CATATAN PENTING DALAM PRAKTEK NOTARIS DAN PPAT

Presentasi berjudul: "CATATAN PENTING DALAM PRAKTEK NOTARIS DAN PPAT"— Transcript presentasi:

1 CATATAN PENTING DALAM PRAKTEK NOTARIS DAN PPAT
Dr. UDIN NARSUDIN, SH. M.Hum., SpN.

2 Yang harus diperhatikan pada saat membuat akta perjanjian sewa menyewa :
-notaris wajib melihat asli sertipikat dari objek yang akan disewakan, jangan hanya melihat fotocopy sertipikat karena bisa saja asli sertipikat sedang dijadikan agunan ke bank atau lembaga keuangan lain (leasing). Apabila sedang dijaminkan, maka harus minta surat persetujuan tertulis dari kreditur yang menyatakan objek yang menjadi agunan tersebut hendak disewakan.

3 -wajib melihat surat IMB karena bisa terjadi sertipikat tertulis atas nama Tuan A, sedangkan IMB-ya atas nama tuan B, sehingga keduanya harus menanda-tangani akta sewa. -apabila sertipikat masih tertulis atas nama pemilik yang sudah meninggal dunia dan hendak disewakan, maka harus dibuat surat keterangan hak mewaris terlebih dahulu, kemudian seluruh ahli waris tersebut atau salah seorang dari ahli waris yang dikuasakan akan menanda-tangani akta sewa menyewa.

4 -pihak pemilik dari bangunan wajib mengasuransikan bangunan tersebut dari bahaya kebakaran, berkaitan dengan peristiwa hukum apabila selama masa sewa objek yang disewakan terbakar, maka pihak pemilik wajib mengembalikan uang sewa yang belum dijalani secara proporsional kepada penyewa.

5 Akta Consen Roya : Yaitu jika sertipikat hak tanggungan dan surat roya hilang, maka dibuatkanlah akta consen roya. Caranya sebagai berikut : 1. membuat surat laporan hilang dari kepolisian 2. surat pernyataan hilang dari pemegang hak tanggungan 3. surat lunas dari bank 4. salinan akta hak tanggungan 5. surat keterangan roya dari bank

6 Apakah pencabutan surat wasiat dapat dipilah-pilah sebagian saja yang dicabut ?
Jawabannya Tidak diperbolehkan. Harus dirubah seluruh wasiat tersebut dalam bentuk surat wasiat yang baru.

7 Tentang Yayasan : -adanya larangan mutlak aset yayasan dijadikan agunan untuk kepentingan pihak ketiga diatur dalam Pasal 37 ayat 1 C. Sedangkan aset yayasan diperbolehkan untuk dijual sepanjang mendapat ijin dari pembina (Pasal 37 ayat 1D), sedangkan yayasan yang menjaminkan aset milik yayasan sendiri diperbolehkan (Pasal 37 ayat 1B). -adanya larangan kepala daerah, wakil kepala daerah didalam menjalankan kegiatan yayasan diataur dalam UU Nomor 32 tahuh 2004 tentang otonomi daerah Pasal 28 Sub B.

8 -dengan berlakunya PP 63 tahun 2008 didalam Pasal 39 disebutkan yayasan yang sampai dengan 6 Oktober 2008 belum disesuaikan dengan UU yayasan secara hukum bubar sehingga para notaris diminta untuk tidak membuat akta penyesuaian dari yayasan yang sudah lewat waktu tersebut. -setiap pendirian yayasan wajib disertai surat pernyataan dari pendiri bahwa uang yang digunakan untuk usaha yayasan tersebut bukan berasal dari kegiatan yang melanggar UU. -untuk pendirian yayasan modal yang diberikan sekurang-kurangnya Rp. 10 juta.

9 -dengan dibatalkannya UU Badan Hukum Pendidikan yaitu UU No
-dengan dibatalkannya UU Badan Hukum Pendidikan yaitu UU No. 9 tahun 2009, maka pendidikan kembali dalam bentuk yayasan atau perkumpulan. -yayasan tidak bisa diubah statusnya (diinbreng) ke dalam perseroan terbatas karena yayasan bersifat sosial dan PT bersifat komersial. -apabila dalam akta pendirian yayasan diangkat pembina, pengurus dan pegawas yang bukan sebagai pihak yang menghadap (pendiri) maka wajib dimintakan pernyataan tertulis bermeterai dari yang bersangkutan yang menyatakan bersedia menjadi pembina, pengurus dan pengawas.

10 Pengertian sehat jasmani menurut UU yaitu :
-tidak tuna netra -tidak tuna rungu -tidak tuna wicara -tidak tuna grahita (terbelakang) Apabila penghadap orang dewasa dan menderita salah satu kekurangan diatas maka untuk melakukan tindakan hukumnya harus meminta ijin dari pengadilan negeri agar diangkap pengampu untuk mewakili dalam tindakan hukum. Hal tersebut berlaku apabila subjek hukumnya menderita kelainan jiwa (Pasal 433 KUHPerdata).

11 Apabila penghadap didalam akta adalah seorang pria dengan akta kelahirannya, kemudian ybs melaksanakan operasi jenis kelamin menjadi seorang wanita meskipun penampilan phisiknya sekarang seperti wanita, apabila tidak ada perubahan status hukum dari ybs berdasarkan penetapan pengadilan negeri yang mengubah status ybs dari pria menjadi wanita maka dalam akta, penyebutannya sebagai seorang pria dengan kata tuan.

12 Untuk pembuatan perjanjian waralaba, Franchising sebagaimana diatur dalam PP No. 16 tahun 1997 tertanggal 18 Juni 1997 harus diperhatikan sebagai berikut : -pemberi waralaba wajib menyampaikan pada penerima waralaba secara tertulis mengenai kegiatan usahanya -hak atas kekayaan intelektual/ciri khas yang menjadi objek waralaba (Pasal 3) -dalam jangka waktu paling lama 30 hari sejak berlakunya perjanjian waralaba wajib didaftar di deperindag (pasal 7).

13 Surat Kuassa yang dibuat dibawah tangan, bermeterai cukup, yang ditanda-tangan oleh pemberi kuasa akan tetapi tidak mencantumkan tanggal pemberian kuasa. Maka menurut ketentuan UU, saat berlakunya surat kuaasa itu yaitu pada tanggal saat digunakannya surat kuasa tersebut. Harus diperhatikan ketentuan Pasal 1797 KUHPerdata yaitu penerima kuasa dilarang melakukan tindakan hukum yang melampaui ketentuan yang disebut dalam surat kuasa tersebut. Contohnya isi surat kuasa hanya menyewakan tanah dan bangunan, sehingga jangan melakukan perbuatan hukum untuk menjual.

14 Apabila notaris diminta untuk mencabut akta kuasa, harus diperhatikan apakah akta kuasa tersebut ditanda-tangani oleh pemberi kuasa dan penerima kuasa. Jika keadaannya demikian maka kuasa tersebut sudah menjadi perjanjian yang mengikat (1338 KUHPerdata-pacta sunt servanda), oleh karenanya pencabutannya harus dihadiri baik oleh pemberi kuasa maupun penerima kuasa. Jika surat kuasa hanya ditanda-tangani oleh pemberi kuasa saja maka pencabutannya cukup ditanda-tangai oleh pemberi kuasa.

15 Apabila notaris menerima akta kuasa menjual yang berdiri sendiri, artinya tidak dikaitkan dengan suatu perjanjian induk dan jangka waktunya sudah cukup lama (misalnya 10 tahun atau lebih), maka sebaiknya minta perbaharui mengingat kemungkinan pemberi kuasa telah meninggal dunia (lihat Pasal 1813 KUHPerdata) sehingga kuasa tersebut gugur. Selanjutnya apabila kuasa tersebut merupakan bagian dari perjanjian induk berupa akta pengikatan jual beli atau akta perjanjian lain, maka kuasa tersebut tidak perlu diperbaharui. Jika surat kuasa sudah lebih 10 tahun atau lebih tetap dipergunakan maka dicantumkanlah kalimat dalam pembuatan akta yang terkait bahwa penerima kuasa menjamin pemberian kuasa tersbut belum pernah dicabut oleh pemberi kuasa pada saat akta ini ditanda-tangani masih hidup dan segala tanggung jawab yang timbul dikemudian hari semuanya menjadi tanggung jawab penerima kuasa.

16 Untuk pelaksanaan dari kuasa menjual bidang tanah- bangunan harus diperhatikan :
-apakah isi dari akta tersebut mengandung kuasa mutlak dimana ada larangan pembuatan kuasa mutlak sesuai instruksi Mendagri Nomor 14 Tahun 1982 tanggal 6 Maret 1982 yaitu kuasa yang isinya melakukan berbagai macam tindakan hukum, contonya : menjual, menyewakan, meminjampakaikan, menghibahkan karena harus ditolak pelaksanaannya, dan mencantumkan kata substitusi.

17 Apabila Notaris membuat akta Pengikatan Jual Beli, dengan pembayaran angsuran :
-maka dicantumkan didalam akta pengikatan jual beli ketentuan yang menyebutkan apabila pembeli lalai melakukan angsuran pembayaran tepat pada waktunya hal mana terbukti dari lewatnya waktu pembayaran angsuran, maka para pihak menerangkan dalam akta telah bersepakat sebagai berikut :\ Perjanjian ini menjadi batal demi hukum, sertipikat asli dikembalikan kepada penjual, uang pembayaran angsuran yang telah dibayarkan oleh pembeli kepada penjual dinyatakan hangus, pembeli menyatakan dengan batalnya perjanjian ini tidak akan melakukan tuntutan hukum baik perdata maupun pidana kepada penjual.

18 Untuk melindungi kepentingan pembeli didalam akta PJB disebutkan apabila penjual membatalkan akta maka penjual dikenakan ganti rugi yaitu sesuai dengan ganti rugi kepada pembeli (seimbang). Hibah diantara suami dan istri dilarang (Pasal 1678 KUHPerdata). Artinya hibah baik yang dibuat dalam bentuk akta PPAT maupun akta Notaril. Hibah harus dibuat dalam bentuk akta otentik, berarti hibah yang dibuat dibawah tangan tidak sah (Pasal 1682 KUPerdata).

19 Gereja adalah badan hukum yang diatur dalam STB
Gereja adalah badan hukum yang diatur dalam STB Nomor 156 (Keputusan Raja tanggal 29 Juni 1925 Nomor 80) sebagai badan hukum gereja dapat memiliki sertipikat Hak Milik sebagaimana diatur dalam PP Nomor 38 Tahun 1963 tentang Badan-Badan Keagamaan dan Sosial yang telah mendapat rekomendasi dari instansi yang terkait (BPN).

20 Alasan mengapa dilakukan Pengikatan Jual Beli
-pembayaran dilakukan secara berangsur -objek yang akan dilakukan jual beli sedang dibalik nama di Kantor BPN -objek yang akan dilakukan jual beli masih dalam keadaan proses roya -para pihak sepakat melakukan pengukuran ulang atas luas bidang tanah yang akan diperjual belikan.

21 Take Over Debitur Yang perlu diperhatikan dalam hal debitur dari satu nasabah Bank A dan telah menyerahkan agunan yang diikat dengan hak tanggungan oleh Bank A. Kemudian Bank B hendak mengambil alih kedudukan nasabah tersebut menjadi nasabah Bank B. Yang pertama-tama dilakukan, debitur tersebut membuat aktsa perjanjian kredit antara debitur dan Bank B, yang isinya bahwa debitur akan mendapatkan kredit sebesar Rp. 1 Milyar, dengan ketentuan sejumlah Rp. 300 Jt akan dipergunakan untuk melunasi hutang debitur kepada Bank A, sedang sisanya lagi sejumlah Rp. 700 jt akan diberikan setelah semua agunan milik debitur telah diikat dengan sempurna untuk guna kepentingan Bank B

22 Tindakan hukum yang kedua, debitur menanda-tangani SKMHT dengan syarat menunda, yang isinya debitur dengan ini menerangkan memberi kuasa sekarang ini untuk nanti pada waktunya, apabila bidang tanah yang akan disebut dibawah ini telah diroya. Dan selanjutnya memberi kuasa kepada Zbank B untuk memasang hak tanggungan.

23 Penjualan agunan debitur yang sudah dibebani HT.
Dalam hal debitur dari suatu bank yang agunannya telah dipasang HT dan akan dijual pada pihak ketiga, maka harus dilakukan berupa tindakan hukum sebagai berikut : -dibuat kesepakatan bersama antara bank, debitur dan calon pembeli yang isinya bahwa bank menyetuji agunan yang telah dipasangkan HT di bank tsb untuk diroya dan dijual kepada pihak ketiga sebagai pembeli dengan ketentuan uang pembelian tsb dipergunakan untuk melunasi hutang debitur di bank.

24 -adanya pernyataan dari pihak debitur bahwa uang pembelian persil yang diagunkan akan ditransfer ke rekening debitur di bank tersebut, sedangkan sisanya menjadi hak debitur. -dibuatkan akta pengikatan jual beli antara debitur dengan calon pembeli, dengan uraian sebagaimana dimaksud butir-butir tersebut diatas. -dibuatkan akta jual beli.

25 Legalisasi Sesuai dengan UUJN, kewenangan notaris diantaranya adalam legalisasi. Terminologi yang dipakai dalam legalisir tertulis “MENGESAHKAN TANDA-TANGAN TUAN/NYONYA YANG MENANDA-TANGANI DOKUMEN DIHADAPAN SAYA, NOTARIS”.