Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Joko Tri Saputro

Silabus Mobul Pajak BPHTB Contents Silabus Mobul Pajak BPHTB Bab 1 Objek dan Subjek Pajak Bab 2 Tata Cara Pengenaan Bab 3 Ketetapan Pajak Bab 4 Hak Wajib Pajak Bab 5 Bab 6 Bab 7

Dasar hukum Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 18 tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

BPHTB BPHTB Pajak atas perolehan yaitu perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan

Latar Belakang BPHTB Mengapa dikenakan BPHTB ? Kebutuhan mendasar (papan) Alat Investasi menguntungkan Komoditas Strategis Latar Belakang Sejarah dari Zaman Belanda telah mengenal pajak atas hak tanah

Self Assessment System Latar Belakang BPHTB BPHTB Adalah pajak daerah sejak tanggal 1 Januari 2011 Diatur dengan Perda masing-masing daerah Dulu sempat menjadi Pajak Pusat dengan UU No.20 Tahun 2000 ttg BPHTB Self Assessment System

Objek BPHTB Peristiwa Hukum Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas tanah dan/atau Bangunan Berupa : Pemindahan Hak atau Pemberian Hak Baru Peristiwa Hukum

Objek BPHTB Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru Jual Beli Tukar Menukar Hibah Hibah Wasiat Waris Pemasukan dalam Perseroan Pemisahan Hak Pelaksanaan Putusan Hakim Penunjukan Pembeli dalam Lelang Penggabungan Usaha (Akuisisi) Peleburan Usaha (Merger) Pemekaran Usaha (Pemisahan) Hadiah Kelanjutan Pelepasan Hak (ex:Pembebasan lahan oleh developer) Diluar Pelepasan Hak (ex:Pengajuan sertifikat atas tanah negara)

UU Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 Jenis Hak Hak Milik Hak turun temurun, terkuat, terpenuh yang dpt dipunyai orang probadi atau badan Hak Guna Bangunan Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya dengan jangka waktu tertentu Hak milik atas satuan rumah susun Hak milik atas satuan yang bersifat bersama, benda bersama, tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan dengan satuan yang bersangkutan Hak Guna Usaha Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalan jangka waktu tertentu Hak Pakai Hak untuk menggunakan dan/atau memnungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain sesuai perjanjian (bukan perjanjian sewa) Hak Pengelolaan Hak menguasai dari negara ynag kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan ke pemegang hak termasuk perencanaan, penggunaan dan pengelolaan bersama pihak ketiga UU Pokok Agraria No.5 Tahun 1960

Objek yang TIDAK dikenakan BPHTB Perwakilan Diplomatik (asas timbal balik) Negara untuk Penyelenggaraan Pemerintahan / Kepentingan Umum Badan / Perwakilan Organisasi Internasional Orang Pribadi / Badan karena konversi hak tanpa perubahan nama (tanah hak milik adat/Girik) Wakaf Kepentingan Ibadah

Subjek BPHTB Orang Pribadi Badan Memperoleh Hak Tanah Bangunan Dikenakan kewajiban membayar BPHTB (Wajib Pajak)

Kewajiban Pajak Penjual / Pembeli PPH Final 4 (2) 2,5% Pembeli BPHTB 5%

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x TARIF Rumus BPHTB BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x TARIF NPOP Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP TKP Nilai Perolehan Objek Pajak – Tidak Kena pajak NPOP diperoleh dari : Nilai Transaksi NJOP / Nilai Pasar NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP)

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK Dasar NPOP Jual Beli Penunjukan Pembeli dalam Lelang Tukar Menukar Hibah Hibah Wasiat Waris Pemasukan dalam Perseroan Pemisahan Hak Pelaksanaan Putusan Hakim Penggabungan Usaha (Akuisisi) Peleburan Usaha (Merger) Pemekaran Usaha (Pemisahan) Hadiah Pemberian Hak Baru Nilai Transaksi NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP) Nilai Pasar/ NJOP

Nilai Transaksi < NJOP Gunakan nilai yang paling tinggi Dasar NPOP Jual Beli Penunjukan Pembeli dalam Lelang Nilai Transaksi NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP) Apabila Nilai Transaksi < NJOP Maka NPOP menggunakan NJOP Gunakan nilai yang paling tinggi

NPOP TKP DKI Jakarta Rp 350jt Rp 80jt Waris Hibah Wasiat Jual Beli Penunjukan Pembeli dalam Lelang Tukar Menukar Hibah Pemasukan dalam Perseroan Pemisahan Hak Pelaksanaan Putusan Hakim Penggabungan Usaha (Akuisisi) Peleburan Usaha (Merger) Pemekaran Usaha (Pemisahan) Hadiah Pemberian Hak Baru Rp 350jt Rp 80jt Perda 18 Tahun 2010 ttg BPHTB

Tarif BPHTB DKI Jakarta 5% Perda 18 Tahun 2010 ttg BPHTB

Saat Terutang BPHTB Tanggal dibuat/td tangan akta Jual Beli Tukar Menukar Hibah Pemasukan dalam Perseroan Pemisahan Hak Pelaksanaan Putusan Hakim Penggabungan Usaha (Akuisisi) Peleburan Usaha (Merger) Pemekaran Usaha (Pemisahan) Hadiah Hibah Wasiat Waris Penunjukan Pembeli dalam Lelang Pemberian Hak Baru Tanggal dibuat/td tangan akta Tanggal Pendaftaran Hak Tanggal Penunjukan pemenang Tanggal diterbitkan Surat Keputusan Pemberian hak

Cara Pembayaran BPHTB Dulu menggunakan SSB (Surat Setoran Bea)

Hak Wajib Pajak Keberatan Banding Pengurangan Hak-Hak Wajib Pajak

Hak Wajib Pajak Keberatan Syarat : Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia 1 Surat Keberatan untuk 1 SKB Diajukan ke Kepala Daerah cq Dinas Pendapatan Daerah Dilampiri SKB asli Disertai perhitungan menurut Wajib Pajak dan alasan Diajukan dalam waktu max 3(tiga) bulan sejak diterimanya SKP Ditandatangani oleh Wajib Pajak atau kuasa dengan Surat Kuasa Khusus

Hak Wajib Pajak Banding Syarat : Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia Diajukan dalam waktu max 3 (tiga) bulan sejak diterimanya keputusan keberatan Dilampiri salinan keputusan keberatan Diajukan ke Badan Peradilan Pajak

Hak Wajib Pajak Pengurangan 25%, 50%, 75%, 100% Dalam hal : 1. Kondisi Tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek Pajak - OP memperoleh hak baru melalui program pemerintah - Badan memperoleh hak baru setelah hak pengelolaan > 20 tahun - OP memperoleh hak atas RS/ RSS secara kredit - OP memperoleh hibah dari keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus 1 derajat ke atas atau ke bawah 2. Kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu - WP memperoleh hak dari hasil ganti rugi/penggantian oleh pemerintah - WP Badan yang terkena krisis ekonomi/moneter 3. Tanah dan atau bangunan untuk kepentingan sosial/pendidikan (nirlaba)

Hak Special DKI Jakarta Pembebasan BPHTB 100% OP memperoleh hak dari jual beli, untuk kepemilikan rumah pertama kali OP mendapatkan pemberian hak baru pertama kali Yang nilai NJOPnya s.d Rp 2 Miliar OP yang menerima hak dari waris / hibah wasiat Note : - Diberikan 1x seumur hidup untuk OP tersebut - Diajukan dengan permohonan ke Dispenda DKI Jakarta - Dihuni oleh OP itu sendiri - OP sudah memiliki KTP DKI minimal 2 tahun berturut-turut - Berlaku mulai 21 Oktober 2016 - Tidak mempunyai tunggakan PBB atas objek tersebut Pergub 193 Tahun 2016 Pengenaan BPHTB 0%

Dasar Penagihan BPHTB Dasar yang digunakan negara untuk menagih sanksi / pokok BPHTB : Surat Tagihan Bea (STB) Surat Ketetapan Bea Kurang Bayar (SKBKB) 2

5 Daluwarsa BPHTB Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila Daluwarsa Penetapan Daluwarsa Penagihan Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila Diterbitkan Surat Paksa Melakukan tindak pidana dibidang perpajakan Daluwarsa dalam arti negara kehilangan hak untuk menagih

Contoh Perhitungan BPHTB – DKI Jakarta NPOP TKP Hibah Wasiat/Waris = Rp350jt Lainnya = Rp 80jt Tarif 5%

Kasus 1 – BPHTB atas Waris Tn Adi Bin Slamet memperoleh waris dari Ayahnya yang telah meninggal (Tn. Slamet) berupa sebidang tanah seluas 500m2 di Jl. Otista Raya Jakarta Tn Slamet meninggal tanggal 1 Desember 2016 dan waris dibagikan keesokan harinya. Tanah tersebut diubah haknya ke PPAT per tanggal 6 Des 2016. NJOP tanah Rp1.000.000,- /m2 Hitung BPTHB terutang atas peristiwa tsb ! Jawab : NPOP Tanah 500m2 x Rp1jt = Rp 500.000.000,- NPOPTKP = Rp 350.000.000,- - NPOP KP = Rp 150.000.000,- BPHTB 5% x Rp 150.000.000,- = Rp 7.500.000,- Tn Adi boleh mengajukan permohonan Pengenaan BPHTB 0%

Kasus 2 – BPHTB atas Jual Beli Tn Adi menjual tanah warisan dari orang tuanya seluas 500m2 ke Tn Budi senilai Rp600jt. NJOP tanah Rp1.000.000,- /m2, akta dibuat tanggal 31 des 2016 Hitung BPTHB terutang atas peristiwa tsb ! Jawab : NJOP Tanah (500m2 x Rp1jt) = Rp 500.000.000,- Nilai Transaksi = Rp 600.000.000,- NPOP = Rp 600.000.000,- NPOPTKP = Rp 80.000.000,- - NPOP KP = Rp 520.000.000,- BPHTB 5% x Rp 520.000.000,- = Rp 26.000.000,- BPHTB dikenakan ke Tn Budi NPOP = Nilai Transaksi BPHTB Terutang tanggal 31 des 16

Kasus 3 – BPHTB atas Jual Beli Tn Adi menjual tanah warisan dari orang tuanya seluas 500m2 ke Tn Budi senilai Rp400jt. NJOP tanah Rp1.000.000,- /m2 Hitung BPTHB terutang atas peristiwa tsb ! Jawab : NJOP Tanah (500m2 x Rp1jt) = Rp 500.000.000,- Nilai Transaksi = Rp 400.000.000,- NPOP = Rp 500.000.000,- NPOPTKP = Rp 80.000.000,- - NPOP KP = Rp 420.000.000,- BPHTB 5% x Rp 420.000.000,- = Rp 21.000.000,- - BPHTB dikenakan ke Tn Budi NPOP = NJOP karena NJOP lebih besar dari nilai transaksi

Kasus 4 – Sanksi BPHTB 31des16 s.d 5Januari17 = 1 Bulan Tn Adi menjual tanah warisan dari orang tuanya seluas 500m2 ke Tn Budi senilai Rp600jt. NJOP tanah Rp1.000.000,- /m2, akta dibuat tanggal 31 des 2016 BPHTB Rp27jt telah dibayar lunas tgl 31des 2016 Setelah dilakukan pemeriksaan diketahui Nilai Transaksi adalah Rp700jt SKBKB terbit tanggal 5 Januari 2017 Hitung SKBKB BPTHB atas peristiwa tsb ! Jawab : NPOP seharusnya = Rp 700.000.000,- NPOPTKP = Rp 80.000.000,- - NPOP KP = Rp 620.000.000,- BPHTB (5% x Rp 620.000.000,-) = Rp 31.000.000,- BPHTB yang sdh dibayar = Rp 26.000.000,- (Hitung di kasus 2) BPHTB yang kurang dibayar (Pokok) = Rp 5.000.000,- Sanksi = 2% x 1 bulan x Rp5jt = Rp 100.000,- SKB KB = Pokok + Sanksi = Rp5.000.000,- + Rp100,000,- = Rp5.100.000,- 31des16 s.d 5Januari17 = 1 Bulan

Terima Kasih Joko Tri Saputro