INTERNAL RATE OF RETURN
Contoh 2 : Suatu perusahaan kimia mempertimbangkan untuk membeli tanah dan membangun pabrik untuk memproduksi produk baru. Pembelian tanah seharga $ 300.000. Investasi pembangunan pabrik $ 1.500.000. Umur investasi diasumsikan 15 tahun dan diasumsikan tidak ada nilai sisa dari instalasi pabrik pada akhir tahun ke-15. Tanah akan dijual kembali sebesar $300.000 pada akhir tahun ke-15. Pada tahun ke-nol diperlukan modal kerja sebesar $ 200.000 yang akan dikembalikan sebesar $ 200.000 pada akhir tahun ke-15.
Lanjutan Net cash flow sebelum pajak adalah sbb : Tahun-1 : $ 100.000 Tahun-2 : $ 300.000 Tahun-3 : $ 400.000 Tahun-4 s/d 11 : $ 500.000 Tahun 12 s/d 13 : $ 400.000 Tahun 14 : $ 300.000 Tahun 15 : $ 200.000. Pajak pendapatan 40 % apabila net cash flow melebihi $ 100.000. Berapa IRR dari proyek ? Jika tingkat bunga yang berlaku (r*) adalah 7 % apakah proyek ini layak ?
MEMBANDINGKAN ALTERNATIF PROYEK Apabila terdapat dua atau lebih alternatif proyek dimana harus memilih salah satu yang terbaik, maka : Dengan kriteria NPV : NPVA > NPVB pilih alternatif A Dengan kriteria IRR : - Tidak dengan mencari IRR terbesar, tetapi : - Gunakan analisis incremental untuk mencari IRR perbedaan cash flow akibat penambahan investasi. - Bandingkan IRR dari perbedaan investasi dengan tingkat bunga yang berlaku (r*).
Contoh 3 : Cash flow dari proyek A dan B adalah sbb : i* = 10 %. Proyek mana yang layak berdasarkan kriteria NPV dan IRR ? Net cash flow Tahun 1 2 3 A -1.000 505 B -11.000 5.000
Dengan kriteria NPV : Proyek A : NPVA = -1.000 + 505 (P/A, 10 %, 3) = -1.000 + 505 (2.487) = $ 255.9 Proyek B : NPVB = -11.000 + 5.000 (P/A,10 %, 3) = -11.000 + 5.000 (2.487) = $ 1.435. NPVB > NPVA pilih proyek B.
Dengan kriteria IRR Proyek A : Cari IRR pada saat NPVA = 0. - 1.000 + 505 (P/A, R%, 3) = 0 (P/A, R%, 3) = 1.000/505 = 1.98 R ≈ 25 % IRRA = 25 %. Proyek B : - 11.000 + 5.000 (P/A, R%, 3) = 0 (P/A, R%, 3) = 11.000/5.000 = 2.2 R ≈ 18 % IRRB = 18 %.
Perbandingan IRR dan NPV : Ada pertentangan. Gunakan analisis incremental untuk mencari IRR dari perbedaan cash flow investasi. Proyek NPV IRR A 256 25 % B 1.435 18 %
Incremental cash flow IRR dari proyek B – A : Net cash flow Tahun 1 2 3 A -1.000 505 B -11.000 5.000 B-A -10.000 4.495 IRR dari proyek B – A : -10.000 + 4.495 (P/A, R%,3) = 0 (P/A, R%, 3) = 10.000/4.495 = 2.23 R = 16 % IRRB-A = 16 % > r* (10 %). Kesimpulan : Dengan menambah investasi dari A menjadi B, IRR penambahan investasi (16 %) lebih tinggi dari tingkat bunga yang berlaku (10 %) sehingga pilih proyek B.