PENDIDIKAN PROGRAM SERTIFIKASI – PROPERTI UGM - MAPPI PENILAIAN APARTEMEN PENDIDIKAN PROGRAM SERTIFIKASI – PROPERTI UGM - MAPPI Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.) nipp : pb-1.08.00012 mappi : 92-s-00212

ISTILAH - ISTILAH Apartment Building Gedung Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau badan usaha yang mana unit – unitnya disewakan . Condominium Bangunan apartemen dimana unit – unit apartemennya dimiliki oleh individu – individu . Kondominium pertama kali dibangun di Eropa pada tahun 1930 . Di Indonesia , kondominium diatur oleh undang – undang kepemilikan Satuan Rumah Susun .

Apartemen Sewa Apartemen sewa dalam pengelolaannya dan pendekatan investasinya menyerupai pengelolaan dan investasi pada hotel . Apartemen sewa secara konsep merupakan bangunan hunian jangka menengah yang lebih mengutamakan kenyamanan bagi para penghuninya . Fasilitas dan segala aturan sewa menyewa menyerupai hunian Hotel .

Pengertian atas unit Apartemen . Kepemilikan atas unit apartemen / rumah susun dilengkapi dengan bukti kepemilikian yang dikenal dengan sertifikat atas satuan rumah susun ( strata Title ) Unit Apartemen dimiliki oleh perorangan . Fasilitas – fasilitas apartemen dimiliki bersama yang dikelola bersama melalui organisasi Perhimpunan penghuni rumah susun . Biaya operasional gedung dibiayai bersama antara penghuni / pemilik unit aparteman . Biaya perawatan untuk fasilitas umum dibebankan secara proportional kepada pemilik unit berdasarkan perbandingan luas dari masing masing unit apartemen .

UNIT APARTEMEN Unit apartemen dapat dinilai karena memiliki daya guna , dapat dipindah tangankan , unit terbatas , dan diminati . Unit apartemen dapat diperjualbelikan , dapat digunakan sebagai agunan kredit , dan dapat disewakan seperti layaknya rumah tinggal . Unit apartemen tidak dapat dipisahkan dengan fasilitas bersama , yang dimiliki secara bersama – sama . Bagian bangunan yang menjadi bagian bersama seperti atap , lobby , corridor , lift / tangga darurat , pagar dan gerbang utama . Fasilitas bangunan yang menjadi bagian bersama seperti jalan lingkungan , pedestrian , parkir , tempat rekreasi , taman , kolam renang dan sport klub yang tersedia .

Pemilik unit apartemen tidak dapat memperbaiki / merenovasi kondominium seperti merenovasi rumah tinggal pada umumnya . Pemilik unit apartemen hanya dapat merubah komposisi atau melakukan pengaturan ruangan dalam unit yang menjadi miliknya , memperbaiki interior ruangan , dinding dalam dan dekorasi dekorasi dalam unit apartemen .

ELEMEN-ELEMEN YANG MEMPENGARUHI NILAI DARI KONDOMINIUM . Kenyamanan Konsep utama dari Kondominium adalah memberi kenyamanan / kemudahan-kemudahan dari pemilik unit / penyewa unit yaitu antara lain keamanan , kenyamanan fasilitas , dan kebebasan pemakaian . Lokasi bangunan apartemen , ada ditengah kota atau dipinggiran kota . Ukuran dan bentuk tanah yang akan mempengaruhi tata letak bangunan , berpengaruh pada pencahayaan unit apartemen , sirkulasi udara dan view . Ukuran dan layout dari Unit apartemen , seperti kamar tidur utama , letak kamar mandi , dapur dan balkon yang berpengaruh pada penentuan view unit apartemen .

Kwalitas bahan bangunan terutama pada area publik dari bangunan apartemen yang menentukan kelas apartemen.. Perlengkapan bangunan yaitu penyediaan air bersih , sistem gas dan tata letak sistem pendingin AC serta fasilitas tempat jemuran . Fasilitas – fasilitas lainnya sebagai fasilitas perlengkapan gedung seperti kolam renang , taman , tempat parkir baik bagi penghuni maupun tamu , serta sport club .

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI DARI UNIT APARTEMEN View atau lapang pandangan . Luas unit apartemen . Ketinggian lantai unit apartemen . Arah mata angin yang menentukan letak unit apartemen . Interior dari unit apartemen .

METODE PENILAIANNYA . Apartemen Sewa Untuk melakukan penilaian atas apartemen sewa biasanya dapat digunakan : Pendekatan data pasar Pendekatan biaya Pendekatan pendapatan . Kondominium / Unit Apartemen.

Kasus 1 Satu unit apartemen yang dikenal dengan apartemen Menteng letaknya di jalan jambu Menteng , Jakarta . Hasil inspeksi lapangan diperoleh data – data : Luas Unit : 108 m 2 Lokasi : Tower A Lantai : 5 View : City Arah mata angin : Utara Interior : Standar .

Data-data pembanding yang diperoleh sbb : Luas 108 m 2 Lantai 7 15 17 8 View Kota Monas Perumahan Arah angin Utara Selatan Barat Interior standar lux Standar H Transaksi - 325 juta H Penawaran 380 juta 400 juta 420 juta 370 juta

Penilaian dengan pendekatan data pasar .

Soal 2 Sebuah apartemen jual dengan kepemilikan strata title baru selesai dibangun dengan jumlah 800 unit , dari inspeksi dilapangan diperoleh data sebagai berikut : Pada saat penilaian , unit apartemen yang tersisa ( belum terjual ) adalah 210 unit , terdiri dari 90 unit dengan luas 80 m2 ( 2 km tidur ) dan 120 unit dengan luas 130 m2 ( 3 km tidur ) . Sisa ini diproyeksikan akan terjual dalam waktu 3 tahun dengan jumlah penjualan yang sama Harga jual rata rata untuk 2 km tidur : 400 juta , sedang 3 km tidur : 650 juta dengan kenaikan harga 10 % per tahun . Biaya marketing = 3 % dari penjualan . PBB dari unit tersisa diperkirakan 0,2 % dari NJOP ( NJOP = 60 % harga jual . Service charge yang ditanggung developer Rp 8.000,-/m2/bulan dan diproyeksikan naik 5 % pertahun . Htung Nilai Pasar dari apartemen yang tersisa dengan tingkat diskonto 18 % .