MASALAH PERMUKIMAN PERKOTAAN Fatchurrochim Ghany/Jakfar Sadik Fakultas Ekonomi Universitas Trunojoyo

Struktur Permukiman Pengeluaran masyarakat untuk memenuhi kebutuhan permukiman secara umum berkisar 15-20 persen dari penghasilan, kira-kira sama dengan pengeluaran untuk makan. Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), kira-kira 50 persen tanah kota biasanya merupakan lahan untuk permukiman.

Permukiman merupakan barang modal tahan lama; investasi pada permukiman hal yang dapat dipertanggungjawabkan karena nilai rumah dapat naik 10 kali lipat bahkan lebih dalam jangka waktu 8-10 tahun. Pada hakekatnya pengeluaran untuk rumah adalah harga dikalikan banyaknya rumah yang dibeli masyarakat. Untuk mengukur pengeluaran dihadapi kesukaran karena tergantung berbagai faktor selain kuantitas dan harga juga kualitas, ukuran, lokasi dsb.

Luas sebuah rumah di perkotaan antara 40-45 m2 yang terkecil dan 500m2 terbesar, sedangkan rata-rata diperkirakan 300m2 tetapi kebanyakan rumah dibangun di atas tanah yang sempit. Tingkat pertambahan penduduk secara alami yang tinggi ditambah adanya urbanisasi akan menambah kebutuhan akan bangunan fisik. Dengan jumlah bangunan banyak sekali dan berdekatan sehingga menimbulkan masalah lain, seperti lingkungan hidup yang buruk, ketegangan sosial, keamanan dan lain-lain.

Permintaan dan Penawaran Permukiman Di negara-negara maju dengan tingkat penghasilan yang tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah. Sebaliknya di negara berkembang atau mereka yang tingkat penghasilannya rendah, maka elastisitas permintaan akan rumah relatif tinggi.

Dalam pengambilan keputusan berhubungan dengan permukiman, orang selalu akan melakukan perbandingan biaya permukiman tersebut. Orang dapat menyewa rumah dengan konsek-wensi membayar sewa, biaya utilitas serta operasiona. Orang dapat membeli rumah dengan konsek-wensi harus menyediakan sejumlah dana investasi, membayar utilitas, biaya operasio-nal, pajak, asuransi, pemeliharaan, perbaikan, bunga dan lain-lain.

Dalam perbaikan kota secara menyeluruh (urban renewal) pada hakekatnya dapat dilakukan untuk memperbanyak penawaran permukiman dan tempat perdagangan. Pembangunan apartemen atau permukiman bersama (condominium) di pusat-pusat kota bertujuan pokok menambah penawaran permukiman di dalam kota dan menghidup-kan kembali pusat kota (centre bussiness district revival).

Kebijakan Permukiman Secara umum ditujukan pada : 1). Makin memburuknya situasi hidup bertetangga, dan 2). Makin tidak meratanya tingkat permukiman. Permukiman yang buruk disebabkan oleh kemiskinan pada umumnya dan tingginya biaya pembangunan rumah. Perlu diperhatikan bahwa negara sedang berkembang elastisitas permintaan perumahannya relatif tinggi dan usaha manusia untuk ‘memperbaiki’ kondisi rumahnya relatif besar.

Kebijakan permukiman untuk masyarakat miskin dapat dilakukan dengan : Memberikan tambahan uang sewa, tetapi dalam kenyataan mungkin dana ini untuk membeli makanan, pakaian dan lain-lain. Bukan untuk menyewa rumah yang lebih baik. Mengurangi pajak pada permukiman di tengah kota, tetapi mungkin dana ekstra yang diperoleh dikonsumsikan untuk hal lain, karena rendahnya tingkat penghasilan.

Memaksa para pemilik yang menyewakan rumahnya memelihara dengan baik rumah yang disewakan, bila membangkang diberi sangsi. Membersihkan pusat kota dari rumah gubug yang tidak memenuhi syarat, tetapi pemerintah (daerah) perlu menyediakan terlebih dahulu gantinya sebelum melakukan penggusuran permukiman yang buruk tersebut.

Menggalakkan kebijakan pembangunan rumah – murah – sehat, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Memberikan ‘uang pesangon’ yang cukup besar sehingga mereka yang menerima dapat mengambil keputusan pindah ke permukiman yang lenih layak. Hal ini biasa dilakukan pada pembaharuan kota secara menyeluruh (urban renewal).