PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM EJENSI HARTA TANAH

Presentasi berjudul: "PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM EJENSI HARTA TANAH"— Transcript presentasi:

1 PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM EJENSI HARTA TANAH
Perejenan harta tanah biasanya melibatkan tiga pihak iaitu: i. Principal - Orang atau pihak yang menggunakan khidmat ejen harta tanah dan bertanggungjawab terhadap bayaran yuran profesional bagi perkhidmatan yang diberikan oleh ejen harta tanah - Principal terbahagi kepada 3: a. Disclosed principal : Principal yang diketahui oleh pihak ketiga. b. Partially disclosed principal : Principal yang tidak diketahui oleh pihak ketiga walaupun sudah diberitahu kepada pihak ketiga. c. Undisclosed principal : Principal yang tidak diketahui oleh pihak ketiga kerana sengaja dirahsiakan oleh ejen.

2 ii. Ejen harta tanah - Orang yang bertindak atas arahan kerana mendapat kepercayaan dari principal iii. Pihak ketiga - Orang atau pihak yang dihubungi oleh ejen bagi mewujudkan transaksi dengan principal dan kebiasaannya dirujuk sebagai pembeli / penyewa

3 HUBUNGAN DIANTARA EJEN, PRINCIPAL DAN PIHAK KETIGA
Seorang ejen adalah pekerja yang dilantik oleh principal sebagai ejen dan bukannya sebagai pekerja biasa. Dengan ini principal dikatakan bertindak sebagai majikan kepada ejen harta tanah. Ejen bukan sahaja berkhidmat kepada principal tetapi juga bekerja bagi pihak principal apabila berurusan dengan pihak ketiga. Sub-agent diwujudkan jika seseorang ejen bekerjasama dengan lain-lain ejen dalam melaksanakan sesuatu urusan transaksi. Sub-agent tdak boleh meminta bayaran perkhidmatan dari principal. Sub-agent hanya bertanggungjawab dan berkhidmat kepada ejen pertama dan bukannya principal. Ejen yang berkhidmat kepada principal tidak boleh melepaskan tugasnya dengan melantik sub-agent kecuali mendapat kebenaran daripada principal.

4 Perkara-perkara ini biasanya dijelaskan dengan lebih lanjut dalam senarai perjanjian (listing agreement) yang mana kebiasaannya menyebut bahawa ejen boleh mewujudkan kerjasama dengan ejen-ejen lain sebagai sub-agentnya. Tujuan seseorang ejen harta tanah dilantik oleh principal ialah untuk mewujudkan transaksi iaitu samada jual beli, penyewaan atau pertukaran harta tanah. Untuk melaksanakan tugas ini, ejen haruslah diberi kepercayaan oleh principal melalui suatu perjanjian bertulis yang menerangkan dengan jelas tanggungjawab dan hak kedua-dua pihak. Perjanjian disebut listing agreement. Antara kandungan listing agreement : a. Hak, kewajipan dan tanggungjawab kedua-dua pihak iaitu ejen dan principal. b. Tarikh dan tempoh sah perjanjian lantikan ejen. c. Ruang lingkup tugas yang diwujudkan.

5 TANGGUNGJAWAB PRINCIPAL KEPADA EJEN
Sebagai seorang pelanggan yang menggunakan khidmat seorang profesional iaitu ejen, principal wajib membayar yuran perkhidmatan kepada ejen tersebut selaras dengan perjanjian yang telah dipersetujui bersama. Principal juga seharusnya memberikan maklumat yang secukupnya kepada ejen tentang harta tanah yang dimiliki atau dikehendaki.

6 TANGGUNGJAWAB EJEN KEPADA PRINCIPAL
1) Ejen mestilah jujur kepada principal Ejen yang menerima senarai harta tanah untuk dijual/disewa dari principal mestilah bertindak sebagai pemegang amanah yang berkhidmat kepada orang yang mempunyai hak ke atas amanah tersebut. Ejen tersebut menggunakan kemahirannya untuk berkhidmat dalam ejensi iaitu khusus untuk mencari pembeli yang sanggup dan mampu membeli harta tanah yang disenaraikan. Tidak mengambil kesempatan ke atas principal melalui perejenan yang diwujudkan atu mewakili principal secara salah samada secara sengaja atau cuai. Kes : Jennings vs Lee (1969) Ejen cuba meyakinkan seorang pembeli untuk membeli sebuah restoran selepas menunjukkan satu penyata kewangan palsu dengan keuntungan bersih $83,000. Walau bagaimanapun, laporan tersebut menunjukkan keuntungan lima kali ganda daripada keuntungan sebenar. Pembeli berjaya membatalkan kontrak pembelian dengan bayaran gantirugi akibat penyata palsu tersebut.

7 Ejen mestilah bertindak sebagai perwakilan
Perwakilan wujud apabila persepakatan memerlukan seseorang bertindak semata-mata bagi kepentingan dan keuntungan orang lain dengan kejujuran bagi kepentingan tersebut. Tidak boleh mendapatkan kepentingan peribadi dari urusan tsb. Tidak berhak memegang/memiliki kepentingan bertentangan dengan kehendak principal Kes : Smith vs Blackshear (1972) Ejen telah membeli sebuah ladang atas desakan prinsipal kerana desakan hutang. Ejen telah membeli dengan harga yang murah dan menjualnya kembali dengan harga yang mahal. Tuan tanah telah menuntut gantirugi kerana mendakwa ejen telah pecah perwakilan kerana ejen telah mempunyai pembeli prospektif semasa diberi pilihan untuk membelinya. Ejen menjawab tidak mempunyai pembeli prospektif pada masa itu. Mahkamah memutuskan ejen tidak bersalah kerana membeli atas desakan prinsipal. Hubungan perwakilan oleh ejen memerlukan bahawa prinsipal mestilah diberitahu mengenai kedudukan sebenar terutama mengenai pembeli prospektif.

8 Menyimpan wang dan deposit klien secara berasingan (Khusus)
Seorang ejen bagi pihak penjual mestilah mempunyai tabung / akaun berasingan dari tabung persendiriannya bagi sebarang wang / deposit yang diterimanya. Taat dan mematuhi arahan daripada principal Dalam senarai perjanjian, principal memberi arahan khas dalam syarat-syarat penjualan iaitu wang deposit minima serta lain-lain syarat yang bleh diterima oleh pembeli dan perkara-perkara atau barang-barang yang termasuk dalam harta tanah terbabit. Kegagalan untuk memenuhi arahan-arahan yang telah ditetapkan oleh principal (yang sah disisi undang-undang) akan menyebabkan ejen boleh dituntut akibat gantirugi yang dialami oleh principal.

9 5) Ejen tidak seharusnya mengambil kesempatan untuk kepentingan peribadinya terhadap harta tanah dibawah perejenannya Ejen dilarang untuk membeli harta tanah dibawah perejenan dengan menggunakan nama sendiri. Ejen hanya boleh membeli harta tanah tersebut jika beliau menyatakan keinginannya itu kepada principal. Ini bagi mengelakkan ejen mendapatkan keuntungan secara rahsa iaitu tanpa pengetahuan principal. Kes : Kellet vs Boynton (1953) Seorang ejen telah menjual harta tanah kepada rakan kongsi perejenan dengan harga yang rendah kemudiannya menjual semula harta tanah tersebut dengan harga yang tinggi. Mahkamah memutuskan bahawa perbezaan harga tersebut hendaklah dibayar kepada prinsipal.

10 6) Ejen bertanggungjawab mengikut lantikan
Jika seseorang ejen mewakilkan tanggungjawabnya kepada ejen lain, beliau (ejen pertama) masih lagi bertanggungjawab secara langsung ke atas principal terhadap apa-apa yang dilakukan oleh ejen kedua. 7) Ejen tidak boleh bertindak bagi pihak penjual dan pembeli tanpa pendedahan sepenuhnya. Ejen tidak boleh menerima komisyen dari principal dan juga pihak ketiga kecuali kedua-dua belah pihak ini diberitahu dan kedua-duanya bersetuju. Walaupun pihak ketiga secara sukarela hendak membayar komisyen, ejen masih lagi bertanggungjawab ke atas principal dan tanpa kebenaran dari kedua-dua pihak, ejen telah dikira melanggar hubungan antara ejen dan principal kerana telah berkhidmat kepada pihak ketiga.

11 TANGGUNGJAWAB EJEN TERHADAP PIHAK KETIGA
Disamping perlu jujur kepada principal yang melantiknya, ejen juga mempunyai tanggungjawab terhadap pihak ketiga. Semua maklumat penting mengenai harta tanah hendaklah didedahkan. Tidak boleh menahan maklumat yang boleh mempengaruhi pembelian atau penyewaan Ejen harta tanah adalah bertanggungjawab kepada pihak ketiga jika memberikan fakta-fakta yang diketahui salah. Perlakuan ini adalah dikira penipuan dan boleh menyebabkan kontrak penjualan terbatal.