Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran Aspek Nilai Lahan dalam Perspektif Geografi Ekonomi dan Pemasaran Triarko Nurlambang Dept. Geografi FMIPA UI
Dinamika Suatu Wilayah (Kota - Desa) merefleksikan dinamika kebutuhan dan pemanfaatan lahan
Future Growth: Developing Countries Developing country urban urban rural rural
Sumber: Ir. Imam S. Ernawi, MCM, MSc(Dept Sumber: Ir. Imam S. Ernawi, MCM, MSc(Dept.PU), 2008, dalam Pengelolaan Pantura Jakarta, Prosiding Seminar, KPP UI, Jakarta 2008
Sumber: Kementerian PU, 2004
Sumber: Silvester, 2008
RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010 LANDASAN HUKUM PERDA 6/1999 RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010 PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG
Sumber: Podes -2005 dalam Nurlambang, 2010
Skema Inti Permasalahan Penataan Ruang di Kawasan Jabodetabekjur Awal Jabotabek Tumbuh dan menjadi beban Zonasi Pengendalian Kebijakan dan konsep ruang Inpres no. 13/1976 : Jabotabek (bounded deconcentration) Keppres no. 114/1999: Bopunjur (penyangga Jakarta) PP no. 54/2008: Jabodetabekjur (satu kesatuan ecoregion) Pola ruang Konsentrik ; Under-bounded Over bounded over-bounded -extended metropolitan region Struktur ruang Terpusat Menjalar linear Gejala Leap frog Masalah ruang Perlu pusat sekunder Initial urban sprawl Urban sprawl intents (hegemoni metropolis) 2005 Peran Pemerintah dominan Peran Swasta dominan Intervensi pemerintah (penyesuain) Intervensi pemerintah (pengendalian) Built-up area
WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ? 51 Cars Carry 85 Passengers 1 Bus Carry 85 Passengers 1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane 450.000 Empty Seats On the Street Everyday kerugian akibat kemacetan mencapai Rp 60 triliun/thn (LDFEUI, 2010)
POLA TRANSPORTASI MAKRO JAKARTA 1. Kota – Blok M Gajah Mada/ Hayam Wuruk-Majapahit-M. Merdeka Barat-MH. Thamrin-jend. Sudirman-Sisingamangaraja 2. Pulo Gebang-Tanah Abang Komarudin-Bekasi raya-P. Kemerdekaan-Letjen. Suprapto-Kramat Bunder-Kwitang/ Prapatan-K. Sirih-Jati Baru 3. Rawa Buaya-Harmoni Daan Mogot-Kyai Tapa-H. Ashari-Gajah Mada/H. Wuruk 4. Pulo Gadung – HI Bekasi Raya-Pemuda-Pramuka-Proklamasi-Diponegoro-Imam Bonjol. 5. Ps. Minggu – Manggarai Ps. Minggu-Dr. Supomo-Dr. Sahardjo-Manggarai. 6. Kp. Melayu – Ancol Matraman Raya-Salemba-Kramat Raya-Ps. Senen-G. Sahari. 7. Kp. Melayu – Roxy Kp. Melayu Besar-Abd. Syafei-Casablanca-Dr. Satrio-Mas Mansyur-Cideng. 8. Tomang – Harmoni – Ps. Baru Tomang Raya-Kyai Caringin-Balikpapan-Suryo Pranoto-Juanda/ Veteran-Pos-Dr. Sutomo 9. Kp. Rambutan – Kp. Melayu Lingkar Luar Selatan-Bogor Raya-Dewi sartika-Otto Iskandar-Jatinegara 10. Senayan – Tanah Abang Asia Afrika-Gelora-Palmerah Utara-K.S. Tubun-Kota Bambu-Jati Baru 11. Pulo Gebang – Kp. Melayu RS. Sukamto-Kol. Sugiono-Jend. Basuki Rachmat-Kp. Melayu Besar. 12. Warung Jati – Imam Bonjol Warung jati-Mampang Prapatan-Rasuna Said-Hos Cokroamonito. 13. Lb. Bulus – Kebayoran Lama Ciputat raya-Kebayoran lama 14. Kali Malang – Blok M Kali Malang-DI. Panjaitan-MT. Haryono-Gatot Subroto-Kapt. Tendean-W. Monginsidi-Trunojoyo-Blok M 15. Ciledug – Blok M Ciledug Raya-Keb. Baru-Kyai Maja-Blok M 1 3 6 2 8 4 10 11 5 7 15 9 13 12 14 KETERANGAN : BUS LEGEND RAILWAY LEGEND Jaringan Trayek Utama Bus Priority 2010 Bus Priority 2007 Railway Eksisting Railway 2010 (Rencana PT KAI) LRT/MRT (Rencana DKI Jakarta) Jalur Monorail 1 Jalur Monorail 2
JARINGAN TRANSPORTASI Existing Future
Kebijakan Pemanfaatan dan Kepemilikan Lahan mempengaruhi bentuk/struktur dan pola penggunaan tanah suatu kota Kebijakan Lahan: Mengendalikan pembangunan, baik dalam hal membentuk atau menentukan pola pemanfaatan nya secara lebih berkeadilan (fairness) berikut pola distribusi nilai tambah yang diciptakannya Menentukan mekanisme proses implementasi pembangunan di indonesia atau sebaliknya
KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTA Slum Area Kemacetan Hutan bakau Kampung Nelayan Abrasi Pelabuhan ikan Endapan sampah
PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH 40 % Qs<<Qb KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR
RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY) MARUNDA PORT OF TANJUNG PRIOK Pantai Kapuk KARANG TANJUNG TOLL ROAD PLUIT Soekarno-Hatta International Airport Ancol HARBOUR TOLLROAD Jakarta Old City RENCANA REL KA INNER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER-OUTER RING ROAD Sumber : MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTA SUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN
PANDUAN RANCANG KOTA (UDGL) DI TERKAIT DENGAN KAWASAN PANTURA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN EKONOMI KHUSUS MARUNDA RENCANA PENGEMBANGAN KAPUK NAGA INDAH RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN KOTA TUA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN ANCOL RENCANA PENGEMBANGAN PELABUHAN TAJUNG PRIOK RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTAI MUTIARA, SK GUB. No. 1918 / 2005 RENCANA TPI DAN PERMUKIMAN MUARA ANGKE, SK GUB. No. 1263 / 2006 ± 7.283.473 M2 ± 191.686 M2 ± 10.816.613 M2 ± 717.331 M2 ± 19.234.691 M2 ± 1.888.175 M2 ± 21.903.044 M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK, SK GUB. No. 1567 / 2005 ± 208.242 M2 REVITALISASI KAWASAN STASIUN TJ PRIOK ± 1.168.168 M2 ± 3.500.000 M2 RENCANA PENGEMBANGAN PANTAI INDAH KAPUK UTARA-BARAT RENCANA JALAN TOL KARANG TANJUNG RENCANA JALUR MRT RENCANA KERETA API BARANG RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN CBD PLUIT, SK GUB. No. 636 / 2006 RENCANA BANJIR KANAL TIMUR SUB KAWASAN BARAT SUB KAWASAN TENGAH SUB KAWASAN TIMUR Sudah disahkan Belum disahkan
PETA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTURA Rencana Pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda
CONTOH PANDUAN RANCANG KOTA / UDGL UDGL PANTAI MUTIARA
Contoh Aplikasi Untuk Penentuan Lokasi Usaha (Perspektif Geografi Pemasaran)
Identifikasi Potensi Lokasi Kawasan Industri/ Perdagangan (menggunakan SIG) Data Primer Data Sekunder Social survey Geographical survey Site Factors Analysis Site Cognitive Distance Cognitive Location factors Analysis Potential Area Area situation/ environment Internal Analysis External Analysis Buffer Analysis and network LOKASI POTENSI KAWASAN INDUSTRI/ PERDAGANGAN Prioritas lokasi potensi untuk kawasan industri Gambaran situasi pendukung lokasi kawasan industri/ perdagangan
Cakupan Data untuk Studi Lokasi Bank Data lokasi/area Peruntukan tanah (pemukiman, perkantoran/bisnis); eksisting & master plan Harga tanah Jaringan jalan Fasilitas umum/publik Existing bank service points (Kantor ATM) LOKASI PRIMER/ PRIORITAS UNTUK Bank Analisa empiris potensi lokasi Bank (orientasi) Data sosial & bisnis Demografis (+ agama) individual/retail Establisment (kantor/ pabrik) corporate OUTPUT Lokasi Potensi (per prioritas) Analisa komprehensif Potensi Lokasi Data banking habits faktor penentu memilih bank kebiasaan memanfaatkan jasa bank (cara, saat/occation, waktu,frekuensi,siapa, dll) Location perceived: kognisi, afektif, konatif Analisa tingkah laku nasabah bank terkait dengan lokasi outlet bank OUTPUT Lokasi Potensi (perspektif nasabah)
Contoh teknik analisis spatial
Contoh teknik analisis spatial
Contoh hasil analisa supply side, demand side, competitive level dan optimal service location/area Recommendation: Premium Location A. Premium targeted service area Alternative 1 location B. Secondary targeted service area Alternative 2 location C. Promising targeted service area
Analisis Properti * Dikutip dari bahan Kuliah Properti di Prog S2 Wilayah dan Kota
PENGERTIAN ANALISIS PASAR PROPERTI Analisis pasar adalah sebuah studi mengenai pasar properti dalam kaitannya dengan objek penilaian. Melalui studi pasar properti dapat diketahui hubungan antara permintaan [demand] dan persediaan [supply] saat ini dan yang akan datang dari objek penilaian dan properti pembandingnya. Hal ini sebagai dasar bagi penilai untuk menentukan nilai pasar objek penilaian. – Demand Desire & Effective Purchasing Power – Supply Utility & Scarcity
PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI Appraisal : Penilaian suatu aset untuk menentukan nilai pasar. Keluaran : Nilai pasar Properti
PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI Market Study Kondisi supply dan demand secara umum Trend harga jual atau sewa Keluaran : Prospek pasar secara umum Marketability Study Market Study + Analisa Lokasi Proyek Keluaran : Rekomendasi proyek agar laku di pasaran Feasibility Study Marketability Study + Analisa Keuangan Keluaran : Marketability Study + Layak secara finansial
PROSES DASAR PENGEMBANGAN PROPERTI
Contoh Perhitungan Nilai Tanah Sebagai Dampak Aktifitas Pembangunan/ Masyarakat
FAKTOR PENENTU NILAI TANAH Sosial-Politik-budaya-Psikologis Obyek Wisata Pendidikan Pusat Pemerintahan Pasar Sarana Transportasi Kesehatan Keamanan Aksesibilitas Jalan Telepon Gas Listrik Kerapatan Bangunan TV Kabel Ketersediaan Utilitas % Bangunan Teratur Nilai Tanah Struktur Kondisi Lingkungan Sekitar Langsung PAM Kabel Internet Kepadatan Penduduk Struktur Kota Penggunaan Tanah Penggunaan Tanah Mayoritas Status Tanah Karakteristik Bidang Tawuran Warga Riol Peruntukan Tanah Letak Bidang Terhadap Jalan Kenyamanan Lingkungan Kriminalitas Sosial-Politik-budaya-Psikologis Cagar Budaya Banjir Bantaran Sungai
PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah Tahap 1 PENGKAJIAN VARIABEL 1.1. VARIABEL DUMMY Peruntukan Tanah Penggunaan Tanah Status Tanah Bentuk Bidang Tanah Tinggi Bidang Terhadap Jalan Daerah Banjir Daerah Kumuh Daerah Cagar Budaya Bidang di bantaran sungai Daerah Tawuran Fasilitas Pelayanan TV Kabel Fasilitas Pelayanan Internet Frekwensi terjadinya kebakaran Frekwensi tindak kriminal
1. 2. VARIABEL KONTINYU Jarak ke Pasar Regional Jarak ke Pasar Kota Jarak ke Pasar Wilayah Jarak ke Pasar Lingkungan Jarak ke Mal/pertokoan Jarak ke Pasar Swalayan Jarak ke SD/Sederajat Jarak ke SD Unggulan Jarak ke SMP/Sederajat Jarak ke SMP Unggulan Jarak ke SMU Jarak ke SMU Unggulan Jarak ke Perguruan Tinggi Jarak ke Rumah Sakit Umum Jarak ke Rumah Sakit Khusus Jarak ke Rumah Sakit Bersalin Jarak ke Puskesmas Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri Jarak ke Halte bis formal Jarak ke Halte bis informal Jarak ke Terminal Tipe A Jarak ke Terminal Tipe B Jarak ke Stasiun kereta api antar kota Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota Jarak ke Pintu Tol Masuk Jarak ke Jalan protokol Jarak ke Jalan kolektor Jarak ke Jalan lingkungan Jarak ke Pusat pemerintahan kota Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan Jarak ke Polsek Jarak ke Polres Jarak ke Emplasemen militer Jarak ke Obyek Wisata Kerapatan bangunan per hektar Jumlah penduduk per hektar Persentase daerah terlayani listrik per hektar Persentase daerah terlayani telpon per hektar Persentase daerah terlayani PAM per hektar Persentase daerah terlayani gas per hektar Persentase daerah tata letak bangunan teratur Koefisien Dasar Bangunan
DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI Tahap 3 ANALISIS KUANTITATIF DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda; dimana; adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn) adalah vektor koefisien regresi ( ) X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebas adalah galat pengamatan ( ) Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:
PERBANDINGAN MODEL REGRESI No Model R2 Hubungan Tidak Logis Indikasi Kolinier KK Galat VIF CIF 1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Var < 10 65,52% 2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis 0,05% 3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) 60,38% 4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 5,46% 5 Stepwise, + Dummy, Dependen Harga 0,883 Jarak Ke Jalan Lokal (+) 81.02% 6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga) 0,922 6,00%
MODEL PREDIKSI HARGA TANAH Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3 -.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7 +.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11 +.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK +.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT +.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA +.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK +.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK +.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3 +.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10 +.0709869528*LB~12 Harga prediksi = Ln(Y) dimana = 2,72
KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang Industri ZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone Transisi RIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran Sungai STUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TV KIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang Komersiil TRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang Industri PTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar Jasa PTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas Jalan LB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas Jalan LB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan
Tahap 4
DKI JAKARTA “J” shape daerah masy. kelas atas
Joseph Stiglitz’s “Henry George Theorem” “In a simple spatial economy, where the spatial concentration of economic activity is due to a pure local public good and where population size is optimal, aggregate land rents equal expenditure on the pure public good. This result has been dubbed the Henry George Theorem (HGT), since a confiscatory tax on land rents is not only efficient, it is also the “single tax” necessary to finance the pure public good”
Dua Tantangan Pertanyaan Pertama, pertanyaan para ekonom: apa pentingnya mendapatkan properti publik untuk kepentingan efisiensi keseluruhan ekonomi pasar? Kedua, pertanyaan hukum: jika memang ada pertambahan nilai efisiensi dengan mendapatkan properti publik, bagaimana melindungi properti publik? Melalui pendekatan “peraturan properti” atau “peraturan nilai” atau kombinasi diantara kedua aturan tersebut?
My answer to the first question is very simple: (1) When government can generate significant market returns from public property, it can afford to rely less on income tax, this, in turn, will encourage private incentive to work and to invest. (2) Market revenue from public ownership will reduce the issuance of public debts by the government, thereby lowering the interest rate (the “open market” operation of the central bank provides the base rate for the whole economy). It will stimulate private investment.
Terobosan Diskursus Pengelolaan Lahan?
New Views of Urban Sustainability Tri-partite model = economic, social, environmental requirements Life Cycle thinking and management Ecological Footprint measurement “Total cost” analysis = include externalities and not just direct costs Move from Trade-off mentality to value creation the important of having public space Rowledge LR and CL Figge. 2000. Urban Sustainability. Executive Summary. Summary Report to the City of Seattle January 2000 EKOS International
Conventional Subdivision versus Cluster Housing (Open-Space Zoning) Quality of environment but not waste, food production Both plans provide 36 home sites.
Terima Kasih Triarko Nurlambang triarko@yahoo.com