Dampaknya terhadap pengelolaan apartemen saat ini dan selanjutnya PerMen PUPR no 23 th 2018 Dampaknya terhadap pengelolaan apartemen saat ini dan selanjutnya

Tujuan Mengganti (dinyatakan tidak berlaku lagi) Memberikan kepastian hukum dalam pembentukan PPPSRS Menjamin hak dan kewajiban pemangku kepentingan dalam tata kelola PPPSRS Mengganti (dinyatakan tidak berlaku lagi) PerMenPeRa No 15 th 2007 ttg tata laksana pembentukan PPRS KepMenPeRa No 06 th 1995 ttg pedoman pembuatan Akta Notaris dan AD/ART PPRS

Pembentukan PPPSRS Pemilik unit wajib membentuk PPPSRS Wajib difasilitasi oleh Developer (ruang rapat dan kelengkapannya, data kepemilikan unit, administrasi dan konsumsi), seluruh pembiayaan dibebankan kepada Developer Sebelum waktu transisi berakhir (paling lama 1 tahun sejak penyerahan unit pertama) tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh unit Sosialisasi sejak mulai dipasarkan (baik secara langsung maupun melalui media informasi Pembentukan Panitia Musyawarah (PanMus)

Panitia Musyawarah (PanMus) PanMus (paling sedikit) terdiri dari : Ketua Sekretaris Bendahara 4 (empat) orang anggota Pemilik yang dipilih dari dan oleh peserta rapat yang hadir berdasarkan suara terbanyak Wakil dari Developer diusulkan 2 (dua) orang sebagai anggota PanMus Undangan rapat pembentukan PanMus disampaikan paling lambat 10 (sepuluh) hari kalender sebelum pelaksanaan

Tugas PanMus Menyusun dan menetapkan jadwal musyawarah untuk pembentukan PPPSRS Merancang ; Tatib, AD/ART dan program kerja Sosialisasi jadwal musyawarah ke seluruh Pemilik Konsultasi kepada instansi teknis Menyelenggarakan rapat / musyawarah untuk pembentukan PPPSRS (Pengurus & Pengawas) mempertanggung-jawabkan hasil musyawarah kepada seluruh Pemilik Melaporkan secara tertulis hasil musyawarah kepada instansi teknis

Pelaksanaan Musyawarah Undangan musyawarah disampaikan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sebelum waktu pelaksanaan Dilampirkan ; Tatib musyawarah, rancangan AD/ART (telah dikonsultasikan ke instansi teknis) Pimpinan Musyawarah terdiri dari 1 (satu) Ketua yang didampingi 2 (dua) anggota Pimpinan Musyawarah tidak dapat menjadi calon Pengurus atau Pengawas PPPSRS Target ; Struktur Organisasi PPPSRS, Penyusunan AD/ART, Pemilihan Pengurus dan Pengawas PPPSRS

Peserta Musyawarah Seluruh pemilik atau yang mewakili Surat kuasa wakil pemilik perseorangan ; Istri atau suami Orang tua kandung perempuan atau laki-laki Salah satu saudara kandung Salah satu anak yang telah dewasa Surat kuasa wakil pemilik yang berbadan hukum ; Karyawan, dibuktikan dengan surat pengangkatan sebagai karyawan tetap Instansi teknis Pemerintah sebagai peninjau

Pengambilan Keputusan Mekanisme penghitungan dilakukan dengan suara terbanyak Pemilik atau wakil pemilik hanya mendapat 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dari 1 (satu) unit Pengambilan keputusan lainnya dilakukan secara musyawarah atau berdasarkan suara terbanyak Pencatatan akta pendirian, AD & ART ke instansi teknis dilakukan oleh ketua PPPSRS atau pengurus lain yang tercantum, paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah pelaksanaan musyawarah.

Struktur Organisasi Pengurus dan Pengawas PPPSRS adalah Pemilik yang hadir dalam rapat / musyawarah dan bertempat tinggal di Rumah Susun Struktur Pengurus minimal ; Ketua, Sekretaris, Bendahara dan bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian Struktur Pengawas minimal (berjumlah ganjil); Ketua, Sekretaris dan 3 (tiga) anggota dari Pemilik unit Jangka waktu kepengurusan 3 (tiga) tahun

Bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian Melakukan kegiatan pengawasan terhadap penyelenggaraan pengelolaan Rumah Susun Pembinaan Penghuni dan menyelenggarakan kegiatan administratif kepemilikan dan penghunian Melakukan koordinasi dengan rukun tetangga, rukun warga, dan aparat pemerintah Menjalin hubungan koordinasi dan kemitraan dengan lembaga, institusi, dan badan hukum Memberikan pelayanan informasi dan komunikasi yang dapat diakses oleh Pemilik dan Penghuni

Penyerahan Pengelolaan Paling lama 3 (tiga) bulan sejak terbentuk P3SRS, Developer wajib menyerahkan pengelolaan Sebelum melakukan penyerahan tersebut, wajib dilakukan audit keuangan oleh akuntan publik yang disepakati bersama pengurus P3SRS Setelah penyerahan, Developer berkedudukan sebagai Pemilik atas unit-unit yang belum terjual Developer wajib menyerahkan dokumen teknis ; pertelaan, akta pemisahan, data teknis pemba- ngunan, as-built drawing, dan seluruh perijinan.

Pengelolaan PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk Pengelola Paling lama 3 (tiga) bulan sejak terbentuk PPPSRS Organisasi kepengurusan Pengelola terpisah dari organisasi kepengurusan PPPSRS Pengelola yang ditunjuk merupakan hasil seleksi dari beberapa calon, dan dilakukan secara transparan Harus memenuhi persyaratan ; berstatus badan hukum dan memiliki ijin usaha (khusus DKI Jakarta dari Gubernur) Persyaratan / kriteria lebih simpel

Pembangunan secara bertahap Dalam satu bidang tanah dapat dilakukan bertahap Mulai perencanaan sampai penyelesaian paling lama 3 (tiga) tahun untuk masing-masing tahapan Masing-masing tahap memiliki bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang terpisah Jika terdapat tahapan yang belum selesai, Developer wajib bekerja sama dengan PPPSRS yang telah dibentuk Perjanjian kerja sama berisi kesepakatan ; menjamin pelaksanaannya tidak mengganggu Pemilik / Penghuni, menjamin PPPSRS tidak terganggu pengelolaannya, menjamin Developer dalam tahap berikutnya, menentukan tanggung-jawab pengelolaan benda ber- sama apabila dimanfaatkan secara bersama-sama

Perbedaan pokok dengan sebelumnya PanMus melakukan pemilihan PPPSRS yang terdiri dari ; Pengurus dan Pengawas (struktur organisasi terpisah) Pengurus dan Pengawas PPPSRS harus berstatus pemilik yang menghuni satuan rumah susun Hak suara kepenghunian one man one vote walau memiliki unit lebih dari 1 (satu) Kuasa hak suara perorangan diberikan terbatas untuk keluar- ga terdekat saja, kalau perusahaan untuk karyawan tetap Perubahan kriteria personil (BM) menjadi kriteria Pengelola Ketentuan baru untuk pembangunan secara bertahap Setiap anggota P3SRS berhak melihat laporan keuangan melalui sistem informasi dan komunikasi yang dapat diakses

Situasi pengelolaan apartemen strata title Pengurus PPPSRS (minimal 5 orang) Pengawas PPPSRS (minimal 5 orang) Developer RT / RW (bila ada) Pemilik unit / Penghuni CB

Dampak lainnya Perlemahan hak suara kepenghunian atas nama Perusahaan atau perorangan yang memiliki banyak unit Terjadi upaya perimbangan kekuatan Developer untuk mendapat hak suara untuk kepengurusan PPPSRS Pemilik kritis bukan Penghuni akan berusaha mengakali Penyewa unitnya menjadi seolah saudara terdekat, demikian pula dengan Penghuni kritis bukan Pemilik Isu perpolitikan PPPSRS akan lebih semarak, akan ada rapat-rapat penyusunan AD/ART yang baru Pengelolaan sistem keuangan transparan dan instan

Langkah-langkah yang diperlukan Memperkuat pengetahuan / update peraturan tentang pengelolaan rumah susun dan dinamikanya Developer perlu menyesuaikan diri & lebih cepat jual Merubah AD/ART yang ada sebagai persiapan untuk pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS yad. Tertib administrasi, terutama kebenaran daftar pemilik Laporan keuangan mulai dibuat dengan sistem online Menjaga netralitas dan tidak terpancing melanggar peraturan untuk membela kepentingan tertentu Menjaga kekompakan tim BM, karena semakin banyak personil PPPSRS akan semakin mudah terkotak-koyak