ANALISA PENYESUAIAN (COMPARATIVE ANALYSIS) Oleh : Totok Wasito Prasetyo Djoko Sasongko Ade Rizki Pratama Chapter 14 The Appraisal of Real Estate – Appraisal Institute 13th Edition

ANALISA PENYESUAIAN (COMPARATIVE ANALYSIS) Analisa Penyesuaian merupakan tahapan yang penting di dalam Pendekatan Perbandingan Data Penjualan (pasar). Salah satu langkah sebelum mengeluarkan Indikasi Nilai dengan Pendekatan Data Penjualan (Pasar) adalah dengan melakukan analisa penyesuaian kuantitatif dan kualitatif. Umumnya analisa penyesuaian kuantitatif dilakukan lebih dulu sebelum melakukan analisa penyesuaian kualitatif. Analisa penyesuaian dilakukan dengan cermat terhadap data pembanding yang berdampak pada indikasi nilai yang dihasilkan

PENYESUAIAN KUANTITATIF PENYESUAIAN KUANTITATIF antara lain, menganalisa tentang nilai obyek properti yang tercermin dari harga jual properti pembanding. Seperti besarnya mata uang atau besarnya prosentase (bisa diukur dengan sejumlah uang atau besarnya prosentase)

PENYESUAIAN KUALITATIF PENYESUAIAN KUALITATIF antara lain, menetapkan apakah obyek penilaian berada pada posisi inferior, similar/serupa atau superior terhadap data pembanding untuk elemen yang spesifik dari perbandingan ini. Pada penyesuaian ini penjelasan secara naratif lebih diperlukan daripada penyesuaian kuantitatif. Untuk mengaplikasikan penyesuaian ini alasan penilai haruslah mengandung aspek kejelasan dan ilmiah. Semakin kompleks obyek penilaian semakin banyak faktor yang dipertimbangkan dalam analisa untuk dijelaskan kepada klien.

Penyesuaian kuantitatif untuk harga jual properti pembanding Teknik ANALISA DATA (DATA ANALYSIS) ANALISA STATISTIK (STATISTICAL ANALYSIS) PENYESUAIAN BIAYA YANG BERKAITAN (COST RELATED ADJUSTMENT ) PENYESUAIAN PERBEDAAN PENDAPATAN OPERASI BERSIH (CAPITALIZATION OF INCOME DIFFERENCES)

Beberapa Teknik Penyesuaian Kualitatif Teknik ANALISA TREND (TREND ANALYSIS) Teknik ANALISA PERBANDINGAN RELATIF (RELATIVE COMPARISON ANALYSIS) Teknik ANALISA RANKING (RANKING ANALYSIS)

ANALISA DATA (DATA ANALYSIS) Teknik ANALISA DATA (DATA ANALYSI), adalah suatu teknik penyesuaian kuantitatif untuk mengindentifikasi dan mengukur harga jual atau harga sewa dari properti pembanding dengan obyek penilaian. Data harga jual atau harga sewa properti pembanding yang identik dan setiap karakteristik yang berdampak kepada obyek penilaian di analisa dan di pisahkan. Sebagai Contoh: terdapat 2 (dua) properti yang memiliki berbagai kesamaan kecuali pada aspek lokasinya. Rumah pertama terdapat pada bagian pojok sedangkan satunya dilokasi yang lebih masuk kedalam atau jauh. Jika keduanya dijual pada saat yang hampir bersamaan di pasar properti maka akan dijual pada harga yang sama kecuali pada aspek nilai lokasinya, maka jika demikian perbedaan harga antara keduanya akibat perbedaan lokasi tersebut. Sehingga perbedaan tersebut dapat digunakan untuk menentukan penyesuaian harga jual properti di pasar terutama pada aspek nilai lokasi properti itu.

ANALISA STATISTIK (STATISTICAL ANALYSIS) ANALISA STATISTIK (STATISTICAL ANALYSIS), digunakan untuk mengindentifikasi dan mengukur penyesuaian dari harga jual atau harga sewa pada properti pembanding. Teknik ini meliputi Statistik Inferensial dan Analisis Regresi baik Regresi Linier maupun Regresi Multilinier. Disini juga digunakan Analisa Grafik untuk mengidentifikasi dan mengukur penyesuaian pada harga jual/sewa properti pembanding. Varian dari analisis statistik yang tergambar pada grafik di interprestasikan oleh Penilai. Grafik juga dapat digunakan untuk mendukung dan melengkapi Nilai dari suatu Trend untuk membuat perbandingan dari element-element pembanding secara kualitatif. (sebagai contoh bisa melihat Gab.14.2)

PENYESUAIAN BIAYA YANG BERKAITAN (COST RELATED ADJUSTMENT) PENYESUAIAN BIAYA YANG BERKAITAN (COST RELATED ADJUSTMENT), adalah penyesuaian data berdasarkan indikator cost/biaya, seperti, depresiasi bangunan, biaya membangun kembali, biaya perijinan. Penilai harus mampu memberikan data mendukung agar biaya mendekati nilai pasar, karena cost/biaya dan nilai tidaklah sinonim. Penyesuaian: Data transaksi, Fisik property.

PENYESUAIAN PERBEDAAN PENDAPATAN OPERASI BERSIH (CAPITALIZATION OF INCOME DIFFERENCES) PENYESUAIAN PERBEDAAN PENDAPATAN OPERASI BERSIH (CAPITALIZATION OF INCOME DIFFERENCES), adalah penyesuaian karena perbedaan di dalam NOI (Net Operating Income). Perbedaan terjadi terutama disebabkan oleh harga sewa dan tingkat okupansi dimana perbedaan tersebut dapat dipengaruhi oleh fasilitas yang tersedia dari properti pembanding, misalnya, jumlah elavator atau perbedaan ketersediaan area parkir

Teknik Analisa Trend(kualitatif) Teknik Analisa Trend, digunakan untuk mengidentifikasi dan mengukur trend harga jual dari properti-properti pembanding. Teknik ini berguna pada saat data pasar pembanding yang serupa dengan obyek penilaian tersedia terbatas. Sedangkan data pasar pembanding yang lebih tinggi atau lebih rendah dari obyek penilaian tersedia cukup. Sensitifitas pasar diselidiki dengan menguji bermacam faktor yang mempengaruhi harga jual. Saat penilai sudah menetapkan elemen pembanding yang memperlihatkan sensitifitas pasar, maka pola harga dapat di analisa untuk mendukung analisa yang lain

Teknik Analisa Perbandingan Relatif Teknik analisa perbandingan relatif, menganalisa hubungan di dalam data pasar tanpa melihat secara kuantitatif. Untuk menggunakan teknik ini penilai harus menganalisa perbandingan penjualan guna memutuskan apakah karakteristik perbandingan tersebut lebih dominan (superior), lebih lemah (inferior), atau sama (similar) dengan obyek penilaian. Penyesuaian digambarkan dalam analisa perbandingan relatif yang tidak ditulis dalam jumlah mata uang atau prosentase.

Teknik Analisa Ranking Teknik Analisa Ranking, merupakan varian dari analisa perbandingan relatif. Dalam analisa ranking perbandingan penjualan dibuat ranking dengan cara menyusun secara ke atas atau ke bawah. Kemudian penilai menganalisa setiap penjualan guna menentukan posisi obyek penilaian dalam suatu susunan

ELEMEN-ELEMEN YANG DIBANDINGKAN Setiap elemen-elemen dasar yang dibandingkan seharusnya di analisa guna menetapkan apakah diperlukan penyesuaian. Apabila informasi tersedia cukup memadai, maka penyesuaian kuantitatif dibuat. Bila informasi yang tersedia tidak cukup memadai, maka untuk mendukung penyesuaian kuantitatif, elemen-elemen yang dibandingkan akan lebih baik ditanggapi dan diperhatikan dengan menggunakan analisa kualitatif PENYESUAIAN DATA TRANSAKSI PENYESUAIAN FISIK PROPERTI

PENYESUAIAN DATA TRANSAKSI Penyesuaian Terhadap Hak Real Properti yang melekat Penyesuaian Terhadap Syarat-syarat Keuangan Penyesuaian Terhadap Kondisi Penjualan Penyesuaian Terhadap Pengeluaran yang terjadi segera setelah Pembelian Penyesuaian Terhadap Kondisi Pasar

PENYESUAIAN FISIK PROPERTI Penyesuaian Terhadap Lokasi (location) Penyesuaian Terhadap Karakteristik Fisik (Physical characteristics) Penyesuaian Terhadap Karakteristik ekonomi (economical characteristics) Penyesuaian Terhadap Pemanfaatan/Peruntukan (Zoning) Penyesuaian Terhadap Komponen-komponen nilai yang tidak nyata (Non realty components of value)

Penyesuaian Terhadap Hak Real Properti yang melekat Sebelum suatu perbandingan penjualan properti dapat digunakan pada analisa perbandingan penjualan, penilai harus yakin bahwa harga jual dari properti pembanding mempergunakan hak properti yang sejenis dengan yang dinilai. Barangkali dibutuhkan satu atau dua penyesuaian untuk harga properti pembanding sebelum perbedaan fisik dalam real estate dapat dibandingkan

Penyesuaian Terhadap Syarat-syarat Keuangan Harga transaksi dari satu properti mungkin berbeda dengan properti lainnya karena syarat-syarat keuangan. Ada satu properti menikmati bunga KPR yang lebih rendah dari properti lain. Ada developer yang membayari kredit downpayment kepada Bank sehingga bunga KPR menjadi lebih rendah dari pasar. Dalam dua kasus ini pembeli akan membayar lebih tinggi dari harga di pasar keuangan untuk memperoleh suatu properti

Penyesuaian Terhadap Kondisi Penjualan Definisi Nilai Pasar digunakan pada hampir semua penugasan yang merupakan kondisi umum dari Penjual dan Pembeli dimana tidak ada paksaan antar pihak. Suatu penyesuaian dari kondisi penjualan biasa menggambarkan apakah pembeli atau penjual mengalami suatu paksaan dalam menyelesaikan transaksinya. Dalam banyak situasi kondisi jual beli ini secara signifikan mempengaruhi harga transaksi. Kondisi ini memotivasi bahwa jual beli tidak dipertimbangkan dilaksanakan dengan waktu yang cukup .

Penyesuaian Terhadap Pengeluaran yang terjadi segera setelah Pembelian Pembeli dengan pengetahuan yang memadai mempertimbangkan pengeluaran yang harus di laksanakan setelah pembelian suatu properti, karena dampak ini yang membuat pembeli menyetujui jumlah uang yang harus dibayarkan pada saat transaksi. Pengeluaran itu merupakan: biaya meneruskan pemeliharaan yang tertunda (mis: Kondisinya) biaya pembongkaran atau memindahkan suatu bagian dari perluasan bangunan biaya perubahan zoning biaya pencemaran lingkungan Biaya ini dikuantifikasi dalam negosiasi harga dan dimasukan secara cermat dengan verifikasi data. Figure yang relevan bukan merupakan cost aktual yang terjadi namun cost yang diantisipasi oleh dua pihak yakni penjual dan pembeli

Penyesuaian Terhadap Kondisi Pasar Penyesuaian untuk kondisi pasar dibuat bila nilai properti pada umumnya telah mengalami kenaikan atau penurunan harga sejak tanggal transaksi. Bila kondisi pasar tidak berubah, maka tidak diperlukan penyesuaian meskipun mempertimbangkan waktu yang sudah berlalu. Penilai harus memperhatikan bahwa supply dan demand adalah kekuatan yang dinamis.

Sebagai Contoh: Harga property didaerah Kelapa Gading dimana Pasar Property di wilayah tersebut memiliki karakteristik yang sangat dinamis, sehingga nilai property didaerah ini cepat berubah – ubah dalam waktu yang singkat. Sedangkan didaerah Serang pasar property bergerak lambat. Hal ini tergantung pada permintaan dan penawaran yang terus berkembang Sehingga Penyesuaian nilai property dilihat dari dinamika kekuatan pasar yang melekat pada properti tersebut, tergantung pada lokasinya.

Penyesuaian Terhadap Kondisi Pasar Bila penjualan properti pembanding tidak tersedia, bukti lain dari berubahnya kondisi pasar bisa dilihat dari: Ratio antara harga jual dengan list harga atau kontrak sewa dengan penawaran tingkat suku bunga Laporan dari waktu ke waktu Daftar harga Tren sewa Penawaran yang diterima dari penjual dan frekuensi dari dukungan penawaran itu. Proporsi dari penawaran yang diterima yang akhirnya closing Jumlah dari properti yang disita dan penutupan properti komersial Jumlah dari properti yang tersedia Jumlah dari Ijin Mendirikan Bangunan dan nilainya secara aggregate Syarat keuangan yang tersedia dari Institusi Finansial Penggunaan pembiayaan untuk penjual properti Perubahan pola pasar demografi Penghancuran dan konstruksi baru

Penyesuaian Terhadap Lokasi (location) Penyesuaian terhadap lokasi diperlukan apabila karakteristik lokasi dari obyek pembanding berbeda dengan obyek penilaian. Lokasi sebuah property dianalisa dengan melihat hubungannya dengan lokasi lainnya, untuk memastikan apakah suatu property lebih diminati atau tidak dari lokasi lainnya dengan menganalisa secara fisik dari penjualan property serupa yang berada dilokasi berbeda.

Sebagai Contoh: Perumahan yang memiliki taman yang indah dengan perumahan yang biasa meskipun lokasinya berdekatan tentu akan memiliki daya tarik yang berbeda. Daya tarik ini akan mempengaruhi tingkat permintaan pada kedua perumahan tersebut, tentu perumahan dengan taman yang indah akan relatif lebih tinggi permintaannya, sehingga mengakibatkan nilai dari rumah yang ada diperumahan pertama akan tinggi.

Penyesuaian Terhadap Karakteristik Fisik (Physical characteristics) Bila karakteristik fisik dari property pembandng berbeda dengan karakteristik fisik dari obyek yang dinilai, maka perlu dilakukan penyesuaian. Perbedaan karakteristik tesebut seperti misalnya ukuran bangunan dan tanah, jenis tanah, akses, topografi, kualitas konstruksi, bentuk arsitektur, bahan bangunan, usia bangunan, kondisi bangunan, utility, tampilan, amanities dan karakter lainnya.

Penyesuaian Terhadap Karakteristik ekonomi (economics characteristics) Yang termasuk dalam Karakteristik ekonomi adalah semua atribut property yang mempengaruhi pendapatan property yang dnilai. Elemen ini umumnya digunakan untuk property komersial (income producing property). Karakteristik yang mempengaruhi elemen ini antara lain biaya operasional, kualitas manajemen kombinasi penyewa (tenant mix), konsesi sewa, opsi perpanjangan, legalitas sewa dan lain sebagainya.

Sebagai Contoh: Subjek property memiliki NOI (Net Operating Income) sebesar Rp.100.000.000,- sedangkan property pembandingnya memiliki Net Operating Income(NOI) nya Rp.125.000.000,-. Kemudian Property pembanding memiliki harga permeternya Rp.30.000,-/meter, Sehingga dari NOI subjek property dapat dibagikan dengan NOI Property pembandingnya (Rp.100.000.000/Rp.125.000.000 = 0,8)hasilnya adalah 0.8, angka tersebut dijadikan angka indikator untuk menilai harga subjek property/meternya,jadi Rp. 30.000 X 0,8 = 24.000, jadi Harga subjek propertynya adalah Rp.24.000/meternya.

Penyesuaian Terhadap Pemanfaatan/Peruntukan (Zoning) Penggambaran perbedaan dalam hal penggunaanya saat sekarang (higest and best use/HBU) antara obyek penilaian dengan property pembanding. Bilamana terdapat perbedaan dalam hal penggunaannya saat ini maka perlu dilakukan penyesuaian. Seperti pada Kota DKI Jakarta, sebagai Ibukota Negara Indonesia, setiap wilayahnya memiliki zoning / peruntukan masing – masing, agar penataan kotanya menjadi lebih tertib, perbedaan zoning tersebut mengakibatkan perbedaan nilai properti – properti yang masuk pada wilayah tersebut.

Penyesuaian Terhadap Komponen-komponen nilai yang tidak nyata (Non realty components of value) Komponen ini meliputi hal-hal yang bersifat individu, kepentingan bisnis, ataupun item-item lainnya yang tidak termasuk ke dalam real property tetapi termasuk dalam pertimbangan harga jual dari properti pembanding atau hak kepemilikan dari obyek penilaian. Komponen- komponen tersebut harus dianalisa secara terpisah dari hal-hal yang bersifat realty. Sebagai contoh adalah perabotan, aksesori dan perlengkapan didalam hotel atau restauran adalah merupakan contoh konkret dari hal-hal yang bersifat individu dalam komponen nilai yang tidak nyata.