Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

Presentasi sedang didownload. Silahkan tunggu

MANAJEMEN SISTEM REKAYASA Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT Program Pasacasarjana (S2) Departemen Teknik Sipil FT UI

Presentasi serupa


Presentasi berjudul: "MANAJEMEN SISTEM REKAYASA Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT Program Pasacasarjana (S2) Departemen Teknik Sipil FT UI"— Transcript presentasi:

1 MANAJEMEN SISTEM REKAYASA Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT Program Pasacasarjana (S2) Departemen Teknik Sipil FT UI Bahan Kuliah

2 Pengertian Pemilihan Alternatif-alternatif Investasi Suatu investasi merupakan kegiatan menanam modal dalam waktu yang panjang, Investasi membutuhkan biaya/ cost yang terdiri dari :  Biaya Modal : tanah, konstruksi, tenaga kerja, perencanaan, Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)  Biaya Tahunan : pengeluaran yang secara periodik perlu disiapkan : Biaya Operasional (OC), Biaya Maintanance (OM), Depresiasi Dll

3 Pengertian (Cont’) Disamping pengeluaran biaya-biaya tersebut maka kegiatan investasi jelas akan menghasilkan keuntungan/ profit (dalam bentuk uang) yang merupakan hasil dari penjualan-penjualan/ pemanfaatan hasil proyek atau jasa penyewaan dari proyek tersebut. Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan komponen cash flow sbb :

4 Pengertian Biaya Pada pelaksanaan pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan,perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan semua membutuhkan biaya. BIAYA INVESTASI BIAYA MODAL (CAPITAL COST) BIAYA MODAL (CAPITAL COST) BIAYA TAHUNAN (ANNUAL COST) BIAYA TAHUNAN (ANNUAL COST) Biaya Tak Lansung (Indirect Cost) Biaya Tak Lansung (Indirect Cost) Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya Langsung (Direct Cost) Bunga  Pembebasan Tanah  Galian dan Timbunan  Konstruksi (material dan upah) atau RAB  dll  Contigencies  Biaya Teknik (engineering cost)  Bunga (interest)  dll Depresiasi/ Amortisasi Depresiasi/ Amortisasi Operasi/ Pemeliharaan Operasi/ Pemeliharaan Biaya yang langsung menjadi komponen Proyek itu Biaya yang dibutuhkan untuk mendukung proyek tersebut

5 Tahapan Pelaksanaan Investasi Proyek Ide / Konsep Studi Kelayakan Perencanaan Operasional Pelaksanaan Biaya Modal Biaya Tahunan (Biaya Tahunan) Income/ pendapatan

6 CASH FLOW INVESTASI Investasi Modal / Nilai Sisa Aliran Biaya Masuk / (Income/Pendapatan) Pengeluaran:maintanance cost, operation cost (MC & OC) Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan aliran komponen-komponen biaya / aliran biaya (cash flow) sbb : Semua Biaya inilah yang akan dianalisis u/ menghasilkan keputusan layak/tidak layak suatu proyek untuk dilaksanakan Cash Out Cash In

7 Biaya Modal = Biaya Ide + Biaya Desain + Biaya Pelaksanaan Pendapatan (Income) / tahun Biaya Tahunan : maintanance operation Depresiasi IdeDesain Pelaksanaan Biaya Tahunan = Biaya Pemeliharaan + Biaya Operasional Operasional Arus Cash Flow Biaya Modal Biaya Tahunan

8 Contoh Perhitungan Biaya Investasi Sebuah proyek pembangunan Gedung Lt 5 (5 x 500 m2) di atas lahan (100 x 100) meter membutuhkan waktu mulai dari tahap ide sampai pelaksanaan selama 5 tahun, jika umur konstruksi bangunan tersebut direncanakan selama 30 tahun, hitunglah biaya investasi gedung dengan kondisi sbb :  Biaya teknik (estimasi) 8 % dari biaya langsung  Biaya contigencies/ biaya tidak terduga (estimasi)10 %  Biaya O & P 1 % pertahun dari biaya modal MaterialVolumeHarga satuan Pembebasan Tanah m2Rp /m2 Konstruksi (Material dan Upah)2500 m2Rp /m2 Pagar1200 m’Rp /m

9 Penyelesaian MaterialVolumeHarga satuanHarga Pekerjaan Pembebasan Tanah m2Rp /m2Rp ,00 Konstruksi (Material dan Upah)2500 m2Rp /m2Rp ,00 Pagar1200 m’Rp /mRp ,00 Total Biaya langsung (A)Rp ,00  Biaya langsung BIAYA MODAL

10 Penyelesaian Biaya cotigencies 10 % dari biaya langsung (B)= Rp ,00 Biaya Teknik 8 % dari biaya langsung (C)= Rp ,00 TOTAL BIAYA MODAL (A + B + C )= Rp ,-  Biaya Tidak Langsung BIAYA MODAL

11 BIAYA TAHUNAN  Biaya O & P 1 % x biaya Modal = Rp ,00 BIAYA TAHUNAN = Rp ,- Modal = Rp ,- Biaya Tahunan= Rp / tahun

12 Evaluasi Proyek Evaluasi Proyek adalah suatu analisis yang bertujuan untuk memastikan suatu rencana investasi yang akan dilaksanakan layak secara ekonomis atau tidak. Jika layak maka investasi tersebut direkomendasikan untuk dilaksanakan, sebaliknya jika hasilnya tidak layak, direkomendasikan untuk tidak dilaksanakan atau diadakan perubahan

13 Sedangkan pemilihan alternatif adalah analisis lanjut untuk menjawab pertanyaan : alternatif investasi mana yang optimal dari sisi ekonomi (paling menguntungkan) Pemilihan alternatif ini dimaksudkan jika dalam evaluasi investasi tersebut terdapat sejumlah alternatif (lebih dari satu alternatif) yang berimplikasikan sejumlah estimasi cash flow yang berbeda. Dalam pemilihan alternatif, metode evaluasi investasi yang telah dijelaskan (NPV, IRR, BCR,PBP) dapat digunakan dan akan ada konsistensi satu sama lainnya, namun tentu saja dengan memperhatikan syarat-syarat (indikator yang sama) Analisis Kelayakan Investasi untuk Pemilihan beberapa Alternatif

14 Prosedur Pengambilan Keputusan Memilih alternatif yang terbaik dari hasil analisis tersebut Membandingkan altenatif-alternatif dengan ukuran atau metode yang dipilih Menentukan MARR yang digunakan Mengestimasi Aliran Kas masing-masing alternatif Mendefenisikan horison perencanaan yang akan digunakan dasar dalam membandingkan alternatif Mendefenisikan sejumlah Altenatif yang akan dianalisis 1.Analisis Nilai Sekarang (Present Worth) 2.Analisis Deret Seragam (Annual Worth) 3.Analisis nilai Mendatang (Future Worth) 4.Analisis Tingkat Pengembalian (Interest Rate of Return) 5.Analisis Manfaat/Ongkos (B/C) 6.Analisis Periode Pengembalian (Payback Period) 1.Analisis Nilai Sekarang (Present Worth) 2.Analisis Deret Seragam (Annual Worth) 3.Analisis nilai Mendatang (Future Worth) 4.Analisis Tingkat Pengembalian (Interest Rate of Return) 5.Analisis Manfaat/Ongkos (B/C) 6.Analisis Periode Pengembalian (Payback Period)

15 Mendefenisikan Alternatif yang Digunakan Alternatif investasi : Pilihan-pilihan alternatif yang akan diambil jika kita dihadapkan pada beberapa pilihan investasi Beberapa jenis alternatif yang diputuskan 1.Alternatif independen : apabila pemilihan atau penolakan satu alternatif tidak mempengaruhi alternatif lain 2.Alternatif mutually exclusive apabila pemilihan satu alternatif mengakibatkan penolakan alternatif-alternatif yang lain 3.Alternatif contigen atau conditional apabila pemilihan satu alternatif tergantung pada satu atau lebih alternatif lain yang menjadi prasyarat 4.DO NOTHING : tidak melakukan sesuatu Mis Proyek A dan B, dikatakan independen bila pemilihan A atau penolakan A tidak mengakibatkan B ditolak atau dipilih. Jadi pengambil keputusannya : Bisa memilih keduanya Bis pilih A saja atau B saja Bisa menolak kedua-duanya Hanya akan dipilih 1 alternatif saja. (tentunya yang dianggap terbaik. Hal ini biasanya diakibatkan keterbatasan sumber daya Misalnya pilih A saja atau pilih B saja Mis Proyek Pembangunan sarana Pariwisata hanya dapat dipilih jika jika kita juga memilih proyek sarana transportasi ke daerah pariwisata tersebut

16 Menentukan MARR MARR = Minimum Attractive Rate of Return) Tingkat bunga yang dipakai patokan dasar dalam mengevalusi dan membandingkan berbagai alternatif Adalah nilai minimal dari tingkat pengembalian bunga yang bisa diterima oleh investor. Nilai MARR berbeda pada setiap jenis industri. Biasanya setiap perusahaan menetapkan suatu standar MARR sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi yang akan dilakukan MARR biasanya > tingkat suku bunga tabungan

17 Metode Present Worth biasa disebut Metode Nilai Sekarang atau Net Present Worth (NPW) = Net Present Value (NPV)  Mengkorversi semua aliran kas menjadi nilai sekarang (P)  Metode perhitungan jumlah seluruh pendapatan/ net cash flow (cash in- cash flow) selama umur ekonomis investasi ditambah dengan nilai sisa akhir proyek yang dihitung pada waktu sekarang : Jika, NPV < 0 maka hasil negatif (artinya usulan proyek tsb tidak layak, atau dari segi ekonomis tidak menguntungkan) Jika, NPV > 0, maka hasil positif (artinya usulan proyek tsb layak, atau menguntungkan dari segi ekonomis) I. Metode Present Worth

18 Contoh Soal 1 Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing. Dari perhitungan biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M rupiah. Disamping itu, untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan rata-rata 30 M rupiah/th Umur ekonomis investasi direncanakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa). Dan diperkirakan pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan biaya 15 M rupiah. Buatlah analisis Kelayakan Proyek tersebut, jika perusahaan tersebut menetapkan MARR, suku bunga investasi minimal yang dipergunakan selama umur ekonomis sebesar 12 %/th. Contoh Soal Metode Present Worth

19 Penyelesaian 0 Investasi =120 M Nilai Sisa = 50 M Keuntungan (CI) = 30 M/ tahun Pengeluaran (CO) = 10 M Renovasi (CO) pada tahun-5 = 15 M 1. Metode Present Worth i= 12 % Analisis Investasi dengan menggunakan Present Worth

20 Penyelesaian Cash inCash outNet Cash FlowKoefisien PVNet Present Value Th CICO CI-CO (P/F,12%,n) Net Cash Flow (milyard Rp) (1) (milyard Rp) (2) (milyard Rp) (3) = (1) – (2)(4) (milyard Rp) (5) = (3) X (4) , , , , , , , , Total NPW Diperoleh nilai NPW = - 8,964 Milyard Rp < 0, maka investasi tersebut tidak layak/ tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan

21 Contoh Soal 4 Perusahaan PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh pertahun diperkirakan Rp 500 juta dengan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak pertahun sebesar Rp 130 juta. Nilai sisa yang ditetapkan Rp 100 juta pada akhir tahun ke 30. Ada sebuah perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT ABC ini dengan harga Rp juta. Bila PT ABC menggunakan MARR = 10 % untuk mengevaluasi penawaran tersebut apakah alternatif terbaik yang dilakukan PT ABC terhadap gudang tersebut? Menjual gudang tersebut? Tetap mengoperasikan Contoh Soal Metode Present Worth

22 Ada 2 Alternatif ! Alternatif 1 = Menjual Gudang tersebut P1 = Rp juta Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut Penyelesaian 0 Nilai Sisa = 100 juta di akhir tahun ke 30 Biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak = 130 juta/ tahun MARR = 10 % Pendapatan = 500 jt/tahun N = 30 tahun

23 Ada 2 Alternatif Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut P2 = Present value dari net cash flow + Present value dari nilai sisa P2 = ( ) (P/A,10%,30) +100(P/F,10%,30) P2 = 370 (9,4269) (0,0573) P2 = 3487, ,73 P2 = 3493,683 Bandingkan P1 dan P2 (diambil nilai present value yg terbesar) Penyelesaian

24 2. Metode Interest Rate of Return (IRR) IRR adalah metode yang menganalisis berapa suku bunga yang dihasilkan di saat NPV = 0, atau dengan penjelasan IRR dapat dikatakan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi. NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???) Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan. II. Metode Rate of Return (ROR)

25 2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subjektif melalui suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi tersebut, Dimana pertimbangan tersebut :  suku bunga investasi  biaya yang lain yang harus Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis METODE EVALUASI INVESTASI

26 2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke- 7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode IRR jika ditentukan MARR = 15 % pertahun. METODE EVALUASI INVESTASI

27 2. Metode Internal Rate of Return (IRR) IRR akan diperoleh saat NPV = 0, sehingga trial and error beberapa nilai ï untuk mendapatkan NPV mendekati nol Penyelesaian 0 Investasi =1200 jt Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th Renovasi pada tahun-7 = 100 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun METODE EVALUASI INVESTASI

28 Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) ThCash InCash OutNet CashPV CICOFlow (CI-CO)i= 15 %i = 18 %i = 20 % (jt) NPW METODE EVALUASI INVESTASI

29 DIAGRAM SUMBU X-Y 15%18%20% i % NPV positif NPV = MARR = 15 % IRR, dimana NPV = 0 Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis Dari hasil di atas diperoleh IRR > MARR, jadi layak secara ekonomis NPV negatif IRR > MARR

30 Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai NPV = 0, berada antara i = 18 % dan I = 20 %, dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR : IRR = i NPV (+) + _____________ (i NPV (-) - i NPV (+) ) NPV (+) NPV (+) - NPV (-) IRR = 18 % + _____________ (20 % - 18 %) 72, , ,6435 IRR = 18 % + (0,6530)(2 %) IRR = 19,3060 %, Hasil diperoleh IRR = 19,3060 > MARR = 15 %, maka rencana investasi tersebut layak secara ekonomis/direkomendasikan untuk dilaksanakan METODE EVALUASI INVESTASI

31 3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan sebagai analisis tambahan dalam rangka validasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lain. Metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat banyak (Public Government Project) Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya atau kerugian (cost) yang akan ditanggung dengan adanya investasi tersebut. Rumus BCR = __________ Tot Benefit Tot Cost Jika BCR>= 1 investasi layak Jika BCR < 1 investasi tidak layak METODE EVALUASI INVESTASI

32 3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke- 7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode BCR, untuk validasi atas hasil evaluasi dengan metode IRR METODE EVALUASI INVESTASI

33 Jika soal di atas akan dievaluasi dengan metode BCR, maka dapat diselesaikan sbb : Penyelesaian 3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) 0 Investasi =1200 jt Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th Renovasi pada tahun-7 = 100 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun METODE EVALUASI INVESTASI

34 3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Th Benefit Cash In Cost Cash Out Faktor iPV 10%Cash InCash Out (jt) METODE EVALUASI INVESTASI

35 Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai Total Benefit (Cash in) = jt Karena nilai BCR = 1,379 > 1, maka investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan (valid dengan hasil yang diperoleh dengan metode IRR) Sedangkan nilai Total Cost (Cash out) = jt Sehingga BCR =_______________ = 1, jt jt METODE EVALUASI INVESTASI

36 4. Metode Payback Period (PBP) Metode Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode) suatu modal investasi akan dapat dikembalikan tau dapat dikatakan periode dimana terjadi kondisi pulang pokok (break even-point). PBP = Investasi periode waktu Annual Benefit Jika periode PBP <= dari umur ekonomis (n) dari investasi tersebut maka investasi dinyatakan layak secara ekonomis METODE EVALUASI INVESTASI

37 4. Metode Payback Period (PBP) Contoh Soal PT. Arisma Karya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 milyard rupiah. Disamping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 milyard rupiah / tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 30 Milyard/ tahun. Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 milyard rupiah (Nilai sisa). Diminta hitunglah Payback Period (PBP) dari investasi tersebut, dengan suku bunga i= 12 % /tahun METODE EVALUASI INVESTASI

38 Penyelesaian 0 Investasi =120 M Nilai Sisa = 50 M Keuntungan (CI) = 30 M/ tahun Pengeluaran (CO) = 10 M i= 12 % PBP = ______________ periode waktu 120 Milyard (30 – 10) Milyard PBP = 6 tahun, karena 6 tahun < n = 8 tahun, maka rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan METODE EVALUASI INVESTASI

39 Contoh Soal Jika Benefit yang diperoleh tidak annual (konstan) dalam setiap periode Hitunglah Payback Period dari rencana investasi di atas 0 Investasi =1200 jt Nilai Sisa = 500 jt Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7) CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th Renovasi pada tahun-7 = 100 jt Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun METODE EVALUASI INVESTASI

40 Penyelesaian ThCash InCash OutNet Cash FlowKomulatif (jt) INVESTASI = 1200 JUTA METODE EVALUASI INVESTASI

41 Penyelesaian…………………………… (lanjutan) Nilai Investasi sebesar 1200 jt rupiah akan terbayar dari pemasukan/ keuntungan di antara tahun ke-4 dan ke-5 Dengan interpolasi maka diketahui Payback Period dari investasi PBP = 4 + ____________ ( 1200 – 940 ) 320 PBP = 4 + (0,8125) PBP = 4 tahun 10 bln Jadi Pay Back Period = 4 tahun 10 bln, ini berarti PBP< n= 8 th (umur ekonomis proyek), sehingga rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan, hasil yang diperoleh valid dengan menggunakan metode BCR dan metode IRR 0,8125 x 12 = 9,75 10 bln (konversi dalam tahun) ~ METODE EVALUASI INVESTASI

42


Download ppt "MANAJEMEN SISTEM REKAYASA Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT Program Pasacasarjana (S2) Departemen Teknik Sipil FT UI"

Presentasi serupa


Iklan oleh Google