MANAJEMEN SISTEM REKAYASA

MANAJEMEN SISTEM REKAYASA
Bahan Kuliah MANAJEMEN SISTEM REKAYASA Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT Program Pasacasarjana (S2) Departemen Teknik Sipil FT UI

Pemilihan Alternatif-alternatif Investasi
Pengertian Suatu investasi merupakan kegiatan menanam modal dalam waktu yang panjang, Investasi membutuhkan biaya/ cost yang terdiri dari : Biaya Modal : tanah, konstruksi, tenaga kerja, perencanaan, Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) Biaya Tahunan : pengeluaran yang secara periodik perlu disiapkan : Biaya Operasional (OC), Biaya Maintanance (OM), Depresiasi Dll

Pengertian (Cont’) Disamping pengeluaran biaya-biaya tersebut maka kegiatan investasi jelas akan menghasilkan keuntungan/ profit (dalam bentuk uang) yang merupakan hasil dari penjualan-penjualan/ pemanfaatan hasil proyek atau jasa penyewaan dari proyek tersebut. Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan komponen cash flow sbb :

Pengertian Biaya BIAYA INVESTASI
Pada pelaksanaan pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan,perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan semua membutuhkan biaya. BIAYA INVESTASI Biaya yang langsung menjadi komponen Proyek itu Biaya yang dibutuhkan untuk mendukung proyek tersebut BIAYA MODAL (CAPITAL COST) BIAYA TAHUNAN (ANNUAL COST) Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya Tak Lansung (Indirect Cost) Bunga Depresiasi/ Amortisasi Operasi/ Pemeliharaan Pembebasan Tanah Galian dan Timbunan Konstruksi (material dan upah) atau RAB dll Contigencies Biaya Teknik (engineering cost) Bunga (interest) dll

Tahapan Pelaksanaan Investasi Proyek
Ide / Konsep Biaya Modal Studi Kelayakan Perencanaan Pelaksanaan Biaya Tahunan (Biaya Tahunan) Income/ pendapatan Operasional

CASH FLOW INVESTASI Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan aliran komponen-komponen biaya / aliran biaya (cash flow) sbb : Aliran Biaya Masuk / (Income/Pendapatan) Cash In Nilai Sisa Cash In Pengeluaran:maintanance cost, operation cost (MC & OC) Investasi Modal / Cash Out Semua Biaya inilah yang akan dianalisis u/ menghasilkan keputusan layak/tidak layak suatu proyek untuk dilaksanakan Cash Out

Arus Cash Flow Pendapatan (Income) / tahun Biaya Modal Biaya Tahunan
maintanance operation Depresiasi Ide Desain Pelaksanaan Operasional Biaya Modal = Biaya Ide + Biaya Desain + Biaya Pelaksanaan Biaya Tahunan = Biaya Pemeliharaan + Biaya Operasional

Contoh Perhitungan Biaya Investasi
Sebuah proyek pembangunan Gedung Lt 5 (5 x 500 m2) di atas lahan (100 x 100) meter membutuhkan waktu mulai dari tahap ide sampai pelaksanaan selama 5 tahun, jika umur konstruksi bangunan tersebut direncanakan selama 30 tahun, hitunglah biaya investasi gedung dengan kondisi sbb : Biaya teknik (estimasi) 8 % dari biaya langsung Biaya contigencies/ biaya tidak terduga (estimasi)10 % Biaya O & P 1 % pertahun dari biaya modal Material Volume Harga satuan Pembebasan Tanah m2 Rp /m2 Konstruksi (Material dan Upah) 2500 m2 Rp /m2 Pagar 1200 m’ Rp /m

Penyelesaian BIAYA MODAL Biaya langsung Material Volume Harga satuan
Harga Pekerjaan Pembebasan Tanah m2 Rp /m2 Rp ,00 Konstruksi (Material dan Upah) 2500 m2 Rp /m2 Pagar 1200 m’ Rp /m Rp ,00 Total Biaya langsung (A) Rp ,00

Penyelesaian BIAYA MODAL Biaya Tidak Langsung
Biaya cotigencies 10 % dari biaya langsung (B) = Rp ,00 Biaya Teknik 8 % dari biaya langsung (C) = Rp ,00 TOTAL BIAYA MODAL (A + B + C ) = Rp ,-

BIAYA TAHUNAN Modal = Rp 12.862.000.000,-
Biaya O & P 1 % x biaya Modal = Rp ,00 BIAYA TAHUNAN = Rp ,- Biaya Tahunan= Rp / tahun Modal = Rp ,-

Evaluasi Proyek Evaluasi Proyek adalah suatu analisis yang bertujuan untuk memastikan suatu rencana investasi yang akan dilaksanakan layak secara ekonomis atau tidak. Jika layak maka investasi tersebut direkomendasikan untuk dilaksanakan, sebaliknya jika hasilnya tidak layak, direkomendasikan untuk tidak dilaksanakan atau diadakan perubahan

Analisis Kelayakan Investasi untuk Pemilihan beberapa Alternatif
Sedangkan pemilihan alternatif adalah analisis lanjut untuk menjawab pertanyaan : alternatif investasi mana yang optimal dari sisi ekonomi (paling menguntungkan) Pemilihan alternatif ini dimaksudkan jika dalam evaluasi investasi tersebut terdapat sejumlah alternatif (lebih dari satu alternatif) yang berimplikasikan sejumlah estimasi cash flow yang berbeda. Dalam pemilihan alternatif, metode evaluasi investasi yang telah dijelaskan (NPV, IRR, BCR,PBP) dapat digunakan dan akan ada konsistensi satu sama lainnya, namun tentu saja dengan memperhatikan syarat-syarat (indikator yang sama)

Prosedur Pengambilan Keputusan
Mendefenisikan sejumlah Altenatif yang akan dianalisis Mendefenisikan horison perencanaan yang akan digunakan dasar dalam membandingkan alternatif Mengestimasi Aliran Kas masing-masing alternatif Menentukan MARR yang digunakan Membandingkan altenatif-alternatif dengan ukuran atau metode yang dipilih Memilih alternatif yang terbaik dari hasil analisis tersebut Analisis Nilai Sekarang (Present Worth) Analisis Deret Seragam (Annual Worth) Analisis nilai Mendatang (Future Worth) Analisis Tingkat Pengembalian (Interest Rate of Return) Analisis Manfaat/Ongkos (B/C) Analisis Periode Pengembalian (Payback Period)

Mendefenisikan Alternatif yang Digunakan
Alternatif investasi : Pilihan-pilihan alternatif yang akan diambil jika kita dihadapkan pada beberapa pilihan investasi Beberapa jenis alternatif yang diputuskan Alternatif independen : apabila pemilihan atau penolakan satu alternatif tidak mempengaruhi alternatif lain Alternatif mutually exclusive apabila pemilihan satu alternatif mengakibatkan penolakan alternatif-alternatif yang lain Alternatif contigen atau conditional apabila pemilihan satu alternatif tergantung pada satu atau lebih alternatif lain yang menjadi prasyarat DO NOTHING : tidak melakukan sesuatu Mis Proyek A dan B, dikatakan independen bila pemilihan A atau penolakan A tidak mengakibatkan B ditolak atau dipilih. Jadi pengambil keputusannya : Bisa memilih keduanya Bis pilih A saja atau B saja Bisa menolak kedua-duanya Hanya akan dipilih 1 alternatif saja (tentunya yang dianggap terbaik. Hal ini biasanya diakibatkan keterbatasan sumber daya Misalnya pilih A saja atau pilih B saja Mis Proyek Pembangunan sarana Pariwisata hanya dapat dipilih jika jika kita juga memilih proyek sarana transportasi ke daerah pariwisata tersebut

Menentukan MARR MARR = Minimum Attractive Rate of Return)
Tingkat bunga yang dipakai patokan dasar dalam mengevalusi dan membandingkan berbagai alternatif Adalah nilai minimal dari tingkat pengembalian bunga yang bisa diterima oleh investor. Nilai MARR berbeda pada setiap jenis industri. Biasanya setiap perusahaan menetapkan suatu standar MARR sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi yang akan dilakukan MARR biasanya > tingkat suku bunga tabungan

I. Metode Present Worth Metode Present Worth biasa disebut Metode Nilai Sekarang atau Net Present Worth (NPW) = Net Present Value (NPV) Mengkorversi semua aliran kas menjadi nilai sekarang (P) Metode perhitungan jumlah seluruh pendapatan/ net cash flow (cash in- cash flow) selama umur ekonomis investasi ditambah dengan nilai sisa akhir proyek yang dihitung pada waktu sekarang : Jika, NPV < 0 maka hasil negatif (artinya usulan proyek tsb tidak layak, atau dari segi ekonomis tidak menguntungkan) Jika, NPV > 0, maka hasil positif (artinya usulan proyek tsb layak, atau menguntungkan dari segi ekonomis)

Contoh Soal Metode Present Worth
Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing. Dari perhitungan biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M rupiah. Disamping itu, untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan rata-rata 30 M rupiah/th Umur ekonomis investasi direncanakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa). Dan diperkirakan pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan biaya 15 M rupiah. Buatlah analisis Kelayakan Proyek tersebut, jika perusahaan tersebut menetapkan MARR, suku bunga investasi minimal yang dipergunakan selama umur ekonomis sebesar 12 %/th.

Analisis Investasi dengan menggunakan Present Worth
1. Metode Present Worth Penyelesaian Keuntungan (CI) = 30 M/ tahun Nilai Sisa = 50 M 1 2 3 4 5 6 7 8 Pengeluaran (CO) = 10 M Investasi =120 M Renovasi (CO) pada tahun-5 = 15 M i= 12 %

Penyelesaian Cash in Cash out Net Cash Flow Koefisien PV Net Present Value Th CI CO CI-CO (P/F,12%,n) (milyard Rp) (1) (2) (3) = (1) – (2) (4) (5) = (3) X (4) - 120 -120 1 30 10 20 0,8929 17.858 2 0,7972 15.944 3 0,7118 14.236 4 0,6355 12.71 5 25 0,5674 2.837 6 0,5066 10.132 7 0,4523 9.046 8 80 70 0,4039 28.273 Total NPW -8.96 Diperoleh nilai NPW = - 8,964 Milyard Rp < 0, maka investasi tersebut tidak layak/ tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan

Contoh Soal Metode Present Worth
Perusahaan PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh pertahun diperkirakan Rp 500 juta dengan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak pertahun sebesar Rp 130 juta. Nilai sisa yang ditetapkan Rp 100 juta pada akhir tahun ke 30. Ada sebuah perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT ABC ini dengan harga Rp juta. Bila PT ABC menggunakan MARR = 10 % untuk mengevaluasi penawaran tersebut apakah alternatif terbaik yang dilakukan PT ABC terhadap gudang tersebut? Menjual gudang tersebut? Tetap mengoperasikan

Penyelesaian Ada 2 Alternatif ! Alternatif 1 = Menjual Gudang tersebut
P1 = Rp juta Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut Nilai Sisa = 100 juta di akhir tahun ke 30 Pendapatan = 500 jt/tahun N = 30 tahun 1 2 3 4 5 6 7 8 Biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak = 130 juta/ tahun MARR = 10 %

Penyelesaian Ada 2 Alternatif
Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut P2 = Present value dari net cash flow + Present value dari nilai sisa P2 = ( ) (P/A,10%,30) +100(P/F,10%,30) P2 = 370 (9,4269) (0,0573) P2 = 3487, ,73 P2 = 3493,683 Bandingkan P1 dan P2 (diambil nilai present value yg terbesar)

II. Metode Rate of Return (ROR)
2. Metode Interest Rate of Return (IRR) IRR adalah metode yang menganalisis berapa suku bunga yang dihasilkan di saat NPV = 0, atau dengan penjelasan IRR dapat dikatakan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi. NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???) Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan.

METODE EVALUASI INVESTASI
2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subjektif melalui suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi tersebut, Dimana pertimbangan tersebut : suku bunga investasi biaya yang lain yang harus Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis

2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode IRR jika ditentukan MARR = 15 % pertahun.

2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Penyelesaian Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th Investasi =1200 jt Renovasi pada tahun-7 = 100 jt IRR akan diperoleh saat NPV = 0 , sehingga trial and error beberapa nilai ï untuk mendapatkan NPV mendekati nol

Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Th Cash In Cash Out Net Cash PV CI CO Flow (CI-CO) i= 15 % i = 18 % i = 20 % (jt) 1200 -1200 1 50 -50 -43.48 2 400 60 340 3 70 330 4 80 320 5 90 310 6 700 100 600 259.38 222.24 200.94 7 210 190 71.421 59.641 53.029 8 385 120 265 70.49 61.639 9 370 130 240 68.232 54.12 46.512 10 355 140 215 53.148 11 150 40.831 30.761 25.574 NPW

. . . DIAGRAM SUMBU X-Y IRR > MARR NPV positif NPV = 0 i %
IRR, dimana NPV = 0 . NPV positif . NPV = 0 . 15% 18% 20% i % NPV negatif Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis Dari hasil di atas diperoleh IRR > MARR, jadi layak secara ekonomis

Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai NPV = 0, berada antara i = 18 % dan I = 20 % , dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR : NPV (+) IRR = i NPV(+) + _____________ (i NPV(-) - i NPV(+)) NPV (+) - NPV(-) IRR = 18 % + _____________ (20 % - 18 %) 72,7945 72, ,6435 IRR = 18 % + (0,6530)(2 %) IRR = 19,3060 %, Hasil diperoleh IRR = 19,3060 > MARR = 15 %, maka rencana investasi tersebut layak secara ekonomis/direkomendasikan untuk dilaksanakan

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan sebagai analisis tambahan dalam rangka validasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lain. Metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat banyak (Public Government Project) Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya atau kerugian (cost) yang akan ditanggung dengan adanya investasi tersebut. Tot Benefit Jika BCR>= 1 investasi layak Jika BCR < 1 investasi tidak layak Rumus BCR = __________ Tot Cost

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode BCR, untuk validasi atas hasil evaluasi dengan metode IRR

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Penyelesaian Investasi =1200 jt Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th 3 4 5 6 7 8 2 1 Renovasi pada tahun-7 = 100 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun 9 10 11 12 Jika soal di atas akan dievaluasi dengan metode BCR, maka dapat diselesaikan sbb :

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Th Benefit Cash In Cost Cash Out Faktor i PV 10% (jt) 1200 1 50 0.9091 45.455 2 400 60 0.8264 330.56 49.584 3 70 0.7513 300.52 52.591 4 80 0.683 273.2 54.64 5 90 0.6209 248.36 55.881 6 700 100 0.5645 395.15 56.45 7 210 0.5132 205.28 8 385 120 0.4665 55.98 9 370 130 0.4241 55.133 10 355 140 0.3855 53.97 11 340 150 0.3505 119.17 52.575 12 825 160 0.3186 50.976

Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai Total Benefit (Cash in) = jt Sedangkan nilai Total Cost (Cash out) = jt Sehingga BCR =_______________ = 1,379 jt jt Karena nilai BCR = 1,379 > 1, maka investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan (valid dengan hasil yang diperoleh dengan metode IRR)

4. Metode Payback Period (PBP) Metode Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode) suatu modal investasi akan dapat dikembalikan tau dapat dikatakan periode dimana terjadi kondisi pulang pokok (break even-point). PBP = Investasi periode waktu Annual Benefit Jika periode PBP <= dari umur ekonomis (n) dari investasi tersebut maka investasi dinyatakan layak secara ekonomis

4. Metode Payback Period (PBP) Contoh Soal PT. Arisma Karya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 milyard rupiah. Disamping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 milyard rupiah / tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 30 Milyard/ tahun. Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 milyard rupiah (Nilai sisa). Diminta hitunglah Payback Period (PBP) dari investasi tersebut, dengan suku bunga i= 12 % /tahun

Penyelesaian Keuntungan (CI) = 30 M/ tahun Nilai Sisa = 50 M 1 2 3 4 5 6 7 8 Pengeluaran (CO) = 10 M i= 12 % Investasi =120 M PBP = ______________ periode waktu 120 Milyard (30 – 10) Milyard PBP = 6 tahun, karena 6 tahun < n = 8 tahun, maka rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan

Contoh Soal Jika Benefit yang diperoleh tidak annual (konstan) dalam setiap periode Investasi =1200 jt Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th 3 4 5 6 7 8 2 1 Renovasi pada tahun-7 = 100 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun 9 10 11 12 Hitunglah Payback Period dari rencana investasi di atas

Penyelesaian Th Cash In Cash Out Net Cash Flow Komulatif (jt) INVESTASI = 1200 JUTA 1 50 -50 2 400 60 340 290 3 70 330 620 4 80 320 940 5 90 310 1250 6 700 100 600 1850 7 210 190 2040 8 385 120 265 2305 9 370 130 240 2545 10 355 140 215 2760 11 150 2950 12 825 160 665 3615

Penyelesaian……………………………(lanjutan) Nilai Investasi sebesar 1200 jt rupiah akan terbayar dari pemasukan/ keuntungan di antara tahun ke-4 dan ke-5 Dengan interpolasi maka diketahui Payback Period dari investasi 0,8125 x 12 = 9,75 10 bln (konversi dalam tahun) ( 1200 – 940 ) PBP = 4 + ____________ 320 ~~ PBP = 4 + (0,8125) PBP = 4 tahun 10 bln Jadi Pay Back Period = 4 tahun 10 bln, ini berarti PBP< n= 8 th (umur ekonomis proyek), sehingga rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan, hasil yang diperoleh valid dengan menggunakan metode BCR dan metode IRR

Selamat Belajar

MANAJEMEN SISTEM REKAYASA

Presentasi serupa

Presentasi berjudul: "MANAJEMEN SISTEM REKAYASA"— Transcript presentasi:

Presentasi serupa

Tentang proyek

Tanggapan

Masuk

Otorisasi melalui jaringan sosial:

MANAJEMEN SISTEM REKAYASA

Presentasi serupa

Presentasi berjudul: "MANAJEMEN SISTEM REKAYASA"— Transcript presentasi:

Presentasi serupa

Tentang proyek

Tanggapan