Wisnu Haryo Pramudya, S.E.,M.Si.,Ak PERPAJAKAN I PBB Oleh Wisnu Haryo Pramudya, S.E.,M.Si.,Ak

Dasar Hukum dan Pengertian PBB PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi / tanah dan atau bangunan. Keadaan Subjek ( siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Dasar Hukum PBB UU No 28 Tahun 2009

Obyek PBB Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan (UU No 28 Tahun 2009 Tentang PDRD) 3

Obyek PBB BUMI: Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia BANGUNAN: Kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Obyek PBB Termasuk pengertian Bangunan adalah: jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks Bangunan tersebut; jalan tol; kolam renang; pagar mewah; tempat olahraga; galangan kapal, dermaga; taman mewah; tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; dan menara.

Obyek yang Tidak Dikenakan PBB digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan; digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkanuntuk memperoleh keuntungan; digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

Obyek yang Tidak Dikenakan PBB merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak; digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; dan digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.

Subyek PBB dan Wajib Pajak PBB SUBJEK PAJAK adalah Orang pribadi atau badan yang secara nyata: mempunyai suatu hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, memiliki bangunan, menguasai bangunan, memperoleh manfaat atas suatu bangunan WAJIB PAJAK adalah Subjek Pajak yang dikenakan Kewajiban membayar Pajak

Klasifikasi Bumi dalam PBB Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bumi adalah : Letak; peruntukan; pemanfaatan; kondisi lingkungan dan lain-lain.

Klasifikasi Bangunan dalam PBB Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah : bahan yang digunakan; rekayasa; letak; kondisi lingkungan dan lain-lain.

Dasar Pengenaan PBB Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah NJOP. Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh Kepala Daerah.

Dasar Pengenaan PBB NJOP ditentukan per wilayah/daerah berdasarkan keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak dengan terlebih dahulu memperhatikan : harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar; perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya; nilai perolehan baru; penentuan nilai jual objek pengganti.

Dasar Pengenaan PBB NJOP Menurut Ketetapan Menkeu (PMK-150) SEKTOR P3 Kelas 1 (Rp3.100.000) s/d Kelas 200 (Rp140) untuk Bumi dan Kelas I (Rp16.000.000) s/d Kelas 100 (Rp50.000) untuk bangunan SEKTOR P2 Kelas 1 (Rp68.545.000) s/d Kelas 100 (Rp140) untuk Bumi dan Kelas I (Rp15.250.000) s/d Kelas 40 (Rp50.000) untuk bangunan

Klasifikasi Penetapan NJOP DIBACA PMK 150 Tahun 2010

Tarif PBB Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (P2) ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3% (nol koma tiga persen). Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Tarif PBB untuk Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan (P3) ditetapkan sebesar 0,5%

NJKP PP No 25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Prosentase NJKP PBB sebagai berikut: Untuk Obyek Pajak P3 NJKP = 40% dari NJOP Untuk OP Lain (aturan lama): Nilai > 1 milyar adalah 40% dari NJOP Nilai < 1 milyar adalah 20% dari NJOP

NJOPTKP NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota serendah-rendahnya Rp 10.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut : Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak. Apabila wajib pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

NJOPTKP NJOPTKP adalah batas NJOP yang tidak kena pajak atas Sektor Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan sesuai PMK 67/PMK.03/2011 menetapkan maksimum Rp24.000.000,00 per WP dan ditetapkan secara Regional berlaku 1 Januari 2012.

Dasar Perhitungan PBB Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai berikut: PBB(P2) = TERIF x (NJOP – NJOPTKP) PBB (P3) = TARIF x NJKP x (NJOP – NJOPTKP)

Dasar Perhitungan PBB Harus selalu ingat untuk menghitung PBB harus dikonversi ke kelas untuk mendapatkan NJOP di tabel klasifikasi. Contoh: LT: 1.000M2 nilainya 1 M, jadi harga per meternya 1 juta. Dikonversi ke kelas 065 untuk perhitungan PBB per meternya menjadi Rp1.032.000 Contoh: LT: 400M2 nilainya 800 Jt, jadi harga per meternya 2 juta. Dikonversi ke kelas 019 untuk perhitungan PBB per meternya menjadi Rp1.833.000

Saat Terutang PBB Tahun Pajak adalah jangka waktu 1 (satu) tahun kalender. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Tempat pajak yang terutang adalah di wilayah daerah yang meliputi letak objek pajak.

Pendaftaran dan Surat Pemberitahuna Obyek Pajak (SPOP) Mendaftarkan objek PBB-nya dengan mengisi SPOP secara jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan ke KPPBB/KP4/tempat lain yang ditunjuk yang wilayah kerjanya meliputi letak objek PBB, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya SPOP oleh subjek PBB. Pelaksanaan dan tata cara pendaftaran objek pajak sebagaimana diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan. SPOP adalah sarana bagi Wajib Pajak untuk mendaftarkan Objek PBB yang akan dipakai sebagai dasar untuk menghitung PBB yang terutang.

Pendaftaran dan Surat Pemberitahuna Obyek Pajak (SPOP) Dalam pengisisn SPOP harus Jelas, Benar dan Lengkap. Yang dimaksud dengan jelas, benar, dan lengkap adalah : Jelas, berarti penulisan data yang diminta dalam SPOP dibuat sedemikian rupa, sehingga tidak menimbulkan salah tafsir yang dapat merugikan negara maupun Wajib Pajak sendiri; Benar, berarti data yang dilaporkan harus sesuai dengan keadaan yang sebenarnya; Lengkap berarti seluruh bagian yang harus diisi oleh Wajib Pajak terisi semua dan ditandatangani.

Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NOP) Yang dimaksud dengan Nomor Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disingkat dengan NOP adalah nomor identitas objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang bersifat : unik, yaitu setiap objek pajak PBB diberikan satu NOP dan berbeda dengan NOP yang diberikan untuk objek pajak PBB lainnya; tetap, yaitu NOP yang diberikan kepada setiap objek pajak PBB tidak berubah dalam jangka waktu lama; dan standar, yaitu hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional.

Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NOP) NOP diberikan oleh Direktorat Jenderal Pajak pada saat dilakukan pendaftaran dan/atau pendataan objek pajak PBB. NOP digunakan dalam administrasi perpajakan dan sebagai sarana wajib pajak dalam melaksanakan hak dan kewajiban perpajakannya.

Pengertian Nomor Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NOP) Struktur NOP terdiri dari 18 (delapan belas) digit, dengan rincian sebagai berikut : digit ke-1 dan ke-2 merupakan kode provinsi; digit ke-3 dan ke-4 merupakan kode kabupaten/kota; digit ke-5 sampai dengan digit ke-7 merupakan kode kecamatan; digit ke-8 sampai dengan digit ke-10 merupakan kode kelurahan/desa; digit ke-11 sampai dengan digit ke-13 merupakan kode nomor urut blok; digit ke-14 sampai dengan digit ke-17 merupakan kode nomor urut objek pajak; digit ke-18 merupakan kode tanda khusus

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang PBB SPPT adalah Surat Keputusan Kepala KPPBB mengenai besarnya PBB terutang yang harus dibayar oleh Wajib Pajak pada 1 (satu) tahun pajak tertentu. SPPT diterbitkan berdasarkan data sebagaimana tertulis pada SPOP.

Hak Wajib Pajak atas SPPT Menerima SPPT PBB setiap tahun pajak. Mendapatkan penjelasan segala sesuatu yang berhubungan dengan ketetapan PBB. Mengajukan keberatan dan atau pengurangan. Mendapatkan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau Bukti Pelunasan Pembayaran PBB dari Tempat Pembayaran (TP yaitu Bank/Kantor Pos yang tercantum pada SPPT atau ATM) atau Tanda Terima Sementara (TTS) dari petugas pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi dengan SK Walikota/Bupati.

Kewajiban Wajib Pajak atas SPPT Menandatangani bukti tanda terima SPPT dan menyampaikannya kembali kepada Lurah/Kepala Desa/Dinas Pendapatan Daerah/KP4 untuk diteruskan ke KPPBB yang menerbitkan SPPT atau menyampaikannya ke KPPBB. Membayar/melunasi PBB terutang pada tempat yang telah ditentukan

KEBERATAN Yang dapat diajukan keberatan PBB adalah besarnya PBB terutang sebagaimana tercantum dalam SPPT atau SKP. Keberatan dimaksud dapat dikarenakan : Kesalahan luas bumi dan atau bangunan; Kesalahan klasifikasi bumi dan atau bangunan; Kesalahan penetapan/pengenaan; Terdapat perbedaan penafsiran peraturan perundang-undangan PBB antara Wajib Pajak dan fiskus; Kesalahan Penetapan Subjek Pajak

Tata Cara Keberatan Membuat permohonan secara tertulis dalam bahasa Indonesia kepada Kepala KPPBB disertai dengan alasan yang jelas. Menyampaikan permohonan secara lengkap sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam batas waktu 3 (tiga) bulan sejak diterimanya SPPT atau SKP, kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya. Diajukan per Objek PBB dan per tahun pajak

Tata Cara Keberatan Melampirkan foto kopi sebagai berikut : Bukti pemilikan hak atas tanah/sertifikat; dan/atau Bukti Surat Ukur/Rincik; dan/atau Akta Jual Beli; dan/atau SPPT/SKP; dan/atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan/atau Bukti pendukung (resmi) lainnya.

Tata Cara Keberatan Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak. Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan PBB. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar PBB dan pelaksanaan penagihan.

Tata Cara Keberatan Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Permohonan Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan. Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan suatu keputusan, maka keberatan yang diajukan tersebut dianggap diterima.  

Tata Cara Keberatan Keputusan Keberatan dapat berupa : menerima seluruhnya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan terbukti kebenarannya. menerima sebagian, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan sebagian terbukti kebenarannya. menolak, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan tidak terbukti kebenarannya. menambah jumlah pajaknya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan, mengakibatkan peningkatan jumlah PBB-nya.

Tata Cara Banding Wajib pajak yang keberatannya ditolak dapat mengajukan banding ke Badan Pengadilan Pajak (BPP). Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan dalam UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang KUP stdtd UU Nomor 16 Tahun 2000.   Putusan Banding dapat berupa : menolak; mengabulkan sebagian atau seluruhnya; menambah pajak yang harus dibayar; tidak dapat diterima;

Tata Cara Banding Putusan Banding oleh BPP bukan merupakan putusan final dan dapat diajukan Peninjauan Kembali (PK) ke Mahkamah Agung.   Apabila putusan banding menerima sebagian atau seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran PBB sampai dengan diterbitkannya Putusan Banding.  

Contoh Perhitungan PBB SOAL 1: Pak Bejo mempunyai tanah seluas 500 m2 dengan nilai jual Rp. 400.000 /m2. Didalam area tanahnya terdapat bangunan rumah dengan luas 250 m2 dengan nilai jual Rp.200.000/m2 .Hitunglah besarnya PBB jika diketahui NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000 dan tarif pajak sebesar 0,2 % ?

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 1: NJOP bumi : 500 x Rp400.000 = Rp 200.000.000 NJOP rumah: 250 x Rp200.000 = Rp 50.000.000 NJOP total = Rp 250.000.000 NJKP = NJOP – NJOPTKP = Rp. 250.000.000 - Rp12.000.000 = Rp 238.000.000 PBB = NJKP x tarif pajak = Rp.238.000.000 x 0,2 % =Rp 476.000

Contoh Perhitungan PBB SOAL 2: Pak Brotowali memiliki tanah seluas 1000 meter persegi dengan NJOP tanah sebesar Rp. 100.000,- permeter persegi. Lalu ia juga memiliki rumah diatasnya seluas 100 meter persegi dengan NJOP bangunan Rp. 1.000.000,- permeter persegi. Tarif yang berlaku di daerah sana adalah 0,2% dan NJOPTKP 10 juta rupiah.

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 2: PBB = 0,2% x (((1.000 x 100.000) + (100 x 1.000.000)) - 10.000.000) PBB = 0,2% x ((100.000.000 + 100.000.000) - 10.000.000) PBB = 0,2% x (200.000.000 - 10.000.000) PBB = 0,2% x 190.000.000 PBB = Rp. 380.000,-

Contoh Perhitungan PBB SOAL 3: Pak Joko mempunyai dua Obyek PBB di dua desa. Desa A obyek Bumi sebesar 10juta, dan bangunan sebesar 5 juta. Untuk Desa B obyek Bumi sebesar 8 juta dan Bangunan sebesar 3 juta. NJOPTKP ditetapkan 10 Juta dan tarif PBB daerah tersebut ditetapkan 0,3%. Hitung berapa Pajak yang harus ditanggung Pak Joko tersebut.

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 3: DESA A - Bumi = 10,000,000.00 Bangunan 5,000,000.00 NJOP 15,000,000.00 NJOPTKP NJKP Pajak Terutang = 0,3% x 15,000.00

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 3: DESA B - Bumi = 8,000,000.00 Bangunan 3,000,000.00 NJOP 11,000,000.00 NJOPTKP NJKP Pajak Terutang = 0,3% x 33,000.00

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 3: Untuk Desa B tidak diberikan fasilitas NJOPTKP karena NJOPTKP sudah diberikan di Desa A. sehingga Pajak terutang yang harus dibayarkan Pak Joko adalah : Desa A = Rp15.000.00 Desa B = Rp33.000,00

Contoh Perhitungan PBB SOAL 4: Pak Joko mempunyai dua Obyek PBB di dua desa. Desa A obyek Bumi sebesar 7juta, dan bangunan sebesar 4 juta. Untuk Desa B obyek Bumi sebesar 10 juta dan Bangunan sebesar 4 juta. NJOPTKP ditetapkan 12 Juta dan tarif PBB daerah tersebut ditetapkan 0,2%. Hitung berapa Pajak yang harus ditanggung Pak Joko tersebut. 46

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 4: DESA A - Bumi = 7,000,000.00 Bangunan 4,000,000.00 NJOP 11,000,000.00 NJOPTKP NJKP Pajak Terutang = 0,2% x 22,000.00 47

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 4: DESA B - Bumi = 10,000,000.00 Bangunan 4,000,000.00 NJOP 14,000,000.00 NJOPTKP 12.000.000,00 NJKP 2,000,000.00 Pajak Terutang = 0,2% x 4,000.00

Contoh Perhitungan PBB JAWAB SOAL 4: Untuk Desa B tidak diberikan fasilitas NJOPTKP karena NJOPTKP sudah diberikan di Desa A. sehingga Pajak terutang yang harus dibayarkan Pak Joko adalah : Desa A = Rp12.000.00 Desa B = Rp4.000,00 49