MATERI KULIAH BANGUN GUNA SERAH (BUILD OPERATE AND TRANSFER)

PASAL 15 UU NO. 36 TH 2008 TENTANG PAJAK PENGHASILAN DASAR HUKUM PASAL 15 UU NO. 36 TH 2008 TENTANG PAJAK PENGHASILAN KEPUTUSAN MENTERI KEUANGAN NOMOR : 248/KMK.04/1995 TGL 2 JUNI 1995 SURAT EDARAN DIRJEN PAJAK NOMOR : SE-38/PJ.4/1995

PASAL 15 UU PPH Norma Penghitungan Khusus untuk menghitung penghasilan neto dari Wajib Pajak tertentu yang tidak dapat dihitung berdasarkan ketentuan Pasal 16 ayat (1) atau ayat (3) ditetapkan Menteri Keuangan.

PENJELASAN PASAL 15 UU PPH Ketentuan ini mengatur tentang Norma Penghitungan Khusus untuk golongan Wajib Pajak tertentu, antara lain perusahaan pelayaran atau penerbangan internasional, perusahaan asuransi luar negeri, perusahaan pengeboran minyak, gas dan panas bumi, perusahaan dagang asing, perusahaan yang melakukan investasi dalam bentuk bangun‐guna‐serah ("build, operate, and transfer"). Untuk menghindari kesukaran dalam menghitung besarnya Penghasilan Kena Pajak bagi golongan Wajib Pajak tertentu tersebut, berdasarkan pertimbangan praktis, atau sesuai dengan kelaziman pengenaan pajak dalam bidang‐bidang usaha tersebut, Menteri Keuangan diberi wewenang untuk menetapkan Norma Penghitungan Khusus guna menghitung besarnya penghasilan neto dari Wajib Pajak tertentu tersebut.

PENGERTIAN BOT adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir

PENGERTIAN Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya. Pihak-pihak yang melakukan perjanjian bangun guna serah adalah investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjian bangun guna serah, dan pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.

PENGHASILAN BAGI INVESTOR Penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain : a. sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta; b. Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga ("Sport center"), tempat hiburan, dan sebagainya; c.  penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan

BIAYA BAGI INVESTOR a. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang PPh berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut. b. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah.

CONTOH Investor PT ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai atas tanah milik PT PG berdasarkan perjanjian bangun guna serah dengan biaya Rp 30.000.000.000,- untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT ABC setiap tahun adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,- (Rp.30.000.000.000,- : 15)

BIAYA BAGI INVESTOR Apabila masa perjanjian bangun serah guna menjadi lebih pendek dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, amortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih pendek tersebut. Contoh 2 : Berdasarkan contoh 1. PT ABC pada akhir tahun ke dua belas menyerahkan bangunan kepada PT PG .dengan diperpendeknya masa perjanjian tersebut kepada PT ABC diberikan imbalan oleh PT PG sebesar Rp 5.000.000.000,- pada akhir tahun ke dua belas (tahun berakhirnya masa perjanjian bangun guna serah) PT ABC memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp 5.000.000.000,- (Rp 30.000.000.000,- - (12x Rp 2.000.000.000,-).

BIAYA BAGI INVESTOR Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belum diamortisasi dan oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih panjang tersebut.

BIAYA BAGI INVESTOR Contoh 3 Berdasarkan Contoh 1, PT ABC pada tahun ke sebelas menambah bangunan dengan biaya Rp 20.000.000.000,- dan masa bangun guna serah diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT ABC mulai tahun ke sebelas sebagai berikut :  -   sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke sebelas Rp.10.000.000.000,- -    Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke sebelas Rp.20.000.000.000.- -    dasar amortisasi yang baru Rp.30.000.000.000,- -    masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun - 10 tahun) -    Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke sebelas (Rp.30.000.000.000,- : 10) = Rp.3.000.000.000,-

BIAYA BAGI INVESTOR Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebih dari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.

PENGHASILAN BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa : a. pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah; b. bagian dari uang sewa bangunan ; c.  bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor; d. Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.

PENGHASILAN BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah,maka bagian bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.

PENGHASILAN BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa Perjanjian bangunan serah berakhir merupakan penghasilan baik pemegang hak atas tanah, dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bangunan yang telah diserahkan, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhir. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.

BIAYA BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna  serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1)  Undang-undang Pajak Penghasilan.  Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor  bersifat final

BIAYA BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH Dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut di atas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah. Transaksi BOT semua menjadi final dengan diberlakukan PP Nomor 27 Tahun 1996 tentang PerubahanPeraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994, termasuk dalam pengertian penyerahan tanah dan bangunan dengan tarif 5% final dari hari harga tertinggi antara harga jual dengan NJOP.