KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT Implementasi PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM dan permasalahan pelaksanaan kontrak di lingkungan kementerian pekerjaan umum DAN PERUMAHAN RAKYAT DISAMPAIKAN DI PADANG, 7 OKTOBER 2015 OLEH KEPALA BIRO HUKUM KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT SITI MARTINI, SH.MSi

I. PENGADAAN TANAH BAGI KEPENTINGAN UMUM DI LINGKUNGAN KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DASAR HUKUM PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2012 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM. PERATURAN PRESIDEN NOMOR 71 TAHUN 2012 TENTANG PENYELENGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM. PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 5 TAHUN 2012 TENTANG PETUNJUK TEKNIS PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH. PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 13/PMK.02/2013 TENTANG BIAYA OPERASIONAL DAN BIAYA PENDUKUNG PENYELENGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM YANG BERSUMBER DARI ANGGARAN PENDAPATAN DAN BELANJA NEGARA.

DEFINISI PENTING DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2012 PENGADAAN TANAH adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. INSTANSI adalah lembaga negara, kementerian dan lembaga pemerintah nonkementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat penugasan khusus Pemerintah. PIHAK YANG BERHAK adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah. OBJEK PENGADAAN TANAH adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai. HAK ATAS TANAH adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Perdaturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang.

Pasal 10 UU No. 2/12

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM DISELENGGARAKAN MELALUI TAHAP: PERENCANAAN. PERSIAPAN. PELAKSANAAN. PENYERAHAN HASIL. Pasal 13 UU No. 2/12

RENTANG WAKTU PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM PENDATAAN AWAL KONSULTASI PUBLIK PENETAPAN LOKASI INVENTARISASI & IDENTIFIKASI , PENGUMUMAN MUSYAWARAN BESAR DAN BENTUK GANTI RUGI PELEPASAN TANAH INSTANSI PEMERINTAH PEMBERIAN GANTI RUGI DAN PELEPASAN OBYEK PENGADAAN PENYERAHAN HASIL 30 60 14 74 108 44 118 TUN PN K ? 90 PUBLIK ULANG TIM KAJI 104 RENTANG WAKTU PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM VERIFIKASI DAN PERBAIKAN 72 PERSIAPAN PERENCANAAN PELAKSANAAN Penetapan lokasi Pengumuman Permohonan pelaksanaan KASASI PENETAPAN PENILAI DAN PENILAIAN ?

1. PERENCANAAN PENGADAAN TANAH Pasal 14 Intinya: Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan

2. Persiapan Pengadaan Tanah Pasal 16 Instansi yang memerlukan tanah dan pemerintah provinsi berdasarkan dokumen perencanan melaksanakan: Pemberitahuan rencana pembangunan; Pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan Konsultasi publik rencana pembangunan. Penetapan Ijin Lokasi apabila sepakat Keberatan ke Gubernur Ps.21 Keberatan terhadap penolakan dapat diajukan ke PTUN MA Ditolak/diterima

3. Pelaksanaan Pengadaan Tanah Berdasarkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada Lembaga Pertanahan. (Ps 27) Pelaksanaan Pengadaan Tanah meliputi: Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah; Penilaian Ganti Kerugian; Musyawarah penetapan Ganti Kerugian; Pemberian Ganti Kerugian; dan Pelepasan tanah Instansi.

Setelah Penetapan Lokasi Pihak yang berhak hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya kepada instansi yang memerlukan tanah melalui Lembaga Pertanahan. (Ps 27 ayat 3)

Inventarisasi dan Indentifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan, serta Pemanfaatan Tanah (Ps 28) Kegiatan yang dilakukan meliputi: Pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah; dan Pengumpulan data Pihak yang berhak dan Objek Pengadaan Tanah.

Penilaian Ganti Kerugian Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Ps 31) Pasal 33, Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi: Tanah; Ruang atas dan bawah tanah; Bangunan; Tanaman; Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau Kerugian lain yang dapat dinilai. Pasal 66 ayat (4) Perpres 71 Tahun 2012 Hasil Penilaian Penilai menjadi dasar musawarah penetapan bentuk Ganti Kerugian.

Dalam hal bidang tanah tertentu yang terkena Pengadaan Tanah terdapat sisa yang tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya, Pihak yang Berhak dapat meminta penggantian secara utuh atas bidang tanahnya. (Pasal 35)

Lembaga Pertanahan melakukan musyawarah Ps 37 ayat (1) Hasil kesepakatan, menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian {Ps 37 ayat (2)} 14 hari setelah musyawarah/tidak ada keberatan dianggap menerima Tidak ada kesepakatan, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan ke PN {Ps 38 ayat (1)} Pihak yang keberatan terhadap putusan pengadilan negeri dapat mengajukan kasasi ke Mahkamah Agung {38 ayat (2)}

GANTI KERUGIAN DAPAT DIBERIKAN DALAM BENTUK (Ps 36): Uang; Tanah pengganti; Kepemilikan saham; atau Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

PASAL 40 (Penjelasan) Pemberian Ganti Kerugian pada prinsipnya harus diserahkan langsung kepada pihak yang Berhak atas Ganti Kerugian, apabila berhalangan Pihak yang Berhak karena hukum dapat memberikan kuasa kepada pihak lain atau ahli waris, dimana penerima kuasa hanya dapat menerima kuasa dari satu orang yang berhak atas Ganti Kerugian.

Pihak yang berhak adalah (Penjelasan Ps 40): Pemegang hak atas tanah; Pemegang hak pengelolaan; Nadzir, untuk tanah wakaf; Pemilik tanah bekas milik adat; Masyarakat hukum adat; Pihak yang mengusasi tanah negara dengan itikad baik; Pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau Pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah

HGB dapat diterbitkan diatas Tanah Hak Milik/Hak Pengelolaan Pemegang HBG dapat ganti rugi HGB dapat diterbitkan diatas Tanah Hak Milik/Hak Pengelolaan Pemilik tanah Hak Milik atau Hak Pengelolaan dapat ganti rugi Penjelasan Pasal 40 Pemegang HP dapat ganti rugi Hak Pakai dapat diterbitkan diatas Tanah Hak Milik/Hak Pengelolaan Pemegang HM/HP dapat ganti rugi

Penjelasan Pasal 40 Pihak yang menguasai tanah negara yang dapat diberikan penggantian kerugian adalah pemakai tanah negara yang sesuai dengan atau tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan, contohnya: Bekas pemegang hak yang telah habis jangka waktunya, dan masih menggunakan/memanfaatkan tanah tersebut; Pihak yang menguasai tanah berdasarkan sewa menyewa; Pihak yang menggunakan atau memanfaatkan tanah negara bebas dengan tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan.

Penjelasan Pasal 40 Selain itu pemegang dasar penguasaan atas tanah adalah pihak yang memiliki alat bukti yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang yang membuktikan adanya penguasaan yang bersangkutan atas tanah yang bersangkutan, contohnya pemegang akta jual beli atas Hak Atas Tanah yang belum dibalik nama, pemegang akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan sertifikat, dan pemegang surat izin menghuni. Penjelasan Pasal 40 Selain itu Bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah yang belum atau tidak dipunyai dengan Hak atas Tanah, Ganti Kerugian diberikan kepada pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah.

Penitipan Ganti Rugi Ps 42 Dapat dilakukan penitipan Ganti Kerugian ke PN setempat Ada penolakan bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian hasil musyawarah, atau hasil dari putusan PN/MA Pihak yang berhak menerima ganti kerugian tidak diketahui keberadaannya; Objek pengadaan tanah yang akan diberikan ganti kerugian: 1. sedang menjadi objek perkara di pengadilan; 2. masih dipersengketakan kepemilikannya; 3. Diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau 4. menjadi jaminan di bank.

Pada saat pelaksanaan pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak, maka kepemilikan atauHak Atas Tanah dari Pihak yang Berhak menjadi hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. (Ps 43)

Pasal 45 Tanah yang dimiliki pemerintah untuk pelapasan objek pengadaan tanahnya dilakukan sesuai dengan ketentuan perUU-an mengenai pengelolaan BMN/D Sedangkan Tanah yang dikuasai pemerintah/dikuasai/dimiliki oleh BUMN/D dilakukan berdasarakan peruuan ini. Pasal 46 Tanah yang dikuasai/dimiliki BUMN/BUMD tidak diberikan ganti rugi.

Pasal 48, Hasil Pengadaan Tanah diserahkan kepada Instansi yang memerlukan tanah.

Pasal 58 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Ketentuan Peralihan Pada saat Undang-Undang ini mulai berlaku: Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebelum berlakunya Undang-Undang ini diselesaikan berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya Undang-Undang ini; Sisa tanah yang belum selesai pengadaannya dalam proses Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a, pengadaannya diselesaikan berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang ini; dan Peraturan perundang-undangan mengenai tata cara Pengadaan Tanah dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan yang baru berdasarkan ketentuan Undang-Undang ini. Pasal 123 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Pada saat Peraturan Presiden ini mulai berlaku, proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebelum berlakunya Peraturan Presiden ini diselesaikan berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya Peraturan Presiden ini. Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi Pengadaan Tanah yang telah ditungakan dalam dokumen perencanaan sampai dengan terlaksananya pelepasan hak dan/atau ganti kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri.

(3) Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diselesaikan paling lama sampai dengan 31 Desember 2014; (4) Dalam hal Proses pengadaan tanah masih terdapat sisa tanah yang belum selesai sampai jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (3), pengadaan diselesaikan berdasarkan tahapan sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden ini.

II. PERMASALAHAN PERLAKSANAAN KONTRAK DI LINGKUNGAN KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

APA YANG DAPAT DIPERJANJIKAN OLEH PARA PIHAK? SYARAT SAH PERJANJIAN 1320 KUHPer. Kesepakatan (consensus) Kecakapan (capacity) Hal tertentu (certainty of Terms) Sebab yg Halal (legality) Subyektif Obyektif Dapat Dibatalkan Batal Demi Hukum 29 29

APA YANG DAPAT DIPERJANJIKAN OLEH PARA PIHAK? Dapat Dibatalkan Kalau syarat subyektif tidak dipenuhi maka perjanjian itu dapat dimintakan pembatalan/voidable/vernietigbaar Syarat-syarat Subyektif 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian Batal Demi Hukum Kalau syarat obyektif tidak dipenuhi maka perjanjian itu batal demi hukum/null and void/nietigbaar Syarat-syarat Obyektif 1. Mengenai suatu hal tertentu 2. Sebab yang halal 30

ISI DAN HIERARKHI SURAT PERJANJIAN (KONTRAK) Syarat – syarat umum kontrak. Merupakan bagian dari dokumen lelang dan disampaikan bersama-sama dengan dokumen-dokumen lelang lainya pada saat pelaksanaan pelelangan. Berisikan ketentuan – ketentuan( a.l hak dan kewajiban,jaminan, prosedur sanksi dan kompensasi) yang wajib diikuti / ditaati/ mengikat para pihak yang mengadakan perjanjian dalam pelaksanaan kontrak Syarat-syarat khusus kontrak. Ketentuan-ketentuan yang merupakan perubahan, tambahan dan/atau penjelasan dari ketentuan –ketentuan yang ada pada syarat-syarat umum kontrak. Apabila terjadi perbedaan antara syarat umum dan syarat khusus, maka yang berlaku adalah syarat-syarat khusus. 31

CONTOH KASUS DALAM PELAKSANAAN KONTRAK: Masalah pencairan jaminan. Telah terjadi kontrak pelaksanaan pekerjaan di bidang SDA (Pekerjaan pembangunan saluran sekunder dan tersier); Ternyata setelah dua tahun masa pelaksanaan kontrak, progres pekerjaan tidak sampai + 2% dari targeted progress; Tidak ada klausul pengenyampingan Pasal 1266 KUHPerdata, dan tidak ada klausul Show Cause Meeting dalam kontrak. Karena sudah berkali kali diperingatkan, maka dilakukan pemutusan kontrak secara sepihak. Konsekuensi dari pemutusan kontrak secara sepihak jaminan harus dicairkan (Jaminan Pelaksanaan dan Jaminan Uang Muka); Jaminan Pelaksanaan diterbitkan oleh Bank dan telah dapat dicairkan sedangkan Jaminan Uang muka yang diterbitkan oleh Asuransi tidak dapat dicairkan dengan alasan masih terdapat dispute dalam pemutusan kontrak.

2. Masalah Pengurangan luas lokasi pekerjaan Terdapat kontrak antara Kementerian PU dan kontraktor untuk pembangunan saluran sekunder dan pelaksanaan cetak sawah. Kontrak awal + 2000 Ha sawah yang akan dicetak. Ternyata dalam pelaksanaan pengguna jasa tidak dapat memberikan lahan yang akan dicetak, mengingat ternyata warga tidak mau lahannya untuk dijadikan sawah (tidak ada pengadaan tanah dalam kegiatan ini). Hanya + 7 Ha sawah yang bersedia untuk dicetak sawahnya; Volume pekerjaan berubah dan nilai kontrak juga berubah. Kontraktor mengajukan gugatan di PN atas perubahan ini senilai 100 M. Pada tahap akan diputus ternyata terbit audit BPKP untuk dapat diberikan ganti rugi terhadap kerugian kontraktor sebesar 5 M. Dibuat acta van dading/ perdamaian dengan putusan pengadilan, dan klaim kontraktor telah dibayarkan sebesar 5 M.

SEKIAN TERIMA KASIH