Bankrupt Landlords From Sea to Shining Sea Fadlian Syaif Munirul Ichwan 135020401111051

pendahuluan Santa Monica, sebuah kota yang berada di pantai Los Angles, kota dengan berbagai kesenjangan properti, semisal adanya unit rumah yang disewakan berada disebelah rumah seharga $500.000 atau bangunan apartemen yang kosong berdekatan dengan dealer mobil mewah dan toko-toko fashion yang mahal. Kesenjangan ini terjadi dikarenakan adanya Kontrol Sewa yang ketat yang telah memaksa pemilik properti meninggalkan bangunan mereka kosong daripada menjualnya Sama halnya di New York, pemilik properti terpaksa meninggalkan unit rumah mereka karena tak lagi mampu membayar kerugian dikarenakan adanya kontrol sewa. Akibatnya 150.000 unit rumah kumuh untuk tikus dan para gangster. Selain itu, kontrol sewa juga menghambat pembangunan baru dan kota menghadapi kesulitan dalam menyewakan 200.000 unit apartemen yang bisa dengan mudah diisi pada tingkat sewa saat ini, jika sudah dalam bentuk yang layak untuk dihuni

Fakta Tahun 1943, saat perang dunia pemerintah menetapkan biaya sewa yang ada, namun saat perang sudah usai New York tetap terus mengontrol sewanya. Dan pemilik tidak bisa menaikan harga sewanya selama peyewa selalu memperbarui sewanya. Tahun 1979, Santa Monica dipenuhi 80% penyewa properti dan meminta agar harga sewa dikembalikan ke harga tahun sebelumnya, dan sewa bisa naik hanya 2/3 saja. Di New York dan Santa Monica, tujuan dari kontrol sewa adalah menjaga harga sewa di bawah tingkat pasar bebas yang kompetitif. Untuk mencapai tujuan ini diperlukan kerjasama kedua kota untuk memberlakukan peraturan yang telah diperluas untuk mencegah pemilik dan penyewa menghindari peraturan yang akan memakan biaya bagi mereka yang membuat penyimpangan pada operasi normal di pasaran.

Sistem Kontrol sewa di New York dan Santa Monica secara perlahan menyebabkan pemilik untuk berupaya membebaskan diri dari kontrol. Selama beberapa tahun, beberapa apartemen di New York hanya disewakan untuk "stabilisasi sewa", yang kurang ketat dari kontrol sewa mutlak. Selain itu, apartemen di New York memiliki harga sewa sebesar $ 2000 per bulan akan di beri harga baru saat sewa berakhir. Di Santa Monica, negara bagian California mengamanatkan bahwa, mulai tahun 1999 diberlakukan apartemen yang baru ditinggalkan tidak lagi tunduk pada peraturan pengendalian sewa kota. Meski begitu, di kedua kota, sebagian besar pasar sewa didominasi oleh kontrol sewa, dan jadi kami akan fokus pada konsekuensi dari kontrol-kontrol tersebut.

Kontrol Sewa menghambat pembangunan unit sewa baru oleh Pengembang dan pemberi pinjaman hipotek enggan untuk terlibat dalam pembangunan properti sewa baru, karena kontrol artifisial menekan penentu jangka panjang yang menurunkan profitabilitas sewanya. kontrol sewa mengarah ke memburuknya pasokan yang ada pada sewa perumahan. Ketika harga sewa yang diberikan berada di bawah tingkat pasar bebas, pemilik properti tidak dapat membiayai tingginya biaya pemeliharaan, perbaikan, dan perbaikan modal dan mereka membatasi kegiatan tersebut. Kontrol sewa membatasi mobilitas penyewa. Jika penyewa ingin merubah ruangan akan dikenakan biaya tambahan yang sangat mahal

Banyaknya kerugian dari adanya sistem kontrol sewa, membuat pemilik dan penyewa berusaha menghindari aturan tersebut. Hal ini hanya menyebabkan pertumbuhan birokrasi rumit dan mahal yang hanya mengontrol sewa saja. Banyak Pengamat percaya bahwa salah satu penyebab signifikan dari adanya tunawisma dikota-kota seperti New York dan Los Angeles adalah control sewa. Seringkali orang miskin tidak bisa menjamin unit yang mereka sewa dibayarkan tepat waktu.

Rupanya, pemikiran yang sama ini adalah apa yang diinduksi negara bagian California untuk menghentikan peraturan kontrol sewa di Santa Monica, California memberi mandat bahwa apartemen yang baru kosong bebas dari control sewa. Hasil dari perubahan kebijakan hampir langsung terasa, serta kenaikan dalam tingkat kekosongan tempat tinggal persisi seperti yang diharapkan dari hilangnya pengendalian oleh pemerintah. Yang cukup menarik, calon penyewa baru yang kurang antusias tentang jumlah (bukan harga tp jumlah kamar kosong) sewa yang lebih tinggi dari yang diharapkan tuan tanah. Alasannya? Dua puluh tahun kontrol sewa telah menyebabkan berkurangnya pemeliharaan, sehingga apartemen yang baik,menjadi buruk. Sewa pasar yang lebih tinggi pada akhirnya akan menjadikan susana lebih dan aroma apartemen di Santa Monica, tetapi hanya pada tingkat yang sama bahwa pasar diperbolehkan untuk menjalankan fungsinya