VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR KARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEK PINJAMAN HIPOTEK KEDIAMAN ISTILAH2 TAMBAHAN INSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIF TEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIAL TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN SEWA GUNA USAHA BEBAN2 PEMBELANJAAN TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN TUGAS TERSTRUKTUR

UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR Istilah hipotek digunakan dalam hubungannya dengan pinjaman real estate (RE). Hipotek: bukti tertulis atas hak terhadap kekayaan nyata. Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman disebut hipotek komersial. Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh bank2 komersial & FI lain. Lembaga asal dapat memegang hipotek atau menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk ABS.

UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR Lembaga penerbit asal dapat memegang hipotek atau menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk ABS. Sekuritisasi: proses transformasi pinjaman2 individu ke dalam ABS yang marketabel. ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit, seperti S&P, PT Pefindo. Keuntungan pasar hipotek sekunder: 1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek bagi lender, 2. menarik investor dari luar.

KARAKTERISTIK2 PINJAMAN HIPOTEK Perbedaan antara harga pada tanggal pembelian rumah baru dengan jumlah pinjaman menunjukkan pembayaran di muka (down payment) atau ekuitas peminjam. Ekuitas: perbedaan antara nilai pasar kekayaan & utang hipotek peminjam. Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman bank dipertimbangkan menambah isi opsi hak untuk membayar di muka (opsi beli) & gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal pembayaran yang dijadualkan.

PORTOFOLIO REAL ESTATE Bank membuat keputusan investasi sebagai persentase atas portofolio pinjaman yang mereka inginkan untuk berinvestasi dalam tipe2 RE yang bervariasi. Keputusan tersebut memperhitungkan risiko & pengembalian. Keputusan tersebut mencerminkan karakteristik lender, pasar, & para peminjam.

PORTOFOLIO REAL ESTATE Beberapa lender mensyaratkan asuransi hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%. RE kediaman adalah jaminan yang baik karena tahan lama & mudah diidentifikasi, & secara struktur tidak dapat dipindah ke tempat lain. Selama masa deflasi & resesi, nilai RE turun. Kelemahan RE sebagai jaminan: 1. nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang berdekatan, & 2. tidak likuid.

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN Perbedaan pinjaman hipotek kediaman dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai pinjaman relatif besar, 2. berjangka panjang, & 3. dijamin dengan RE. Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman: 1. Hipotek bertingkat bunga tetap 2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARMs).

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN Hipotek bertingkat bunga tetap, diamortisasi secara penuh, level pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga tidak berubah & utang secara bertahap dibayar melalui pembayaran periodik yang sama atas saldo prinsipalnya. Pembayaran balon: suatu porsi utang yang dibayar dengan pembayaran periodik level berakhir relatif pendek, katakan lima tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar dalam satu pembayaran berjumlah besar.

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN Nilai uang pembayaran bulanan bergantung pada ukuran pinjaman, tingkat bunga, & maturitas. PV anuitas = PMT{[1-(1+i)-n]/i} Maturitas , biaya pinjaman . Alokasi pembayaran bulanan: prinsipal  & bunga . Indeks digunakan sebagai tingkat bunga acuan.

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN Caps: besarnya batas tingkat bunga atau pembayaran bulanan (ARM). Margin: angka poin persentase yang ditambahkan lender terhadap tingkat bunga indeks untuk menentukan tingkat bunga yang dibebankan atas ARM setiap periode penyesuaian. Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga indeks + Margin. Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk menggunakan ARM, lender dapat menawarkan periode diskon.

PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan selama periode diskon disebut tingkat bunga penggoda. Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga atas pinjaman hipotek yang dipegang dari dirinya sendiri kepada para peminjam dengan menggunakan ARM, dengan alasan: 1. ARMs lebih berisiko daripada FRM. 2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal bayar lebih tinggi daripada FRM. Caranya: menggunakan asuransi hipotek swasta.

ISTILAH2 TAMBAHAN Hipotek yang dapat diambil: hipotek yang dapat dilepas kepada pemilik baru jika kekayaan dijual. Buydown: tingkat bunga hipotek yang tinggi diganti dengan membayar poin2 pada waktu penutupan. Klausul yang berkaitan atas penjualan: pinjaman hipotek tidak dapat ditransfer kepada pembeli baru, & saldo pinjaman harus dibayar kepada lender ketika rumah dijual.

ISTILAH2 TAMBAHAN Beban2 kelambatan: untuk menutup biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk menambah pendapatan fee lender. Asuransi hipotek: untuk mengurangi risiko gagal bayar. Poin: satu persen dari jumlah prinsipal pinjaman hipotek, & poin2 dibayar sebelum bunga. Poin meningkatkan tingkat bunga efektif pinjaman hipotek. Beban penyelesaian: beban untuk proses formal kepemilikan.

INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF Hipotek balon: pinjaman hipotek berjangka relatif pendek, misalnya 5 tahun. Pada akhir periode tsb., jumlah keseluruhan pinjaman mendatang & pinjaman baru dinegosiasi. Hipotek pembayaran bertahap: hipotek bertingkat bunga tetap, di mana pembayaran bulanan rendah pada tahun pertama & kemudian naik pada periode tahun2 selanjutnya.

INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF Hipotek hanya bunga: mengijinkan peminjam membayar hanya porsi bunga pinjaman untuk beberapa periode yang ditentukan, & kemudian pembayaran disesuaikan dengan amortisasi secara penuh selama berlangsungnya pinjaman. Hipotek apresiasi yang dibagi: pinjaman hipotek di mana peminjam setuju untuk membagi kenaikan nilai kekayaan.

INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF Hipotek berkebalikan: didesain bagi penduduk senior, > 62 tahun, yang bebas & jelas memiliki rumahnya & ingin meningkatkan pendapatannya dengan meminjam terhadap ekuitas dalam rumahnya. Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan rumah: ?

TEKNOLOGI & PINJAMAN2 RE KOMERSIAL Skor kredit digunakan secara luas sebagai penentu kredit pinjaman RE. Pinjaman2 RE komersial meliputi pinjaman untuk tanah, konstruksi & pembangunan RE, & properti komersial seperti pusat perbelanjaan, bangunan kantor, & gudang.

PINJAMAN KONSUMEN Kredit konsumen: berisi pinjaman individual untuk konsumsi personal, RT, & keluarga. Kredit konsumen adalah jantung dari perbankan eceran, yang disediakan bagi individu & SB. Jasa yang disediakan bagi bisnis menengah & besar & pemerintah disebut perbankan besar.

TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN Perbedaan pinjaman konsumen dengan pinjaman komersial & RE: 1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil, pinjaman konsumen relatif kecil. 2. Tidak dijamin dengan jaminan. 3. Beberapa pinjaman konsumen adalah batas kredit terbuka (tidak bermaturitas). Risiko terbesar atas kredit angsuran konsumen: risiko gagal bayar.

TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit yang disediakan oleh para penerbit kredit. Tipe pinjaman konsumen: 1. pinjaman mobil 2. pinjaman konsumen berkelanjutan 3. kartu kredit 4. pinjaman rumah mobil 5. pinjaman nonangsuran.

SEWA GUNA USAHA SGU: metode alternatif membelanjai pengadaan aset2 tahan konsumen, seperti mobil, truk, pesawat terbang, kapal, dsb. SGU mungkin open-end, di mana bank bertanggung jawa menjual aset yang di-SGU pada akhir periode SGU. SGU colse-end, bank mengambil risiko atas nilai pasar < nilai residu aset yang di SGU.

BEBAN2 PEMBELANJAAN Beban pembelanjaan: jumlah uang total yang dibayar untuk penggunaan kredit. Ini berbeda antara jumlah yang dibayarkan kembali dengan jumlah yang dipinjam. Ada empat metode penilaian beban2 pembelanjaan atas kredit berkelanjutan: 1. Metode saldo yang disesuaikan 2. Metode saldo sebelumnya

BEBAN2 PEMBELANJAAN 3. Metode saldo harian rata2 tidak termasuk transaksi sekarang 4. Metode saldo harian rata2 termasuk transaksi sekarang. Hasil perhitungan beban pembelanjaan: terbesar no. 4, diikuti 2, 3, & 1.

TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN APR: persentase biaya kredit atas basis tahunan. APR adalah IRR yang ditahunkan atas pinjaman. IRR ditentukan dengan rumus: P = Σ PMT [1/(1+i)t]. Amortisasi: pembayaran kembali secara bertahap atas utang.

TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN Tingkat bunga pinjaman ditambah atas: FC = P x R x T. PMT = (P + FC)/n Tingkat bunga pinjaman diskon (i), dicari dengan: P dikurangi dengan beban pembelanjaan. Hasil perhitungan APR: terbesar dengan tingkat diskon, diikuti tingkat add-on dan amortisasi bulanan.

TUGAS TERSTRUKTUR Questions, Nomor: 10.3, 10.4, 10.5, 10.6, 10.7, 10.8, 10.12 – 10.15, 10.17, 10.18, 10.19. Problems, Nomor: 10.1, 10.2, 10.3, 10.5. Selamat mencoba! Terima kasih & wasalam!