Analisis Persoalan Ekonomi Kota Pola Guna Lahan dan Harga Lahan

Amalia M. 3614100012 M. Fahri S. 3614100025 Hariz Ghifari Amalia M. 3614100012 M. Fahri S. 3614100025 Hariz Ghifari 3614100048 Alfian H. A. 3614100101 Anggota Kelompok

Outline Identifikasi Permasalahan Ekonomi Kota Gambaran Umum Permasalahan Ekonomi Kota Analisis Permasalahan Ekonomi Kota Konsep Penanganan Permasalahan Ekonomi Kota

Identifikasi Permasalahan Ekonomi Kota

Kebutuhan Lahan di Perkotaan Pertumbuhan penduduk meningkat Ketersediaan lahan perkotaan TERBATAS Kebutuhan Lahan di Perkotaan Kebutuhan akan lahan akan terus meningkat

Indikasi Kemunculan Pemasalahan Ekonomi dengan adanya perubahan penggunaan lahan Ketersediaan lahan perkotaan TERBATAS Pengaturan Pola Guna Lahan Proses pembangunan Sarana Prasana Perubahan Harga Lahan Perubahan Penggunaan Lahan Perubahan Nilai Lahan Mobilitas Penduduk Meningkat

Gambaran Umum Permasalahan Ekonomi Kota

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga dan Penggunaan Lahan di Sekitar Jalan Lingkar Salatiga, Rusdi M., Biro Penerbit Planologi Undip Volume 9 (3): 317-329 Juni 2013 “Dalam konteks regional Jawa Tengah, Salatiga terletak diantara Kota Semarang dan Surakarta yang dilalui oleh jalan arteri dengan kepadatan lalu-lintas yang tinggi. Posisi tersebut membuat perkembangan Kota Salatiga cukup pesat, baik dari segi aktivitas ekonomi maupun perkembangan fisik kota. Hal tersebut kemudian menimbulkan potensi dampak berupa kemacetan lalu-lintas dan polusi. Untuk mengatasinya maka dibangunlah Jalan Lingkar Salatiga (JLS). Keberadaan Jalan Lingkar Salatiga telah menimbulkan peningkatan arus transportasi dan perbaikan aksesibilitas di sekitar wilayah yang dilaluinya. Peningkatan aksesibilitas pada akhirnya berdampak pada peningkatan harga lahan. Peningkatan harga lahan ini disertai dengan konversi lahan dari lahan pertanian ke lahan non pertanian”

Keberadaan Jalan Lingkar Salatiga telah menimbulkan peningkatan arus transportasi dan perbaikan aksesibilitas di sekitar wilayah yang dilaluinya. Peningkatan aksesibilitas pada akhirnya berdampak pada peningkatan nilai lahan. Peningkatan nilai lahan ini disertai dengan meningkatnya harga lahan yang diakibatkan pula oleh adanya perubahan penggunaan lahan akibat adanya peningkatan arus di kawasan sekita Jalan Lingkar Salatiga. Perubahan penggunaan lahan yang terjadi berupa adanya konversi lahan dari lahan pertanian ke lahan terbangun seperti perdagangan jasa dan permukiman dimana hal ini secara tidak langsung akan mempengaruhi perkembangan fisik kota. Perkembangan fisik kota yang mempengaruhi nilai dan harga lahan ini lah yang akan menimbulkan masalah-masalah ekonomi kota yang harus bisa diantisipasi oleh pemerintah.

Analisis Permasalahan Ekonomi Kota

Analisis Korelasi Harga Lahan Responden Harga Lahan Sebelum (1998-2006) Harga Lahan Sesudah (2014) 1 Rp 80.000 – Rp 150.000 Rp 1.000.000 – Rp 2.000.000 2 80.000 – Rp 150.000 Rp500.000 – Rp1.000.000 3 4 5 6 7 8 9 10

Faktor Pengaruh 1. Faktor jarak : jarak lahan-lahan terhadap JLS , kondisi eksistingnya disebabkan semakin dekat jarak suatu lokasi terhadap JLS maka aksesibilitasnya akan semakin meningkat, semakin mudah orang-orang untuk melakukan usaha sehingga nilai lahannya menjadi lebih tinggi akibatnya harga lahan juga menjadi lebih tingg 2. Faktor elevasi : artinya tinggi rendahnya lahan dari permukaan jalan akan mempengaruhi harga lahan. faktanya saat ini lokasi yang terletak lebih tinggi dari permukaan jalan akan lebih sulit diolah atau dikembangkan 3. Faktor jarak dengan pusat kegiatan : Terdapat 3 (tiga) tempat yang terindikasikan sebagai pusat kegiatan yaitu persimpangan JLS dengan jalan arteri Soekarno-Hatta di kelurahan Cebongan, ruas JLS antara perempatan jalan Imam Bonjol sampai dengan perempatan Pulutan di perbatasan antar Kelurahan Kecandran dengan Kelurahan Pulutan dan pusat kegiatan ketiga adalah persimpangan JLS dengan jalan arteri Fatmawati di kelurahan Blotongan.

Faktor Pengaruh 4. Faktor zonasi : Faktor ini ditentukan langsung oleh pemerintah, dimana ketetapan pemerintah terkait dengan tata ruang juga mempengaruhi harga lahan di sepanjang jalan lingkar. Karena apabila zonasi lahan yang ditentukan adalah kawasan lindung maka harga lahan dikawasan tersebut cenderung rendah. 5. Faktor waktu tempuh : secara umum di sepanjang jalan lingkar tersebut rata- rata waktu tempuh ke pusat kota adalah 6-12 menit. Semakin singkat waktu tempuh yang dibutuhkan untuk kepusat kota maka semakin tinggi harga lahannya. 6. Faktor topografi : topografi yang rata dan landai cenderung memiliki harga lahan yang lebih tinggi karena mudah aksesnya serta membangunnya tidak membutuhkan biaya yang lebih.

Faktor Pengaruh 7. Faktor luas lahan : semakin luas lahan dan bangunan maka semakin besar pula nilai jualnya. Namun dalam konteks lahan untuk bangunan per meter persegi, harga lahan rumah berkurang sejalan dengan peningkatan luas lahan, semakin luas ukuran lahan rumah, harga lahan per meter persegi semakin kecil (Wolverton, 1997). 8. Faktor jenis penggunaan lahan : jenis penggunaan lahan non pertanian seperti perdagangan dan jasa, permukiman dan perkantoran memiliki harga lahan yang lebih tinggi dibandingkan dengan penggunaan lahan pertanian seperti tegalan, sawah, dan kebun

Korelasi Harga Lahan Terdapat perbedaan secara signifikan nilai/harga jual tanah sebelum dan sesudah di bangun JLS. Rata-rata meningkat lima kali lipat dari harga semula dengan harga jual rata-rata 1 juta/m². Dari pertumbuhan harga lahan sebelum dan sesudah tersebut dapat dikorelasikan antara kondisi eksisting dengan sebelum di bangunnya JLS. Dimana harga lahan meningkat signifikan setelah dibangunnya JLS pada kondisi eksisting dibandingkan dengan dahulu sebelum adanya JLS Selain itu pada penelitian ini variabel atau faktor yang dianggap paling berpengaruh adalah variabel aksesibilitas dimana faktor ini mempengaruhi salah satunya nilai lahan. Pembangunan maupun perbaikan sarana transportasi di suatu wilayah mengakibatkan aksesibilitas yang baik pula. Aksesibilitas akan mempengaruhi nilai lahan atau harga lahan di sekitar wilayah yang dekat dengan jalan. Berbagai aktivitas seperti bekerja, sekolah, belanja dan sebagainya yang berlangsung di atas sebidang tanah merupakan tata guna lahan.

Analisis Korelasi Penggunaan Lahan

Gambar 2. Siklus tata guna lahan dan trasportasi (Adismita, 2011;67 dalam Hazmi,2015)

Faktor Pengaruh Faktor aksesibilitas : Perubahan penggunaan lahan paling banyak terjadi pada jarak yang sangat dekat dengan jalan lingkar. Uji statistik menunjukkan hubungan yang sangat tinggi antara jumlah perubahan penggunaan lahan yang terjadi dengan jarak lahan terhadap JLS. Jarak yang ada mempengaruhi aksesibilitas lahan terhadap JLS yang tentunya semakin tinggi aksesibilitasnya maka konversi lahan semakin banyak terjadi. Karena keuntungan untuk mendapatkan akses ke pusat kegiatan atau akses kebutuhan sehari-hari semakin dekat. Sehingga penduduk cenderung membangun lahan mereka untuk hal produktif yang mampu meningkatkan perekonomian mereka. Faktor harga lahan : Perubahan penggunaan lahan yang terjadi di sekitar JLS paling banyak terjadi pada harga lahan rendah yakni berkisar antara Rp. 560.000-920.000 per meter (40.37%). Perubahan tersebut didominasi oleh penggunaan untuk usaha jasa. Pada tabel Tampak bahwa perubahan penggunaan ke usaha jasa terjadi hampir disemua tingkatan harga lahan. Namun ada kenderungan bahwa pada harga yang berkisar dari Rp 560.000 ke atas perubahan ke usaha dan jasa lebih potensial terjadi. Untuk rumah, kantor, tegalan dan lain-lain, cenderung terjadi pada lahan dengan harga sangat rendah ke rendah dengan kisaran harga Rp 200.000 hingga Rp 920.000 per meternya. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel sebelumnya dibawah ini.

Korelasi Penggunaan Lahan Berdasarkan penelitian terbaru yaitu pada tahun 2015 sejauh ini lebih dari 3,5 hektar lahan di sekitar JLS Salatiga telah berubah menjadi bangunan dengan berbagai macam fungsi. Perubahan juga cukup banyak terjadi pada akses masuk dari arah selatan di Kelurahan Cebongan. Perubahan cukup signifikan terjadi pada 3 km pertama di wilayah utara JLS dari total 12 km panjang jalan lingkar. Perubahan tersebut tepatnya terjadi mulai dari akses masuk dari arah utara di Jalan Fatmawati, Blotongan hingga simpang Imam Bonjol, Kecandran. Perubahan juga cukup banyak terjadi pada akses masuk dari arah selatan di Kelurahan CebonganPerubahan karakteristik ekonomi yang terjadi berupa pergeseran aktivitas pertanian menjadi perdagangan dan jasa. Bangunan baru yang berdiri di sepanjang jalan lingkar ini seperti rumah makan, tempat penginapan, bengkel, dan warung.

Dampak Pembangunan JLS terhadap Ekonomi Kota

Kegiatan Ekonomi Lancar Aksesibiltas meningkat Dampak Positif PDRB Kota Meningkat Kegiatan Ekonomi Lancar Aksesibiltas meningkat Distribusi Hasil Pertanian lebih menghemnat biaya Muncul lapangan kerja baru dari tercipatanya kawasan perdagangan dan jasa

PDRB Kota Meningkat Sumber : Hazmi. Alwan. 2015. Perubahan Spasial Akibat Pembangunan Jalan Lingkar Selatan Kota Salatiga 2006-2014. Semarang:Universitas Negeri Ssemarang

Kegiatan Ekonomi Lancar Sumber : Hazmi. Alwan. 2015. Perubahan Spasial Akibat Pembangunan Jalan Lingkar Selatan Kota Salatiga 2006-2014. Semarang:Universitas Negeri Ssemarang

Dampak Negatif Harga lahan tidak dapat dikendalikan Pembangunan sarana prasarana terhambat oleh pembebasan lahan Resiko terciptanya permukiman kumuh Resiko Kecelakaan Lalin dan Banjir Resiko Kecelakaan Lalu Lintas bertambah Perumahan Salatiga Permai yang biasanya tidak terkena banjir, terkena banjir

Pembangunan sarana prasarana terhambat oleh pembebasan lahan

Resiko Kecelakaan Lalu Lintas bertambah

Perumahan Salatiga Permai yang biasanya tidak terkena banjir, terkena banjir

Menggunakan teknik analisa SWOT Analisis Dampak Menggunakan teknik analisa SWOT Oportunities Lahan pertanian di sekitar JLS memperoleh kemudahan melakukan distribusi Bangunan perjas dipinggiran JLS yang mendapatkan keuntungan Meningkatnya PDRB Kota Strength Kemudahan akses Penggunaan kendaraan pribadi lebih mudah dan efektif. Aksestabiitas bagi sektor perjas perkotaan Threats Terjadinya bencana Parkir di pinggiran jalan untuk mampir di lokasi perjas Peningkatan harga lahan Weakness Terjadinya kemacetan Terjadinya Kecelakaan Tidak melintasi Kota Salatiga

Konsep Penanganan Permasalahan Ekonomi Kota

Indonesia

Penambahan Sarana Kesehatan pada titik tertentu dikawasan JLS Program Insentif dan Disentif dari Pemerintah Indonesia melalui untuk mempermudah pembebasan lahan dan mempertahankan wilayah pertanian potensi tingga (PL2B) Indonesia Penambahan Sarana Kesehatan pada titik tertentu dikawasan JLS Melakukan Kerjasama dengan Investor baik asing maupun dalam negeri untuk mengelola kawasan JLS.

Brazil

Untuk mencegah munculnya Permukiman Kumuh, maka setiap retribusi pajak lahan yang ada, dinaikkan untuk menciptakan lahan permukiman baru khusus warga yang tergusur akibat lahan yang dikembangkan. Sehingga akan direlokasikan Brazil

Kesimpulan dan Lesson Learned

Kesimpulan Pembangunan JLS di Kota Salatiga merupakan upaya untuk mengatasi masalah kemacetan di Kota tersebut, namun ternyata pembangunan sarana ini menimbulkan efek lainnya terhadap pola guna lahan dan nilai lahan. Dimana penggunaan lahan berubah dari lahan pertanian sebagian besar menjadi lahan non pertanian yang didominasi oleh perdagangan dan jasa serta permukiman. Selain itu nilai lahan di kawasan sekitar JLS juga meningkat dari sebelum dibangun JLS tersebut. Hal ini menyebabkan harga lahan yang ada berbeda tergantung tingkat aksesibiltas atau jarak suatu lokasi terhadap JLS yang menjadi faktor utama adanya perbedaan harga lahan tersebut. Permasalahan ini menimbulkan dampak negatif maupun positif, yang perlu ditangani oleh pemerintah setempat untuk mengelola penataan ruang yang ada sehingga adanya JLS ini tidak merugikan masyarakat sekitar melainkan menambah dan mempermudah kegiatan ekonomi masyarakat sehingga perekonomian Kota Salatiga dapat meningkat pula.

Lesson Learned Suatu kegiatan pembangunan dapat mempengaruhi pola guna lahan dimana terjadi perubahan penggunaan lahan dari yang seharusnya ada. Perubahan penggunaan lahan ini memicu adanya peningkatan maupun penurunan nilai suatu lahan, dimana peningkatan nilai lahan akan meningkatkan pula harga lahan begitu juga sebaliknya. Perubahan ini menimbulkan beberapa permasalahan kota Perubahan penggunaan lahan dan perbedaan harga lahan yang terjadi pada suatu kawasan akan menimbulkan dampak baik postif maupun negatif dalam berbagai aspek seperti ekonomi yang akan berpengaruh besar terhadap perekonomian perkotaan

Thank You