2013 PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN “Likupang Mansion Resort and Residence” PT Plomp Celebes

Pendahuluan Berkembangnya bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di suatu daerah, tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Khusus di Desa Wineru, Kecamatan Likupang Timur, Kabupaten Minahasa Utara, yang juga merupakan salah satu tujuan wisata Pantai terkenal dengan Pantai Pasir Putih, “Pantai Surabaya”. Dengan pertumbuhan bisnis yang sangat pesat dan semakin banyaknya penduduk yang bekerja, maka berakibat pada pertumbuhan ekonomi yang positif serta permintaan akan Hunian Tempat Tinggal ( Rumah ) Tipe Mansion bagi masyarakat Kabupaten Minahasa Utara dan Sulawesi Utara. Untuk itu saya sebagai pemilik PT. PLOMP CELEBES tertarik untuk mengembangkan usaha Developer Perumahan yang menjual Bangunan Tempat Tinggal Tipe Mansion di dalam sebuah Resort di bibir Pantai Surabaya Likupang. Dengan latar belakang diatas dan mengingat saya mempunyai sebidang tanah di Desa Wineru, Kecamatan Likupang Timur, Kabupaten Minahasa Utara yang berlokasi + 100 m dari jalan raya, saya merencanakan membangun Bangunan Tempat Tinggal Tipe Mansion di dalam sebuah Resort di bibir Pantai Surabaya, .

Executive Summary Desa Wineru, Kec. Likupang Timur, Kab. Minahasa Lokasi Proper :Perumahan Mansion Likupang Residence – Likupang, Desa Wineru, Kec. Likupang Timur, Kab. Minahasa Utara, Sulawesi Utara. Peruntukan : Pembangunan 20 unit Rumah Tinggal Type.80/200 m2 Luas Lokasi : 8000 m2 Luas Kavling : 3.200 m2 (40%) Jumlah Unit : 20 unit rumah tinggal T.80/200 m2 Periode Project : 18 Bulan Nilai Penjualan : @ T. 80/200 m2 Rp. 25.000.000.000,- Modal Sendiri : Rp. 12.500.000.000,- Pinjaman/Investment : Rp. 5.000.000.000,- Keuntungan : Rp. 7.500.000.000,- Developer : PT. PLOMP CELEBES

Legalitas Nama Perusahaan : PT. Plomp Celebes Alamat Perusahaan : Kelurahan Wenang Selatan, Kecamatan Wenang, Manado No. Telp. / Fax. : (0431) Email Address : martha_rondonuwu@yahoo.co.id Akta Pendirian : No. 06, Tanggal 06 September 2010, Pengesahan akta pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia RI TDP : NPWP : Surat Ket. Domisili : SIUP :

Struktur Organisasi Direktur Utama : Martha Rondonuwu Direktur : Martha Rondonuwu Komisaris Utama :   Pengurus Perusahaan Direktur Utama : Patricia Magdalena Ariance Mailoor Tempat/tgl. Lahir : Manado / 06 Mei 1985 No. KTP : 7171044605850052 Instansi : PT. PLOMP CELEBES Bidang Usaha : Developer, Kontraktor dan Jasa Properti Alamat Kantor : Direktur : Debora Mailoor Tempat/tgl. Lahir : Manado / 01/12/1976 No. KTP : 7171044112760001 Bidang Usaha : Developer, Kontraktor dan Jasa properti Komisaris Utama : Charles Sigar Mailoor Tempat/tgl. Lahir : Manado / 13 Desember 1948 No. SIM A : 481220150027

Financial Performa Penjelasan Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan ( terlampir) PT Plomp Celebes tidak memiliki komponen kewajiban untuk tahun 2011 dan 2012 sehingga, current dan quick ratio tidak dapat didefinisikan. Namun hal ini mengindikasikan bahwa PT Plomp Celebes tidak akan mengalami kesulitan di dalam membayar kewajiban yang akan jatuh tempo dalam jangka waktu satu tahun ke depan. Laba setelah pajak di tahun 2012 mengalami kenaikan yang signifikan sebesar hampir 100% dibandingkan tahun 2011. Hal ini disebabkan karena PT Plomp Celebes pada tahun 2012 berhasil meningkatkan penjualan usaha dan menekan biaya operasional jika dibandingkan dengan tahun 2011. Rentabilitas perusahaan pada tahun 2012 mengalami perubahan yang dapat dilihat melalui indikator Return on Total Assets (ROA). ROA mengalami kenaikan sebesar 200% dibandingkan dengan tahun 2011. Hal ini disebabkan karena adanya penjualan yang meningkat, dan PT Plomp Celebes tidak banyak melakukan penambahan investasi pada tahun 2012. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa PT Plomp Celebes memiliki kemampuan yang baik dalam mengelola keuangannya.

Sejarah dan Konsep Sejarah Proper Proyek perumahan “Likupang Mansion Residence and Resort” ini diinisiasi oleh PT. Plomp Celebes untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis di Kecamatan Likupang Timur, Desa Wineru. Proper yang merupakan proyek unggulan dari perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang dimilki terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan Added Value bagi Stakeholders.   Konsep Proper Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis dengan view mengagumkan di bibir Pantai Surabaya. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target penyelesaian 40 unit rumah dalam waktu 18 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan fisik konstruksi rumah.

Konsep Konsep pengembalian investasi yang efektif akan dikembangkan dengan cara sebagai berikut : Setiap unit yang sudah terjual, dapat disewakan oleh pemiliknya dengan jangka waktu. Ex : Harga per unit Rp. 1.250.000.000,- jika disewakan dengan asumsi harga Rp. 500.000,- per malam, dengan rata – rata tingkat penyewaan 30 hari per tahun dan rata – rata disewakan ke 20 orang per tahun, maka akan didapatkan tingkat pengembalian Rp. 300.000.000,- / tahun. Didapat hasil 1.250.000.000,- / 300.000.000,- = 4.1 tahun Jadi pemilik rumah akan mendapatkan pengembalian investasi per unit rumah dalam 4,1 tahun sejak tanggal pembeliana

Aspek Sosial dan Lingkungan Lokasi Proper Likupang Mansion Residence and Resort Proper terletak di Desa Wineru, Kecamatan Likupang Timur, Kabupaten Minahasa Utara daerah asri dengan View Pantai Pasir Putih, Pantai Surabaya, daerah bebas banjir dan hanya sekitar 45 Menit ke pusat Kota Manado dan 35 Menit dari Airport Internasional Samratulangi Manado. Demografi Demografi Kabupaten Minahasa Utara terletak di Provinsi Sulawesi Utara, dan berada tepat di sebelah barat........ Dengan luas wilayah 164,54 km2, Kabupaten Minahasa Utara merupakan salah satu Kabupaten terbesar dan terpenting di Provinsi Sulawesi Utara serta kedua terbesar di kawasan setelah Kabupaten Bolmong dan Kabupaten Minahasa Induk. Kependudukan Jumlah penduduk Kabupaten Minahasa Utara mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2000 – 2007 serta tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 20002– 2012. Fasilitas Umum Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Akses jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan. Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi proper antara lain : Sekolah Menengah Umum Negeri 1 Likupang. Akses ke Terminal Likupang juga tidak jauh dari lokasi proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Hermina Lembean dan RSUD Walanda Maramis, Gedung Bank Permata, Kantor Bank Sulut, Kantor Bank BRI, Kantor Bank Mandiri. Fasilitas Umum: Masjid : 300 m Kantor Kecamatan : 500 m Puskesmas : 600 m Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m Pasar Tradisional : 700 m Bank Sulut,Mandiri, BNI, BRI` : 800 m Jaringan Listrik : Ada PDAM : ada Telepon : ada Berdekatan dengan lokasi :

Aspek Legalitas Aspek Aspek Perijinan (Legalitas) Pekerjaan Penyelesaian Proper “Likupang Mansion Residence and Resort” Likupang diharapkan dapat terlaksana sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi masalah hukum. Perijinan Project Ijin IPPT : Proses S.I.U.P : Site Plan : Proses S.K.D.P : Kep. Hum dan HAM : AHU – 44102.AH.01.01. Tahun 2010 T.D.P : N.P.W.P : Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A. IMB Induk : Proses Rekomendasi PLN : Proses Rekomendasi PDAM : Proses Keterangan Bebas Banjir : Proses Rekomendasi dari Pihak Terkait Surat keterangan dari Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BP2T) PEMKAB Minahasa Utara, tanggal 10 Desember 2013 menerangkan bahwa Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), Site Plan, IMB, Ijin Lokasi, Peil Banjir dan UPL/UKL telah diterima dan sedang dalam proses penyelesaian. Tanda Terima Pendaftaran Perijinan & Non Perijinan tertanggal 10 Desember 2013 dari PemKab Minahasa Utara Badan Pelayanan & Perijinan Terpadu juga telah terlampir. Surat dari wakil warga yakni Ketua RT 01/Rw 012, RT 06/RW 012 Desa Wineru, dan RT 03/RW 05, RT 04/RW 05 Desa Wineru, perihal Persetujuan Pemakaian Jalan menuju Proper Likupang Mansion Resort and Residence tertanggal 10 Desember 2013 telah terlampir.

Aspek Pemasaran Potensi & Segmentasi Pasar Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Likupang Mansion Residence and Resort diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh adanya real estate dan beberapa resort yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun. Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan. Marketing Strategy Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Likupang Mansion Residence and Resort”. Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Likupang Mansion Residence and Resort” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia. Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT Plomp Celebes. Melalui jaringan ini, PT Plomp Celebes telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi swasta, pemerintah dan perorangan. Project Utility Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung lain.

Aspek Keuangan Proyeksi Biaya Properti ( terlampir) Sumber Dana Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut : 40% bersumber dari Investor+Bank 60% bersumber dari Dana Sendiri   Proyeksi Penjualan Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber pengembalian sbb. : Penerimaan Penjualan : Rp 25.000.000.000,- (kelebihan tanah excluded) HPP : Rp 17.500.000.000,- Margin Kotor : Rp. 7.500.000.000,- (30%)

Aspek Teknis Aspek Teknis ( terlampir ) Tahap Persiapan Perencanaan Perijinan Persiapan Awal / Land Clearing Pembangunan

Tahap Konstruksi Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 10 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel spesifikasi teknis ( terlampir ).

Kesimpulan Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai berikut : Kinerja keuangan PT Plomp Celebes menunjukkan peningkatan yang signifikan sehingga relatif lebih aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank di tambah investor. PT Plomp Celebes telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek yang sejenis dengan proposal Proper “Mansion Likupang Resort and Residence” Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas. Demikian proposal Proper “Mansion Likupang Resort and Residence” , kami sampaikan Terima Kasih.