HIPOTEK Pengertian Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan.

Presentasi berjudul: "HIPOTEK Pengertian Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan."— Transcript presentasi:

1 HIPOTEK Pengertian Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan. Lebih lanjut; pasal 1168, 1171, 1175, KUHPerdata

2 Atas dasar pasal-pasal tersebut diatas, unsur- unsur hipotek:
1. Harus ada benda yang dijaminkan 2. Bendanya benda tak bergerak 3. Dilakukan oleh orang yang berhak memindahtangankan benda jaminan 4. Ada sejumlah uang tertentu dalam perjanjian pokok dan ditetapkan dalam suatu akta → akta autentik 5. Benda objek jaminan bukan untuk dimiliki, hanya sebagai jaminan hutang saja.

3 B. Asas-asas Hipotek 1. Publisitas → harus didaftarkan dalam register umum agar masyarakat khususnya pihak ketiga dapat mengetahui. 2. Asas spesialitas → benda-benda yang dijaminkan ditunjuk secara khusus benda apa letaknya dimana luasnya berapa berbatasan dengan apa saja

4 C. Objek Hipotek Objek hipotek → Ps KUHPerdata Sebelum berlaku UUHT Tanah-tanah yang berstatus HM, HGB, HAU, ps. 51 yunto ps. 57 UUPA Setelah berlaku UUHT Hipotek untuk kapal- kapal dalam bobot mati 20m³ → Ps (1) KUHD Hipotek pesawat udara → UU No.15 Thn tentang penerbangan Kapal laut → objek hipotek → UU No.21 thn t entang pelayaran

5 Pasal 1 angka 2 → Kapal adalah kendaraan air dengan bentuk dan jenis apapun, yang digerakkan dengan tenaga mekanik, tenaga angin, atau ditunda, termasuk kendaraan yang berdaya dukung dinamis, kendaraan dibawah permukaan air, serta alat apung dan bangunan terapung yang tidak berpindah-pindah. Pasal 309 (1) → KUHD kapal adalah semua peralatan dengan nama apapun dan dari macam apapun juga Pasal 510 KUHPerdata → Kapal termasuk benda bergerak → untuk dijadikan objek hipotek harus terdaftar dalam daftar kapal indonesia Pasal 314 (3) KUHD → Atas kapal yang dibukukan dalam register kapal, kapal-kapal dalam pembuatan seperti andil-andil dalam kapal dan kapal dalam pembuatan itu dapat diletakkan hipotek Pendaftaran kapal diatur dalam UU Pelayaran → Bab II Bagian ketiga → tentang Pengukuran, Pendaftaran, dan Kebangsaan kapal → Ps. 45 s.d. 54

6 Janji-janji Hipotek Janji-janji (clausula) dalam perjanjian pembebanan hipotek untuk melindungi kreditur (pemegang hipotek) agar tidak dirugikan, harus secara tegas dicantumkan dalam akta pembebanan hipotek a. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri → Ps KUHPerdata b. Janji tentang hak (Ps KUHPerdata) → mengacu pada ps KUHPerdata c. Janji tentang asuransi (Ps. 297 KUHD) d. Janji untuk tidak dibersihkan → Ps. 1210 KUHPerdata

7 E. Peralihan Hipotek Pasal 1172 KUHPerdata → peralihan hanya dapat dilakukan dengan akta notaris Peralihan piutang yang dijaminkan dengan hipotek tersebut harus diberitahukan pada pegawai pendaftaran dan balik nama kapal untuk dilakukan pencatatan

8 F. Hapusnya Hipotek Pasal 1209 KUHPerdata → 1. Hapusnya perikatan pokok 2. Pelepasan hipotek oleh kreditur 3. Penetapan tingkat oleh hakim Jika hipotek telah hapus, harus ada pemberitahuan pada pejabat pendaftaran dan pencatatan balik nama kapal di kantor Syahbandar untuk diadakan “Roya” / pencoretan

9 HAK TANGGUNGAN

10 Definisi Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan pada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

11 Dari definisi tersebut diatas, dapat dirinci beberapa unsur pokok:
Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya saja atau benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah tersebut Hutang yang dijaminkan adalah hutang tertentu Krediturnya mempunyai kedudukan yang diutamakan dari kreditur lainnya

12 Bandingkan dengan Hipotek
Pasal 1162 KUHPerdata → Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan Unsur-unsurnya adalah: Hipotek → hak kebendaan Objek hipotek → benda tak bergerak Untuk pelunasan suatu perikatan Kesimpulan → definisi Hak Tanggungan lebih lengkap dibandingkan dengan definisi Hipotek

13 OBJEK HAK TANGGUNGAN 1. Hak-hak atas tanah Hak milik → pasal 25 UUPA
Hak guna usaha → pasal 33 UUPA Hak guna bangunan → pasal 39 UUPA Sebelum UUHT berlaku → hak pakai atas tanah negara dijaminkan dengan Fidusia (pasal 12 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun) Setelah berlakunya UUHT → pasal 4 ayat (3) → hak pakai atas tanah negara dibebani dengan Hak Tanggungan, diatur lebih lanjut dengan PP (lihat butir 5 bagian Umum, penjelasan UUHT)

14 2. Benda-benda yang berkaitan dengan tanah
KUHPerdata → asas pelekatan (pasal 1165) UUHT → pemisahan horizontal. Tetapi tidak mutlak → sesuai dengan kenyataan dan kebutuhan, dan dinyatakan dengan tegas dalam akta pemberian hak tanggungan (lihat pasal 4 ayat 4 UUHT) “Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil kerja (karya) yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan” Pasal 4 ayat (5) UUHT → memungkinkan pembebanan hak tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik tanah dapat dilakukan dengan kuasa pemiliknya, dimana pemberian kuasa tersebut harus dengan akte otentik

15 SUBJEK HAK TANGGUNGAN 1. PEMBERI HAK TANGGUNGAN (DEBITUR)
Pasal 8 UUHT → pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum. Terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan (HM, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara) a. Pemilik Hak Milik Pasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan → WNI Pasal 21 ayat (2) UUPA → badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan syarat-syarat diatur dalam PP 38 tahun 1973 Bank pemerintah Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 tahun 1958 Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian setelah mendengar Menteri Agama Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosial

16 b. Pemilik Hak Guna Usaha
Pasal 30 ayat (1) UUPA → HGU dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia c. Pemilik Hak Guna Bangunan Pasal 36 ayat (1) UUPA → Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Indonesia d. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah Negara Pasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada: WNI Orang asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia 2. PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR) Pasal 9 UUHT → pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai kreditur

17 JANJI-JANJI DALAM HAK TANGGUNGAN
Pasal 11 ayat (2) UUHT, dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan antara lain: Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan atau mengubah jangka waktu sewa kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum letak objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji

18 4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusi 5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji 6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembeli 7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan 8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan

19 PEMBERIAN, PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan Ada 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu: Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 ayat (2) UUHT jo pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit) Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo PMA/Ka. BPN No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan cara: Membuat buku tanah Hak Tanggungan Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan

20 SURAT KUASA MEMEGANG HAK TANGGUNGAN
SKMHT → harus dibuatkan dengan akte Notaris/PPAT Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata → kuasa memasang hipotek harus dibuat dengan akte otentik, dalam praktek akte notaris. Pasal 15 ayat (1) UUHT → SKMHT wajib dibuat dengan akte otentik atau akte PPAT. Syarat-syarat lain sebagai berikut: Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain pembebanan Hak Tanggungan Tidak memuat kuasa substitusi Secara jelas dicantumkan: Identitas debitur/kreditur Jumlah hutang Objek hak tanggungan

21 EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Pasal 20 UUHT Apabila debitur cidera janji maka berdasarkan: Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri Titel eksekutorial Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum Atas kesepakatan untuk menjual dibawah tangan Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat waktu 1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabar serta tidak ada pihak yang berkeberatan. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ayat 1, 2, 3 batal demi hukum. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya yang telah dikeluarkan.

22 Pencoretan Hak Tanggungan
Hak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT Pencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasi Pasal 22 UUHT → setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam pasal 18 → Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya. Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Tanggungan → hakim dapat campur tangan dengan cara: Mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua Pengadilan Negeri, diwilayah hukum Hak Tanggungan didaftar. Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah diproses di Pengadilan Negeri lain → menurut pasal 22 ayat (6) UUHT → permohonan diajukan pada Pengadilan Negeri dimana perkara tersebut tengah diproses. Selanjutnya atas dasar perintah PN → permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

23 HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Pasal 18 ayat (1) UUHT; sebab-sebab hapusnya Hak Tanggungan : Hutang yang dijaminkan lunas Pelepasan hak oleh pemegang Hak Tanggungan Pembersihan Hak Tanggungan, berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan