Tim Pengajar Hukum Perikatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia 1

Pengantar Perikatan jika dilihat dari aspek penamaan dapat digolongkan menjadi dua macam: Perikatan Nominat  Perjanjian Bernama Perikatan Inominat  timbul, tumbuh dan berkembang dalam praktik. misalkan kontrak production sharing, Joint Venture, Kontrak Karya, Kontrak konstuksi, leasing, beli sewa, franchise, dsb 2

Pengantar Kontrak Inominat dpt dibedakan menjadi dua (berdasarkan aspek pengaturannya): Inominat yang diatur dalam Per-UU Production Sharing  UU No 22 Tahun 2001 ttg Minyak dan gas Bumi. Joint Venture  UU No. 1 th 67 ttg PMA Kontrak Karya  UU No. 1 th 67 ttg Pertambangan Kontrak Konstruksi  UU No. 18 th 1999 ttg Jasa Konstruksi Waralaba Leasing Inominat yang belum diatur dalam Per-UU Kontrak Rahim (surrogate mother) 3

4

Hukum Jual Beli 5

Perjanjian Jual Beli Pasal 1457 Prof. R. Subekti  JB sbg perjanjian bertimbal balik dimana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang sedangkan pihak lainnya (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri dari atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak tersebut. Unsur-Unsur Pokok (esensialia) JB  Barang dan Harga. (1458 BW). 6

Menyerahkan hak milik atas benda yang dijualnya Kewajiban Para Pihak (1/3) 1474 BW Kewajiban Penjual Benda Bergerak 612 Menanggung Kenikmatan tentram atas barang & Menanggung terhadap Cacat2 tersembunyi Menyerahkan Barang (1475 s/d 1490 BW) Benda Tak Bertubuh 613 Benda tak Bergerak Menyerahkan Barang (1475 s/d 1490 BW) 616 Jo. 620 Menyerahkan hak milik atas benda yang dijualnya 7

Kewajiban Para Pihak (2/3) pihak III (ekstern) Pasal 1491 KUHPerdata Menanggung Kenikmatan tentram atas barang & Menanggung terhadap Cacat2 tersembunyi A. Gangguan yg ditunjukan kepada penguasaan secara tentang dan tentram B. Gangguan yang ditimbulkan karena adanya cacat tersembunyi. (Ps. 1504 KUHPerdata) Penjual (Intern) Ps. 1429 s.d 1503 KUHPerdata Ps. 1504 s.d 1512 KUHPerdata Gangguan karena adanya putusan pengadilan yg berisi hukuman untuk menyerahkan barang baik seluruhnya maupun sebagian. Gangguan yang timbul karena adanya beban-beban berupa hak-hak pihak ke-3 atas barang 8

Kewajiban Para Pihak (3/3) Kewajiban Pembeli (Ps. 1513 KUHPerdata) Membayar harga pembelian pada waktu dan tempat sesuai dengan kesepakatan (perjanjian) 9

Beralihnya Hak Milik Beralihnya Hak Milik (Ps 1459 KUHPerdata) 10

Beralihnya Risiko Pengertian: Kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yang menimpa barang yang menjadi obyek perjanjian. Pengaturan Pasal 1460 KUH Perdata Pasal 1461 Pasal 1462 11

Jual Beli dengan membeli hak kembali Pasal 1519 jo Pasal 1532 Hak “membeli kembali” tidak boleh lebih dari 5 tahun, lihat Pasal 1520, 1521 12

Hak reklame Reklame berarti menuntut kembali (reclaim=inggris) Apabila jual beli diadakan tanpa suatu janji bahwa harga barang boleh dianggsur atau dicicil dan pembeli tidak membayar harga tersebut maka selama barang tersebut masih berada di tangan pembeli, penjual dapat menuntut kembali barang tersebut, asala penuntutan tersebut dilakukan dalam jangka waktu 30 hari. Pasal 1145 KUHPerdata (Buku II KUHPerdata) 13

14

Pengertian Sewa menyewa di atur dalam BAB VII Buku III KUHPerdata mulai pasal 1548 s/d 1599. Pengertian dari sewa menyewa adalah “suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.” (Ps. 1548 KUHPerdata) 15

Unsur/elemen sewa menyewa Dari jenisnya perjanjian tersebut adalah perjanjian timbal balik dengan elemen atau unsur sebagai berikut: Pihak I memberi kenikmatan dari suatu barang kepada pihak II; Waktu tertentu; Pembayaran dengan Harga. 16

KEWAJIBAN PARA PIHAK Kewajiban Yang menyewakan (1550) Penyewa Menyerahkan barang Memelihara barang Memberikan kenikmatan tentram selama berlangsung penyewaan Penyewa Memakai barang yg disewakan sebagai seorang “Bapak rumah yang baik” Membayar harga sewa pada waktu yg ditentukan. 17

Sewa tertulis dan Lisan Pasal 1570 KUHPerdata Perjanjian berakhir sesuai dengan waktu yang telah diperjanjikan (tertulis); Pasal 1571 KUHPerdata Lisan adalah berdasar tenggang waktu (pemberitahuan) 18

Mengulang sewakan dan melepaskan hak sewa dilarang UU Pasal 1559 KUHPerdata Ayat (1) larangan mengulang sewakan dan melepaskan hak sewa ke pihak lain; Ayat (2) menyewakan sebagai boleh/diperkenankan. 19

Perjanjian tidak hapus bila yang menyewakan/penyewa meninggal dunua. Pasal 1575 KUHPerdata Perjanjian tidak hapus bila yang menyewakan/penyewa meninggal dunua. Pasal 1576 KUHPerdata Jual beli tidak menghapuskan sewa menyewa ( Koop breekt geen huur) Maksud dari jual beli adalah setiap perbuatan hukum perpindahan hak milik, termasuk tukar menukar, hibah dan waris. Pasal 1579 KUHPerdata perjanjian sewa tidak dapat dihentikan dengan alasan dipakai sendiri. 20

Sewa Menyewa Resiko dalam Sewa Menyewa Ps. 1553 KUHPerdata. “persetujuan gugur demi hukum bila terjadi overmacht” Dipikul oleh pihak yg menyewakan (si pemilik barang) apabila barangnya musnah karena kesalahan salah satu pihak. Berakhirnya Perjanjian sewa menyewa. Lisan  pemberitahuan kepada penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewa. Tertulis  berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yg ditentukan sudah habis. 21

Beli Sewa Pengertian “Jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga yang telah disepakati bersama, hak milik atas barang beralih dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.” 22