PT.ERA BANGUN JAYA WORKSHOP Pre SITAC & SITAC 1 dan 2 Noveber 2013 Jl.Raya Mtraman No.148,Perkantoran mitra matraman Blok.D1 Jakarta Timur. adi_sw2873@yahoo.com.

Presentasi berjudul: "PT.ERA BANGUN JAYA WORKSHOP Pre SITAC & SITAC 1 dan 2 Noveber 2013 Jl.Raya Mtraman No.148,Perkantoran mitra matraman Blok.D1 Jakarta Timur. adi_sw2873@yahoo.com."— Transcript presentasi:

1 PT.ERA BANGUN JAYA WORKSHOP Pre SITAC & SITAC 1 dan 2 Noveber 2013 Jl.Raya Mtraman No.148,Perkantoran mitra matraman Blok.D1 Jakarta Timur.

2 Agenda AGENDA Latar Belakang
Business Process Pre-SITAC (Pencarian Lahan) & Pre SITAC Standart Document Business Process SITAC (Pembebasan Lahan) & SITAC Standart Document AGENDA Sharing masalah di lokasi site Sharing masalah perijinan dengan Pemda Diskusi Bebas 2

3 Latar Belakang 3

4 Pencarian Lahan (Pre SITAC)
Menerima SARF (I day) Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS) 1 site untuk 3 Candidat (2 day ) Evaluasi Lahan (2 day) Seleksi Lahan (1 day) Verifikasi Awal Dok. Kepemilikan ( 2 day) Identifikasi Awal potensi Dukungan dan Ancaman terhadap proses akuisisi RESPONSIBILITY : Proses SITAC SITAC SITAC SITAC SITAC & Operator 4

5 SARF Menerima SARF SARF (Site Acquisition Request Form) setidaknya terdiri dari : Nama Site Region Area lahan pencarian Koordinat Bujur dan Lintang Radius lahan pencarian Tinggi Antenna yang akan dipasang (di atas permukaan tanah/Gedung) & Orientasi Antena Cakupan sasaran lahan atau coverage area 5

6 Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS)
Feasibility Survey Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS) Kandidat lahan yang dianggap ideal adalah lahan yang : Memenuhi kebutuhan objectif cakupan area yang ditetapkan oleh team Netwok Planning vendor Operator (biasanya dapat langsung dari RAE) Memenuhi kebutuhan bebas halangan dari Tim Transmisi Memenuhi kriteria konstruksi (lahan dapat dibangun) Harga lahan yang akan diakuisisi sesuai dengan budget dari EBJ Semua ijin-ijin yang diperlukan dapat didapatkan sesuai dengan durasi waktu yang ditetapkan (Ijin-ijin dapat diperoleh) “Ingat ! Constructable,Leasable,Permittable 6

7 Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS)
Feasibility Survey Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS) SARAN-SARAN : Agar setiap team sejak awal membangun hubungan yang baik : Mengetahui status sosial dari pemilik lahan yang akan kita sewa/beli (contoh : pengusaha, karyawan, petani, dll) Mencari tahu bagaimana kehidupan bertetangga/bersosialisasi dari pemilik lahan kepada tetangga sekitar (apakah pemilik lahan sangat dihormati, tidak suka bersosialisasi,dll) Ramah dan murah senyum Bertingkah laku yang baik dan sopan Di prioritaskan dalam pencarian lahan Private / Perorangan untuk memudahkan koordinasi dan pengurusan lahan 7

8 Evaluasi Lahan Evaluasi Lahan
Setelah team EBJ menerima Laporan Akuisisi Lahan berupa FSR dan SSR, team EBJ akan mendiskusikannya dengan pihak Operator, jika ditolak oleh Operator maka team EBJ akan meminta kembali kepada SITAC EBJ untuk melakukan Rehunting sesuai arahan dari pihak Operator 8

9 Seleksi Lahan Seleksi Lahan
EBJ akan menyeleksi seluruh SSR yang diberikan mitra EBJ untuk semua SARF yang dialokasikan. Laporan SSR akan diranking bersama operator sesuai dengan kriteria terbaik dan disetujui oleh semua team investigasi. SITAC EBJ diharuskan melakukan pencarian kandidat lahan kembali jika laporan SSR tidak memenuhi kriteria yang disyaratkan oleh EBJ. “Semua pekerjaan tambahan yang tidak teridentifikasi dan dilaporkan di dalam SSR akan menjadi tanggung jawab SITAC” 9

10 Akuisisi Lahan (SITAC)
Negosiasi Harga ( 3 day) BAK (1 day) Ijin Warga (5 day) Soil Test / hammer test ( 2 day) SubmitPerijinan (1 day) RFC MITRA Verifikasi Dok. Kepemilikan ( 1 day) Resi IMB (7 day) IMB (7 day) PKS ( 1 day) RESPONSIBILITY : BAST SITAC EBJ SITAC SITAC SITAC SITAC SITAC EBJ EBJ 10

11 Negosiasi Harga Negosiasi Harga DATANG TEPAT WAKTU SANTUN
JANGAN PERNAH SETUJU DENGAN HARGA AWAL YANG DITAWARKAN OLEH PEMILIK LAHAN 11

12 Negosiasi Harga Negosiasi Harga
Ketika kesepakatan harga telah dicapai, negosiator dan pemilik lahan harus mengisi dan menandatangani formulir Berita Acara Negosiasi (BAN), kemudian negosiator memberikan fotokopi Perjanjian Kerja Sama (PKS) serta menjelaskan kepada pemilik lahan isi dari PKS tersebut dan meyakinkan pemilik lahan untuk tidak merubah isi dari PKS tersebut. SITAC harus memberikan BAN yang telah ditandatangani kepada PIMPINAN di EBJ, kemudian diproses untuk mendapatkan persetujuan dari Direksi EBJ. Jika terjadi penolakan, maka harus dilakukan renegosiasi atau melakukan negosiasi pada kandidat berikutnya. 12

13 1. Negosiasi Harga Negosiasi Harga Penyebab harga sewa/beli MAHAL :
Area Perdagangan dan bisnis Area yang banyak tower Area perumahan elit Dekat dengan jalan protokol Dalam Kota Penyebab harga sewa / beli MURAH : Area yang penduduknya jarang Jarang ada tower Bukan perumahan elit Bukan jalan protokol Pedesaan 13

14 2.BAK BAK Tim Akuisisi lahan harus dapat meyakinkan pemilik lahan untuk menyetujui seluruh pasal-pasal dan syarat-syarat (isi) yang tertera pada BAK dan sedapat mungkin meghindari adanya perubahan isi dari BAK tersebut. SITAC EBJ harus menjelaskankan seluruh isi dari BAK kepada pemilik lahan sampai pemilik lahan benar-benar mengerti. Setelah pemilik lahan menandatangani BAK, SITAC EBJ harus segera mengumpulkan dokumen kepemilikan dari lahan yang akan diakuisisi dan membuat patok pada batas-batas lahan tersebut. 14

15 2.BAK BAK DOKUMEN KEPEMILIKAN Pemilik Lahan Perseorangan
1. Sertifikat tanah 2. SPPT PBB/STTS 3. Surat Riwayat Tanah 4. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Tanah 5. Surat Pernyataan Tidak Dijaminkan 6. Surat Persetujuan Pihak Terkait 7. KTP Pemilik Lahan, KTP Suami/Istri 8. Surat Nikah 9. Kartu Keluarga 10. Surat Pernyataan dari BPN yang menyatakan bahwa pemilik lahan adalah pemilik yang sah dari lahan yang akan diakuisisi. 15

16 2.BAK BAK DOKUMEN KEPEMILIKAN B. Pemilik Lahan Badan Usaha
1. Akte Pendirian Perusahaan 2. AD(Anggaran Dasar)/ART(Anggaran Rumah Tangga) 3. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan) 4. SK (Surat Keputusan) Direksi/Perusahaan 5. KTP Direksi/Pejabat 6. Surat Kuasa (bila diperlukan) 16

17 2.BAK BAK DOKUMEN KEPEMILIKAN C. Pemilik Lahan Telah Wafat
1. Fatwa Waris dan Surat Keterangan Kematian 2. Surat Kuasa Ahli Waris 3. Surat Persetujuan Ahli Waris 4. KTP Para Ahli Waris 17

18 2.BAK BAK CEK ULANG !!! “ Nama Pemegang hak di BAK,KTP,KK dan SPPT “
VERIFIKASI DOKUMEN KEPEMILIKAN Merupakan suatu keharusan untuk mengecek, memverifikasi dan juga mendapatkan dokumen kepemilikan yang diperlukan secara lengkap sebagai dasar yang kuat, aman dan efektif di dalam meneruskan proses site akuisisi berikutnya CEK ULANG !!! “ Nama Pemegang hak di BAK,KTP,KK dan SPPT “ (Jika ada pebedan, buat surat keterangan lurah bahwa dua nama tersebut adalah orang yang sama) “ Surat Ukur dan Gambar Situasi dengan Luas Lahan” (Jika ada pebedan, buat surat keterangan lurah bahwa luas lahan yang sebenarnya adalah luas lahan yang tercantum dalam sertifikat) 18

19 menyerahkan proses sosialisasi warga kepada pemilik lahan”
3. IJIN WARGA Ijin Warga SOSIALISASI Keberhasilan dari proses akuisisi lahan sangat tergantung pada kemampuan tim akuisisi lahan untuk mendapatkan dukungan penuh dari warga di sekitar lahan yang diakuisisi. “SITAC EBJ DILARANG KERAS menyerahkan proses sosialisasi warga kepada pemilik lahan” 19

20 3. IJIN WARGA SOSIALISASI
Sosialisasi bisa dilakukan dengan metode Sosialisasi Terbuka, Sosialisasi dari rumah ke rumah, ataupun kombinasi keduanya. Pemilihan metode yang digunakan didasarkan pada pertimbangan terbaik dari SITAC EBJ sendiri dengan melihat kondisi di lapangan “Dalam Proses Sosialisasi disarankan untuk melakukannya bersama dengan pemilik lahan” Selama proses sosialisasi,SITAC EBJ harus menjelaskan hal-hal sebagai berikut : ☻ Keuntungan bagi warga sekitar dengan hadirnya BTS (cakupan sinyal bagus, mendorong pertumbuhan ekonomi, dll). ☻ Struktur bangunan yang aman dan tidak akan memberi pengaruh yang negatif kepada warga (tidak ada bahaya radiasi, struktur fondasi yang kuat) 20

21 3. IJIN WARGA Ijin Warga TANDA TANGAN FORM IJIN WARGA
Setiap Warga yang menadatangani form Ijin Warga diwajibkan melampirkan Fotocopy KTP yang masih berlaku. Setelah Warga yang termasuk dalam radius menadatangani form Ijin Warga, SITAC EBJ kemudian harus mendapatkan tandatangan dari RT, RW, Lurah, dan Camat. 21

22 4. SOIL/HAMMER TEST Soil/hammer Test Soil/Hammer Test dilakukan sebagai langkah untuk menjamin bahwa lahan yang nantinya akan dibangun tower sesuai dengan sifat tanah atau bangunan yang mempunyai kekuatan maksimal dan aman untuk ditempatkan BTS. 22

23 5. PERIJINAN Perijinan Sebelum memulai konstruksi, ada sejumlah perijinan yang dibutuhkan dan harus didapatkan sesuai dengan yang disyaratkan dari pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Perijinan yang dibutuhkan dapat berbeda dari daerah satu dengan daerah lain. Sangat penting bagi SITAC EBJ untuk dapat mengidentifikasi seluruh perijinan yang dibutuhkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.. 23

24 6. RFC RFC RFC bukanlah akhir dari pekerjaan SITAC, Di tahapan ini team SITAC masih harus mengamankan berjalannya proses pembangunan tower hingga RFI, memastikan IMB Granted, hingga BAST SITAC 24

25 Sharing Masalah di Lokasi Site
25

26 Sharing Masalah Perijinan di Pemda
26

27 Diskusi Bebas 27

28 "" SINGA raja hutan,apalah artinya jika berada di dalam kandang""
Penutup "" SINGA raja hutan,apalah artinya jika berada di dalam kandang"" 28

29 "" Perubahan itu penting,untuk EBJ bisa lebih baik ""
Penutup "" Perubahan itu penting,untuk EBJ bisa lebih baik "" 29

30 "" KITA SATU TUJUAN, MENGAPA TIDAK SATU SUARA ""
MOTIFASI "" KITA SATU TUJUAN, MENGAPA TIDAK SATU SUARA ""