Konsep Dasar Penilaian KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

Penilaian Dalam Pengelolaan BMN Agenda Penilaian Dalam Pengelolaan BMN Konsep Dasar Prinsip Penilaian Definisi Tujuan Jenis Nilai Proses Penilaian Pendekatan Penilaian

PENILAIAN DALAM PENGELOLAAN BMN/D

Siklus Pengelolaan BMN/D Perencanaan Kebutuhan Dan Penganggaran Pengadaan Penggunaan Pemanfaatan Pengamanan Dan Pemeliharaan PENILAIAN Pemindahtanganan Pemusnahan Penghapusan Penatausahaan Pembinaan, Pengawasan Dan Pengendalian PP No. 27 Tahun 2014

Definisi PP No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah & PMK Nomor 111 tahun 2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara: “Proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah pada saat tertentu”

KONSEP DASAR

Pengertian Aset Aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah dimana daripadanya manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.

Hubungan Aset dan Properti Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud. Properti merupakan segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai ; berbentuk benda atau bukan berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

Hubungan Aset dan Properti Lanjutan Properti vs Aset (Fisik) Kepemilikan atas kepentingan hukum Hubungan hukum penguasaan yuridis Terdiri atas: Real properti Personal properti Konsep kebendaan Berwujud atau tidak berwujud Real estat Personalti : Tangible (chattels, trade fixtures) Intangible (hak tagih, HAKI)

Hubungan Aset dan Properti Lanjutan Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat.

Jenis Properti Property Real Personal Tangible Intangible Tanah Surat-surat Berharga Goodwill Hak Patent (Patents) Franchises Merek Dagang (Trade Mark) Hak Cipta (copyright) dll Real Tanah Bangunan Land Other Improvement (LOI) Machine & Equipment Fixture & Furniture Moveable assets Real Estate Bundle of Rights & Benefits UU No 5 Th 1960 UU No 16 Th 1985

Pengertian Aset Negara Aset Negara adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh Negara Dikuasai adalah Aset yang dikuasai oleh ketentuan Undang-undang Dimiliki adalah Aset yang dibeli dengan dana APBN atau diperoleh dari sumber-sumber lain yang Sah

Klasifikasi Aset Negara Kekayaan yang Dimiliki Barang Milik Negara Aset Tetap Mesin dan Peralatan Barang Persediaan Konstruksi dalam Pengerjaan Aset tak berwujud Kekayaan yang Dikuasai Sumber Daya Alam Barang eks. Asing/Cina Barang Temuan/Kapal Tengelam

Konsep Harga, Biaya & Nilai

Konsep Harga, Biaya & Nilai Harga yang sangat mungkin disepakati oleh Pembeli dan Penjual dari suatu barang atau jasa. Bersifat opini karena belum terjadi transaksi Nilai Sejumlah uang yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli dalam suatu transaksi. Bersifat fakta karena sudah terjadi transaksi. Harga Sejumlah uang untuk memproduksi suatu properti. Biaya

Unsur & Faktor Pembentuk Nilai Faktor Ekonomi Faktor Politik Demand and Desire Utility Transferability Scarcity Value Faktor Lingkungan Faktor Sosial

Prinsip-Prinsip Penilaian Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang maksimal Supply& Demand (Penawaran & Permintaan) Nilai akan naik dan turun mengikuti keseimbangan penawaran dan permintaan Pengganti (Substitution) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Antisipasi (Anticipation) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Perubahan (Change) Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

Prinsip-Prinsip Penilaian Penyesuaian (Conformity) Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai maksimum. Persaingan (Competition) Nilai properti akan dipengaruhi oleh persaingan dengan produk sejenis yang dikeluarkan pesaing. Increasing & Decreasing Return/Balance Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Eksternalitas (Externalities) Nilai properti juga akan dipengaruhi oleh faktor di luar properti tersebut. Konstribusi (Contribution) Semua bagian properti biasanya memberikan kontribusi pada total nilai.

PASAR Pasar Pengertian Pasar adalah sistem dan atau tempat dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga Konsep pasar menunjukkan kemampuan barang atau jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa batasan terhadap aktivitasnya Setiap pihak akan bereaksi terhadap hubungan permintaan-penawaran dan faktor penentu harga lainnya, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat serta pemahaman atas manfaat ekonomi atas barang dan atau jasa, serta keperluan dan dorongan keinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional atau internasional

Nilai Selain Nilai Pasar JENIS-JENIS NILAI Nilai Pasar Nilai Selain Nilai Pasar

Konsep Nilai Pasar Nilai Pasar didefinisikan sebagai (1) estimasi sejumlah uang (2) pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari (3) transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, (4) antara pembeli yang berminat membeli dengan (5) penjual yang berminat menjual, dalam (6) suatu transaksi bebas ikatan, yang (7) pemasarannya dilakukan secara layak, di mana (8) kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan (9) tanpa paksaan

Konsep Nilai Pasar (2) Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Estimasi Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Berdasarkan kepada konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu.

Konsep Nilai Pasar (3)

Konsep Nilai Selain Nilai Pasar Untuk sebagian properti khusus, sifat,bentuk dan fungsi properti mengakibatkan pasar properti tersebut tidak terpenuhi. Untuk sebagian keperluan penilaian dimana konsep pasar tidak terpenuhi.

Jenis-Jenis Nilai Selain Pasar Nilai Jual Paksa/Nilai Likuidasi Nilai Realisasi Bersih Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada Nilai Sisa Nilai Asuransi Nilai Investasi

Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah Tujuan Penilaian Aset Nilai Wajar Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah Pemanfaatan Pemindahtanganan

Proses Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal Identifikasi Permohonan / Penugasan Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal Survei Lapangan Analisis Data Tentukan Pendekatan Penilaian Simpulkan Nilai Susun Laporan Penilaian

Analisis Pasar Pengertian Analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar Fanning, et al

Barang Penjual Pembeli Tempat

"Market analysis can be a separate study from appraisal, but an appraisal cannot be completed without market analysis" (Market Analysis for Real Estate, Appraisal Institute)

Analisis Pasar dalam Penilaian market use value Menyediakan data untuk mengidentifikasi HBU dari properti Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan penilaian : data pasar, biaya, kapitalisasi pendapatan

Tahapan Analisis Pasar Property Productivity Analysis Forecast Demand Supply and Demand Analysis (Equilibrium) 1 3 5 Forecast Subject Capture Market Delineation measure competitive supply 2 6 4

6 Langkah Kerja Dalam Analisis Pasar Property Productivity Analysis Analis Pasar melakukan identifikasi dan analisis terhadap potensi-potensi dari lahan yang dapat dikembangkan. Potensi tersebut dapat dilihat dari faktor fisik, legal,lokasi. [selanjutnya dapat juga dijadikan pedoman dalam pencarian properti pembanding] Market Delineation Berdasarkan kemungkinan pengembangan di atas lahan, analis pasar membuat identifikasi dengan kondisi pasar yang terkait dengan obyek lahan yang akan dikembangkan Demand Analysis and Forecast Analis Pasar melakukan analisis permintaan, baik saat ini maupun yang akan datang

6 Langkah Kerja Dalam Analisis Pasar (2) Competitive Supply Analysis and Forecast Analis Pasar melakukan analisis persediaan (supply), baik saat ini maupun yang akan datang Supply and Demand Study Analis Pasar melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan persediaan : apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium dan lain sebagainya Capture Estimation Analis Pasar membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian

Strength Weakness Threat Mengetahui kekuatan (Strength), kelemahan (Weakness), peluang (Opportunity) dan ancaman (Threat) Strength Weakness S T W O Threat Opportunities

HIGHEST AND BEST USE Reasonably probable use of property that result in t highest value. (Appraisal Institute) he

PENGERTIAN HBU/PTT Use with highest value Highest and Best USe kriteria “Reasonably probable”: secara fisik dimungkinkan (Physically Possible) secara hukum diijinkan (Legally Permissable) secara finansial layak (Financially Feasible) 4. Produktivitas maksimal (economic productivity) Use with highest value Highest and Best USe

Tinjauan Ekonomi dan Alternatip Penggunaan PROSES HBU/PTT Identifikasi Masalah Tinjauan Ekonomi dan Alternatip Penggunaan Empat Kriteria : Fisik memungkinkan Legal dijinkan Finansial layak Maximally Productive Analisis Pasar Kesimpulan

Identifikasi Masalah Objek Analisis Jenis Analisis Analisis Ringkas Tanah Tanah berikut Bangunan Analisis Komprehensif

Jenis analisis PTT (cf Kepdirjen 184/2013) Analisis Ringkas Berupa tinjauan secara umum terhadap aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal Analisis Komprehensif Tinjauan secara komprehensif terhadap aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal.

Pedoman Umum Analsis Ringkas Analisis Komprehensif Dasar Analisis bagian dari laporan penilaian Penilaian Pemanfaatan BMN Penilaian Pemindahtanganan BMN Penilaian Barang Jaminan dan/atau Harta Kekayaan Lain. Penilaian Aset Bekas Milik Asing/ Cina dan Benda Cagar Budaya Analisis Komprehensif penggunaan yang paling mungkin dan optimal yang memenuhi 4 kriteria HBU pemanfaatan BMN; pemindahtanganan BMN; pengurusan Piutang Negara; atau penyelesaian Aset Bekas Milik Asing/Cina dan Benda Cagar Budaya. Dasar Analisis permohonan periilaian untuk analisis PTT Ringkas. permohonan atau penugasan untuk analisis PTT Komprehensif, yang merupakan permohonan atau penugasan terpisah dari permohonan atau penugasan penilaian.

Pendekatan Penilaian Biaya Data Pasar Pendapatan Pendekatan Penilaian

Prosedur Pendekatan Penilaian

Harga Jual/ penawaranan Pembanding KONSEP Pendekatan Data Pasar Harga Jual/ penawaranan Pembanding Adjustments Nilai OP Properti Pembanding Objek Penilaian Direktorat Penilaian

Definisi Pendekatan Data Pasar adalah sebuah pendekatan penilaian yang menentukan estimasi nilai objek dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau penawaran dari objek pembanding sejenis Direktorat Penilaian

Prosedur Pengumpulan/Riset Data Verifikasi Data Seleksi Faktor yang akan dibandingkan Perbandingan/Penyesuaian Kesimpulan Nilai www.themegallery.com Company Logo

Data Pembanding 1 Disesuaikan dengan Identifikasi karakterisitik OP 2 Mencari properti pembanding di lingkungan properti yang dinilai 3 Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap) 4 Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian Direktorat Penilaian

Sumber-sumber Data Pembanding Penjual / pembeli Notaris Agen properti Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah (iklan & daftar harga ) Investor Developer. Orang-orang yang berhubungan langsung dengan transaksi. Arsip penilai. Direktorat Penilaian

Verifikasi & Analisis Data Pembanding Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding Unsur-unsur: - Penjual / pembeli - Waktu transaksi - Lokasi - Sifat-sifat fisik (luas tanah, bangunan, prasarana, dll) - Syarat pembayaran - Motivasi dari terjadinya - penjualan / pembelian Direktorat Penilaian

> >> Satuan Pembanding Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut. >> Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll. Direktorat Penilaian

Tanah Unsur Pembanding Lokasi Aksesibilitas Luas Tanah Bentuk Jenis tanah Kontur Kepemilikan Zoning Posisi Tanah Elevasi Frontage Lebar Jalan Harga Penawaran & Waktu Penawaran Harga Jual & Waktu Penjualan Tanah Direktorat Penilaian

Unsur Pembanding Mesin & / Peralatan Merk Body Tahun Pembuatan/Perakitan Kapasitas Kondisi Mesin Accessories Kepemilikan Harga Penawaran & Waktu Penawaran Harga Jual & Waktu Penjualan Mesin & / Peralatan Direktorat Penilaian

Penyesuaian Jumlah Rupiah Penyesuaian Prosentase Teknik Penyesuaian Penyesuaian Lumpsum Penyesuaian Jumlah Rupiah Penyesuaian Prosentase Direktorat Penilaian

Permasalahan Penerapan Langka Tidak Sejenis (lokasi, tipe maupun penggunaan) Ketertbatasan informasi Keterbatasan data Jauh (lokasi) dari OP Data Pembanding Terbatas Bias Data trensaksi Penawaran bukan pemilik Sama sekali tidak ada transaksi Penawaran jual vs penawarn beli Data Transaksi Profesional Adjusment Sulit Pembuktiannya Adjustments Direktorat Penilaian

New Replacement Cost (NRC) KONSEP Pendekatan Biaya New Replacement Cost (NRC) Penyusutan Nilai Direktorat Penilaian

Definisi Cost Approach adalah sebuah pendekatan dalam penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi dengan tingkat penyusutan yang sesuai Direktorat Penilaian

Batasan Penggunaan Pendekatan biaya sangat penting ketika kurangnya aktivitas pasar yang membatasi penggunaan market approach. Ketika karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan objek yang dinilai, properti akan lebih baik dinilai menggunakan pendekatan biaya. Pendekatan biaya memisahkan penilaian terhadap tanah dan bangunan, maka pendekatan ini akan cocok diterapkan dalam penilaian untuk tujuan penyusunan laporan keuangan. Direktorat Penilaian

Prosedur Umum Tentukan Biaya Reproduksi/Penggantian pada tanggal efektif. Survei Objek Penilaian Hitung Besarnya Penyusutan Kurangkan Biaya Reproduksi/Penggantian dengan total penyusutan Direktorat Penilaian

Unsur-unsur Penyusutan Biaya Pembangunan/Penggantian Baru (New Replacement Cost/NRC) Penyusutan Penyusutan Fisik Kemunduran Fungsi Kemunduran Ekonomis Pendekatan Biaya Direktorat Penilaian

Biaya Pembangunan/Penggantian Baru (NRC) Biaya yang dibutuhkan untuk membangun/membuat/mengadakan, duplikat/replika objek penilaian Biaya Pembangunan Baru Biaya Penggantian Baru Aset yang fungsinya serupa dan kapasitas produksinya sebanding dengan aset yang dinilai, tetapi didesain dan dibangun dengan teknik dan material saat ini. Aset ekuivalen modern Direktorat Penilaian

Bagian-bagian NRC Biaya Material Biaya Pembuatan/Instalasi Biaya Penyerahan, Transportasi Biaya Commisioning Biaya Bea Masuk, Pajak Biaya Tenaga Ahli Biaya Tidak Terduga Direktorat Penilaian

Metode Menghitung NRC Bangunan Properti Khusus Tanah Metode Perhitungan Langsung Tanah Mesin dan Peralatan Metode Data Pasar Metode Harga Perolehan yang disesuaikan Direktorat Penilaian

Metode Perhitungan Langsung Metode Survey Kuantitas Metode Unit Terpasang Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya Direktorat Penilaian

Mesin dan Peralatan Tanah Metode Data Pasar Data Jual Beli tanah Data Penawaran tanah Data Pembebasan Lahan Data Pengembangan Lahan Mesin dan Peralatan Data Jual Beli Mesin dan Peralatan Data Penawaran Mesin dan Peralatan Data Biaya Pembuatan Mesin dan Peralatan Direktorat Penilaian

Metode Harga Perolehan Batasan Sulit untuk dihitung sendiri Bersifat khusus Tidak ada data pasar objek yang sesuai spesifikasi Metode Data Historis MetodeKoefisien Harga Metode Trend Factor/Indeks Direktorat Penilaian

Contoh Diketahui sebuah mesin pemanas udara tenaga surya merk Ariston dibeli dan diproduksi tahun 2004. Pemanas jenis ini memiliki umur ekonomis 10 tahun. Harga pada saat pembelian adalah Rp 12.500.000 dan dilakukan penilaian pada tahun 2011. Apabila diketahui bahwa tingkat inflasi rata-rata alat elektronik tiap tahun adalah 5 % maka : NRC = 12.500.000 x (1+0,05)7, dimana: HP = 12.500.000 n = 7 i = 0,05 NRC mesin pemanas pada saat penilaian (2011) : Rp 17.588.755,00 Direktorat Penilaian

Penyusutan Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru. Pengurangan nilai dapat berasal dari pemakaian dan kerusakan atau keadaan sekarang yang kurang baik dan juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai. Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari keadaan baru sampai saat penilaian. Direktorat Penilaian

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Penyusutan dapat di- pengaruhi oleh faktor internal maupun eksternal, baik yang berpengaruh secara langsung maupun tidak langsung. Faktor Internal: umur bahan yang digunakan, kualitas/kelas bahan, kualitas pelaksanaan pembuatan, baik buruknya pemeliharaan, model/ukuran/bentuk Faktor Eksternal: peraturan pemerintah kondisi lingkungan, peruntukan. Direktorat Penilaian

Golongan Penyusutan Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence) FAKTOR INTERNAL FAKTOR EKSTERNAL Direktorat Penilaian

Penyusutan Fisik Rusak, Lapuk, Retak, Pecah, Mengeras atau Kerusakan pada Struktur. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan kondisi fisik yang ada Direktorat Penilaian

Contoh Sebuah objek penilaian berupa mobil memiliki kondisi cat yang sudah pudar pada seluruh permukaannya, biaya pengecatan ulang diketahui sebesar Rp10.000.000, harga baru mobil sejenis di pasaran adalah Rp100.000.000, - maka penyusutan fisik mobil tersebut yang disebabkan oleh pudarnya cat tersebut dinyatakan sebesar 10/100 = 10%. Direktorat Penilaian

Kemunduran Fungsional Desain atau spesifikasi aset tidak lagi memenuhi fungsi seperti saat dirancang Dikarenakan kemajuan dalam teknologi Perubahan peraturan Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, spesifikasi, kelengkapan, fasilitas dan lain-lain Direktorat Penilaian

Kemunduran Ekonomis Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, lingkungan sekitar dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain Direktorat Penilaian

Contoh Suatu kendaraan roda empat memiliki kerusakan fisik dimana biaya perbaikannya adalah sebesar Rp. 15.000.000,-. Selain itu akibat ketentuan pemerintah yang mengharus-kan kendaraan roda empat mempergunakan teknologi yang ramah lingkungan perlu ada penggantian komponen yang memerlukan biaya (kemunduran ekonomi) sebesar Rp. 25.000.000,-. NRC objek sejenis yang sudah memenuhi syarat teknologi ramah lingkungan saat penilaian adalah Rp. 250.000.000,-. Dengan demikian nilai mobil tersebut adalah: = Rp. 250.000.000 – Rp. 15.000.000 – Rp 25.000.000,- = Rp. 210.000.000 Direktorat Penilaian

Menghitung Penyusutan/Kemunduran Besarnya Penyusutan adalah jumlah biaya yang diperlukan untuk memperbaiki kerusakan fisik atau menghilangkan kemunduran yang ada Jika biaya memperbaiki sama atau lebih besar dari NRC maka nilai objek adalah sebesar nilai sisa. Dalam banyak kasus, pengaruh penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis sulit untuk dipisahkan, sehingga dapat dianalisis secara bersama. Teknik Perhitungan Survei Kuantitas/Pengamatan Langsung Garis Lurus Saldo Menurun Kurva S Direktorat Penilaian

Teknik Penyusutan Pengetahuan dan pertimbangan profesional Dalam menentukan besarnya penyusutan, metode yang digunakan didasarkan kepada: Pengetahuan dan pertimbangan profesional Pengetahuan pasar Pemahaman sifat aset Jenis penggunaan dimana aset berada Direktorat Penilaian

KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property) NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce” Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.

INCOME PRODUCING PROPERTY PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM SEPERTI : OFFICE SPACE SPORT CENTRE RITEL SPACE CONVENTION HALL HOTEL GOLF COURSE APARTMENT TERMINAL BUILDING TOWN HOUSES TERMINAL PETIKEMAS

RELATIONSHIPS BETWEEN THE PROPERTY INVESTMENT AND THE VALUATION Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

KELEBIHAN & KELEMAHAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTY Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding Mampu mengikuti dinamika pasar Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)

METODE ANALISA DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN PADA PENILAIAN PROPERTY GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) INCOME CAPITALIZATION DISCOUNTED CASH FLOW LAND RESIDUAL TECHNIQUE

GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered” Value = GIM x Gross Income Value GIM = Gross Income

CONTOH Berapakah Nilai suatu Ruang Perkantoran per M2 disekitar lokasi survey, jika diketahui rental rate Rp 120.000,- /M2/Bulan ? Gross Income = Rp 120.000 x 12 = Rp 1.440.000 Value = GIM x Gross Income = 6,16 x Rp 1.440.000 = Rp 8.874.266

INCOME CAPITALIZATION METHOD Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu NOI Value = i Dimana : NOI = Net Operating Income Tahunan i = Capitalization Rate Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan. Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).

CONTOH Leasable area 2.000 M2 Vacancy Loss (10% x 2.000 M2) 200 M2 Suatu gedung perkantoran memiliki leasable area 2.000 M2, rental rate Rp 60.000/M2/bulan, service charge Rp 20.000 /M2/bulan, tingkat kekosongan 10% , biaya operasional sebesar Rp 15.000 /M2/bulan. Berapakah nilai pasar gedung perkantoran tersebut jika tingkat balikan investasinya sebesar 9%. Leasable area 2.000 M2 Vacancy Loss (10% x 2.000 M2) 200 M2 Rented Area 1.800 M2 Gross Income (1.800 x 60.000 x 12) + (1.800 x 20.000 x 12) = Rp 1.728.000.000 Operational Expenses (2.000 x 15.000 x 12) = Rp 360.000.000 Net Operating Income = Rp 1.368.000.000 Value = NOI / i = (1.368.000.000 / 9%) = Rp 15.200.000.000,-

SYARAT PENGGUNAAN DIRECT CAPITALIZATION METHOD DALAM PENILAIAN PROPERTI Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut

DISCOUNTED CASH FLOW METHOD NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE) V = PVNOI + PV TV NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value

1 Discount Factor = (1+i)t DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU . 1 Discount Factor = (1+i)t Dimana : i = discount rate t = waktu Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor. Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).

DISCOUNTED CASH FLOW METHOD

DASAR FORECASTING HISTORICAL DATA DARI OBYEK (Past Performance) EXISTING MARKET CONDITION FUTURE MARKET CONDITION KEMAMPUAN OBYEK DALAM MERAIH PANGSA PASAR PADA KONDISI EKSISTING, DITRANSFORMASIKAN KEDALAM PREDIKSI KONDISI PASAR DI MASA AKAN DATANG

KNOWLEDGE IS NOT PRIVATE PROPERTY PAY IT FORWARD