Perencanaan Biaya

Perkiraan Biaya Proyek Seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu (Soeharto,1997) Estimating is the fundamental process of the construction industry that answer the question “How much is the project expected cost?”. (Liska,1994) The financial commitment to a construction project is very large, and inaccurate project estimates can have a detrimental effect on all parties.

Jenis Estimasi Biaya proyek Estimasi Kasar untuk Pemilik –Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide membangun proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini pemilik dibantu dengan studi kelayakan. –Estimasi yang dibuat masih kasar/global sekali. Estimasi Pendahuluan oleh konsultan perencana –Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana. –Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi terdahulu, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap. –Estimasi ini biasanya disebut dengan “OE” atau Owner Estimate, yang dijadikan acuan harga penawaran pada saat pelelangan.

Estimasi detail oleh kontraktor –Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana (RKS dan Gambar bestek), dimana pembuatannya lebih terperinci dan teliti karena sudah memperhitungkan segala kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan, ketersediaan stok bahan tertentu dsb). –Estimasi ini dijabarkan dalam bentuk penawaran oleh kontraktor pada waktu pelelangan, dan menjadi Fixed price bagi pemilik setelah salah satu rekanan ditunjuk sebagai pemenang dan surat perjanjian kerja ditanda tangani. Estimasi sesungguhnya setelah proyek selesai –Bagi pemilik sesungguhnya fixed price yang tertulis didalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah kurang. Jenis Estimasi Biaya proyek

Siklus Cost Estimate Survey Lokasi Proyek  Kontrak  Spec  Gambar Work Breakdown Structure (WBS)  Time Schedule  Const. Method  Harga satuan & produktivitas  Kebijakan keuangan Bill of Quantity Unit Price Direct Cost Mark Up Biaya Proyek A B C A untuk owner B,C untuk kontraktor

Developing Cost for detailed Estimate The pricing of the estimate proceed after the specification take-off, quantity take-off, bidding strategy and construction method have been determined.

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada perkiraan biaya langsung Bahan Bangunan –Bahan sisa yang terbuang (Waste) –Cari harga terbaik yang masih memenuhi syarat bestek (RKS). –Cara pembayaran kepada penjual (supplier). Upah Buruh –Bedakan upah buruh harian, borongan per unit volume atau borong keseluruhan (borong dol), utk daerah-daerah tertentu. –Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor-faktor kemampuan dan kapasitas kerjanya. –Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh didaerah sekitar lokasi proyek atau harus didatangkan dari daerah lain. –Undang-undang perburuhan perlu diperhatikan. Peralatan –Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar-masuk garasi (mobilisasi), ongkos operator alat, bahan bakar dan biaya reparasi kecil. –Untuk peralatan milik sendiri, perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan mobilisasi.

Biaya Contingency (tak terduga) Biaya contingency adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang mungkin bisa terjadi, mungkin tidak (situasional). Termasuk dalam contingency adalah: –Kesalahan Kealpaan pemborong dalam memasukkan beberapa pos pekerjaan Gambar yang kurang lengkap –Subjective uncertainty Kesalahan interpretasi subyektif terhadap bestek. Fluktuasi harga material dan upah yang tidak tepat diperkirakan. –Objective uncertainty. Ketidakpastian tentang perlu tidaknya suatu pekerjaan dilakukan atau tidak, dimana ketidakpastian itu ditentukan oleh obyek diluar kemampuan manusia. –Variasi efisiensi. Variasi efisiensi dari penggunaan sumberdaya tenaga kerja (buruh), peralatan dan material.

Biaya Overhead Overhead Proyek (lapangan) –Biaya personil lapangan –Fasilitas sementara dan temporary support –Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak –Peralatan kecil yang habis/terbuang setelah proyek selesai. –Foto dan gambar jadi (As-built Drawing). –Quality Control –Rapat-rapat lapangan –Biaya test (laboratorium). Overhead kantor –Biaya sewa kantor & fasilitasnya. –Honor pegawai kantor –Ijin-ijin usaha –Biaya keanggotaan asosiasi, dsb.

Unsur-unsur biaya (Pricing) Suatu perkiraan biaya akan lengkap bila memenuhi unsur-unsur berikut : –Biaya pembelian material dan peralatan. –Biaya penyewaan atau pembelian peralatan konstruksi. –Upah tenaga kerja. –Biaya sub kontrak. –Biaya transportasi. –Overhead dan administrasi. –Fee/ laba dan kontingensi.

Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya langsung adalah biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi komponen permanen hasil akhir proyek. Penyiapan lahan (site preparation) Pekerjaan ini terdiri dari clearing, grubbing, menimbun & memotong tanah, mengeraskan tanah, dan lain-lain. Disamping itu juga pekerjaan-pekerjaan membuat pagar, jalan dan jembatan. Pengadaan peralatan utama Semua peralatan utama yang tertera dalam gambar disain engineering. Biaya merakit dan memasang peralatan utama. Terdiri dari pondasi struktur penyangga, isolasi dan pengecetan. Pipa Terdiri dari pipa transfer, pipa penghubung antara peralatan dan lain-lain. Alat-alat listrik dan instrument Terdiri dari gardu listrik, motor listrik, jaringan distribusi dan instrument. Pembangunan gedung perkantoran, pusat pengendalian operasi (control room), gudang dan bangunan sipil lainnya. Fasilitas pendukung seperti utility dan offsite Terdiri dari pembangkit uap, pembangkit listrik, pasilitas air pendingin, tangki dan dermaga. Pembebasan tanah Biaya pembebasan tanah sering kali dimasukkan ke dalam biaya langsung.

Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) adalah pengeluaran untuk manajemen, supervise dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi instalasi atau produk permanen, tetapi diperlukan dalam rangka proses pembangunan proyek. Gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, gaji dan tunjangan bagi tenaga bidang engineering, inspector, penyedia konstruksi lapangan dan lain-lain. Kendaraan dan peralatan konstruksi Termasuk biaya pemeliharaan, pembelian bahan baker, minyak pelumas dan suku cadang. Pembangunan fasilitas sementara Termasuk perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan air, listrik, fasilitas komunikasi sementara untuk konstruksi dan lain-lain Pengeluaran umum bermacam-macam keperluan tetapi tidak dapat dimasukkan ke dalam butir yang lain, seperti small tools, pemakaian sekali lewat (consumable) misalnya kawat las. Kontingensi laba atau Fee Kontingensi dimaksudkan untuk menutupi hal-hal yang belum pasti Overhead biaya untuk operasi perusahaan secara keseluruhan, terlepas dari ada atau tidaknya kontrak yang sedang ditandatangani. Misalnya biaya pemasaran, advertensi, gaji eksekutif, sewa kantor, telepon, computer Pajak, pungutan atau sumbangan, biaya izin, dan asuransi Berbagai macam pajak seperti PPN, PPh dan lainnya atau hasil operasi perusahaan

Factors Influencing Cost : 1.Type of Contract : - Unit rate, Lump sum, Cost Plus Fee 2. Term of Payment : - Down payment, Milestone, Periodic interim 3.Scope and responsibilities : - Construction, Design & Build, Turnkey, BOT. 4.Monetary factors : - Interest rate, Exchange rate, Escalation clause 5.Degre of Uncertainty (Risk Factor) 6.Project Implementation Period & Timing 7.Accessibility/ location 8.Constructability & Suitability of the Design

14 Kualitas Cost Estimate Kriteria Cost Estimate yang jelek : - Terjadi Cost Overrun terhadap estimasi awal - Terjadi hasil yang tidak konsisten - Kurang detail - Dokumentasi yang jelek/lemah - Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana - Tidak dapat diandalkan untuk cost control Penyebab Jeleknya Cost Estimate - Estimator tidak Qualified - Estimator yang belum terbiasa dengan obyek bangunan - Data & method yang jelek Asianto

WAKTU VS COST Hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan biaya dapat digambarkan sebagai berikut : Biaya Waktu B1B1 B2B2 BiBi W1W1 WiWi W2W2 Biaya dg waktu singkat Biaya dg waktu longgar Biaya dg waktu ideal

METHOD VS COST Hubungan antara metode pelaksanaan proyek dengan biaya dapat digambarkan sebagai berikut : Biaya Method B1B1 B2B2 BiBi W1W1 WiWi W2W2 Method yg kurang layak Over method Method yg ideal

17 CURVA “ S “ Bentuk curva “ S “, berbeda tiap strategi insert mark up Strategi merata Strategi Front Loading Rp. Bln Asianto

Metode Estimating untuk menghitung Direct Cost Parametrik Metoda ini menggunakan dasar matematis untuk mengaitkan hubungan antara biaya dengan karakteristik fisik tertentu dari obyek (Volume, luas, berat, tenaga/watt, panjang dsb

Indeks harga, katalog & Historical Info

Quantity Take-Off Quantity Estimating Harga Bahan + Upah Analisa Harga Satuan Rencana Anggaran Biaya

RENCANA ANGGARAN BIAYA

Harga Satuan Pekerjaan Jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analisis. Daftar Harga Satuan Bahan dan Daftar Harga Satuan Upah. Di setiap daerah berbeda Harga satuan bahan Harga satuan upah Analisis upah Analisis Bahan Bahan Upah Harga satuan pekerjaan

Unit Price (harga satuan) Hal-hal yang mempengaruhi unit price: 1.Waktu Contoh: pemasangan formwork. Jika ingin cepat maka formwork hanya bisa dipakai sekali saja, waktu normal bisa dipakai tiga kali 2.Metode pelaksanaan Dipengaruhi oleh : design, site, ketersediaan tenaga kerja dan peralatan 3.Produktivitas 4.Harga satuan sumber daya Contoh: Waktu yang terlalu singkat dari waktu normal, memaksa kita untuk menggunakan sumber daya pendukung yang lebih banyak sehingga berpengaruh terhadap tingginya harga satuan

Hal-hal yang Mempengaruhi Unit Price Produktivitas menunjukkan output / hasil pekerjaan per satuan waktu untuk setiap sumber daya yang digunakan. Bila produktivitas tinggi, maka biaya per satuan output akan turun. Contoh: 2 excavator dg harga sewa yang sama namun yg satu dapat menggali 40 m3/jam sedangkan yg lain 30 m3/jam, maka lebih murah yg pertama Produktivitas kelompok (group) yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas sumber daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari anggota kelompok Contoh: Pek pengecoran dilayani batching plant dg produktivitas 40 m3/jam dan truck mixer dg produktivitas 8 m3/jam. Jika yg ada hanya 3 truck maka produktivitas batching plant akan turun menjadi 24 m3/jam

Unsur-unsur Unit Price Upah tenaga kerja (labors) Misal satu org Tukang dibantu 2 pekerja dan dikoordinir 1/50 mandor dapat menyelesaikan pek pasangan bata seluas 20 m2/hari, maka analisa harga satuan per m2: 1/20 tukang: 0,050 tukang 2/20 pekerja: 0,100 pekerja 1/50 x 1/20 mandor: 0,001 mandor Bahan (materials) Alat (equipments)

Analisis BOW BOW (Burgerlijke Openbare Werken) tanggal 28 Februari 1921 pada zaman penerintah Belanda. Hanya dapat dipergunakan untuk pekerjaan padat karya yang memakai peralatan konvensional. Sedangkan bagi pekerjaan yang mempergunakan peralatan modern/alat berat, analisis BOW tidak dapat dipergunakan sama sekali. Ada beberapa bagian analisis BOW yang sudah tidak relevan lagi dengan kebutuhan pembangunan, baik bahan maupun upah.

Menghitung banyaknya/volume dari masing- masing bahan serta biaya yang dibutuhkan. Menghitung banyaknya tenaga kerja yang dibutuhkan serta besarnya biaya yang dibutuhkan untuk pekerjaan tersebut.

1 bagian semen dibutuhkan : 0,51 m3 benda padat 0,25 m3 air 1 x 0,76 m3 adonan= 0,76 4 bagian pasir dibutuhkan : 0,60 m3 benda padat 0,075 m3 air 4 x 0,675 m3 adonan= 2,7 3,46 perekat Pasangan batu kali : Komposisi campuran 1 bagian semen : 4 bagian pasir, diperlukan :

Tiap 1m3 perekat diperlukan masing-masing bahan sebagai berikut : 1 bagian semen = 1m3 / 3,46 = 0,289 m3 ~ 0,29 m3 1 m3 = 1250 kg = 0,29 m3 = 0,29 x 1250 kg = 362,5 kg ~ 7,25 zak 4 bagian pasir = 4 m3 / 3,46 = 1,156 m3 ~ 1,16 m3 Pasangan batu kali : Komposisi campuran 1 bagian semen : 4 bagian pasir, diperlukan :

Tiap 1 m3 pasangan batu kali diperlukan perekat : 0,45 m3 dan batu kali : 1,2 m3 Jadi untuk 1m3 pasangan batu kali diperlukan bahan sebagai berikut : -Semen = 0,45 x 0,29= 0,1305 m3 = 0,1305 m3 x kg / 50 kg (1 zak) = 3,2625 zak -Pasir = 0,45 x 1,16= 0,522 m3 Pasangan batu kali : Komposisi campuran 1 bagian semen : 4 bagian pasir, diperlukan :

Analisa Bahan (Analisa G 32 h) 1 m3 pasangan batu kali terdiri dari bahan : 1,2 m3 batu kali 3,2625 zak semen 0,522 m3 pasir Pekerjaan Pasangan batu kali belah (1 PC : 4 PS)

Analisa Upah tenaga kerja (Analisa G 32 a) Indeks tenaga kerja untuk 1 m3 pasangan batu kali : 1,2 tukang batu 0,12 kepala tukang batu 3,6 pekerja 0,18 mandor Penjelasan : -Untuk 1 tenaga kepala tukang harus mengepalai tukang batu sebanyak 1,2/0,12= 10 orang -Untuk 1 tenaga mandor harus mengepalai pekerja sebanyak 3,6/0,18= 20 orang Pekerjaan Pasangan batu kali belah (1 PC : 4 PS)

Form Harga Bahan dan Upah

Form Analisa Harga Satuan

HSPK Pondasi Dasar : SNI DT Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk kostruksi bangunan gedung dan perumahan.

Form Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Form Rekapitulasi

a. Pembuatan Budget (Rencana Anggaran Biaya) Identifikasi pekerjaan (daftar pekerjaan) Identifikasi sumberdaya; alat, bahan, tenaga kerja dan biaya overhead (daftar sumberdaya). Analisa pekerjaan Metode teknik; untuk melakukan perhitungan kuantitas kebutuhan terhadap satu satuan pekerjaan. Dasar harga satuan; untuk melakukan perhitungan dari harga satuan dasar sumberdaya.

a. Pembuatan RAP (Rencana Anggaran Biaya Proyek) Survey material, lokasi pekerjaan, tenaga kerja lokal, baik itu mengenai jarak maupun harga serta biaya-biaya lain yg akan diperlukan untuk pekerjaan. Dokumen kontrak, metode kerja, schedule/jadwal pekerjaan, dan hal-hal lain yg harus dipelajari dari kontrak. Hal-hal tersebut diatas yg menjadi dasar dari pembuatan RAP

b. Pelaporan yang dihasilkan dalam pembuatan RAP Rekapitulasi biaya berdasarkan pengelompokan sumberdaya (Upah, bahan, alat dll). Rekapitulasi biaya berdasarkan pengelompokan pekerjaan (Umum, drainase, dll). Daftar kuantitas dan harga satuan pekerjaan (Boq). Analisa harga satuan pekerjaan. Metoda kerja dari pekerjaan. Gabungan dari analisa dan metoda pekerjaan. Daftar kuantitas dan harga satuan sumberdaya.