Dasar – Dasar Penilaian

Presentasi berjudul: "Dasar – Dasar Penilaian"— Transcript presentasi:

1 Dasar – Dasar Penilaian
Disusun oleh : Endarto Judowinarso MSc

2 DEFINISI NILAI Nilai : suatu perkiraan dlm jumlah ats semua Hak Kebendaan atau harta dg semua harapan keuntungan yad, baik ber ujud maupun tdk yg timbul krn pemilikan ats harta. 2. Nilai : makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu thd manusia atau orang yg membutuhkan atau meng- anggap punya arti. 3. Nilai : semua hak yg ada pd saat sekarang ats semua harapan keuntungan thd suatu properti baik berujud maupun tdk yg timbul dari suatu harta tetap. 4. Nilai : harga yg dibayarkan oleh pembeli yg mampu, bersedia, dl waktu yg cukup dan berkelayakan membeli dari pen- jual yg bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak utk menjualnya.

3 DEFINISI HARGA DEFINISI BIAYA
HARGA : Sejumlah uang yg disepakati atau terjadi krn suatu Transaksi atau Pertukaran dengan suatu barang yg terjadi di Pasar antara Penjual dan Pembeli yg mem punyai pengetahuan yg layak mengenai Fakta yg re levan dan tdk dibawah pengaruh, tekanan atau pak- saan, dan terjadi secara wajar. DEFINISI BIAYA BIAYA : Sejumlah uang yg dikeluarkan dl pembuatan atau pembangunan suatu properti atau harta tetap

4 DEFINISI PENILAIAN PENILAIAN :
Suatu proses untuk menentukan Nilai suatu Properti berdasarkan Data dan Fakta yang ada pd Properti tersebut dng menggunakan Metode/Teori Penilaian yg sesuai dengan Data dan Fakta yg ada pada suatu Tanggal tertentu.

5 KLASIFIKASI PROPERTI Surat Berharga BERGERAK BERWUJUD TDK BERGERAK
/ EFEK PROPERTI TDK BERWUJUD : Hak Cipta Hak Ats Nama Goodwill

6 CIRI-CIRI PROPERTI YANG BERNILAI
KEGUNAAN : kemampuan membangkitkan keinginan untuk memiliki properti tsb krn diharapkan dpt mem berikan keuntungan/manfaat. 2. KELANGKAAN : jumlah/persediaannya terbatas 3. PERMINTAAN : adanya kebutuhan akan properti tersebut 4. DAPAT DIALIHKAN : hak penguasaannya dpt dipindah tangankan kepada pihak lain. 5. Dapat dinyatakan dalam bentuk Uang atau dibandingkan dengan barang berharga lain yang sepadan.

7 YANG MEMPENGARUHI NILAI
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI POLITIK : kejadian atau peristiwa politik yg berpengaruh lansung atau tak langsung dan mengakibatkan perubahan nilai ( kebijakan2 politik pemerintah ) 2. EKONOMI : perubahan/keadaan yg diakibatkan oleh kondisi eko- nomi ( income/capita, tingkat bunga, nilai tukar, dll.) 3. SOSIAL : perubahan sosial yg terjadi di Masyarakat ( pola hidup, pertumbuhan penduduk, migrasi, dll. ) 4. ALAM : perubahan alam dan lingkungan ( bencana, erosi, daerah subur menjadi tandus, dll. )

8 JENIS-JENIS NILAI Nilai Asuransi Nilai Modal Dll. Nilai Buku
Nilai Pasar Wajar JENIS-JENIS NILAI Nilai Sewa Nilai Sisa Nilai Penjualan Nilai Potensi

9 TUJUAN PENILAIAN Konsultasi/ Investasi Transfer Kepemilikan Keuangan/
Perbankan Perpajakan Ganti Rugi/ Kompensasi

10 PRINSIP PENILAIAN Penambahan Penggunaan Dan Yang Tetap Pengurangan
Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Persaingan PRINSIP PENILAIAN Pengganti Perubahan Kesesuaian Keseimbangan Penawaran Dan Permintaan Antisipasi

11 HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS
1. HIGHEST AND BEST USE TANAH KOSONG - Nilai tanah dilihat dari Nilai Potensinya - Nilainya tergantung kepada nilai yg diharapkan diperoleh berdasarkan konsep produktivitas yg surplus - Penggunaan alternatif yang paling menguntungkan 2. HIGHEST AND BEST USE TANAH ADA BANGUNAN - Penggunaan yg optimal dari objek tersebut - Penggunaan alternatif yg paling menguntungkan - Renovasinya berdasarkan analisis cost and benefit

12 KRITERIA HIGHEST AND BEST USE
1. Secara fisik memungkinkan ( Physically Possible ) 2. Secara legal diperbolehkan ( Legally Permissible ) 3. Layak secara finansial ( Financially Feasible ) 4. Productivitas yg maksimal ( Maximally Productive )

13 METODE/PENDEKATAN PENILAIAN
PENDEKATAN DATA PASAR/PERBANDINGAN HARGA ( MARKET DATA / SALES COMPARISON APPROACH ) 2. PENDEKATAN BIAYA / PENJUMLAHAN ( COST / SUMMATION APPROACH ) 3. PENDEKATAN PENDAPATAN / KAPITALISASI (INCOME/CAPITALIZATION/INVESTMENT APPROACH)

14 PENDEKATAN DATA PASAR/ PERBANDINGAN HARGA
“ Menentukan nilai suatu properti dengan jalan menganalisis data transaksi yang ada atau membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui Nilai Jualnya “ PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN YG BERKENAAN : 1. Prinsip highest and best use 2. Prinsip Penawaran dan Permintaan 3. Prinsip Keseimbangan 4. Prinsip Pengganti

15 Formula : NILAI = HARGA JUAL + PENYESUAIAN
Asumsi-asumsi : Dalam satu wilayah tertentu sering ada transaksi antar properti yg sejenis dan sebanding dengan properti yg akan dinilai. 2. Para pihak yg terkait baik penjual maupun pem beli meyakinkan bahwa mereka mempunyai pe ngetahuan yg layak dan cukup thd properti yg akan dinilai dan kondisi maupun situasi pasar 3. Properti yg akan dinilai mempunyai harga yang konstan di pasaran utk jangka waktu yang cukup panjang. Formula : NILAI = HARGA JUAL + PENYESUAIAN

16 LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :
Pengumpulan Data : dihimpun, disortir, ditabulasi, dan dicatat dl kelompok-kelompok untuk dianalisis. Data hrs memenuhi syarat : a. Jual beli yg bersifat wajar b. Transaksi relatif baru c. Properti pembanding hrs mempunyai kesamaan dl hal : - Lokasi hrs mendekati - Zoning/peruntukan yg ditetapkan Pemerintah - Sifat-sifat fisik dan kondisi sosial - Ukuran luas dan bentuk - Cara jual beli tunai atau kredit 2. Analisis Data 3. Penyesuaian /Adjustment : Lokasi, Waktu, Sifat-sifat Fisik

17 METODE YANG DIGUNAKAN 1. Metode Jumlah Bulat ( Lumpsum Method )
Penilaian dilakukan dgn mengukur perbandingan dan penye suaian properti tsb secara utuh satu kesatuan dgn angka bulat 2. Metode Tambah Kurang ( + - Method ) Merupakan perbaikan dari MJB, yaitu Penilaian dilakukan dgn menambah/mengurangkan komponen atau bagian dr properti yg mempunyai kelebihan/kekurangan dr pemban ding sehingga diperoleh Nilai Indikasi yg diharapkan 3. Metode Jumlah Rupiah ( Rp.Amount Method ) Setiap data pembanding disesuaikan dgn objek yg dinilai dgn menambahkan/mengurangkan jumlah rupiah thd se- tiap faktor yg diperbandingkan 4. Metode Prosentase ( Percentage Method ) Hampir sama dgn MJR, tetapi perkiraan penambahan atau pengurangan penyesuaiannya dgn menggunakan %

18 Contoh Metode Jumlah Bulat
Properti Pembanding: Harga Jual : Rp450 juta Harga Jual : Rp350 juta Harga Jual : Rp300 juta Properti X (yang dinilai): mirip Properti 2, kita kurangi dengan jumlah bulat Rp15 juta Sehingga Nilai= Rp335 juta

19 Contoh Metode Tambah Kurang
Terhadap masing data pembanding kita tambahkan/kurangkan komponen2 yang mempunyai kelebihan dan kekurangan terhadap Properti yang akan dinilai dengan angka bulat sebesar Rp25 juta Properti 1: -,+,-,-,-; = -Rp75 jt = Rp375 juta Properti 2: +,-,+,-,-;= -Rp25 jt = Rp325 juta Properti 3: -,-,-,+,+;= -Rp25 jt = Rp275 juta

20 Contoh Metode Jumlah Rupiah
Terhadap masing data pembanding kita tambahkan/kurangkan komponen2 yang mempunyai kelebihan dan kekurangan terhadap Properti yang akan dinilai dengan angka rupiah Properti 1: -25,+10,-15,-30,-15 = Rp375 juta Properti 2: +15,-10,+10,-20,-20= Rp325 juta Properti 3: -25,+10,-10,+15,-15= Rp275 juta

21 Contoh Metode Persentase
Terhadap masing data pembanding kita tambahkan/kurangkan komponen2 yang mempunyai kelebihan dan kekurangan terhadap Properti yang akan dinilai dengan persentase (%) tertentu Properti 1: 90%,100%,95%,90%,90% = 93% Properti 2: 110%,105%,90%,95%,90% = 98% Properti 3: 95%,90%,95%,100%,100% = 96%

22 Metode Lumpsum Kesimpulan Nilai Metode Rata-rata Metode Bobot (Pembebanan)

23 Kesimpulan Nilai dng Metode Lumpsum
Properti Pembanding: Harga Jual = Rp450 juta Harga Jual = Rp350 juta Harga Jual = Rp300 juta Properti Yang Dinilai memiliki kemiripan dengan Properti 2, kemudian kita kurangkan dengan angka Rp15 juta, sehingga Nilai Indikasi Properti tersebut sebesar Rp335 juta

24 Kesimpulan Nilai dengan Metode Rata-rata
Jumlahkan Indikasi Nilai seluruh Properti Pembanding yang telah disesuaikan kemudian dirata-ratakan Properti 1 : 375 juta Properti 2 : 325 juta Properti 3 : 275 juta Nilai Indikasi Properti = 975/3 = Rp325 jt

25 Kesimpulan Nilai dengan Metode Bobot
Hitung Bobot Kesamaan properti Yang Dinilai dengan masing-masing Nilai Properti Pembanding yang telah disesuaikan Terhadap Properti 1 : 30% x 375 = 112,5 Terhadap Properti 2 : 40% x 325 = 130,- Terhadap Properti 3 : 30% x 275 = 82,5 Nilai Indikasi Properti = 325 jt

26 Pendekatan Data Pasar Kelebihan : Fleksibel, mudah, cepat, sederhana
Dapat ditrapkan pd Properti yg sama Akurat dan handal sepanjang data harga jual pembanding valid dan up to date Pendekatan Data Pasar Kekurangan : Data pembanding hrs wajar & akurat Sulit ditemukan properti yg benar- benar sama 3. Sulit ditemukan dat pembanding yang valid di lokasi objek yg dinilai 4. Sulit digunakan dl situasi ekonomi dan moneter yg bergejolak karena harga yg terbentuk tdk wajar 5. Perlu pengalaman dan jam terbang penilai dl menentukan adjustement

27 PENDEKATAN BIAYA ( COST APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu Properti dengan cara menghitung Biaya Reproduksi/Pengganti Baru yang dikeluarkan untuk pembangunan properti tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik, fungsi dan ekonomi yang ada “ Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan : 1. Prinsip highest and best use 2. Prinsip penawaran dan permintaan 3. Prinsip pengganti 4. Prinsip kesesuaian 5. Prinsip keseimbangan

28 BIAYA REPRODUKSI BARU :
Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk memperoleh suatu unit bangunan baru yang persis sama baik mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran, desain, konstruksi, maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat ini BIAYA PENGGANTI BARU : Jumlah uang yang dikeluarkan/dibayarkan untuk memperoleh suatu unit bangunan baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama walaupun bentuk, dan ukuran mate rialnya / bahannya berbeda dari bangunan yang asli berdasarkan harga yang berlaku saat ini.

29 Nilai = NT + ( NBB – Penyusutan )
Formula : Nilai = NT + ( NBB – Penyusutan ) LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH : 1. Tentukan Nilai Tanah dgn Data Pasar 2. Perkirakan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari bangunan 3. Hitung Penyusutan yang terjadi selama usia bangunan 4. Kurangi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan 5. Tambahkan Nilai Bangunan yg telah disusutkan dengan Nilai Tanah

30 Metode Penelitian Jumlah
Metode Unit Terpasang BIAYA REPRO/PENGGANTI BARU Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya

31 PENYUSUTAN Fisik Ekonomi Fungsi

32 PENDEKATAN BIAYA Kelebihan : Mudah dan praktis
Dapat digunakan utk segala jenis properti 3. Sangat berguna utk bangunan tingkat, besar dan mewah PENDEKATAN BIAYA Kekurangan : Kurang dpt digunakan utk per tambangan dan perhutanan 2. Perlu dukungan pengetahuan teknik arsitektur/sipil 3. Penilai hrs menguasai teori dan penghitungan penyusutan 4. Terkadang ada bahan/material yg sudah tdk ada di pasaran

33 PENDEKATAN PENDAPATAN ( INCOME APPROACH )
“ Menentukan Nilai suatu properti dengan cara mengalikan Hasil Bersih dari properti tersebut dengan suatu Angka Kapitalisasi tertentu “ Prinsip-prinsip Penilaian yang berkenaan : Prinsip Highest and Best Use Prinsip Antisipasi Prinsip Perubahan V = value I = Net Income R = rate

34 LANGKAH-LANGKAH YANG DITEMPUH :
Menentukan Pendapatan Kotor Tahunan Menentukan Tingkat Kekosongan/Kegagalan Sewa Kurangkan PKT dengan TK/KS sehingga diperoleh Pendapatan Kotor Efektif Tahunan 4. Menentukan Biaya-biaya Operasi per tahun 5. Kurangkan PKET dengan BO sehingga diperoleh Pendapatan Bersih Tahunan 6. Menentukan Angka Kapitalisasi 7. Bagikan PBT dengan AK sehingga diperoleh Nilai Indikasi Properti

35 Core bussiness Penghasilan ikutan Spesifikasi tersendiri
Pendapatan Kotor Tahunan Core bussiness Penghasilan ikutan Spesifikasi tersendiri

36 Tingkat Kekosongan Masa sewa ( lama dan kondisi )
Perlu dihitung dng data yang akurat baik masa kini maupun yg telah lalu Bandingkan dng properti sejenis Tingkat Kekosongan Estimasi sikonsosek, per kembangan penduduk yad Tkt pdpatan dan ekon m’kat dan pendatang di wilayah sekitar Masa sewa ( lama dan kondisi )

37 Biaya Operasional : Variabel : listrik, bbm Tetap : PBB, Asuransi Cadangan Penggantian : AC

38 ANGKA KAPITALISASI METODE PERBANDINGAN DATA JUAL PROPERTI
METODE PERHITUNGAN PENGEMBALIAN MODAL PINJAMAN & SENDIRI METODE PENJUMLAHAN ATAS TINGKAT BUNGA

39 PERBANDINGAN DATA JUAL
Formula : V = NI/R -  R = NI/V V = Nilai Properti = Harga Jual NI = Net Income (Pendapatan Bersih) R = Rate (Tingkat Kapitalisasi) Mis: Harga Jual =Rp ,00 Pend.Bersih Tahunan=Rp ,00 R = 75jt / 1M = 7,5%

40 PERHIT.MODAL PINJAMAN DAN MODAL SENDIRI
Tingkat Bunga Modal Pinjaman : Rm Komponen Pinjaman = M x Rm Tingkat Bunga Modal Sendiri : Re Komponen Modal Sendiri = (1-M) x Re Tingkat Kapitalisasi = {MxRm + (1-M)xRe} Contoh: Pinjaman : 75% ; Rm = 14% Modal Sendiri : 25% ; Re = 12% TK = (0,75x0,14) + (0,25x0,12) = 13,5%

41 METODE PENJUMLAHAN Tingkat bunga aman (save rate) Penyesuaian: + Pendapatan Bersih Pasti + Problem Likuiditas + Beban Manajemen - Kemungkinan Peningkatan Nilai - Keuntungan Bebas Pajak - Hipotek (Jaminan)

42 +Pendapatan Bersih Pasti : 2 % +Problem Likuiditas : 1,5%
METODE PENJUMLAHAN Tingkat Bunga Aman : 6 % Penyesuaian: +Pendapatan Bersih Pasti : 2 % +Problem Likuiditas : 1,5% +Beban Manajemen : 1 % - Kemungkinan Peningkatan Nilai : 1 % - Keuntungan Bebas Pajak : 0,5% - Hipotek (Jaminan) : 0,5% Tingkat Kapitalisasi : 8,5%

43 Discounted Cashflow Analysis
Penentuan Pendapatan Bersih per Tahun Penentuan Tingkat Diskon Perhitungan Present Value Perhitungan Net Present Value

44 Penentuan Permasalahan
Ident. Properti Ident. Hak Est.Tgl Penilaian Tujuan Penilaian Jenis Nilai Batasan lainnya Analisis Pendahuluan dan Pemilihan dan Pengumpulan Data Umum : Sosek Pemlingk Khusus : Tanah & Bangunan Data Harga Jual, Biaya dan Penyusutan Pendapatan/Pengeluaran dan Tkt.Kapitalisasi Highest and Best Use Analysis Aplikasi Pendekatan Penilaian Rekonsiliasi Nilai Laporan Penilaian

45 LAPORAN PENILAIAN Surat (Sertifikat) Sederhana (Form Report Lengkap
(Narrative Report)

46 LAPORAN PENILAIAN : Pendahuluan ; Tujuan Penilaian ; Tanggal Pemeriksaan ; Tanggal Penilaian ; Dokumen Kepemilikan ; Lokasi ; Deskripsi properti ; Lingkungan sekitar ; 9. Perencanaan Kota ; 10. Dasar Penilaian ; 11. Penilaian ; 12. Kesimpulan Nilai ; 13. Lampiran .

47 KONSEP DASAR PENILAIAN
Penilaian : sebuah opini dari seorg penilai yg didasarkan pd interpretasi dari fakta dan keyakinan pd suatu waktu tertentu Yang dinilai adalah Bumi dan/atau Bangunan Nilai yg diberikan adalah Nilai untuk Tujuan Tertentu ( Pajak )