PERGUB DKI JAKARTA NO. 132 TH. 2018 Ringkasan dan pembahasannya

ACUAN PERATURAN : PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun PerDa Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di DKI Jakarta UU Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung PP Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28 Tahun 2002 UU Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi DKI Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia Peraturan Menteri PU Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Sertifikat Laik Fungsi UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman UU Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan UU Nomor 9 Tahun 2015 UU Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan PerDa Nomor 5 Tahun 2016 tentang Pembentukan dan Susunan Perangkat Daerah Provinsi DKI Jakarta Peraturan Menteri PUPR Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun oleh Pemda DKI : Tujuan : Mengatur pengelolaan Rumah Susun Milik agar dapat berhasil guna, berdaya guna, dan memberikan perlindungan hukum kepada Pemilik, Penghuni, dan masyarakat umum dalam menjadikan Rumah Susun sebagai tempat tinggal yang sehat, nyaman, aman, dan harmonis Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun oleh Pemda DKI : Pengelolaan masa transisi Pembentukan PPPSRS Pengelolaan Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama pada Rumah Susun Kerja sama dalam pembangunan Rumah Susun secara bertahap Bimbingan teknis dan pengendalian pengelolaan Rumah Susun

Pengelolaan Rumah Susun Milik (strata title apartment) PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk Pengelola. Pengelola harus berbadan hukum, ada ijin usaha dan ijin operasional dari Gubernur DKI Jakarta. Biaya pengelolaan dibebankan secara proporsional (sesuai NPP) kepada Pemilik, dihitung berdasarkan total kebutuhan nyata biaya operasional rusun Ditetapkan tarifnya dengan persetujuan dalam RUA, dihitung dari total biaya pengelolaan dibagi total luas pertelaan.

Masa Transisi : Developer wajib mengelola (sementara) rumah susun sebelum terbentuk PPPSRS Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan unit pertama kali dan tidak bisa diperpanjang, tidak dikaitkan dengan belum terjualnya unit. Developer wajib membuat pernyataan atas kewajibannya dalam perpanjangan HGB Developer menyerahkan kepada Pemilik ; kopi BAST, tata tertib hunian, kunci unit, kopi IMB, kopi SLF, kopi SK pengesahan pertelaan, SHMSRS / SKBG dan AJB. SLF dilakukan perpanjangannya oleh Developer minimal 2 bulan sebelum berakhir. AJB dilakukan Developer selambatya 6 bulan sejak terbit SHM atas nama Developer. Developer melakukan pembukuan yang terpisah untuk pengelolaan, lembar tagihan dipisah antara IPL dengan tagihan lain. Menyampaikan salinan pertelaan dan NPP kepada seluruh Pemilik. Menyiapkan seluruh dokumen yang akan diserahkan kepada PPPSRS definitif dan memfasilitasi pembentukannya. IPL dibayar oleh Developer dan Pemilik sesuai NPP yang dimiliki. Developer wajib memberi informasi seluas-luasnya kepada Pemilik/Penghuni tentang pengelolaan, sejak mulai dipasarkan. Laporan keuangan pengelolaan diserahkan kepada PPPSRS setelah berakhir masa transisi, dan telah diaudit oleh akuntan publik.

Pembentukan PPPSS (definitif) Terdiri dari ; Anggota, Pengurus dan Pengawas. Pembentukannya wajib difasilitasi Developer paling lambat 6 (enam) bulan sebelum masa transisi berakhir. Tahapannya ; sosialisasi, pendataan Pemilik/Penghuni dan pembentukan PanMus. Sosialisasi dilakukan saat ; mulai dipasarkan, sebelum PPJB, sebelum AJB dan sebelum pembentukan PPPSRS. Bukti kepemilikan ; SHM / SKBG sarusun / AJB, bila belum terbit bisa PPJB & kuitansi. Pembentukan PanMus dilaksanakan oleh Pemilik yang berdomisili di apartemen. Undangan rapat PanMus paling lambat 10 (sepuluh) hari kalender sebelum pelaksanaan. PanMus yang pertama kali, minimal terdiri dari ; ketua, sekretaris, bendahara, 2 (dua) anggota dari Pemilik dan 2 (dua) anggota wakil dari Developer. Tugas PanMus ; melaksanakan pemilihan Pengurus dan Pengawas PPPSRS termasuk persiapannya dan penyusunan/penetapan AD/ART dan Tata Tertib Penghunian. Mekanisme pengambilan keputusan berdasarkan musyawarah mufakat, namun bila tidak tercapai dilakukan pengambilan suara terbanyak berdasarkan jumlah peserta yang hadir. Setiap nama Pemilik berhak atas 1 (satu) suara walau memiliki unit lebih dari 1. Undangan pembentukan PPPSRS paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sebelum pelaksanaan, dilampirkan rancangan ; Tata tertib musyawarah, AD, ART dan Tata Tertib Hunian. Peserta musyawarah adalah Pemilik sarusun, atau kuasa perorangan dari keluarga terdekat, sedangkan kuasa perusahaan dari karyawan tetap perusahaan. Peninjau ; Dinas terkait, Walikota, RT/RW, bisa memberi pendapat walau tidak diminta.

Rapat Musyawarah Sah bila memenuhi kuorum 50% kehadiran dari total jumlah Pemilik. Bila masih belum memenuhi kuorum ; ditunda 30 s/d 120 menit, bila tidak terpenuhi juga maka ditunda 7 - 30 hari kalender. Undangan dikirim kembali paling lambat 7 hari kerja sebelum pelaksanaan. Bila masih tidak kuorum juga, maka Ketua Panitia bisa membuka musyawarah dan menetapkan keputusan yang sah. Suara terbanyak dapat dilakukan secara terbuka maupun tertutup. Tata Tertib musyawarah memuat materi ; tahapan / tatacara pemilihan, hak suara pemilih, waktu / tempat pelaksanaan, persyaratan Pengawas dan Pengurus. Bila peserta melanggar tata tertib, pimpinan berhak meminta Peserta tersebut untuk meninggalkan ruangan, bahkan boleh dilakukan dengan cara paksa. Struktur Pengurus minimal 5 orang (jumlah ganjil) terdiri dari ; Ketua, sekretaris, bendahara dan bidang pengelolaan/penghunian. Struktur Pengawas minimal 5 orang (jumlah ganjil) terdiri dari ; Ketua, Sekretaris dan 3 anggota dari Pemilik. Rancangan AD/ART dan Tata Tertib Hunian dibahas untuk ditetapkan.

Pemilihan Pengurus / Pengawas PPPSRS Persyaratan utama diantaranya ; pemilik sah yang berdomisili di rusun, belum pernah menjabat 2 kali, memiliki ketrampilan & jujur, tidak dalam status sebagai Pengurus/Pengawas di Rusun lain, tidak ada hubungan keluarga dengan Pengurus/Pengawas lainnya, tidak merangkap jabatan di PPPSRS. Pemilihan Ketua dan Sekretaris Pengurus/Pengawas dilakukan secara paket. Pendaftaran kandidat dilakukan selambatnya sebelum pembukaan RUA. Keputusan rapat secara musyawarah, bila tidak tercapai, dilakukan voting. Masa bakti Pengurus/Pengawas 3 (tiga) tahun, maksimal 2 (dua) periode. Kuasa Pemilik dapat diberikan kepada Penghuni, kecuali yang terkait dengan hal kepemilikan dan pembentukan PPPSRS. Kepentingan kepenghunian terkait dengan ; Tata Tertib hunian dan penentuan besaran IPL >>> Hak suara setiap anggota PPPSRS memiliki satu suara. Kepemilikan terkait dengan ; kepemilikan/biaya sarusun, bagian/benda/tanah bersama >>> Hak suara setiap anggota PPPSRS besarnya sesuai NPP. Kepengelolaan terkait dengan ; kegiatan operasional/perawatan, pembayaran IPL dan asuransi >>> Hak suara setiap anggota PPPSRS besarnya sesuai NPP.

Organisasi PPPSRS Ketua bersama sekretaris terpilih bertugas ; melengkapi struktur dan personil dibawahnya, melantik anggota Pengurus/Pengawas, menetapkan/melaksanakan rencana kerja tahunan, membentuk PanMus paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya kepengurusan PPPSRS. Tugas utama Pengurus PPPSRS ; melaksanakan pengelolaan benda/bagian/ tanah bersama, menjalin hubungan baik dengan pihak terkait, membina Penghuni, menyelenggarakan tugas administratif/keuangan berikut pertanggung-jawabannya, memberi sanksi kepada Penghuni yang melakukan pelanggaran, dan mengawasi Pengelola. Tugas utama Pengawas ; mengawasi Pengurus, memberi masukan kepada Pengurus dan mengawasi pelaksanaan penghunian agar dipatuhi seluruh Penghuni sebagaimana AD/ART. Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan pembuatan Akte Pendirian dari Notaris disertai AD/ART dan harus mendapatkan pengesahan Gubernur. Akte Pendirian, AD/ART dicatatkan kepada kepala dinas, tembusan kepada Walikota, paling lambat 30 (tiga puluh) hari setelah Musyawarah.

Anggaran Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART) PPPSRS Sebagai aturan dasar pelaksanaan pengelolaan benda/bagian/tanah bersama dan kepenghunian. Materi AD/ART minimal memuat ; tugas dan fungsi PPPSRS, susunan organisasi PPPSRS, hak/kewajiban/larangan bagi Pemilik/Penghuni, tata tertib hunian dan hal lainnya yang terkait. Sistematika AD minimal berisi ; pembukaan, ketentuan umum, nama/tempat/waktu pendirian, azas/tujuan/tugas pokok/status, keanggotaan, kedaulatan/hak suara, hak/kewajiban anggota, organisasi Pengurus/Pengawas, penunjukkan/tugas/ hak/kewajiban Pengelola, musyawarah/rapat, kuorum/pengambilan keputusan, keuangan, perubahan AD, pembubaran PPPSRS, peraturan peralihan/penutup. Sistematika ART minimal berisi ; keanggotaan, Pengurus/Pengawas, Pengelola, Musyawarah/rapat, hak suara, kuorum/pengambilan keputusan, keuangan, peralihan/penyerahan hak penggunaan rusun, perpanjangan hak tanah, harta kekayaan, tata tertib penghunian, larangan, tata tertib pemilikan, perbaikan kerusakan dan sanksi.

Tata tertib penghunian dan kepemilikan sarusun Berisi hak dan kewajiban serta larangan-larangan penghunian. Pemilik/Penghuni wajib melaporkan dugaan pelanggaran Tata Tertib Hunian Pengurus memberikan sanksi atas terjadinya pelanggaran Tata Tertib. Pemilik/Penghuni wajib melaporkan dugaan pelanggaran pidana di sarusun. Pengurus wajib melaporkan adanya dugaan pelanggaran pidana ke pihak yang berwenang. Tata Tertib Hunian harus dimintakan persetujuan kepada anggota PPPSRS dalam RUA. PPPSRS wajib membukukan kepemilikan/kepenghunian dan peralihan Hak Milik sarusun. PPPSRS berhak menolak pendaftaran/peralihan hak pemanfaatan sarusun yang tidak sesuai dengan AD/ART. Dalam pendataan kependudukan, PPPSRS wajib berkoordinasi dengan RT/RW setempat. Pemilik/Penghuni hanya berhak menguasai hak perseorangan/unit masing-masing, sedangkan bagian/benda/tanah bersama dikelola PPPSRS.

Perubahan Kepengurusan PPPSRS Perubahan kepengurusan dapat disebabkan oleh ; berakhirnya periode kepengurusan, mengundurkan diri, diberhentikan dalam RUA, meninggal dunia atau tidak memenuhi syarat sebagai Pengurus/Pengawas. Perubahan kepengurusan khusus untuk Ketua dan Sekretaris hanya dilakukan melalui RUA. Perubahan jabatan Ketua sebelum berakhir periodenya, maka posisinya digantikan oleh Sekretaris hingga berakhir masa jabatannya. Pencatatan dan pengesahan Dinas terkait disampaikan paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah persetujuan RUA, dengan melampirkan ; daftar hadir, BA Perubahan dan Akta Perubahannya.

Penyerahan pengelolaan Bagian/Benda/tanah bersama Developer menyerahkan sarusun kepada Pemilik sesuai PPJB setelah dilengkapi ; SLF dan SHM sarusun serta menyelesaikan kewajiban pemanfaatan ruang kepada Pemda yang dibuktikan dengan BAST. Salinan BAST wajib diberikan kepada Pemilik dalam setiap penyerahan sarusun. Dalam 3 (tiga) bulan sejak terbentuknya PPPSRS dan dicatat oleh Dinas, Developer wajib menyerahkan pengelolaan sarusun kepada PPPSRS dihadapan Notaris. Penyerahan pengelolaan tersebut harus sudah dilengkapi audit keuangan oleh akuntan publik yang disepakati bersama, dilengkapi peralatan gedung dan seluruh dokumen/perijinan. Developer wajib menyerahkan ; pertelaan, akte pemisahan, data teknis pembangunan, gambar terbangun dan seluruh dokumen perijinan. Setelah Serah Terima, Developer berstatus sebagai Pemilik atas unit yang belum terjual. Pembentukan atau penunjukkan Pengelola dilakukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak PPPSRS dicatat dan disahkan di Dinas terkait.

Operasional Pengelolaan Kegiatan operasional meliputi ; sosialisasi pemanfaatan sarusun, pengoperasian peralatan gedung/sarana kebakaran/lift/ perlengkapan lainnya, jalan/drainase, dan pengelolaan ketertiban/kebersihan gedung. Kegiatan pemeliharaan meliputi ; pembersihan, perapihan, pemeriksaan, dan pengujian. Dilaksanakan dengan berpedoman pada peraturan yang berlaku. Harus memenuhi aspek ; keselamatan, keamanan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan dan keandalan gedung/kawasan. Kegiatan perawatan meliputi ; perbaikan/penggantian pada bagian bangunan/komponen/sarana/prasarana/utilitas umum. Terdiri dari kegiatan ; perawatan rutin/berkala/mendesak/darurat. Intensitas kerusakan bangunan dikelompokkan ; ringan/sedang/berat.

Pengelola gedung Pengelola harus berbadan hukum, memiliki ijin usaha/operasional dari Gubernur dan mampu/memiliki kompetensi sesuai peraturan yang berlaku. Ijin usaha dibidang jasa pengelolaan dan ijin operasional untuk setiap lokasi. Bila PPPSRS membentuk Pengelola, maka; harus berbadan hukum tersendiri, memiliki manajemen dan SDM yang kompeten / mampu mengelola rusun, memiliki ijin usaha sesuai ketentuan serta ditetapkan berdasarkan RUA. Penunjukan pengelola oleh PPPSRS dilakukan dengan proses pelelangan secara terbuka dan transparan, setelah dibentuk panitia lelang Pengelola. Pengelola bekerja berdasarkan perjanjian kerja-sama untuk masa 1-2 tahun. Laporan Pengelola dibuat berkala maksimum 3 (tiga) bulan sekali, berisi ; inventarisasi permasalahan dan usulan, kinerja, keuangan, pengoperasian. Laporan keuangan tahunan wajib dibuat, memuat ; neraca, laba-rugi, arus kas, catatan atas laporan keuangan. Disusun berdasarkan standar keuangan dan telah diaudit secara independen. Diumumkan secara luas dan terbuka, dapat diakses secara online dalam waktu maksimum 6 (enam) bulan sejak peraturan ini diterbitkan.

Biaya Pengelolaan Diperoleh dari IPL Pemilik/Penghuni, besarnya dihitung berdasarkan kebutuhan nyata operasional, dan ditetapkannya tarif berdasarkan hasil musyawarah Pemilik/Penghuni dalam RUA. IPL dibebankan kepada Pemilik/Penghuni secara proporsional (NPP). Dana pengelolaan diletakkan pada rekening bank tertentu atas nama PPPSRS. Komponen biaya pengelolaan terdiri dari ; biaya operasional (upah Pengelola, air/listrik area bersama, bahan baku, suku cadang, administrasi, pajak, asuransi, dll), biaya perawatan, biaya pemeliharaan dan biaya pengelolaan parkir. Tagihan Sinking Fund (dana endapan) ditetapkan antara 7 – 10 % dari IPL, penggunaannya untuk peningkatan kualitas rusun. Dibukukan terpisah dari IPL, akun banknya dibedakan. Tagihan lain, diantaranya ; PBB sarusun dan pemakaian listrik/air ditagihkan terpisah dari IPL.

Pemanfaatan bagian/benda/tanah bersama PPPSRS dapat mendaya-gunakan ; sewa ruang pertemuan/ BTS/ATM, internet, iklan, dan lainnya yang tidak melanggar UU dan dilaksanakan untuk kepentingan anggota. Dilakukan oleh PPPSRS dengan perjanjian secara tertulis, berkoordinasi dengan Pengelola terutama bila terkait dengan biaya yang mungkin timbul. Dilaksanakan secara tertib, transparan dan dilaporkan dalam RUA. Dapat diputuskan dalam rapat Pengurus dan wajib dilaporkan dalam RUA. Penerimaannya diletakkan dalam rekening Bank tertentu dan bersifat khusus. Dapat digunakan untuk membiayai pengelolaan area umum atau dimasukkan kedalam rekening SF (dana endapan)

Pembukuan dan pelaporan keuangan PPPSRS wajib membukukan semua pemasukan dan pengeluaran pengelolaan rusun sesuai prinsip akuntansi yang baik dan benar. Setiap akhir tahun harus disusun dan diaudit oleh akuntan publik untuk dipertanggung-jawabkan dalam RUA. Seluruh penerimaan disimpan dalam rekening bank atas nama PPPSRS. Pembukaan rekening dapat ditentukan oleh PPPSRS dalam rapat pengurus Laporan keuangan secara online harus tersedia paling lama 6 (enam) bulan setelah peraturan ini diterbitkan.

Pembangunan rusun secara bertahap Setiap tahapan pembangunan sejak perencanaan sampai dengan penyelesaian, dibatasi maksimal 3 (tiga) tahun. Masing-masing tahapan memiliki benda/bagian/tanah bersama yang dipisahkan, dan membentuk PPPSRS yang terpisah. Saat Developer membangun tahaap berikutnya, wajib memberitahukan kepada PPPSRS yang terbentuk ditahap awal. Dibuatkan perjanjian/akta kerjasama antara Developer dengan PPPSRS secara tertulis. Isi perjanjian ; menjamin pelaksanaan pembangunan berikutnya tidak mengganggu Pemilik/Penghuni yang telah ada, menjamin PPPSRS dalam pengelolaan rusun tidak terganggu pembangunan, menjamin Developer dapat melaksanakan pembangunannya, menentukan tanggung-jawab pengelolaan bila ada benda bersama yang direncanakan dimanfatkan secara bersama-sama.

Bimbingan teknis dan pengendalian pengelolaan rusun Dinas terkait bersama Walikota melakukan bimbingan, dengan cara ; sosialisasi peraturan, memberi pedoman pelaksanaan PPPSRS, konsultasi dan supervisi terhadap PPPSRS. Pengendalian berupa ; teguran/peringatan, sanksi administratif, pencabutan surat pencatatan/pengesahan kepengurusan. Teguran diberikan bila ; Developer tidak mengelola rusun dimasa transisi, Developer tidak memfasilitasi pembentukan PPPSRS, Pengurus/Pegawas PPPSRS melanggar/melakukan tindakan yang bertentangan dengan ketentuan, Pengelola melanggar/bertentangan dengan ketentuan yang berlaku. Peringatan 1 diberikan bila 7 (tujuh) hari tidak mengindahkan teguran. Peringatan 2 diberikan bila dalam 7 (tujuh) hari tidah mengindahkan SP 1, dengan sanksi administratif ; mencabut pencatatan dan pengesahan PPPSRS, memberi rekomendasi kepada dinas yang bertanggung-jawab dalam urusan perijinan untuk mencabut ijin usaha/operasional. Dalam hal pencabutan ijin, Dinas memerintahkan pelaksanaan RULB.

Ketentuan peralihan Paling lambat dalam 3 (tiga) bulan sejak diterbitkannya PerGub ini, harus dilakukan penyesuaian ; Struktur Organisasi, AD/ART dan Tata Tertib Hunian. Penyesuaian tersebut dilakukan melalui RULB yang dipersiapkan oleh PanMus. Berlaku juga bagi PPPSRS yang telah disahkan Gubernur. Penyesuaian dalam hal pembentukan PPPSRS dan pembentukan/ penunjukan Pengelola dilakukan paling lama 1 (satu) tahun setelah diterbitkannya PerGub ini. Penyelesaian masalah rusun yang terjadi sebelum berlakunya PerGub ini, maka Walikota membentuk Tim yang bertugas ; mengidentifikasi permasalahan, menampung/memfasilitasi pengaduan masyarakat, mediasi antar pihak, memberi rekomendasi penyelesaian masalah, melaporkan penanganan penyelesaiannya ke Gubernur. Tim penyelesaian dibentuk dengan keputusan Walikota, terdiri dari ; Dinas, PD tingkat wilayah, instansi terkait dan pemangku kepentingan lainnya.