PENDEKATAN PERBANDINGAN PENJUALAN (PERBANDINGAN DATA PASAR)
Pendekatan Perbandingan Penjualan Opini Nilai diperoleh dengan menganalisa penjualan atau penawaran dari properti yang sebanding/sejenis. Dalam pendekatan perbandingan penjualan opini nilai pasar dikembangkan dengan membandingkan properti yang sebanding yang baru saja terjual, sedang ditawarkan atau dalam perjanjian jual-beli. Analisa persamaan/penyesuaian fokus pada persamaan dan perbedaan yang mempengaruhi nilai, diantaranya : bukti kepemilikan tanah/properti, cara pembayaran, kondisi market, dan karakterisitik fisik.
Hubungan Dengan Prinsip-Prinsip Penilaian : Konsep antisipasi dan perubahan yang mencakup prinsip-prinsip permintaan dan penawaran (Supply & Demand), Subtitusi (Subtitution), Keseimbangan (Balance), dan Eksternalitas (Externalities) merupakan dasar dalam pendekatan perbandingan penjualan.
Permintaan & Penawaran (Supply & Demand) …….Prinsip Penilaian Permintaan & Penawaran (Supply & Demand) Harga property merupakan hasil negosiasi antara pembeli dan penjual. Untuk memperkirakan permintaan, penilai mempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari tipe properti tertentu, daya beli dan selera mereka. Untuk menganalisa penawaran, penilai fokus pada properti yang ada di pasar baik yang belum terjual, dalam kondisi kosong, maupun properti yang akan dibangun, dikonversi atau direncanakan. Aktivitas penjualan juga dipengaruhi oleh tingkat suku bunga, jika suku bunga turun penjualan akan meningkat dan harga akan naik. i
Subtitusi …….Prinsip Penilaian Nilai properti cenderung ditentukan oleh harga yang akan dibayar untuk mendapatkan property pengganti yang sejenis dan sebanding. Pendekatan perbandingan penjualan tidak dapat digunakan apabila tidak ada properti pengganti sebagai data pembanding.
…….Prinsip Penilaian Keseimbangan Kekuatan Permintaan dan Penawaran akan mengarah ke suatu keseimbangan di pasar, namun keseimbangan mutlak hampir nggak pernah tercapai. Ekstenalitas Nilai properti dipengaruhi oleh pengaruh-pengaruh eksternal seperti kondisi perekonomian dan lingkungannya.
Analisa Pasar Dan Penggunaan Terbaik Dan Tertinggi Kesimpulan dari analisa pasar dan HBU adalah dasar untuk pendekatan perbandingan penjualan. Analisa HBU dan area pasar dari subyek properti membantu penilai dalam mengindentifikasi dan menganalisa faktor-faktor penawaran dan permintaan kompetitif yang mempengaruhi nilai dalam pasar.
PENERAPAN DAN PEMBATASAN Pendekatan perbandingan penjualan dapat diterapkan apabila data yang memadai di pasar tersedia. Jika data penjualan tidak diperoleh penilai mungkin harus menggunakan pendekatan lain tetapi si penilai harus yakin bahwa property sebenarnya mempunyai pasar. Informasi yang diperlukan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang berasal dari perbandingan penjualan digunakan kapitalisasi pendapatan dan pendekatan biaya. Perbandingan Penjualan jarang digunakan pada properti khusus karena properti yang serupa jarang diperjual-belikan di pasar.
PROSEDUR Melakukan penelitian pasar atas properti yang sejenis dan sebanding dengan subjek properti utk mendapatkan informasi mengenai transaksi penjualan, penawaran, atau dalam perjanjian jual-beli. Melakukan verifikasi data utk menyatakan bahwa data adalah akurat dan transaksi dilaksanakan secara wajar. Memilih unit-unit pembanding yang paling relevan dan membuat analisa komparatif untuk setiap unit. Cari perbedaan antara data pembanding dengan subyek properti kemudian sesuaikan harga dari data penjualan. Rekonsiliasi beberapa indikasi nilai yang dihasilkan dari analisa perbandingan menjadi satu nilai indikasi.
PENELITIAN DATA TRANSAKSI Untuk menggunakan perbandingan penjualan penilai harus mengumpulkan data penjualan, penawaran, kontrak Melakukan penelitian ttg harga, hak kepemilikan properti, termin pendanaan, motivasi penjual/pembeli dan tanggal transaksi. Penilai harus membuktikan kebenaran dan akurasi dari data transaksi serta motivasi yang ada pada setiap transaksi.
Sumber Data Catatan Publik (NJOP, AJB, dll) Data2 yg disediakan secara komersial Surat kabar lokal Interview dengan pelaku pasar.
Verifikasi Data Transaksi Penilai harus melakukan verifikasi atas data transaksi kepada pihak-pihak yang terlibat untuk meyakinkan akurasi dan apa motivasi daripada transaksi dimaksud. Penjualan tanpa transaksi yang wajar (tidak sesuai dengan defenisi nilai pasar) harus diidentifikasi dan jarang digunakan.
Satuan Unit Pembanding Satuan harga jual data pembanding tergantung pada masalah dan sifat properti dalam penilaian seperti di perlihatkan dalam tabel di bawah ini
Typical Unit of Comparison
ANALISA DAN PENYESUAIAN PENJUALAN PEMBANDING Setelah data penjualan telah terkumpul dan dikonfirmasi, maka dapat diatur dalam berbagai cara. Salah satu cara yang umum digunakan adalah mengatur data yang diperoleh dalam Grid Data Pasar, yaitu setiap perbedaan antara subyek properti dengan data pembanding yang mempengaruhi nilai dianggap sebagai elemen dalam pebandingan (Contoh Market Data Grid lihat halaman 308)
Contoh Market Data Grid
Elemen – Elemen Perbandingan Elemen dasar dari perbandingan yang harus dipertimbangkan dalam analisa perbandingan penjualan adalah : 1. Hak-hak kepemilikan properti 2. Financing term (cara pembayaran) 3. Kondisi Penjualan ( misal : motivasi) 4. Pengeluaran setelah pembelian 5. Kondisi Pasar 6. Lokasi 7. Karakteristik Fisik (ukuran, kualitas konstruksi) 8. Karakteristik Ekonomi 9. Peruntukkan (Zoning) 10. Komponen Non-realty dari nilai (Merk dagang, franchises dll)
Urutan Penyesuaian No 1 s/d 5 dari elemen perbandingan dipertimbangkan sebagai Penyesuaian Transaksional dan no 6 s/d 10 dipertimbangkan sebagai Penyesuaian Property Contoh Tahapan Penyesuaian ditunjukan pada tabel di bawah ini
Contoh Tahapan Penyesuaian
Rekonsiliasi Indikasi Nilai Dlm Pendekatan Perbandingan Penjualan Rekonsiliasi diperlukan dalam analisa penjualan karena penilai akan menganalisa beberapa data penjualan yang menghasilkan kesimpulan yang berbeda sebagai indikasi nilai dari subyek properti. Dalam rekonsiliasi nilai, data pembanding dengan total penyesuaiannya paling kecil (secara Absolute) mendapatkan bobot yang paling besar.