BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) Pajak Bumi dan Bangunan Sesi 4 Universitas Terbuka

APA ITU BPHTB ? BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya

OBJEK BPHTB OBJEK BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN a.Pemindahan hak karena : 1. Jual beli 2. Tukar menukar 3. Hibah 4. Hibah wasiat 5. Waris 6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukkan pembeli dalam lelang 9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 10. Penggabungan usaha

11. Peleburan usaha 12. Pemekaran usaha 13. Hadiah b. Pemberian hak baru karena : 1. Kelanjutan pelepasan hak 2. Di luar pelepasan hak Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah : 1.Hak milik 2.Hak guna usaha 3.Hak guna bangunan 4.Hak pakai 5.Hak milik atas satuan rumah susun 6.Hak pengelolaan

OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB 1.Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik 2.Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum 3.Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut 4.Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama 5.Orang pribadi atau badan karena wakaf 6.Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

SUBJEK PAJAK Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

TARIF PAJAK TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR 5% (LIMA PERSEN )

DASAR PENGENAAN PAJAK Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal : a.Jual beli adalah harga transaksi b.Tukar menukar adalah nilai pasar c.Hibah adalah nilai pasar d.Hibah wasiat adalah nilai pasar e.Waris adalah nilai pasar f.Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar g.Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar h.Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar

Lanjutan…. iPemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar j.Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar k.Penggabungan usaha adalah nilai pasar l.Peleburan usaha adalah nilai pasar m.Pemekaran usaha adalah nilai pasar n.Hadiah adalah nilai pasar o.Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang Apabila NPOP huruf a sampai n tidak diketahui atau lebih rendah daripadaNilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB Apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP) NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60 juta, kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300 juta.

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK (NPOPKP) NPOPKP = NPOP – NPOPTKP BPHTB = TARIF PAJAK * NPOPKP = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB ATAS HIBAH / WARISAN BPHTB yang harus dibayar atas hibah / warisan sebesar 50% dari BPHTB terutang : BPHTB = 5% x 50% x NPOP PKP BPHTB 13

SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau Bangunan, untuk: a.Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta b.Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta c.Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta d.Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan e.Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta f.Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta g.Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang

H. PUTUSAN HAKIM ADALAH SEJAK TANGGAL PUTUSAN PENGADILAN YANG MEMPUNYAI KEKUATAN HUKUM YANG TETAP I. HIBAH WASIAT AD ALAH SEJAK TANGGAL YANG BERSANGKUTAN MENDAFTARKANPERALIHAN HAKNYA KE KANTOR PERTANAHAN J. PEMBERIAN HAK BARU ATAS TANAH SEBAGAI KELANJUTAN DARI PELEPASAN HAK ADALAH SEJAK TANGGAL DITANDATANGANINYA DAN DITERBITKANNYA SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK K. PEMBERIAN HAK BARU DI LUAR PELEPASAN HAK ADALAH SEJAK TANGGAL DITANDA TANGANI DAN DITERBITKANNYA SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK L. PENGGABUNGAN USAHA ADALAH SEJAK TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA AKTA M. PELEBURAN USAHA ADALAH SEJAK TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA AKTA N. PEMEKARAN USAHA ADALAH SEJAK TANGGAL DIBUAT DADITANDATANGANINYA AKTA O. HADIAH ADALAH SEJAK TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA AKTA Lanjutan……

LANJUTAN…. -Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak -Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi letak tanah dan atau bangunan

CONTOH SOAL 1.Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp , NPOPTKP Rp NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB 2.Pada tanggal 17 Agustus 2000 membeli tanah dengan : NPOP Rp 80 juta NPOPTKPRp 60 juta NPOPKPRp 20 juta Pajak terhutang5% * Rp 20 jt = Rp 1 jt

CONTOH SOAL 1. Tuan A membeli tanah dan bangunan dengan nilai Rp 500 juta. NJOP PBB tanah dan bangunan tsb Rp 400 juta. Bila ditetapkan NPOP TKP Rp 60 juta. Hitung BPHTB yang terutang atas Tuan A NPOP Rp 500 juta NPOTKP 60 juta NPOPPKP 440 juta BPHTB = 5% x Rp 440 juta = Rp 22 juta BPHTB 18

PT Perdana membeli gudang dengan nilai transaksi sebesar Rp 950 juta. Sesuai SPPT PBB, tanah luasnya m2 dengan nilai NJOP Rp /m2 dan bangunan gudang seluas 500 m2 dengan NJOP /m2. Bila NPOPTKP ditetapkan Rp 50 juta, Hitung BPHTB terutang. Jawab : NJOP Tanah : x = Rp NJOP Bangunan : 500 x = Rp Total NJOP = Rp Karena Nilai transaksi lebih besar maka digunakan nilai transaski sebagai dasar penghitungan BPHTB BPHTB 19

NPOP ( pakai nilai transaksi ) = Rp NPOPTKP NPOP PKP BPHTB terutang = 5% x Rp = Rp BPHTB 20

Contoh Hibah : 1.Tuan Hakim memperoleh Hibah dari Orang tuanya sebidang tanah senilai Rp 650 juta. Dalam SPPT PBB tertera luas tanah m2 dengan NJOP Rp /m2 Bila NPOTKP ditetapkan Rp 300 juta, Hitung BPHTB yang harus dibayar Tuan Hakim Jawab : NJOP Tanah = x = Rp Karena nilai NJOP lebih besar dari Nilai pasar, maka gunakan NJOP sebagai dasar penghitungan. BPHTB 21

NPOP ( pakai nilai NJOP ) = Rp NPOPTKP NPOP PKP BPHTB terutang atas hibah = 5% x 50 % x Rp = Rp BPHTB 22