“Analisis Janji – Janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan”

Presentasi berjudul: "“Analisis Janji – Janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan”"— Transcript presentasi:

1 “Analisis Janji – Janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan”
Jaminan Khusus “Analisis Janji – Janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan”

2

3 ANGGOTA TRI WIJAYANTO 2012/334390/HK/19240 AFIA CITA FITRIANA 2012/334436/HK/19269 NOVI RIZQINA SORAYA 2012/334489/HK/19282 RIVAN ADI S. 2012/334446/HK/19275 ROSI GANDA SANTOSA 2012/339041/HK/19318 ROSITA 2012/334380/HK/19233 SATRIA WINISUDDHA 2013/345403/HK/19402 NAZALIA ARINA NADINA 2013/345405/HK/19404 ALWI M. SIREGAR 2013/345414/HK/19412

4 LATAR BELAKANG Dalam Pasal 10 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yakni Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan Perundangundangan yang berlaku dan untuk berlakunya suatu pemberian hak tanggungan diatur didalam Pasal 13 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yakni Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Dari kedua peraturan tersebut diatas sudah merupakan suatu syarat mutlak bagi kreditur yang dalam hal ini adalah bank dalam memberikan kredit kepada debitur dengan jaminan hak tanggungan, maka harus dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang debitor dikemudian hari dimana kreditur dalam hal ini bank mempunyai hak didahulukan (preferen) dari kreditur-kreditur lainya.

5 LATAR BELAKANG Menurut pasal 11 UUHT, dimungkinkan untuk mencantumkan janji-janji dalam APHT. Janji-janji yang dicntumkan bersifat fakultatif dan tidak berpengaruh terhadap keabsahan APHT. Pihak-pihak bebasan menentukan untuk mencantumkan atau tidak mencantumkan janji-janji tersebut dalam APHT. Pemuatan janji-janji tersebut dalam APHT yang kemudian didaftarkna pada kantor pertanahan, akan menyebabkan janji-janji tersebut mempunyai kekuatan mengikat pada pihak ketiga.

6 RUMUSAN MASALAH Janji – janji apa saja yang terdapat di dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan? Konsekuensi apa yang diterima apabila janji tidak disebutkan? Konsekuensi apa yang diterima apabila janji tidak dilaksanakan?

7 PEMBAHASAN Janji-janji pemberian hak tanggungan terdapat dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT yaitu sebagai berikut: Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitur sungguh-sungguh cidera janji. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.

8 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji. Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. Janji yang menyimpangi bahwa sertifikat hak atas tanah yang dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan akan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

9 2. Konsekuensi jika tidak dicantumkan janji dalam APHT
Berangkat dari ketentuan Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996, janji-janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996 itu bersifat fakultatif dan tidak limitatif. Bersifat fakultatif karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan, baik seluruhnya maupun sebagiannya, Bersifat tidak limitatif karena dapat pula diperjanjikan janji-janji lain, selain dari janji-janji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2). Sehingga apabila dalam akta hak tanggungan tidak mencantumkan janji sesuai dengan yang tercantum dalam Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996 maka sebenarnya kembali lagi kepada asas konsensualisme yaitu sesuai dengan kesepakatan para pihak yang mengikatkan diri. Apabila tidak ada pihak yang merasa dirugikan atau keberatan dengan tidak dicantumkan janji-janji tersebut maka tidak ada konsekuensi yang terjadi. Bahkan masing-masing pihak dapat mencantumkan janji-janji lain sesuai dengan kesepakatan para pihak.

10 3. Konsekuensi jika tidak melaksanakan janji-janji yang tertera dalam APHT:
Suatu janji-janji yang dapat dicantumkan dalam APHT yang telah disepakati oleh kedua belah pihak apabila tidak dilaksanakan maka pihak yang tidak melaksanakan janji tersebut dapat dipaksakan pelaksanaannya karena mengingat apabila janji-janji tersebut telah dicantumkan dan telah disepakati oleh kedua belah pihak maka janji-janji tersebut memiliki kekuatan hukum mengikat dan layaknya seperti undang-undang. Pada Hukum Perjanjian pada umumnya, Suatu pihak yang tidak melaksanakan prestasinya sesuai dengan apa yang telah disepakati sebelumnya, maka dapat dinyatakan wanprestasi.

11 Akibat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur menimbulkan akibat hukum sebagai berikut :
a. Debitur diharuskan membayar ganti-kerugian yang diderita oleh kreditur (pasal 1243 KUH Perdata). b. Pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti-kerugian (pasal 1267 KUH Perdata). c. Peralihan risiko kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUH Perdata). d. Pembayaran biaya perkara apabila diperkarakan di muka hakim (pasal 181 ayat 1 HIR). Ganti Kerugian dalam wanprestasi merupakan akibat-akibat wanprestasi bagi debitur yang harus dibayarkan oleh debitur kepada kreditur. Ganti Kerugian ini dapat digolongkan menjadi 3 bentuk yaitu : a. Biaya merupakan segala pengeluaran atau ongkos yang senyata-nyata sudah dikeluarkan oleh salah satu pihak. b. Rugi merupakan kerugian yang disebabkan oleh kerusakan benda-benda milik kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian si debitur. c. Bunga merupakan kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang diakibatkan oleh kelalaian.

12 KESIMPULAN Dalam APHT selain diiisi minimal yang wajib dicantumkan, juga diisi materi, yakni janji-janji yang tegas dinyatakan oleh para pihak didalamnya terkait dengan objek hak tanggungan sebagai jaminan utang. Janji-janji pemberian hak tanggungan tersebut sesuai dengan Pasal 11 ayat (2) UUHT Ada klasula janji yang tidak diperbolehkan untuk dicantumkan dalam APHT serta memiliki akibat hukum. Janji tersebut terdapat dalam Pasal 12 UUHT, yaitu janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apabila debitur cidera janji. Janji tersebut apabila dinyatakan secara tersurat maupun tersirat dalam APHT akan mengakibatkan batal demi hukum atas perjanjian hak tanggungan termaksud. Janji ini dimaksudkan untuk melindungi debitur (pemberi hak tanggungan) dari syarat-syarat yang diajukan kreditur.

13 Apabila dalam akta hak tanggungan tidak mencantumkan janji sesuai dengan yang tercantum dalam Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996 maka kembali lagi kepada asas konsensualisme yaitu sesuai dengan kesepakatan para pihak yang mengikatkan diri. Apabila tidak ada pihak yang merasa dirugikan atau keberatan dengan tidak dicantumkan janji-janji tersebut maka tidak ada konsekuensi yang terjadi. Menurut Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996, dijelaskan bahwa pencantuman janji-janji sifatnya fakultatif, sehingga tidak mempengaruhi sah atau tidaknya akta. Akibat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur menimbulkan akibat hukum sebagai berikut : A. Debitur diharuskan membayar ganti-kerugian yang diderita oleh kreditur (pasal 1243 KUH Perdata). B. Pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti-kerugian (pasal 1267 KUH Perdata). C. Peralihan risiko kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUH Perdata). D. Pembayaran biaya perkara apabila diperkarakan di muka hakim (pasal 181 ayat 1 HIR).

14 Ganti Kerugian dalam wanprestasi merupakan akibat-akibat wanprestasi bagi debitur yang harus dibayarkan oleh debitur kepada kreditur. Ganti Kerugian ini dapat digolongkan menjadi 3 bentuk yaitu : Biaya Rugi Bunga

15 SEKIAN DAN TERIMAKASIH