PENGENDALIAN LIKUIDITAS PROYEK KONSTRUKSI Prof. Dr. Ir. Yusuf Latief MT Dr Ir. Wisnu Isvara, MT PROJECT COST MANAGEMENT Program Pascasarjana Manajemen Konstruksi 2015

PENGENDALIAN PROYEK Pengendalian Pekerjaan (BMW) Pengendalian Kontrak Konstruksi (Hak & Kewajiban) Pengendalian Likuiditas

PENGENDALIAN BIAYA PROYEK Rentabilitas Likuiditas

KONDISI PROYEK Ideal (Sasaran yang harus didekati) - Rentabilitas baik - Likuiditas baik Kurang Ideal (dimanage) - Rentabilitas baik, Likuiditas jelek - Rentabilitas jelek, Likuiditas baik Tidak Diingini (dihindari) - Rentabilitas jelek - Likuiditas jelek

DEFINISI Rentabilitas adalah Kemampuan menghasilkan laba. Artinya proyek yang dapat menghasilkan laba yang baik berarti Rentabilitasnya baik Likuiditas adalah Kemampuan membayar pada saat jatuh tempo. Artinya proyek yang dapat membayar kewajiban-kewajibannya pada saat jatuh tempo, berarti likuiditasnya baik. Likuiditas ada dua jenis yaitu : - Likuiditas dari Owner (kepada Kontraktor) - Likuiditas dari Kontraktor (kepada Mitra)

SISTIM AKUNTANSI Pengendalian Biaya Likuiditas Cash Basis Accrual Basis Rentabilitas

PENGENDALIAN LIKUIDITAS “ Pengertian pengendalian likuiditas disini adalah upaya-upaya (baik pada tahap Peren- canaan maupun pada tahap pelaksanaan) un- tuk mengatur jadual penerimaan dan penge- luaran uang secara tunai, selama proses pelaksanaan konstruksi, sehingga dana pin- jaman dapat dikendalikan dengan selayaknya “.

RENTABILITAS VS LIKUIDITAS Kondisi I Rentabilitas bagus Likuiditas Jelek Kondisi II Likuiditas bagus Rentabilitas Jelek

LIKUIDITAS vs STRATEGI OPERASIONAL Sering dilupakan Strategi Penganggaran Rencana Laba Pelaksanaan Pengendalian Rentabilitas Cash Flow Kondisi Likuiditas Pengendalian Likuiditas

LIKUIDITAS vs PERAN ENGINEER LIKUIDITAS PROYEK ENGINEER PROYEK BAGIAN KEUANGAN

MODAL KERJA vs DANA KERJA Dana Kerja tidak sama dgn Modal Kerja Dana Kerja adalah sejumlah dana (uang) yang harus dibelanjakan sesuai program untuk mencapai sasaran progress pekerjaan yang direncanakan Modal Kerja adalah sejumlah dana (uang) untuk membantu agar pelaksanaan pekerjaan dapat berlangsung sesuai rencana dan menghasilkan pendapatan Dari pendapatan tersebut Modal Kerja yang dipergunakan harus dikembalikan

MODAL KERJA PROYEK (1) Modal Kerja proyek adalah sejumlah Financial yang diperlukan untuk menunjang kegiatan pelaksanaan Proyek, sehingga proyek dapat diselesaikan dengan baik Modal Kerja Kredit Cash Hutang kpd Mitra Kerja Kredit Bank UM Pekerjaan Modal Sendiri

MODAL KERJA PROYEK (2) Untuk melaksanakan proyek s/d selesai, dapat dipasti kan memerlukan modal kerja Besarnya modal kerja, terutama dipengaruhi oleh : - persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak konstruksi - Kebijakan operasional proyek (pelaksanaan kegiatan proyek)

PENGENDALIAN MODAL KERJA Pengendalian Modal Kerja terjadi dalam dua tahap: - Tahap Penyusunan kontrak - Tahap pelaksanaan Tahap penyusunan kontrak yang telah terjadi sulit untuk dirubah/dikendalikan Tahap pelaksanaan pekerjaan, terbuka kesempatan untuk kegiatan pengendalian

BIDANG MODAL KERJA Bidang Modal Kerja adalah bidang yang secara grafis dibatasi oleh grafik biaya dan grafik pendapatan cash/penerimaan dimana grafik biaya lebih besar dari grafik pendapatan cash/penerimaan. Semakin luas bidang modal kerja berarti, secara likui- ditas proyek tersebut kurang bagus, sehingga harus ditutup oleh modal kerja yang cukup besar Konsekuensi semakin luas Bidang modal kerja adalah biaya modal kerja Pengendalian modal kerja pada dasarnya adalah mem- persempit bidang modal kerja

Grafik Pendapatan Cash KONSEP PENGENDALIAN MODAL KERJA Konsep Pengendalian Bidang Modal Kerja menekan grafik biaya agar tidak terlalu cembung, dan menekan grafik penda- patan cash/penerimaan ke depan Rupiah Waktu Grafik Biaya Grafik Pendapatan Cash Modal kerja Modal kerja

Grafik Penerimaan cash GRAFIK PENDAPATAN CASH Grafik penerimaan berupa garis bertangga, yang dimulai dari nol s/d total penerimaan, dipengaruhi oleh cara pembayaran proyek dan curva S. FHO Progres 100% Termin 5 : 5% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Termin 4 : 25% Progres 75% Curva S Termin 3 : 25% Progres 50% Termin 2 : 25% Grafik Penerimaan cash Progres 25% Termin 1 : 20% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Cashflow without interest loan KETERANGAN PENDAPATAN DAN BIAYA PERIODE BULANAN   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 PENERIMAAN TERMIJN 17.800 5.340 7.120 PENGELUARAN PENGGALIAN 1.200 560 360 280 - FONDASI 3.100 50 920 1.760 320 LANTAI 2.100 1.000 DINDING LUAR 1.600 480 520 ATAP 1.500 800 700 LISTRIK 500 JENDELA 150 250 100 PLASTER BIAYA UMUM PROYEK 1.350 JUMLAH PENGELUARAN 760 1380 2140 1420 1580 620 470 1180 950 850 1000 SELISIH Penerimaan & Pengeluaran -760 -1380 -2140 -1420 3760 -620 -470 -1180 4390 -850 -1000 6270 SALDO AWAL 600 106 139 215 2842 2222 1752 572 2578 1728 728 Saldo Kas Sebelum “Financial” -160 -1280 -2034 -1281 3975 4962 6998 Tambahan Pinjaman 260,0 1.386,0 2.173,0 1.496,0 Pelunasan Pinjaman 1.133,0 2.384,0 1.798,0 Bunga (0 %/bln) TP-PP-BUNGA 260 1386 2173 1496 -1133 -2384 -1798 SALDO AKHIR 5200 KOMULATIF PINJAMAN 1.646,0 3.819,0 5.315,0 4.182,0

Cashflow with interest loan KETERANGAN PENDAPATAN DAN BIAYA PERIODE BULANAN   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 PENERIMAAN TERMIJN 17.800 5.340 7.120 PENGELUARAN PENGGALIAN 1.200 560 360 280 - FONDASI 3.100 50 920 1.760 320 LANTAI 2.100 1.000 DINDING LUAR 1.600 480 520 ATAP 1.500 800 700 LISTRIK 500 JENDELA 150 250 100 PLASTER BIAYA UMUM PROYEK 1.350 JUMLAH PENGELUARAN 760 1380 2140 1420 1580 620 470 1180 950 850 1000 SELISIH Penerimaan & Pengeluaran (760,0) (1.380,0) (2.140,0) (1.420,0) 3.760,0 (620,0) (470,0) (1.180,0) 4.390,0 (850,0) (1.000,0) 6.270,0 SALDO AWAL (KAS) 600,0 100,0 100,8 100,9 100,5 2.621,2 1.917,6 1.363,9 100,3 2.022,6 1.136,7 100,7 Saldo Kas Sebelum “Financial” (160,0) (1.280,0) (2.039,2) (1.319,1) 3.860,5 2.001,2 1.447,6 183,9 4.490,3 1.172,6 136,7 6.370,7 Tambahan Pinjaman 260,0 1.386,0 2.173,0 1.496,0 Pelunasan Pinjaman 1.133,0 2.384,0 1.798,0 Biaya Bunga (2 %/bln) 5,2 32,9 76,4 106,3 83,6 36,0 TP-PP-BUNGA 1.380,8 2.140,1 1.419,6 (1.239,3) (83,6) (2.467,6) (36,0) (1.834,0) SALDO AKHIR 4.536,8 KOMULATIF PINJAMAN 1.646,0 3.819,0 5.315,0 4.182,0

Grafik Akumulasi Biaya Grafik Akumulasi Penerimaan MODAL KERJA MODAL KERJA

FAKTOR PENGENDALIAN PENERIMAAN Ada tiga faktor pengendalian yang mempengaruhi grafik penerimaan yaitu : 1. Curva “S” (grafik prestasi pekerjaan) 2. Cara Pembayaran 3. Proses pencairan tagihan

GRAFIK BIAYA Grafik biaya ini berbentuk garis lengkung cembung seperti huruf C , grafik ini berkaitan erat dengan grafik prestasi ( progress pekerjaan ) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Grafik Biaya Grafik Prestasi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

GRAFIK BIAYA vs PROGRESS Grafik Biaya terjadi sebagai akibat dari kebijakan pelaksanaan proyek yang dilakukan Hubungan grafik biaya dengan grafik progress - Pembiayaan yang seluruhnya diakui menjadi pro- gres pekerjaan yang diakui ( ideal ) - Pembiayaan yang sebagian menjadi progres peker- jaan yang diakui( managable) - Pembiayaan yang seluruhnya tidak menjadi progres pekerjaan yang diakui ( dihindari )

PENGENDALIAN BIDANG M.K Pada dasarnya pengendalian bidang M.K adalah : Mengendalikan jadual dan besarnya penerimaan proyek 2. Mengendalikan jadual dan besarnya pembiayaan Bentuk pengendalian berupa keputusan dan tindakan, Baik dalam proses perencanaan maupun proses pelaksanaan

PENGENDALIAN PENERIMAAN Tahap penyusunan kontrak Mengupayakan Uang Muka Pekerjaan Mengupayakan tidak ada rentensi Memperbanyak frekuensi pembayaran (monthly) Mengupayakan pembayaran Material on site Unit Price sistim front loading

PENGENDALIAN PENERIMAAN Tahap pelaksanaan, adalah upaya mempercepat proses pencairan tagihan. (1) Prosedur penagihan disiapkan dengan baik (2) Ada petugas khusus dan koordinatornya (3) Mengenal pihak-pihak yang terkait dalam pencairan Mengetahui jadwal keberadaan pihak-pihak yang terkait (5) Mempercepat proses Addedum Kontrak, bila ada perubahan

Untuk memperlancar tugas pencairan tagihan PETUGAS KHUSUS Untuk memperlancar tugas pencairan tagihan (penerimaan) diperlukan petugas khusus (1) Ulet (2) Pantang menyerah (3) Tidak kenal waktu istirahat sebelum tugasnya selesai (4) Luwes

PERUBAHAN GRAFIK PENERIMAAN Dengan Negosiasi : UM, monthly payment dan tanpa retensi 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Grafik Hasil Akhir Grafik Awal 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

PENGENDALIAN PEMBIAYAAN Disini yg dimaksud pengendalian pembiayaan tidak semata-mata pengendalian biaya (dibahas detil pada cost control), tetapi merupakan upaya-upaya agar realisasi biaya yang terjadi sesuai dengan kebutuhan pelaksanaan dan tidak berlebihan (over stock) dan membatasi seminimal mungkin kegiatan yang belum dapat ditagihkan pembayarannya. (Terkait dgn pengendalian likuiditas)

PENGENDALIAN PEMBIAYAAN Biaya yang terjadi dikendalikan agar sesuai dengan Kebutuhan saja, jangan berlebihan (1) Stok material sekecil mungkin (2) Batasi kegiatan yang tidak menambah prestasi (progres pekerjaan) (3) Batasi kegiatan diluar kontrak yang ada (4) Mengutamakan kegiatan yang langsung menambah prestasi (progres pekerjaan) (5) Mempercepat proses Addedum Kontrak, bila ada perubahan

PERUBAHAN GRAFIK BIAYA 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Grafik Biaya Akhir

PENGENDALIAN PEMBIAYAAN Daerah yang terletak diantara grafik biaya sebelum dan sesudah upaya, adalah merupakan pengurangan bidang modal kerja proyek. Dengan demikian bila hasil pengendalian penerimaan dan pengendalian pembiayaan digabung, maka akan kelihatan luasan bidang modal kerja akan lebih sempit. Ini berarti likwiditas proyek akan menjadi lebih ringan.

PENGENDALIAN PEMBIAYAAN & PENERIMAAN Pengendalian pembiayaan dan pengendalian penerimaan , harus dilakukan secara serentak, sebagai suatu strategi yang terpadu. Penyusunan program pelaksanaan dilapangan harus disesuaikan dengan strategi likuiditas.

Grafik Penerimaan (Awal) PENGGABUNGAN PENGENDALIAN (PENYEMPITAN BIDANG M.K) Grafik Prestasi 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Grafik Biaya ( Awal) MK Akhir Grafik Penerimaan (Awal) MK Awal 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

KESIMPULAN Luas Bidang Modal Kerja menyempit, berarti Dari perubahan grafik biaya maupun grafik penerimaan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut : Luas Bidang Modal Kerja menyempit, berarti Modal Kerja yang diperlukan proyek mengecil (3) Pengendalian likuiditas bermanfaat utk proyek (2) Surplus dana terjadi lebih awal