HUKUM STRATA TITLE DI NEW SOUTH WALES 1 HUKUM STRATA TITLE DI NEW SOUTH WALES Pada tahun 1787, pengadilan Inggris membuat keputusan yang secara jelas menetapkan prinsip pembagian tanah menjadi strata (lapisan) horizontal.

2 Tingkat atas sebuah gedung beserta ruang udara yang terdapat di dalamnya dapat dipisahkan dari tanah tempat berdirinya gedung yang bersangkutan dengan cara transfer (pemindahtanganan) dan dapat diperlakukan sebagai real property. Artinya, tingkat atas sebuah gedung yang bertingkat dapat dipindahtangankan (di-transfer), disewakan, atau dijadikan mortgage (jaminan hutang) sebagaimana layaknya sebidang tanah biasa.

3 Sebagai sebuah konsep hukum, tanah adalah wilayah ruang geometrik tiga dimensi yang posisinya didefinisikan lewat titik-titik alamiah atau titik-titik imajiner yang letaknya ditentukan dengan mengacu pada permukaan bumi.

4 Dalam hukum Australia terdapat sebuah prinsip latin yang jika diterjemahkan menjadi sebagai berikut: “Orang yang memiliki tanah, memilikinya dari langit di atas hingga pusat bumi di bawah” (cuius est solumeius est usque ad coelum)

5 Arti prinsip tersebut menyangkut kepemilikan permukaan bumi dan segala sesuatu yang terletak di atasnya hingga ruang angkasa dan segala sesuatu yang terletak di bawahnya hingga pusat bumi. Obyek kepemilikan berbentuk seperti piramida terbalik yang ujung atasnya tidak terbatas.

6 Doktrin-doktrin yang terdapat dalam the English common law (hukum kebiasaan Inggris) merupakan dasar bagi konsep strata title. Namun, meskipun doktrin yang jelas ini dikenal oleh the common law, para ahli hukum pada mulanya enggan memakainya untuk tujuan pembagian gedung bertingkat secara horizontal karena dua alasan berikut: Ketidakpastian mengenai hak (title) atas bagian ruang udara jika gedung yang bersangkutan hancur atau dirobohkan Adanya masalah-masalah kompleks yang timbul karena fakta bahwa tingkat-tingkat yang lebih atas memerlukan dukungan fisik dari tingkat-tingkat yang lebih bawah: tingkat yang paling atas memerlukan landasan hukum untuk memperoleh dukungan fisik (kemudahan dukungan) dari semua tingkat yang ada dibawahnya, tingkat nomor dua dari atas memerlukan dukungan fisik dari semua tingkat dibawahnya, demikian seterusnya hingga tingkat pertama.

7 Tenancy in common Dalam sistem tersebut, beberapa orang memiliki bagian (share) atas tanah yang di atasnya dibangun sebuah gedung yang kemudian mereka tempati sebagai tenants in common.1 Besarnya bagian proporsional yang dimiliki masing-masing pemilik biasanya mencerminkan nilai apartemen (satuan rumah susun) yang ditempati.

8 1 Ada dua jenis kepemilikan bersama dalam hukum Anglo-Australia, yaitu tenancy in common dan joint tenant. Dalam tenancy in common, masing-masing pemilik dianggap memiliki kepentingan tersendiri atas tanah yang bersangkutan. Bagian yang dimilikinya atas tanah ini memang tidak terpisah atau berdiri sendiri dalam arti fisik, melainkan merupakan sebuah porsi tertentu dari semua hak yang secara bersama-sama membentuk kepemilikan atas keseluruhan yang ada. Bagian tidak terbagi ini boleh diperlakukan oleh seorang tenant in common sekehendak hatinya–dijual atau dijadikan mortgage– dan, pada saat pemiliknya meninggal dunia, akan jatuh ke tangan ahli waris orang tersebut. Bagian yang dimiliki oleh masing-masing tenant in common bisa sama besar atau tidak sama besar. Sebaliknya, para joint tenant dianggap memiliki sebidang tanah secara keseluruhan secara bersama-sama tanpa adanya suatu bagian yang sifatnya tersendiri seperti dalam hal tenancy in common. Seorang joint tenant tidak boleh menjual, menjaminkan atau melakukan tindakan lain terhadap kepemilikannya atas tanah yang bersangkutan seperti yang dapat dilakukan oleh seorang tenant in common. Pada saat meninggalnya seorang joint tenant, kepemilikannya atas tanah yang bersangkutan tidak jatuh ke tangan para ahli warisnya, melainkan ke para joint tenant lain yang masih hidup.

Home Unit Company Sebelum diperkenalkannya strata title, bentuk paling populer dari kepemilikan gedung bertingkat di New South Wales ialah pemilikan saham di sebuah home unit company. Bentuk kepemilikan semacam ini disebut sebagai company title.

Tanah dan gedung yang bersangkutan dimiliki oleh sebuah perusahaan yang didirikan khusus untuk maksud tersebut. Anggaran dasar perusahaan ini memberikan kepada masing-masing pemilik saham sebuah hak eksklusif untuk menempati sebuah bagian tertentu dari gedung yang bersangkutan. Anggaran dasar juga mengandung ketentuan yang serupa dengan ketentuan dalam kesepakatan mengenai bentuk kepemilikan tenancy in common.

2 ciri mengenai home unit company: Anggaran dasar semua perusahaan semacam ini mengandung pembatasan mengenai hak memindahtangankan saham dalam perusahaan. Anggaran dasar perusahaan semacam itu juga mengandung sebuah ketentuan yang melarang disewakannya bagian mana saja dari gedung yang bersangkutan tanpa ada persetujuan dari para kreditur.

Satuan hak (title unit) yang diperoleh dari perusahaan semacam itu seringkali lebih murah dari strata title.

Peraturan perundang-undangan pertama di New South Wales yang memperkenalkan konsep strata title yang mengatur kepemilikan dan pengelolaan gedung bertingkat adalah the Conveyancing (strata title) Act of 1961.

Salah satu alasan sistem strata title menjadi populer ialah bahwa sebuah bidang strata title dapat dipindahtangankan dengan bebas dan dapat diterima sebagai jaminan oleh bank. Alasan lainnya ialah bahwa sistem tersebut memungkinkan dikembangkannya berbagai jenis gedung bertingkat termasuk gedung apartemen (rumah susun) untuk hunian, gedung bertingkat untuk tujuan komersial, gedung bertingkat untuk tujuan campuran antara komersial dan hunian, satuan-satuan strata untuk tujuan industri, dan dermaga.

UU strata title tersebut merupakan mekanisme untuk melakukan pembagian horizontal terhadap ruang udara yang terletak di atas permukaan sebidang tanah maupun terhadap ruang yang terletak di bawahnya.

Prosedur mengenai pembagian horizontal ini adalah menyerahkan kepada the Land Titles Office sebuah denah mengenai pembagian horizontal tanah yang bersangkutan untuk didaftar oleh kantor tersebut. Denah tersebut mencakup hal-hal sebagai berikut: Sebuah denah lokasi (location plan) yang memperlihatkan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan bangunan-bangunan apa saja yang berdiri di tanah tersebut. Sebuah denah lantain (floor plan) yang merupakan serangkaian denah masing-masing lantai pada gedung yang berdiri di atas tanah tersebut. Denah lantai ini menunjukkan batas-batas masing-masing ruang geometrik tiga dimensi yang ditempati oleh masing-masing apartemen dan batas-batas properti bersama (common property).

Pendaftaran Adalah pendaftaran denah tersebut yang mengefektifkan pembagian ruang udara yang terletak di atas tanah yang bersangkutan. Sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang dibagi-bagi ini harus diserahkan kepada the Land Titles Office bersama-sama dengan denah yang bersangkutan, dan denah ini harus dilengkapi dengan sertifikat yang dikeluarkan oleh pejabat daerah yang menyetujui denah tersebut.

Dengan didaftarnya denah strata (strata plan) ybs Dengan didaftarnya denah strata (strata plan) ybs., diterbitkan folio register (semacam buku tanah) dan sertifikat hak untuk tiap lot. Demikian juga, diterbitkan satu sertifikat dan dibuat satu folio register untuk properti bersama (common property) ybs. Pemilik tanah yang dibagi-bagi itu didaftar sebagai pemilik masing-masing apartemen, sedangkan “The body corporate – Strata Plan (nomor)” didaftar sebagai pemilik properti bersama. Sertifikat-sertifikatnya diserahkan kepada pemilik tersebut, yang kemudian dapat mulai mengadakan penjualan dan/atau menggunakan apartemen-apartemen yang bersangkutan sebagai jaminan hutang.

Dengan didaftarkannya denah strata (strata plan) yang bersangkutan, berdirilah secara otomatis badan hukum khusus yang disebut “the body corporate”, yang didaftar sebagai pemilik properti bersama yang bersangkutan.

Kepemilikan suatu apartemen mencakup kepemilikan atas bagian proporsional dari properti bersama.

Common property (properti bersama) didefinisikan sebagai bagian dari sebuah bidang (persil) tanah, yaitu bagian dari keseluruhan bidang tanah dalam skema strata yang bersangkutan, yang tidak termasuk dalam apartemen mana saja.

Bagian proporsional yang dimiliki oleh masing-masing pemilik apartemen atas properti bersama ditentukan sesuai dengan uraian yang merupakan bagian dari denah lokasi (location plan). Uraian ini disebut sebagai unit entitlement.

Unit entitlement dipakai untuk menentukan hal-hal penting seperti misalnya: Nilai masing-masing apartemen (untuk tujuan perhitungan pajak pemerintah daerah) Proporsi biaya yang harus dibayar untuk tujuan pemeliharaan dan pengelolaan gedung Hak voting masing-masing pemilik apartemen dalam rapat

Sebuah apartemen didefinisikan sebagai ruang geometrik tiga dimensi yang batas-batas vertikal dan horizontalnya dinyatakan dalam denah lantai (floor plan) yang bersangkutan.

Utility apartment adalah sebuah apartemen yang dirancang bukan untuk dihuni manusia melainkan untuk dipakai sebagai tempat penyimpanan kendaraan bermotor atau barang.

Sebuah strata plan (denah strata) hanya dapat didaftar atas tanah hak Torrens (Torrens title land). Denah semacam itu tidak dapat didaftar atas tanah sistem lama (old system land), yaitu tanah dalam sistem negatif.

Peralihan apartemen dan menjadikan apartemen sebagai jaminan hutang Sebuah apartemen dapat dialihkan atau dijadikan jaminan hutang seperti bidang tanah biasa (meskipun properti bersama yang bersangkutan tidak dapat dialihkan atau dijadikan jaminan hutang).

Tidak ada yang membatasi kepemilikan apartemen sehubungan dengan kewarganegaraan atau domisili si pemilik. Orang atau perusahaan boleh membeli apartemen walaupun orang ybs bukan warga negara Australia atau walaupun perusahaan ybs bukan perusahaan yang didirikan berdasarkan hukum Australia atau berdomisili di Australia.

The body corporate secara umum bertanggung jawab mengendalikan, mengelola dan menyelenggarakan properti bersama untuk manfaat para pemilik. Secara khusus, the body corporate harus memelihara serta merawat properti bersama secara baik.

The body corporate mempunyai wewenang untuk memasuki apartemen dengan tujuan melaksanakan pekerjaan tertentu. Khususnya, jika seorang pemilik apartemen gagal melaksanakan pekerjaan tertentu atas apartemennya sesuai dengan yang telah ditetapkan oleh yang berwajib, maka the body corporate boleh memasuki apartemen ini untuk melaksanakan pekerjaan itu dan mewajibkan si pemilik mengganti biaya pekerjaan tersebut.

Salah satu tugas penting lain dari the body corporate adalah menyimpan sebuah daftar yang disebut sebagai strata roll. Strata roll adalah daftar yang berisi nama dan alamat para pemilik apartemen.

Untuk melindungi para pembeli pertama strata title, UU Strata Titles tahun 1973 memperkenalkan konsep “periode awal”. Selama periode awal, pemilik pertama dan the body corporate dilarang melaksanakan wewenang-wewenang tertentu; hak voting pemilik pertama pun dibatasi.

Selama periode awal ini the body corporate tidak boleh mengkonversikan apartemen menjadi properti bersama, mengorbankan properti bersama untuk pelebaran jalan atau untuk dipakai sebagai tempat umum, mengubah anggaran rumah tangga sedemikian rupa sehingga memberikan hak atau kewajiban tambahan terhadap pemilik tertentu, dll.

Beberapa wewenang tertentu dari the body corporate dapat dilaksanakan oleh the body corporate pada rapat umum, dan wewenang-wewenang lainnya dapat dilaksanakan oleh apa yang disebut sebagai council of the body corporate.

UU Strata Titles tahun 1973 memberi wewenang kepada the body corporate untuk menunjukkan seorang agen pengelola, yang harus diberi lisensi (izin) untuk melakukan tugas-tugas pengelolaannya.

UU Strata Titles mempunyai sebuah uraian yang merinci aturan-aturan tertentu; yang disebut sebagai by-laws (anggaran rumah tangga), yang mengatur peraturan mengenai skema strata. ART diselenggarakan oleh the body corporate.

ART skema strata bersifat mengikat terhadap para pemilik apartemen dan the body corporate maupun terhadap para penyewa dan penghuni.

Di samping kewajiban untuk mematuhi ART, para pemilik, penyewa, dan penghuni juga mempunyai kewajiban-kewajiban sebagai berikut: untuk tidak mengganggu penyangga (support) atau pelindung (shelter) yang diberikan oleh apartemennya kepada apartemen lainnya Untuk tidak mengganggu penyediaan pelayanan-pelayanan umum seperti misalnya air, gas atau listrik Untuk tidak memakai apartemennya dengan cara sedemikian rupa sehingga mengganggu atau membahayakan penghuni apartemen lain Untuk tidak memakai properti bersama dengan cara sedemikian rupa sehingga mengganggu pemakaian properti bersama tersebut oleh orang lain yang juga berhak memakainya.

The body corporate harus mengasuransikan gedung yang bersangkutan terhadap kerusakan. Bilamana gedung yang bersangkutan mengalami kerusakan, uang yang diperoleh dari polis asuransi harus dipakai oleh the body corporate untuk membiayai pembangunan kembali atau perbaikan properti bersama itu.

UU Strata Titles mempunyai sistem tiga lapis untuk menyelesaikan sengketa. Lapisan pertama ialah komisaris statuter (statutory commissioner), yang disebut sebagai the Strata Titles Commissioner. Lapis kedua ialah dewan statuter yang disebut sebagai the Strata Titles Board. Lapis ketiga atau terakhir ialah Mahkamah Agung (the Supreme Court), yang merupakan pengadilan tertinggi di tingkat negara bagian.

Strata Titles Commissioner diberi kuasa oleh peraturan perundang-undangan untuk memerintahkan penyelesaian sengketa / pengaduan mengenai dilaksanakannya atau tidak dilaksanakannya sebuah kekuasaan, wewenang, kewajiban, atau tugas tertentu yang dinyatakan dalam UU Strata Titles. Komisaris ini juga dapat melakukan penyelidikan, memaksakan dilaksanakannya perintahnya, dan menyelidiki hal-hal yang dicurigai sebagai pelanggaran terhadap UU tersebut.

The Strata Titles Board terbentuk oleh hakim pengadilan lokal The Strata Titles Board terbentuk oleh hakim pengadilan lokal. Di samping wewenang menyelesaikan permasalahan yang diserahkan kepadanya oleh Komisaris, Dewan tersebut juga mempunyai jurisdiksi atas hal-hal tertentu. Dewan tersebut juga mempunyai wewenang untuk menyatakan keputusan atau rapat yang diadakan oleh the body corporate sebagai tidak sah jika the body corporate telah melanggar ketentuan-ketentuan pada UU Strata Titles.

The Supreme Court mempunyai jurisdiksi eksklusif atas sengketa-sengketa mengenai kepemilikan, dan sengketa-sengketa semacam itu tidak boleh ditangani oleh komisaris atau dewan. Banding atas keputusan komisaris atau dewan mengenai masalah-masalah hukum dapat diajukan ke the Supreme Court.

Sebuah denah strata yang sudah didaftar bukan tidak dapat diubah Sebuah denah strata yang sudah didaftar bukan tidak dapat diubah. Ada ketentuan perundang-undangan mengenai pembagian lebih lanjut apartemen dan properti bersama dan mengenai penggabungan beberapa apartemen menjadi satu apartemen. Ketentuan semacam itu dimaksudkan untuk mempermudah “pembangunan secara bertahap” (staged development).

Pembangunan bertahap (staged development) adalah pembangunan sejumlah gedung secara tidak bersamaan pada satu bidang (persil) tanah. Artinya, gedung yang satu dibangun terlebih dahulu, baru kemudian dibangun satu gedung lainnya atau lebih.

Sebuah denah strata title dapat berisi ketentuan mengenai pembangian lebih lanjut. Sebuah apartemen yang dibangun untuk dikembangkan lebih lanjut harus disebutkan sebagai development apartment pada denah lokasi yang ada pada denah strata yang bersangkutan pada saat denah strata ini didaftarkan.

Rincian mengenai pembagian lebih lanjut harus diuraikan dalam sebuah dokumen yang disebut sebagai development statement (rincian pengembangan). Rincian pengembangan ini juga harus didaftarkan di the Land Titles Office bersama-sama dengan denah strata yang bersangkutan.

Perkembangan paling akhir dalam UU Strata Titles di New South Wales adalah disahkannya sebuah amandemn terhadap UU tersebut pada tahun 1992. Amandemen ini memungkinkan diciptakannya lebih dari satu denah strata untuk gedung yang sama atau diterapkannya sebuah denah strata pada sebagian saja, bukan keseluruhan, dari gedung yang bersangkutan. Amandemen tersebut diperlukan karena sebelumnya hanya boleh ada satu skema strata untuk sebuah gedung dan sebuah skema strata harus diterapkan terhadap gedung dan tanah secara keseluruhan.

Ada dua cara untuk membubarkan sebuah skema strata. Si pemilik atau para pemilik mengajukan permohonan kepada the Land Titles Office, yang mempunyai wewenang berdasarkan UU Strata Titles untuk mengeluarkan perintah administratif mengenai pembubaran skema strata. Prosedur ini hanya boleh ditempuh jika rencana penghentian skema strata yang bersangkutan disepakati oleh semua pemilik, penerima jaminan hutang, dan penyewa. Mengajukan permohonan ke the Supreme Court. Cara ini ditempuh jika kesepakatan seperti yang dimaksud di atas tidak tercapai.

Aspek-aspek yang penting dari pembubaran skema strata ialah aspek-aspek yang mempunyai dampak atas kepemilikan tanah dan gedung yang bersangkutan serta pembubaran the body corporate setelah dikeluarkannya perintah pembubaran skema strata yang bersangkutan.

Mengenai masalah kepemilikan, UU Strata Titles mempunyai ketentuan sebagai berikut: pada saat sebuah skema strata dibubarkan, tanah ybs (termasuk gedung, apartemen-apartemen dan properti bersama) menjadi milik semua pemilik sebagai tenants in common yang bagian-bagiannya proporsional (sebanding) dengan unit entitlement apartemen sebelum dimilikinya.

Setelah mencatat pembubaran skema strata yang bersangkutan dalam register (daftar), maka the Land Titles Office membatalkan daftar masing-masing apartemen dan daftar properti bersama yang dulunya dibuat ketika denah strata ybs didaftarkan. Kemudian the Land Titles Office membuat sebuah daftar baru untuk tanah yang bersangkutan, dan daftar tanah ini memperlihatkan kepemilikan seperti yang dinyatakan.

Jika salah satu apartemen atau lebih dijadikan jaminan hutang sedangkan hutangnya belum dibayar lunas tetapi si penerima jaminan setuju atas pembubaran skema strata ybs, maka jaminan hutang ybs diteruskan sebagai beban atas bagian ybs. Jaminan hutang tersebut akan dicatat di daftar tanah yang baru sebagai “Mortgage to Bank Pty., Ltd. as regards the share of A” (Jaminan Hutang kepada Bank Pty., Ltd. atas bagian A).

Sebelum sebuah skema strata dibubarkan, perlu dipastikan terlebih dahulu bahwa seluruh hutang the body corporate telah dibayar lunas,, bahwa tidak ada kepentingan-kepentingan tak terdaftar yang mempengaruhi tanah ybs, dan bahwa the body corporate telah setuju dengan suara bulat atas pembagian dana yang masih ada padanya.

Strata NSW Strata scheme defined A strata scheme is a legally recognised arrangement whereby a building and the land upon which it is erected is subdivided into lots or lots and common property, the lots (or units as they are commonly called) having separate title, the transfer of which is not inherently restricted, the common property being used by the occupiers of the lots but owned by a body corporate as agent for the owners of the lots in specified proportions.

Strata NSW A strata subdivision is similar in many respects to a land subdivision. A parcel of land when subdivided results in the creation of a number of lots or building blocks with separate owners. Ownership of the common areas such as roads and parks is vested in the local government council which also assumes responsibility for their control and maintenance. On the other hand, a building when subdivided into strata results in the creation of a number of lots or units with separate owners. Ownership of the common areas such as hallways and gardens is vested in a body corporate created as a consequence of the subdivision, which holds such common areas as agent for the unit owners in specified proportions. The body corporate is also responsible for the control and maintenance of these common areas.