BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

DASAR HUKUM UU No. 21 1997 jo UU No. 20 tahun 2000

PRINSIP-PRINSIP YANG DIATUR DALAM BPHTB Pasal 1 Pemenuhan kewajiban berdasarkan Self Assessment Tarif 5 % dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) (NPOPKP = NPOP – NPOPTKP) Nilai Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan Rp. 60 juta Pengenaan Sanksi terhadap pejabat umum yang melanggar ketentuan berlaku Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara yang sebagian besar diserahkan PEMDA - Semua pungutan atas BPHTB yang di luar ketentuan tidak diperkenankan

OBJEK PAJAK Pasal 2 ayat (1) Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru

O B J E K P A J A K Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru Pasal 2 ayat (2) Jual-Beli Tukar-Menukar Hibah Hibah Wasiat Waris Pemasukan dalam perseroan Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan Penunjukan pembeli dalam lelang Putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap Hadiah Pemberian Hak Baru Kelanjutan Pelepasan hak Di luar pelepasan hak

Kelanjutan Pelepasan Hak PEMBERIAN HAK BARU Pasal 2 ayat (2) Kelanjutan Pelepasan Hak Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Di Luar Pelepasan Hak Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak Pengelolaan

OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB Pasal 3 ayat (1) Objek Pajak yang diperoleh: Perwakilan Diplomatik (A sas Timbal Balik) 1. Badan Internasional Perserikatan Bangsa- bangsa 2. Kerjasama Bilateral 3. Colombo Plan 4. Kerjasama Kebudayaan 5. Organisasi Asing Lainnya 6. Organisasi Swasta Internasional Negara Untuk Kepentingan Umum Badan/perwakilan Internasional OP/Badan karena konversi Hak / perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama. Karena Wakaf Kepentingan Ibadah

Hibah, Hibah Wasiat, Waris Dan Hak Pengelolaan PASAL 3 AYAT (2) Hibah : Pemberian (Hak) Cuma-Cuma pada saat pemberi masih hidup. Hibah Wasiat : Pemberian (Hak) yang mana hak itu boleh diambil setelah pemberi hak meninggal dunia. Waris : Pemberian (Hak) kepada keluarga (ahli waris) yang telah ditentukan besarnya oleh aturan waris masing-masing.

SUBJEK PAJAK Pasal 4 Orang Pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan Dikenakan Kewajiban Membayar Pajak Wajib Pajak

TARIF PAJAK Pasal 5 TARIF TUNGGAL 5 %

DASAR PENGENAAN BPHTB Pasal 6 ayat (1) dan (2) N P O P (Nilai Perolehan Objek Pajak) Harga Transaksi Jual Beli Penunjukan Dalam Lelang Nilai Pasar Tukar-menukar hibah, hibah wasiat, dan waris Pemasukan dalam perseroan Peralihan hak karena putsan hakim Pemberian hak baru sebagai kelanjutan pelepasan hak Pemberian hak Baru di luar pelepasan Hak Apabial NPOP tidak diketahui atau < NJOP PBB Digunakan NJOP PBB

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP) Pasal 7 MAX 60 JUTA DITETAPKAN SECARA REGIONAL

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP) HIBAH WASIAT DAN WARIS Pasal 7 Kakek/nenek 60 jt max_reg 300 jt max_reg Ayah/Ibu Adik ayah/ibu Kakak Ayah/Ibu 300 jt max_reg 60 jt max_reg Anak

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) X TARIF BPHTB = (NJOP – NPOPTKP) X TARIF CARA MENGHITUNG BPHTB Pasal 8 BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) X TARIF A T U BILA NJOP DIGUNAKAN SEBAGAI DASAR PENGENAAN BPHTB = (NJOP – NPOPTKP) X TARIF

SAAT PAJAK TERUTANG PASAL 9 Jual Beli Tukar menukar - Hibah Pemasukan dlm perseroan / badan hukum lainnya. Pemisahan Hak yang menyebabkan peralihan - Hadiah - Lelang - Putusan Hakim - Pemberian hak baru sbg kelanjutan pelepasan hak & di luar pelepasan hak Sejak tanggal dibuat Dan Ditandatanganinya akta Sejak tgl Penunjukan Pemenang Lelang Sejak tanggal Putusan Pengadilan yang Tetap Sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak - Hibah Wasiat Sejak Di daftarkan ke BPN

PEMBAYARAN PAJAK TERUTANG Pasal 10 Wajib Pajak membayar pajak terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan Dibayar di Bank Persepsi atau Kantor Pos atau tempat pembayaran lain yang di tunjuk oleh Menteri Tata cara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri Keuangan

SURAT KETETAPAN BPHTB KURANG BAYAR (SKBKB) Pasal 11 Dalam jangka waktu 5 tahun berdasarkan hasil pemeriksaan / Keterangan lain Pajak Kurang Dibayar SKBKB + bunga 2%/bulan maksimum 24 bulan Sejak saat pajak terutang s/d diterbitkan SKBKB Dasar Penagihan Pasal 14 Wajib Pajak

SURAT KETETAPAN BPHTB KURANG BAYAR TAMBAHAN (SKBKBT) Pasal 12 Dalam jangka waktu 5 tahun berdasarkan hasil pemeriksaan ditemukan data baru dan/atau yang semula belum terungkap Pajak Kurang dibayar SKBKBT + kenaikan 100% kecuali wajib pajak Melapor sebelum pemeriksaan Dasar Penagihan Pasal 14 Wajib Pajak

SURAT TAGIHAN BPHTB (STB) Pasal 13 MENAGIH PAJAK YANG TIDAK/KURANG DI BAYAR MENAGIH PAJAK YANG KURANG DIBAYAR KARENA SALAH TULIS/HITUNG PADA SSB MENAGIH SANKSI ADMINISTRASI BERUPA BUNGA DAN/ATAU DENDA DITAMBAH BUNGA 2% BULAN MAKSIMUM 24 BULAN SEJAK SAAT PAJAK TERUTANG

DASAR PENAGIHAN PAJAK Pasal 14 SKBKB, SKBKBT, STB, SK PEMBETULAN, SK KEBERATAN maupun BANDING yang menyebabkan pajak yang harus dibayar bertambah Harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh wajib pajak Tata Cara penagihan Pajak diatur dengan Keputusan Menteri

SURAT PAKSA Pasal 15 Jumlah Pajak Terutang Berdasarkan SKBKB, SKBKBT, STB, SK PEMBETULAN, SK KEBERATAN maupun BANDING Tidak atau Kurang dibayar pada waktunya Dapat Ditagih dengan Surat Paksa

K E B E R A T A N Pasal 16 dan 17 SKBKB, SKBKBT, SKBLB, SKBN Maksimum 3 Bulan sejak diterimanya SKB Dirjen Pajak Keputusan Maks. 12 Bulan, hasil keputusan : Ditolak Diterimaseluruh/sebagian Menambah Jumlah Pajak Terutang

B A N D I N G (Pasal 18) Pembayaran Surat Keputusan Keberatan Wajib Pajak (Menerima) Wajib Pajak (Menolak) Apabila SK Keberatan menambah jumlah pajak terutang (dasar penagihan) B A N D I NG Maksimum 3 bulan sejak SK Keberatan diterima Pembayaran Badan Penyelesaian Sengketa Pajak

Keputusan Keberatan Pasal 18 Kep DJP No. Kep.22/PJ.6/1997 Pokok Tetapan atas keberatan SKBKB s/d 2.500.000.000 SKBKB > Rp. 2.500.000.000 Kantor Pelayanan Pajak Pratama Kantor Wilayah

Keputusan Keberatan Pasal 19 Kep DJP No. Kep.22/PJ.6/1997 Pemberian Imbalan Bunga 2%/bulan atas keberatan yang diterima baik sebagian/seluruhnya.

KARENA HAL-HAL TERTENTU P E N G U R A N G A N (Pasal 20) SK Menkeu No. 87/KMK.04/202 dan SK Dirjen Pajak No. 221/PJ./2002 Tanah dan/atau Bangunan digunakan untuk kepentingan sosial & pendidikan yang tidak mencari keuntungan Kondisi tertentu tanah dan/atau bangunan yang ada hubungannya dengan wajib pajak DIBERIKAN KARENA HAL-HAL TERTENTU Hibah, hibah wasiat, dan waris Kepada Orang dalam Hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat keatas atau satu derajat kebawah

Kondisi WP terkait sebab2 ttt Kondisi WP terkait Objek Pajak PENGURANGAN BPHTB Pasal 20 Kondisi WP terkait sebab2 ttt WP memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai penggantinya < NJOP PBB (50%) WP memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti dari tanah yang dibebaskan pemerintah (50 %). WP memperoleh hak atas objek pajak yang tidak berfungsi (50%). WP pribadi (veteran, PNS, TNI, Pensiunan, Purnawirawan, janda/dudanya) yang memperoleh hak atas rudin_nya (75 %) Wp Badan yang terkena krisis ekonomi, sehingga harus restrukturisasi usaha. WP badan yang melakukan merger yg disetujui oleh dirjen pajak Tanah dan atau bangunan Bank Exim, BBD, BDN sehubungan dengan Bank Mandiri Kondisi WP terkait Objek Pajak WP Pribadi memperoleh hak baru melalui program pemerintah bidang pertanahan & tidak mempunyai kemampuan ekonomis (75 %) WP pribadi menerima hibah dari keluarga sedarah satu derajat keatas satu derajat kebawah termasuk suami isteri (50%) WP pribadi memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan RS dan RSS langsung dari pengembang secara angsuran (25 %) WP Badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dan telah menguasai tanah dan bangunan secara fisik selama 20 thn.

Pengembalian Kelebihan Pembayaran (Pasal 21) Karena Pengajuan pengurangan yang diterima Karena Keberatan/Banding yang dikabulkan sebagian atau seluruhnya Karena permohonan WP yang telah melakukan pembayaran BPHTB akan tetapi perolehan haknya batal S K B L B S K B L B + bunga 2 %/bulan maks. 24 bulan (Pasal 19) Dilakukan pemeriksaan (pasal 22) N I H I L

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN Pemerintah Pusat 20 % Pemda TK II 64 % Pemda TK I 16 %

KETENTUAN BAGI PEJABAT PASAL 24 PPAT/NOTARIS/KEPALA KANTOR LELANG/ KEPALA KANTOR B P N KAB/KOTA Menandatangani akta pada saat WP menyerahkan SSB Menandatangani risalah lelang pada saat WP menyerahkan SSB Pejabat berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan setelah WP menyerahkan SSB - Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris dan hibah wasiat hanya dapat dilakuakan oleh pejabat pertanahan pada saat WP menyerahkan SSB Sanksi thd pelanggaran Pasal 24 (Pasal 26) Jika pejabat yang berwenang berdasarkan pasal 24 dilanggar, maka PPAT/NOTARIS/KEPALA KANTOR LELANG/ KEPALA KANTOR B P N KAB/KOTA di denda Rp. 7.500.000 untuk setiap pelanggaran dan PP 30/1980

KEWAJIBAN MELAPOR BAGI PEJABAT Pasal 25 PPAT/NOTARIS/KEPALA KANTOR LELANG/ KEPALA KANTOR B P N KAB/KOTA Batas Waktu Pelaporan kepada Ditjen Pajak Tanggal 10 Bulan Berikutnya Sanksi (Pasal 26) Lewat Waktu diatas didenda Rp. 250.000/laporan

TERIMA KASIH ATAS PERHATIANNYA

A. 1 WP dengan 1 Kepemilikan Op L A T I H A N A. 1 WP dengan 1 Kepemilikan Op Terjadi transakasi objek pajak di Jl. Moch Toha dengan Luas tanah 450 m2 dan luas bangunan 800 m2. Nilai tanah di daerah tersebut Rp. 1.200.000,- dan nilai bangunannya Rp. 800.000,-. Pertanyaan Hitung BPHTB terutang untuk Tuan A!!!!

B. Perbandingan dengan NJOP PBB Tuan tanah melakukan transaksi atas objek pajak. Objek Pajak I di Jl. Moch Toha dengan Luas tanah 450 m2 dan luas bangunan 800 m2. Nilai perolehan tanah di daerah tersebut Rp. 2.200.000,- dan nilai bangunannya Rp.1.500.000,-. Berdasarkan NJOP PBB harga tanah di daerah tersebut adalah Rp. 2.500.000,- dan bangunannya bernilai Rp. 800.000,- Pertanyaan Hitung BPHTB terutang dari transaksi tersebut!!! TERIMA KASIH ATAS PERHATIANNYA Jika transaksi (penandatanganan akta) dilakukan pada tanggal 2 januari 2006 dan BPHTB baru di bayar tanggal 4 Maret 2006!!! Pertanyaan Hitung BPHTB terutang dari transaksi yang terlambat dibayar tersebut!!!

TERIMA KASIH ATAS PERHATIANNYA C. BPHTB WARIS Tuan tanah memberikan waris atas objek pajak di Jl. Moch Toha dengan Luas tanah 450 m2 dan luas bangunan 800 m2. Nilai perolehan tanah di daerah tersebut Rp. 2.200.000,-. dan nilai bangunannya Rp.1.500.000,-. Waris tersebut diberikan kepada 3 anaknya dengan proporsi 2/5 bagian. 1/5 di hibahkan kepada adiknya!! Dan sisanya di wakapkan!!! Pertanyaan Hitung BPHTB terutang dari transaksi di atas tersebut!!! TERIMA KASIH ATAS PERHATIANNYA