Pajak Bumi dan Bangunan Joko Tri Saputro

Silabus Mobul Pajak Bumi dan Bangunan Contents Silabus Mobul Pajak Bumi dan Bangunan Bab 1 Objek dan Subjek Pajak Bab 2 Penilaian Bab 3 Dasar Pengenaan Bab 4 Perhitungan PBB Bab 5 Hak Wajib Pajak Bab 6 Penagihan Bab 7 Daluwarsa

Dasar hukum Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 jo No.12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Peraturan Daerah Prov DKI Jakarta Nomor 16 tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

Pasal 1 (1) dan (2) UU 12/1994 ttg PBB Objek PBB PBB adalah Pajak Objektif Bumi permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya Bangunan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan Pasal 1 (1) dan (2) UU 12/1994 ttg PBB

Penjelasan Pasal 1 (2) UU 12/1994 ttg PBB Objek PBB Termasuk dalam Bangunan Jalan Lingkungan yang terletak dalam satu komplek bangunan seperti hotel dan pabrik Jalan Tol Kolam Renang Pagar Mewah Taman Mewah Tempat Olah Raga Galangan Kapal/dermaga Tempat Penampungan/Kilang Minyak, air, gas, pipa minyak Penjelasan Pasal 1 (2) UU 12/1994 ttg PBB

Objek yang TIDAK dikenakan PBB Fasos/Fasum/NonProfit Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, kebudayaan (non profit), dan pemerintahan Kuburan, peninggalan purbakala Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional Perwakilan diplomatik, konsulat (asas timbal balik), organisasi Internasional (kita sbgi anggota) Pasal 3 UU 12/1994 ttg PBB

Subjek PBB Orang Pribadi Badan Mempunyai Memperoleh Memiliki Hak Manfaat Bumi Bangunan Dikenakan kewajiban membayar PBB (Wajib Pajak) Pasal 4 UU 12/1994 ttg PBB

Subjek PBB atas suatu obyek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya Ditetapkan oleh negara Tetapi masih dapat disanggah oleh Wajib Pajak Pasal 4 UU 12/1994 ttg PBB

Sistem PBB Besaran nilai PBB terutang Ditetapkan oleh negara Official Assessment System Tetapi Wajib Pajak masih memiliki hak sesuai UU KUP

Sarana Pemberitahuan PBB Terutang SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Terbit 1 kali untuk periode 1 (satu) tahun kalender Terbit 1 lembar untuk setiap objek sesuai NOP Data sesuai kondisi tanggal 1 Januari tahun ybs Disampaikan ke Wajib Pajak melalui aparat desa masing-masing

Sarana Pemberitahuan PBB Terutang SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Dibayar melalui Bank atau tempat yang ditunjuk yang tertera di SPPT Tidak menggunakan Surat Setoran Pajak / SSE Jatuh tempo pembayaran paling lama 6 bulan setelah SPPT diterima / 31 Agustus / sesuai tanggal yang tertera di SPPT

Sarana Pemberitahuan PBB Terutang SPPT Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Sanksi keterlambatan pembayaran 2% / bulan max 15bulan *) Ditagih dgn Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD) *) *Sektor P2 DKI Jakarta SPPT BUKAN bukti kepemilikan objek yang sah

Contoh Perhitungan Sanksi Keterlambatan SPPT tahun pajak 2016 diterima oleh wajib pajak pada tanggal 1 Maret 2016 dengan PBB terutang sebesar Rp. 100.000,- Oleh wajib pajak baru dibayar pada tanggal 10 Oktober 2016. (Jatuh Tempo 31 Agustus 2016) Maka denda administrasi = 2% x 2bulan x Rp. 100.000,- = Rp 4.000,- Ditagih menggunakan Surat Tagihan Pajak/ Surat Tagihan Pajak Daerah *STP = untuk sektor P3 STPD = untuk sektor P2 AKU TELAT MAS

Nomor Objek Pajak (NOP) PBB Contoh NOP 32.75.040.003.004-0029.0 Fungsi seperti NPWP, kode unik untuk masing-masing Objek PBB

Nomor Objek Pajak (NOP) PBB Peta Blok PBB Tiap kotak memiliki NOP berbeda

Pendaftaran Objek Pajak (Pendataan) Proses awal sebelum objek pajak dikenakan PBB terlebih dahulu harus dilakukan proses pendataan, yaitu proses pengumpulan data objek yang nantinya akan digunakan untuk melakukan penilaian dan penetapan PBB Menggunakan Form SPOP SPOP LSPOP

Pendataan PBB SPOP Surat Pemberitahuan Objek Pajak Pendaftaran Baru / Pemutakhiran Data / Penghapusan Data Subjek Pajak mengambil SPOP pada tempat yang ditunjuk Mengisi Benar, Lengkap dan Jelas Ditandatangani oleh Subjek Pajak Mengembalikan selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah SPOP diterima Pemutakhiran data Dapat dilakukan pendataan secara masal melalui petugas khusus Pasal 9 UU 12/1994 ttg PBB

Pendataan PBB Berdasarkan SPOP Diterbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) Apabila SPOP tidak dikembalikan melebihi batas 30 hari setelah SPOP diterima Diterbitkan Surat Teguran Apabila diketahui data pada SPOP tidak benar / SPOP tidak disampaikan Diterbitkan Surat Ketetapan Pajak (SKP), atau Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) Sanksi 25% dari selisih pajak yang terutang Apabila PBB terutang seharusnya lebih besar dari data SPPT Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

Contoh Perhitungan Sanksi Wajib Pajak tidak menyampaikan SPOP. Berdasarkan data yang ada, diterbitkan SKP yang berisi : - obyek pajak dengan luas dan nilai jual. - pokok pajak (PBB Terutang) = Rp. 1.000.000,- - Sanksi administrasi 25% x Rp. 1.000.000,00 = Rp. 250.000,- Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP = Rp. 1.250.000,- Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

Contoh Perhitungan Sanksi Wajib Pajak menyampaikan SPOP dengan data yang tidak benar. Dilakukan Pemeriksaan dan berdasarkan hasil pemeriksaan, diterbitkan SKP : Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp. 1.000.000,- Berdasarkan pemeriksaan yang seharusnya terhutang dalam SPPT = Rp. 1.500.000,- Selisih = Rp. 500.000,- Denda administrasi 25% x Rp. 500.000,00 = Rp. 125.000,- ------------------------ Jumlah pajak terhutang dalam SKP = Rp. 625.000,- Yang harus dibayar WP = Pajak pada SPPT = Rp. 1.000.000,- SKP = Rp. 625.000,- Pasal 10 UU 12/1994 ttg PBB

Penilaian PBB Penilaian Dilakukan untuk menentukan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti NJOP Dikelompokkan nilainya per klas tanah atau klas bangunan Nilai adalah per m2 Ditetapkan paling lama setiap 3 tahun sekali *Jakarta (1 tahun sekali)

Penilaian PBB NJOP TKP Nilai Jual Objek Pajak - Tidak Kena Pajak adalah pengurang dalam penentuan NJOP Kena Pajak (NJOP KP) Diberikan 1x / tahun kepada setiap Wajib Pajak Jika... 1 WP memiliki > 1 Objek Maka NJOP TKP diberikan hanya untuk 1 objek yang nilai NJOP nya paling tinggi

Penilaian PBB Pendekatan Penilaian Pendekatan Data Pasar (membandingkan objek lain yang sejenis, dgn penyesuaian) Pendekatan Biaya (memperhitungkan biaya pembuatan objek baru, dikurangi penyusutan) Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (memproyeksikan pendapatan dari objek tersebut, dikurangi biaya) Cara Penilaian Penilaian Massal (berdasarkan Nilai Indikasi Rata-Rata setiap Zona Nilai Tanah) Penilaian Individu (objek tertentu bernilai tinggi)

PBB Sektor P2 Sektor P3 Sektor Lainnya Perkebunan Perdesaan Perhutanan Perikanan Tangkap Perikanan Budidaya Jaringan Pipa Jaringan Kabel Jalan Tol Bandara Perdesaan Perkotaan Perkebunan Perhutanan Pertambangan Migas / Minerba Awalnya merupakan Pajak Pusat Skg jadi Pajak Daerah UU PDRD Dikelola Dispenda masing-masing daerah Pajak Pusat UU PBB Dikelola Kemenkeu – Kantor Pelayanan Pajak Pengalihan sektor P2 ke daerah paling lambat tanggal 31 des 2013 Per-20/PJ/2015 ttg Tata Cara Pengenaan PBB Sektor Lainnya

Tujuan Pengalihan PBB P2 meningkatkan akuntabilitas penyelenggaraan otonomi daerah memberikan peluang baru kepada daerah untuk mengenakan pungutan baru memberikan kewenangan yang lebih besar dalam perpajakan dan retribusi memberikan kewenangan kepada daerah dalam penetapan tarif pajak daerah, dan menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen penganggaran dan pengaturan pada daerah. Ttg PDRD Bagi Hasil PBB P2 Dulu : 10% Pusat 90% Daerah Sekarang: 100% Daerah

Rumus Perhitungan PBB P2 NJOP Bumi = a NJOP Bangunan = b + Total NJOP = c NJOP TKP = d - NJOP KP = e PBB Terutang = Tarif x NJOP KP = ? Ingat !! NJOP TKP hanya diberikan sebanyak 1x / tahun / Wajib Pajak Besaran Tarif dan NJOP TKP berdasarkan Perda masing-masing daerah

Tarif Perhitungan PBB P2 Tarif PP P2 DKI Jakarta NJOP kurang dari 200jt = 0,01% NJOP 200jt s.d kurang dari 2M = 0,1% NJOP 2M s.d kurang dari 10M = 0,2% NJOP 10M keatas = 0,3% NJOP TKP = Rp 15jt / tahun / Wajib Pajak untuk objekdgn nilai NJOP paling besar

3 Dasar Penagihan PBB Dasar yang digunakan negara untuk menagih PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Surat Tagihan Pajak (STP) Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) Jatuh tempo dan ketentuan lain terkait STP dan SKPKB Tetap mengacu pada UU KUP Metode penagihan aktif tetap sesuai UU PPSP atau ditetapkan melalui Perda masing-masing daerah untuk sektor P2, yg intinya sama dgn UU KUP dan UU PPSP 3

Hak Wajib Pajak Keberatan Banding Pengurangan Pembetulan Terkait PBB, hak-hak WP tetap mengacu pada KUP Keberatan Banding Pengurangan Pembetulan Pembatalan Ketetapan Hak-Hak Wajib Pajak

Hak Wajib Pajak Keberatan Hal yang mendasari : Besar pajak terutang pada SPPT atau SKP tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya Perbedaan penafsiran mengenai peraturan SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

Hak Wajib Pajak Keberatan Syarat : Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia 1 Surat Keberatan untuk 1 SPPT atau SKP Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) Dilampiri SKP atau SPPT asli Disertai perhitungan menurut Wajib Pajak dan alasan Diajukan dalam waktu max 3(tiga) bulan sejak diterimanya SPPT / SKP Ditandatangani oleh Wajib Pajak atau kuasa dengan Surat Kuasa Khusus Fotokopi identitas WP, bukti kepemilikan objek, IMB, dll Khusus pengajuan Kolektif, max PBB terutang di SPPT Rp200.000,-

Hak Wajib Pajak Banding Syarat : Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia Diajukan dalam waktu max 3 (tiga) bulan sejak diterimanya keputusan keberatan Dilampiri salinan keputusan keberatan Sesuai UU KUP

Hak Wajib Pajak Pengurangan Dalam hal : 1. Kondisi Tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subjek Pajak OP : Pensiunan, veteran, keadaan finansial Badan : Kesulitan likuiditas Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 75% 2. Objek Pajak Bencana Alam, kebakaran, hama Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 100% SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

Hak Wajib Pajak Pengurangan Cara Pengajuan : Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) Menyebutkan prosentase pengurangan yang diminta Diajukan selambat-lambatnya 3(tiga) bulan sejak - diterimanya SPPT - bencana alam / sebab lain Untuk kolektif, selambat-lambatnya tanggal 10 Januari tahun pajak yang bersangkutan Tidak memiliki tunggakan PBB tahun sebelumnya SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan SKP = Hanya diajukan perorangan

Hak Wajib Pajak Pembetulan Dasar Pasal 16 UU KUP Dalam hal : - Kesalahan tulis - Kesalahan hitung - Kekeliruan penerapan aturan perundang-undangan Diterbitkan surat keputusan pembetulan, yang menyebabkan nilai menjadi Lebih Kecil Lebih Besar Sama Dibandingkan semula

Hak Wajib Pajak Pembatalan Dasar Pasal 36 ayat 1b UU KUP Dalam hal : Kesalahan / Kekeliruan Yang sifatnya material Yaitu : Objek pajaknya tidak ada Hak Subjek Pajak terhadap Objek dinyatakan batal

5 Daluwarsa PBB Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila Daluwarsa Penetapan Daluwarsa Penagihan Tahun Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila Diterbitkan Surat Paksa Melakukan tindak pidana dibidang perpajakan Daluwarsa dalam arti negara kehilangan hak untuk menagih

Ketentuan Khusus PBB P2 DKI Jakarta Rumah yang dimiliki OP Rusunami yang dimiliki OP Rusunawa yg dimiliki OP atau disewakan pemerintah ke OP Dengan NJOP sampai dengan Rp 1 Miliar per objek - Diberikan secara otomatis by sistem Tetap diterbitkan SPPT Tetap diberikan ke OP yang memiliki lebih dari 1 objek, dgn NJOP masing-masing Rp 1 Miliar Mulai berlaku 1 Januari 2016 Pembebasan PBB 100%

Contoh Perhitungan PBB P3 – DKI Jakarta Perda 16/2011 ttg PBB P2 DKI Jakarta NJOP TKP = Rp15.000.000,- (Ps.4) Tarif (Ps.6) NJOP s.d 200jt = 0,01% 200jt s.d kurang dari 2M = 0,1% 2M s.d kurang dari 10M = 0,2% 10M keatas = 0,3% Berlaku 1 Januari 2013

Kasus 1 – PBB atas rumah Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit rumah di Otista Jakarta dengan NOP 16.32.18.090.001.016-0338.0 dengan luas tanah 200m2, luas bangunan 150m2 dengan kolam renang seluas 10m2 Diketahui NJOP tanah Rp2,5jt/m2 | bangunan Rp2jt/m2 | fasilitas Rp1jt/m2 Hitung PBB Tahun ini? Jawab NJOP Tanah = 200m2 x Rp 2,5jt = Rp 500.000.000,- NJOP Bangunan Rumah = 150m2 x Rp2jt = Rp 300.000.000,- Kolam renang = 10m2 X Rp1jt = Rp 10.000.000,- + Total NJOP = Rp 810.000.000,- Rumah yang dimiliki OP dgn NJOP s.d Rp 1 Miliar, dibebaskan 100% dari PBB

Kasus 2 – PBB atas ruko Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit ruko di Otista Jakarta dengan NOP 16.32.18.070.002.017-0541.0 dengan luas tanah 100m2, luas bangunan 150m2 (bertingkat) Diketahui NJOP tanah Rp2,5jt/m2 | bangunan Rp2jt/m2 | fasilitas Rp1jt/m2 Hitung PBB Tahun ini? Jawab NJOP Tanah = 100m2 x Rp 2,5jt = Rp 250.000.000,- NJOP Bangunan = 150m2 x Rp2jt = Rp 300.000.000,- + Total NJOP = Rp 550.000.000,- NJOP TKP = Rp 15.000.000,- - NJOP KP = Rp 535.000.000,- PBB Terutang = 0,1% x Rp 535jt = Rp 535.000,-

Kasus 3 – Memiliki lebih dari 1 Objek Melanjutkan kasus nomor 1, Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit lagi ruko persis di sebelah rumah sebelumnya (Kasus 1), dengan luas tanah 100m2 dan luas bangunan 120m2. (Tn Joko memiliki > 1 objek, beda NJOP, semua objek di SPPT atas nama Tn. Joko) Hitung PBB Tahun ini atas kedua objek tsb? Jawab : Objek ke 1 (150/100) sama seperti jawaban kasus 1 Objek ke 2 (120/100) NJOP Tanah = 100m2 x Rp 2,5jt = Rp 250.000.000,- NJOP Bangunan = 120m2 x Rp2jt = Rp 240.000.000,- + Total NJOP = Rp 490.000.000,- NJOP TKP = Rp 0,- - NJOP KP = Rp 490.000.000,- PBB Terutang = 0,1% x Rp 490jt = Rp 490.000,- NJOP TKP dikenakan kepada objek di kasus 2, karena Nilai NJOP lebih besar

Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun Apartemen Jakarta Residence memiliki luas area 5.000m2, mempunyai 2 tower yang terdiri dari: Bangunan Hunian : - Tipe Studio, Luas 21m2 sebanyak 300unit - Tipe Family, Luas 36m2 sebanyak 200unit Bangunan bersama (tangga, lobby, koridor, dll) seluas 3.500m2 Bangunan sarana/fasilitas (kolam, lapangan tenis, parkir) seluas 2.200m2 NJOP Tanah Rp1jt/m2 | Bangunan hunian dan bersama Rp800rb/m2 | Bangunan Sarana/fasilitas Rp700rb/m2 Hitung PBB atas Tipe Studio dan Family !

Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun Jawab : NJOP Tanah = 5.000m2 x Rp1jt = Rp 5.000.000.000,- NJOP Bangunan Hunian Tipe Studio = 21m2 x 300unit x Rp800rb = Rp 5.040.000.000,- Tipe Family = 36m2 x 200unit x Rp800rb = Rp 5.760.000.000,- Bangunan Bersama = 3.500m2 x Rp800rb = Rp 2.800.000.000,- Bangunan Sarana /fas = 2.200m2 x Rp700rb = Rp 1.540.000.000,- + Total NJOP Bangunan = Rp 15.140.000.000,- Luas Bangunan yang bisa dihuni Tipe Studio (21m2 x 300unit) = 6.300 m2 Tipe Family (36m2 x 200unit) = 7.200 m2 + Total Luas dihuni = 13.500 m2 PBB Tipe Studio NJOP Tanah = (21/13.500) x Rp 5.000.000.000,- = Rp 7.777.777,- NJOP Bangunan = (21/13.500)x Rp15.140.000.000,- = Rp23.551.111 ,- + Total NJOP = Rp31.328.888,- NJOPTKP = Rp15.000.000,- - NJOP KP = Rp16.328.888,- PBB = 0,01% x Rp 16.328.888,- = Rp 1.632,- Part 1 of 2

Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun PBB Tipe Family NJOP Tanah = (36/13.500) x Rp 5.000.000.000,- = Rp13.333.333,- NJOP Bangunan = (36/13.500)x Rp15.140.000.000,- = Rp40.373.333 ,- + Total NJOP = Rp53.706.666,- NJOPTKP = Rp15.000.000,- - NJOP KP = Rp38,706,666,- PBB = 0,01% x Rp 38.706.000,- = Rp 3.870,- Part 2 of 2 Kata kunci PBB Apartemen adalah Proporsional (luas unit yg dia miliki / luas unit yang bisa dihuni)

Terima Kasih Joko Tri Saputro