang hak atas tanah individu ii. Perlu tidaknya persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) atau Dewan Komisaris untuk Debitur Perseroan d. Proses Peralihan i. Pengikatan Jual Beli/pengikatan pelepasan hak dan kepentingan atas tanah dan Surat Kuasa Jual. ii. Akta Jual Beli dan pendaftarannya

42 a. Pemenuhan syarat-syarat obyeknya
i Perlu atau tidaknya surat penghapusan Hak Tanggungan ii Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/Pengecekan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak dari pihak yang berwenang iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanah yang terletak di lokasi suatu kawasan tertentu

43 b. Pemenuhan syarat-syarat subyeknya
i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istri untuk Debitur / penjamin individu ii. Perlu tidaknya persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) atau Dewan Komisaris untuk Debitur iii. Surat Pernyataan Pembelian Sementara oleh BPPN (vide PP 17/1999 jo. PMNA/Ka BPN No. 6/1999) c. Proses Peralihan AJB + Pendaftaran sesuai dengan PMNA/Ka BPN No. 6/1999.