Perpajakan I 06 BPHTB Dan Bea Materai Dra. Muti’ah, M.Si FEB AKUNTANSI

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH & BANGUNAN ( BPHTB ) BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah & bangunan. Dasar Hukum BPHTB Dasar hukum yang berlaku sejak 1 Januari 2010 antara lain : UU No.28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah & Retribusi Daerah ( UU PDRD ) Peraturan Daerah (masing-masing kabupaten / kota)

SUBJEK & OBJEK PAJAK SUBJEK PAJAK OBJEK PAJAK Orang atau Badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan ( Pihak penerima pengalihan hak atas tanah & bangunan tersebut ). Subjek pajak sebagai Wajib pajak PBHTB. OBJEK PAJAK Perolehan hak atas tanah atau bangunan terhadap peristiwa hukum atau perbuatan hukum atas transaksi / peralihan haknya yang meliputi Pemindahan hak & Pemberian hak baru.

Pemasukan dalam perseroan / Badan hukum lainnya Perolehan hak atas tanah atau bangunan tersebut meliputi ; Pemindahan hak karena, Jual Beli Tukar menukar Hibah Hibah wasiat Waris Pemasukan dalam perseroan / Badan hukum lainnya Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap Penunjukan pembeli dalam lelang Penggabungan usaha Peleburan usaha Pemekaran usaha Hadiah

B. Pemberian Hak baru karena Kelanjutan pelepasan hak Pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi / badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak. Diluar pelepasan hak Pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi / badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Hak atas tanah bangunan yang dimaksud meliputi : Hak milik yaitu hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi / badan-badan hukum tertentu yang diterapkan oleh pemerintah. b. Hak guna usaha yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan perundang-undangan yang berlaku. c. Hak guna bangunan Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-pokok Agraria. Hak pakai hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain sesuai perjanjian, yang bukan perjanjian sewa atau perjanjian pengolahan tanah selama tidak bertentangan dengan perundang-unadangan. e. Hak milik atas satuan rumah susun hak milik atas satuan yang bersifat bagian bersama, benda dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan. Hak pengelolaan hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.

Objek yang tidak dikena pajak adalah objek yang diperoleh : Perwakilan diplomatik Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. Badan atau perwakilan organisasi international yang ditetapkan oleh Menteri. Orang pribadi atau badan yang karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. ( Konversi hak : Perubahan hak lama menjadi hak baru menurut UU Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh pemerintah. ) 5) Karena wakaf 6) Orang pribadi/ badan yang dipergunakan untuk kepentingan ibadah

TARIF BPHTB Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5 %. Tarif ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah lelang DASAR PENGENAAN PAJAK Dasar pengenaan pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ). Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ) yang diatur dalam UU DPRD : No. Jenis Transaksi NPOP 1 Jual beli Harga transaksi 2 Tukar menukar Nilai Pasar 3 Hibah 4 Hibah Wasiat 5 Waris 6 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7 Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8 Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 9 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak 10 Pemberian hak baru atas tanahdiatur pelepasan hak 11 Penggabungan usaha 12 Peleburan usaha 13 Pemekaran usaha 14 Hadiah 15 Penunjukan pembelian dalam lelang Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah lelang

Nilai Pasar Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan. Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi & Bangunan (NJOPBB). Hal tersebut tidak berlaku untuk perolehan hak dari Pelelangan.

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP) Dalam perhitungan BPHTB, NPOPKP = NPOP – NPOPTKP Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh kepala daerah dengan ketentuan : Besar nilai NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp. 60 juta untuk setiap WP. Dalam perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300 juta.

CARA PERHITUNGAN BPHTB BPHTB = 5% X ( NPOP – NPOPTKP ) Penjelasan Rumus : BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

Contoh perhitungan BPHTB Pada tgl 16 November 2014, Dwi membeli tanah didaerah Senopati seharga Rp. 3.5 M, NPOPTKP DKI Jakarta Rp. 80 juta. Berapakah BPHTB yang terutang ? Jawab : Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ) = Rp. 2.000.000.000,- NPOPTKP DKI Jakarta = Rp. 80.000.000,- Nilai perolehan Objek kena pajak (NPOPKP) = Rp.1.920.000.000,- BPHTB terutang = 5% x Rp. 1.920.000.000,- = Rp. 96.000.000,-

SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan dutandatanganinya akta; Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akta; Hibah wasiat adalah sejak dibuat dan ditandatanganinya akta; Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknyake kantor bidang pertahanan Masukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dan dibuat ditandatanginyaakta; Keputusan hakin adalah sejak tanggal putusan pengadilan yg mempunyai kekuatan hukum yang tetap; Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal tanggal diterbitkan nya surat keputusan pemberian; Pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkan surat keputusan pemberian hak;

k. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; l. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; m. Pemekaran usaha adlah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; n. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan o. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang.

SURAT KETETAPAN BPHTB Dirjen Pajak setelah melakukan pemerikasaan lapangan ataupun kantor, menerbitkan: Surat ketetapan Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, apabila jumlah pajak yang dibayar ternyata lebih besar dari pada jumlah pajak yang terutang atau dilakukan pembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang; Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, apabila jumlah pajak yang dibayar sama dengan jumlah pajak yang terutang Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB), apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang bayar.

CONTOH PENGENAAN SURAT KETETAPAN BPHTB Pak Paijo Robert membeli rumah di Bintaro pada tanggal 11 Agustus 2012 dengan harga beli sebesar Rp. 200,000,000. pada saat penandatanganan oleh Notaris BPHTB-nya telah dibayar pembeli sebesar Rp. 4,000,000. Berdasarkan pemeriksaan ternyata nilai pembelian adalah sebesar Rp. 300,000,000 dan seharusnya terutang BPHTB adalah sebesar Rp. 9,000,000. oleh karena kurang bayar tersebut dikeluarkan SKBKB pada tanggal 20 September 2012. Berapa jumlah BPHTB kurang bayar?

Yang terutang (berdasarkan pemerikasaan) Rp Yang terutang (berdasarkan pemerikasaan) Rp. 9,000,000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 4,000,000 BPHTB Kurang Bayar Rp. 5,000,000 Sanksi Bunga 2 bulan x 2% x Rp. 5,000,000 Rp. 200,000 BPHTB yang masih harus dibayar adalah Rp. 5,200,000 Pembayaran SKPKB ini menggunakan sarana Surat Setoran BPHTB.

HAK-HAK WAJIB PAJAK 1. KEBERATAN Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulansejak tanggal surat, tanggal pemotongan atau pemungutan. Dan dapat diajukan apa bila wajib pajak telah membayar setidaknya sejumlah yang telah disetujui wajib pajak.

1.1 Wajib pajak dapat dapat mengajukan keberatan hanya kepada Kepala Daerah atas suatu: Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar. (SKBKB) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan. (SKBKBT) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar. (SKBLB) Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil. (SKBN)

1.2 Syarat Mengajukan Keberatan: Di ajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia Mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan wajib pajak disertai alasan-alasan jelas dengan bukti bahwa pajak terutang yang ditetapkan oleh fiskus tidak sesuai. Di ajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan. kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukan bahwa jangka waktu tersebut tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaan, misal sedang sakit atau kena musibah.

2. PENGURANGAN Pengurangan dapat diajukan apabila wajib pajak terjadi peristiwa sbg berikut. Kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya denga Objek Pajak Kondisi wajib pajak yang ada hubunganya denga sebab-sebeb tertentu Tanah yang digunakan untuk kepentingan sosisal atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan.

2.1 PENETAPAN BESARNYA PENGURANGAN PAJAK BPHTB 25% dari pajak terutang untuk Wajib Pajak sebagaimana dimaksud dalam kondisi a angka 4. 50% dari pajak terutang untuk Wajib Pajak sebagaimana dimaksud dalam kondisi yang berhungan dengan objek pajak, kondisi a angka 2,3 serta kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu angka 1,2,5,6, dan huruf C. 75% dari pajak terutang untuk Wajib Pajak sebagaimana dimaksud dalam kondisi a angka 1 dan huruf b angka 3 dan 7. Sebesar 100% dan pajak terutang untuk Wajib Pajak sebagai mana dimaksud huruf b angka 4.

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN BPHTB Wajib Pajak dapat mengajukan usul permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Dirjen Pajak, dalam hal. Pajak yang dibayar lebih besar dari pada seharusnya terutang; Pajak yang terutang dibayarkan oleh Wajib Pajak sebelum akta ditandatangani, namun diperbolehkan hak atas tanah dan bangunan tersebut batal. Pengembalian kelebihan pembayaran dapat diberikan karena: Pengajuan permohonan pengurangan yang dikabulkan/diterima. Pengajuan keberatan/banding yang dikabulkan. Pajak yang dibayar lebih besar dari yang seharusnya terutang. Terlanjur bayar tetapi hak perolehannya batal Perubahan peraturan atau undang-undang

Dra. Muti’ah, M.Si