AKUNTANSI SEWA PSAK 30 & 73

Agenda Pengertian Sewa PSAK 30 PSAK 73

SEWA

SEWA Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Penyewa Menggunakan Pesewa Meminjamkan Aset spesifik Dapat diidentifikasi

Sewa Aset tetap selain dibeli dapat disewa dari pihak lain: Sewa operasi / operating lease Sewa pembiayaan / capital lease Sewa sebagai alternatif pembiayaan  menghemat kas entitas. Sewa operasi disajikan off balance sheet (tidak ditampilkan di laporan posisi keuangan sehingga dapat meningkatkan beberapa rasio keuangan  efisiensi dan leverage.

Sewa Operasi Sewa jangka pendek Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset dimiliki oleh pihak yang menyewakan. Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa sewa. Pemeliharaan alat biasanya oleh yang menyewakan Penyajian dalam laporan keuangan Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan laba rugi komprehensif. Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban depresiasi (off balance sheet)

Keuntungan dan Kerugian Sewa Operasi Memperoleh pendanaan dengan rate tetap Untuk aset yang cepat sekali berubah teknologinya akan tepat karena investasinya lebih murah  fleksibel. Keuntungan dari pajak (beban menjadi lebih besar) Tidak disajikan dalam laporan posisi keuangan sebagai aset dan utang sehingga rasio efisiensi (sales/total aset; sales/fixed aset) dan rasio leverage (debt/equity; laba operasi/interest) terlihat lebih bagus  off balance sheet. Entitas tidak perlu memelihara aset  seringkali maintenance dilakukan oleh pihak yang menyewakan. Menghemat kas dan pendanaan di masa sekarang karena biaya yang dikeluarkan sebesar biaya sewa. Kerugian Entitas tidak memiliki aset untuk operasi yang disajikan dalam laporan keuangan Keberlanjutan entitas dapat terganggu jika sewa di masa akan datang tidak diperoleh  untuk aset utama entitas cukup berisiko jika menggunakan sewa operasi Untuk alat-alat khusus sulit diperoleh Seringkali lebih mahal daripada membeli aset Tidak dapat dimanfaatkan optimal jika cepat terjadi perubahan teknologi Penggunaan terbatas  tergantung perjanjian sewa Tidak dapat dijadikan jaminan bank

Sewa Pembiayaan Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang  pembelian secara angsuran Sewa pembiayaan  “transfer risiko dan manfaat aset kepada pihak leasse”  kriteria umum sesuai dengan PSAK 30: sewa dan ISAK 8 Transaksi yang Mengandung Sewa. Aset dicatat oleh leasse : Pencatatan aset Pencatatan utang  kontrak pembayaran jangka panjang Pencatatan beban depresiasi aset

Sewa Data Entitas melakukan leasing 1 Januari 2010 Masa Manfaat aset 5 tahun, aset didepresiasi 5 tahun dengan metode garis lurus. Sewa merupakan bentuk kontrak yang dapat dibatalkan dengan jangka waktu 5 tahun. Kontrak tahunan yang dibayarkan 2.505 setiap akhir tahun. Bunga 8 % per tahun

Bunga dan Pokok dari MLP Sewa - Lease Skedul Leasing Tahun Pokok awal tahun Bunga dan Pokok dari MLP Utang Akhir Tahun Bunga Pokok Total 2010 10.000 800 1.705 2.505 8.295 2011 664 1.841 6.454 2012 517 1.988 4.466 2013 358 2.147 2.319 2014 186 (0)   2.525 12.525

Jurnal - Lease Operating Lease Biaya sewa 2.505 Kas 2.505 Capital / Finance Lease Aset leasing 10.000 Utang Leasing 10.000 Utang Leasing 1.708 Beban bunga 800 Kas 2.505 Beban Depresiasi 2.000 Akumulasi Depresiasi 2.000

Jurnal - Lessor Operating Lease Kas 2.505 Pendapatan sewa 2.505 Beban Depresiasi 2.000 Akumulasi Depresiasi 2.000 Capital / Finance Lease Piutang Leasing 10.000 Aset 10.000 Kas 2.505 Piutang Leasing 1.708 Pendapatan bunga 800 Kas

Bunga dan Pokok dari MLP Sewa Perbandingan Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan   Sewa Operasi Sewa Pembiayaan Tahun Sewa per tahun Bunga dan Pokok dari MLP Bunga Depresiasi Total 2010 2.505 800 2.000 2.800 2011 664 2.664 2012 517 2.517 2013 358 2.358 2014 186 2.186 12.525 2.525 10.000

Sewa Dampak pada Laporan Keuangan Lease Tanggal Cash Lease Aset Lease Liability Equity 01/01/2010 - 10.000 31/12/2010 (2.505) 8.000 8.295 (2.800) 31/12/2011 (5.010) 6.000 6.454 (5.464) 31/12/2012 (7.515) 4.000 4.466 (7.981) 31/12/2013 (10.020) 2.000 2.319 (10.339) 31/12/2014 (12.525) (0)

Sewa Dampak pada Laporan Keuangan Lessor Tanggal Cash Interest Revenue Akumulasi Interest Pengurang Pokok Piutang Equity 01/01/2010 - 10.000 31/12/2010 2.505 800 1.705 8.295 2.800 31/12/2011 5.010 664 1.464 1.841 6.454 5.464 31/12/2012 7.515 517 1.981 1.988 4.466 7.981 31/12/2013 10.020 358 2.339 2.147 2.319 10.339 31/12/2014 12.525 186 2.525 (0)

SEWA PSAK 30

Ruang Lingkup PSAK 30 diterapkan dalam akuntansi untuk semua jenis sewa kecuali: Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam dan sumber daya lainnya yang tidak dapat diperbarui; dan Perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskrip (karya tulis), hak paten dan hak cipta Pernyataan ini tidak diterapkan untuk pengukuran: Properti investasi yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa operasi (PSAK 13: Properti Investasi) Properti investasi yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa operasi (PSAK 13: Properti Investasi) Aset biologis yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa pembiayaan Aset biologis yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa operasi

Definisi Sewa PSAK 30 (Revisi 2011) Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.

Awal Sewa vs Awal Masa Sewa Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini: Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)

Klasifikasi Sewa Lease = Sewa Sewa Pembiayaan (Finance Lease) adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan (par. 8) Sewa Operasi (Operating Lease) adalah sewa yang tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset (par. 8) Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya.

Indikator-indikator Klasifikasi (Par.10) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi memang akan dilaksanakan Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan Aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material

Indikator Tambahan (Par. 11) Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai rental pasar Indikator – indikator di atas tidak selalu harus konklusif.

Sewa Tanah dan Bangunan IAS 17 mengatur transaksi sewa atas tanah & bangunan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi sesuai klasifikasi yang ada PSAK menyesuaikan pengaturan dengan ketentuan IAS 17, namun tetap memperhatikan pengaturan terkait hak atas sewa tanah dalam ISAK 25.

Sewa Tanah dan Bangunan Perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan  diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi. Dalam menentukan klasifikasi  pada umumnya tanah memiliki umur ekonomik yang tidak terbatas. Pembayaran sewa dialokasikan antara elemen tanah dan bangunan secara proporsional sesuai nilai wajar relatif bagian perjanjian sewa pada awal kontrak. Apabila tidak dapat dialokasikan, seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua elemen tersebut adalah sewa operasi. Seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.

Sewa tanah dan bangunan Tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan dapat diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa dan diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi. Umur ekonomik bangunan dianggap sebagai umur ekonomik seluruh aset sewaan. Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah tidak diperlukan apabila bagian lessee atas tanah dan bangunan diklasifikasikan sebagai properti investasi PSAK 13 dan metode nilai wajar diadopsi. Apabila pengklasifikasian tidak jelas, maka perlu dibuat suatu perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.

Kasus – Klasifikasi Sewa (1) PT XYZ menyewa mobil selama 5 tahun. Masa manfaat mobil tersebut adalah 7 tahun. PT XYZ diberikan opsi untuk membeli mobil tersebut pada akhir masa sewa seharga 50% dari nilai pasar mobil ditambah 0.5% dari nilai pasar mobil pada tanggal opsi dilaksanakan. Nilai pembayaran tersebut adalah untuk menutup biaya penjualan mobil. Sewa ini akan diklasifikasikan sebagai …..? Sewa Pembiayaan, karena terdapat opsi untuk membeli aset tersebut pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar

Kasus – Klasifikasi Sewa (2) Pada tanggal 1 Januari 2009, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada PT XYZ. Peralatan tersebut dibeli seharga $ 20,000 (Nilai wajar peralatan). Perjanjian sewa mengandung klausul – klausul berikut ini: Masa Sewa 8 tahun Pembayaran tahunan setiap tanggal 1/1 setiap tahunnya sebesar $ 4,500 Masa manfaat peralatan adalah 10 tahun Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah $ 3,000 Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT XYZ akan dikenakan penalti yang tidak signifikan. PT XYZ akan mengembalikan peralatan kepada PT ABC pada akhir masa sewa. PV dari pembayaran sewa minimum (dihitung dengan menggunakan tingkat bunga implisit 11.65%) adalah sebesar $ 18,271 Bagaimana pengakuan sewa ini di dalam laporan keuangan entitas?

Kasus – Jawaban χ Apakah kepemilikan aset akan berpindah pada akhir masa sewa? PT XYZ akan mengembalikan aset pada akhir masa sewa Apakah ada opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar? Tidak ada cukup informasi Apakah masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset? Masa sewa adalah 8 tahun, sama dengan 80% dari masa manfaat aset Apakah aset sewaan bersifat khusus? ? √ ?

Kasus – Jawaban Apakah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan? PV pembayaran sewa minimum $ 18,271 FV peralatan $ 20,000 → PV pembayaran sewa minimum = 91.4% dari FV peralatan Apabila lessee membatalkan sewa, apakah kerugian lessor akan ditanggung oleh lessee? PT XYZ dikenakan pinalti yang tidak signifikan √ χ

Kasus – Jawaban Apakah laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu akan dibebankan kepada lessee? Tidak ada cukup informasi ? Apakah lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai rental pasar? Tidak ada cukup informasi PT XYZ akan mengembalikan peralatan pada akhir masa sewa χ

Kasus – Jawaban Kesimpulan Tes masa sewa dan tes masa kini hanya menunjukkan bahwa sebagian besar manfaat akan dialihkan pada awal masa manfaat aset. Sewa dapat dibatalkan dengan penalti yang tidak signifikan. Kurangnya informasi yang tersedia, sehingga tidak dapat dilakukan analisa yang mendalam. Sewa diklasifikasikan sebagai Sewa Operasi.

Laporan Keuangan Lessee

Pengakuan Awal (Par. 16) Aset dan kewajiban diakui sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset, termasuk biaya sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu, seperti negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa.

Pengukuran setelah Pengakuan Awal (Par. 21) Pembayaran sewa minimum harus dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan kewajiban. Beban keuangan harus dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa.

Penyusutan dan Penurunan nilai Penyusutan (Par. 23 – 24) Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, berdasarkan PSAK 16 dan PSAK 19. Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa, maka aset sewaan disusutkan selama periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur manfaat aset sewaan. Penurunan Nilai (Par. 26) Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai

Penyajian dan Pengungkapan Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh Lessee (Par. 27): Jumlah neto nilai tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal neraca Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal neraca, dengan nilai kininya untuk setiap periode berikut: Sampai dengan satu tahun Lebih dari satu tahun sampai lima tahun Lebih dari lima tahun Rental kontijen yang diakui sebagai beban periode tersebut Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa depan dari kontrak sewa lanjut tidak dapat dibatalkan pada tanggal neraca. Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material: Dasar penentuan utang rental kontinjen Opsi perpajangan atau pembelian Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.

Ilustrasi – Lessee PT ABC (Lessee) menandatangani perjanjian sewa pembelian peralatan dengan PT XYZ (Lessor) pada tanggal 1 Januari 2015. Nilai wajar aset adalah Rp 100 milyar Masa sewa selama lima tahun. Umur ekonomis peralatan lima tahun. Angsuran sewa, dibayar setiap 1 Januari dimulai saat perjanjian ditandatangani, sebesar Rp 25,98miliar per tahun PT. ABC membayar semua biaya perolehan sewa kecuali pajak property sebesar Rp 2miliar, yang dimasukkan sebagai komponen dari pembayaran sewa. Tingkat suku bunga incremental PT. ABC 11%, depresiasi dengan metode garis lurus. PT. XYZ menetapkan rate of return atas investasi tersebut 10% dan PT.ABC mengetahui hal tersebut. Kontrak leasing tidak mengandung klausal untuk melakukan pembaruan kontrak.

Ilustrasi – Lessee Analisis kontrak sewa: Tidak ada transfer ownership Tidak ada pilihan untuk membeli di akhir masa sewa Masa sewa meliputi seluruh umur aset Nilai kini pembayaran minimum sama dengan nilai wajar aset Kesimpulan : Sewa Pembiayaan

Ilustrasi – Lessee Perhirungan sewa : Pembayaran sewa 25,981 Property tax 2 Pembayaran sewa minimum 23,981 Nilai kini (i=10%, n=5) 4,16986 PV dari pembayaran sewa minimum 100 Bunga yang digunakan 10% (bunga implisit) karena PT. ABC mengetahui hal tersebut bunga tersebut lebih rendah dari bunga inkremental

Ilustrasi – Lessee Tanggal Pembayaran Biaya Bunga Pengurangan Utang Saldo Utang 100 1/1/2015 25.981 2 0.00 23.98 76.02 1/1/2016 7.60 16.38 59.64 1/1/2017 5.96 18.02 41.62 1/1/2018 4.16 19.82 21.80 1/1/2019 2.18 Peralatan 100 Liabilitas sewa 100 Liabilitas sewa 23,981 Biaya pajak 2 Kas 23,981 Beban Depresiasi 20 Akumulasi Depresiasi 20

Pengakuan dan Pengukuran Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna (par. 29).

Penyajian dan Pengungkapan Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh Lessee (Par. 31): Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut: Sampai dengan satu tahun Lebih dari satu tahun sampai lima tahun Lebih dari lima tahun Total pembayaran sewa lanjut minimum masa depan, yang dihitung pada tanggal neraca. Pembayaran sewa dan sewa lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, sewa kontinjen dan pembayaran sewa lanjut Deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan: Dasar penentuan utang rental kontinjen Persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi pembelian Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.

LESSOR PESEWA

LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN PENGAKUAN AWAL Lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di neraca sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto aset tersebut (par 32). Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang didiskontokan dengan tingkat bunga implisit dalam sewa. Investasi sewa bruto adalah penjumlahan agregat dari: Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor, dan Nilai residu yang tidak dijamin, yang menjadi hak lessor. Investasi sewa neto = PV (MLP + unguaranteed residual value). Nilai investasi sewa neto ini biasanya sama dengan nilai wajar aktiva pada awal sewa (inception of the lease) Selisih antara nilai Investasi sewa bruto dan nilai Investasi sewa neto adalah Penghasilan pembiayaan tangguhan (unearned finance income).

LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN PENGAKUAN AWAL Untuk sewa pembiayaan selain yang melibatkan lessor pabrikan atau dealer, biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari pengukuran awal piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa sewa (par 34). Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian rupa sehingga tidak diperlukan pengungkapan yang terpisah (par 34).

LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL Penerimaan pembayaran dari piutang sewa diperlakukan sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan (par 33). Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa pembiayaan (par 35).

LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN PENGUNGKAPAN DALAM LAPORAN KEUANGAN Pengungkapan yang dipersyaratkan dalam PSAK 50 Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal neraca Klasifikasi investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum: Kurang dari 1 tahun 1 – 5 tahun Lebih dari 5 tahun Penghasilan pembiayaan tangguhan Nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai laba lessor Akumulasi penyisihan piurang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum Rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.

LESSOR – PABRIKAN/DEALER Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suaru periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.

LESSOR – SEWA OPERASI Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca sesuai sifat aset tersebut (par 46) Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset menurun (par 47) Biaya Langsung Awal yg dikeluarkan oleh lessor ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui sebagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa (par 49) Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kebijakan penyusutan normal untuk aset sejenis, dan dihitung sesuai PSAK 16 dan PSAK 19 (par 50)

LESSOR – SEWA OPERASI Hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50 Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut: Sampai dengan satu tahun Lebih dari satu tahun sampai lima tahun Lebih dari lima tahun Total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan

LESSOR – SALE & LEASE BACK Dicatat sebagai SEWA PEMBIAYAAN (par 56) Selisih lebih hasil penjualan dari nilai tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan oleh lessee Selisih tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa

LESSOR – SALE & LEASE BACK - OPERASI Apabila harga jual = nilai wajar aset, maka laba atau rugi harus diakui segera. Apabila harga jual < nilai wajar aset, Rugi tersebut dapat segera diakui, atau Rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional dengan pembayaran sewa selama periode penggunaan aset

LESSOR – SALE & LEASE BACK - OPERASI ILUSTRASI pencatatan sebagai SEWA OPERASI Apabila harga jual < nilai wajar aset, Terdapat Rugi penjualan aset sebesar Rp1milyar Perlu dicari informasi apakah pembayaran sewa tahunan dilakukan pada harga pasar atau lebih rendah dari harga pasar Apabila Rp500juta per tahun memang sudah harga pasarnya, maka kerugian akan langsung diakui Namun apabila Rp500juta tersebut lebih rendah dari harga pasar, maka kerugian tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama 5 tahun

LESSOR – SALE & LEASE BACK - OPERASI Dicatat sebagai SEWA OPERASI (par 58) cont.. Apabila harga jual > nilai wajar, maka selisih lebih dari nilai wajar tersebut ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset. Apabila nilai wajar aset < nilai tercatat, maka kerugian sebesar selisih antara nilai tercatat dan nilai wajar harus diakui segera (par 60).

SEWA PSAK 73

PSAK 73 SEWA Tujuan Standar Pokok Pengaturan menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya untuk penyewa. Tujuan Standar Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna (right-of-use assets) dan liabilitas sewa. Pengecualian: sewa jangka-pendek dan sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai-rendah. Pesewa mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda. Pokok Pengaturan

PSAK 73 SEWA PSAK yang digantikan Tanggal Efektif 1 Januari 2020 ISAK 8 Penentuan Apakah suatu Perjanjian Mengandung suatu Sewa ISAK 23 Sewa Operasi – Insentif ISAK 24 Evaluasi Substansi Beberapa Transaski yang Melibatkan Bentuk Legal Sewa ISAK 25 Hak atas Tanah PSAK yang digantikan 1 Januari 2020 Tanggal Efektif

STRUKTUR STANDAR Tujuan; Ruang Lingkup Pengecualian Pengakuan Mengidentifikasi Sewa Masa Sewa Penyewa Pesewa Transaksi Jual dan Sewa Balik STANDAR A. Daftar istilah, B. Pedoman Penerapan, C. Tanggal Efektif dan Ketentuan Transisi, D. Amandemen terhadap PSAK LAMPIRAN CONTOH ILUSTRASI DASAR KESIMPULAN

RUANG LINGKUP SEWA Ruang Lingkup Mengatur seluruh sewa termasuk sewa aset hak-guna dalam subsewa masuk dalam ruang lingkup PSAK 73, kecuali: sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui; sewa aset biologis (PSAK 69); perjanjian konsesi jasa (ISAK 16); lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72) Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK 19) untuk item seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskrp, hak paten dan hak cipta. Ruang Lingkup

PENGECUALIAN PENGAKUAN sewa jangka-pendek; dan sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah (sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf PP03–PP08). Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan persyaratan dalam paragraf 22–49 untuk: (par 6) terdapat modifikasi sewa; atau terdapat perubahan masa sewa (sebagai contoh, penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa sewanya). Jika paragraf 06 diterapkan untuk sewa jangka pendek, maka penyewa mempertimbangkan sewa tersebut sebagai sewa baru untuk tujuan Pernyataan ini, jika:

PENGECUALIAN PENGAKUAN Pemilihan sewa jangka-pendek dibuat berdasarkan kelas aset pendasar yang terkait dengan hak guna. Kelas aset pendasar adalah pengelompokan aset pendasar dengan sifat dan penggunaan yang serupa dalam operasi entitas. Pemilihan untuk sewa yang aset pendasarnya bernilai rendah dapat dilakukan atas dasar sewa-per-sewa

IDENTIFIKASI SEWA Identifikasi Sewa Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa jika kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan (PP09-PP31). Identifikasi Sewa Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai jumlah penggunaan aset indetifikasian misal unit produksi. Entitas menilai kembali kontrak jika syarat dan ketentuan kontrak berubah

MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA untuk kontrak yang merupakan, atau mengandung, sewa, entitas mencatat masing- masing komponen sewa dalam kontrak sebagai sewa secara terpisah dari komponen nonsewa dari kontrak, kecuali cara praktis. Pedoman cara pemisahan komponen kontrak (PP32-PP33).

Penyewa Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan komponen sewa atau nonsewa  penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke komponen sewa berdasarkan harga tersendiri relatif komponen sewa dan harga tersendiri agregat dari komponen nonsewa. Harga tersendiri ditentukan berdasarkan harga yang akan dibebankan oleh pesewa, atau pemasok serupa, kepada entitas, secara terpisah. Jika harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia,  penyewa mengestimasi dengan memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat diobservasi. Cara praktis, penyewa dapat memilih, berdasarkan kelas aset pendasar, untuk tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa, dan memilih mencatat sebagai komponen sewa tunggal. Penyewa tidak menerapkan cara praktis untuk derivatif lekatan yang memenuhi kriteria PSAK 71. Kecuali cara praktis dalam paragraf 15 diterapkan, penyewa mencatat komponen nonsewa dengan menerapkan Pernyataan relevan lainnya.

Pesewa Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan satu atau lebih komponen sewa atau nonsewa, pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan menerapkan PSAK 72: paragraf 73–90.

Masa Sewa Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa yang tidak dapat dibatalkan, dan juga: (a) periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang sewa jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut; dan (b) periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan sewa jika penyewa cukup pasti untuk tidak mengeksekusi opsi tersebut.

Masa Sewa Entitas merevisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode sewa yang tidak dapat dibatalkan. Sebagai contoh, periode sewa yang tidak dapat dibatalkan akan berubah jika: penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa sewa; penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam penentuan masa sewa; suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibkan penyewa untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa sewa; atau suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi penyewa untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam menentuan masa sewa.

Akuntansi Penyewa Penyewa mengakui aset dan liabilitas untuk seluruh sewa dengan masa sewa lebih dari 12 bulan, kecuali aset pendasarnya bernilai-rendah. Penyewa mengakui aset hak-guna yang merepresentasikan haknya untuk menggunakan aset pendasar sewaan dan liabilitas sewa yang merepresentasikan kewajibannya untuk membayar sewa. Model Akuntansi Tunggal

Akuntansi Penyewa Pengukuran Penyewa mengukur aset hak-guna dengan cara yang serupa dengan aset non-keuangan lain (seperti aset tetap) dan liabilitas sewa dengan cara yang serupa dengan liabilitas keuangan lainnya. Penyewa mengakui penyusutan aset hak-guna dan bunga atas liabilitas sewa, dan juga mengklasifikasi pembayaran kas untuk liabilitas sewa menjadi bagian pokok dan bagian bunga dan menyajikannya dalam laporan arus kas dengan menerapkan PSAK 2: Laporan Arus Kas. Pengukuran

Biaya Perolehan jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 26; pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima; biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu.

Akuntansi Penyewa Teknik Pengukuran Aset dan liabilitas yang timbul dari sewa pada awalnya diukur berdasarkan nilai kini. Pengukuran tersebut termasuk pembayaran sewa yang tidak dapat dibatalkan (termasuk pembayaran terkait-inflasi), dan juga termasuk pembayaran yang akan dilakukan pada periode opsional jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi perpanjangan sewa atau tidak mengeksekusi opsi penghentian sewa. Teknik Pengukuran

Pengakuan Awal Pengakuan dan Pengukuran Awal mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya. mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang belum dibayar pada tanggal permulaan. Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam sewa jika suku bunga tersebut dapat ditentukan. Entitas dapat menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa jika suku bunga implisit dalam sewa tidak dapat ditentukan (par 26) Pengakuan dan Pengukuran Awal

Pembayaran sewa pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf PP42), dikurangi dengan piutang insentif sewa; pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 28); jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan nilai residual; harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut (dinilai dengan mempertimbangkan faktor yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa merefleksikan penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.

Akuntansi Penyewa Pengukuran Selanjutnya mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model biaya, kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain; dan mengukur liabilitas sewa untuk merefleksikan bunga atas liabilitas sewa, sewa yang telah dibayar, dan penilaian kembali atau modifikasi sewa atau pembayaran sewa tetap secara-substansi revisian serta mengukur kembali liabilitas sewa untuk merefleksikan perubahan pembayaran sewa Pengukuran Selanjutnya

Pengukuran selanjutnya aset Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehan: dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan nilai (PSAK 48); dan disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang ditetapkan dalam paragraf 36(c)  revaluasi/fair value. Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset Tetap dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan dalam paragraf 32. jika biaya perolehan aset hak-guna merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar. Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset hak-guna atau akhir masa sewa.

Pengukuran selanjutnya liabilitas sewa Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa dengan: meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas liabilitas sewa; mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang telah dibayar; dan mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan penilaian kembali atau modifikasi sewa yang ditetapkan dalam paragraf 39–46, atau untuk merefleksikan pembayaran sewa tetap secara-substansi revisian (lihat paragraf PP42). Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa sewa adalah jumlah yang menghasilkan suku bunga periodik yang konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.

Penilaian kembali liabilitas sewa Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai penyesuaian terhadap aset hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat pengurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi. Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika: terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 20–21. Penyewa menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan masa sewa revisian; atau terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset pendasar, dinilai dengan mempertimbangkan kejadian dan keadaan yang dideskripsikan dalam paragraf 20–21 dalam konteks opsi beli. Penyewa menentukan pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.

Akuntansi Penyewa Sewa mensyaratkan agar penyewa mencatat modifikasi sewa sebagai sewa terpisah jika 2 kondisi terpenuhi Modifikasi Sewa Sewa mencakup persyaratan pengungkapan untuk penyewa. Penyewa perlu menerapkan pertimbangannya dalam menentukan informasi yang akan diungkapkan untuk mencapai tujuan dalam menyediakan dasar bagi pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, dan arus kas penyewa. Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

Akuntansi Pesewa Prinsip pengakuan Sewa secara substansial melanjutkan persyaratan akuntansi untuk pesewa yang telah diatur sebelumnya dalam PSAK 30: Sewa. Pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan dan mencatat kedua sewa tersebut secara berbeda. Prinsip pengakuan Sewa mensyaratkan agar aset pendasar sewa operasi disajikan dalam laporan posisi keuangan sesuai dengan sifat aset pendasar tersebut Mensyaratkan pengungkapan informasi yang memberikan dasar bagi pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap laporan keuangan pesewa, khususnya pengungkapan tambahan bagi pesewa tentang eksposur risiko pesewa terutama terkait risiko nilai residual. Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK Jika entitas (penjual–penyewa) mengalihkan aset kepada entitas lain (pembeli–pesewa) dan menyewa aset tersebut kembali dari pembeli–pesewa, maka baik penjual–penyewa maupun pembeli–pesewa mencatat kontrak pengalihan dan sewa Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.

TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK Jika pengalihan aset memenuhi PSAK 72, maka: penjual–penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh penjual–penyewa.Penjual–penyewa mengakui hanya jumlah untung atau rugi yang terkait dengan hak yang dialihkan ke pembeli–pesewa. pembeli–pesewa mencatat pembelian aset dengan menerapkan Pernyataan yang relevan, dan untuk sewa dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam Pernyataan ini.

TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai wajar: jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar di muka; dan jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan yang diberikan oleh pembeli–pesewa kepada penjual–penyewa. Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana yang lebih dapat ditentukan dari: selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset; dan selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini pembayaran sewa pada harga pasar.

TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK Jika pengalihan aset oleh penjual–penyewa tidak memenuhi persyaratan dalam PSAK 72, maka: penjual–penyewa melanjutkan pengakuan aset alihan dan mengakui liabilitas keuangan sebesar hasil pengalihan. Penjual-penyewa mencatat liabilitas keuangan dengan menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan. pembeli–pesewa tidak mengakui aset alihan dan mengakui aset keuangan sebesar hasil pengalihan. Pembeli-pesewa mencatat aset keuangan dengan menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan.

Dampak Perubahan

Dampak dalam Rasio Keuangan

martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com TERIMA KASIH Dwi Martani - 081318227080 martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com http://staff.blog.ui.ac.id/martani/