DASAR HUKUM UU No. 12 Tahun 1985 jo UU No. 12 Tahun 1994 PP No. 46 Tahun 2000 KMK No. 201/KMK.04/2000 KEP-251/PJ.6/2000

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) ADALAH PAJAK KEBENDAAN ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA: MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BANGUNAN

Objek PAJAK BUMI BANGUNAN ADALAH : ADALAH : PERMUKAAN BUMI YG Pasal 2 ayat (1) BUMI BANGUNAN ADALAH : PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH DAN PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YG ADA DIBAWAHNYA Pasal 1 angka 1 ADALAH : KONSTRUKSI TEKNIK YG DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH DAN/ATAU PERAIRAN Pasal 1 angka 2

Objek PAJAK Pasal 2 ayat (1) BANGUNAN TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) : Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; Jalan tol; Kolam renang; Pagar mewah; Tempat olah raga; Galangan kapal, dermaga; Taman mewah; Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

FAKTOR YANG MENENTUKAN KLASIFIKASI Objek PAJAK Pasal 2 ayat (2) BUMI/TANAH - Letak - Peruntukan - Pemanfaatan - Kondisi lingkungan - Dan lain-lain BANGUNAN - Bahan bangunan - Rekayasa - Letak - Kondisi lingkungan - Dan lain-lain

YANG TIDAK DIKENAKAN PBB ADALAH Objek PAJAK YANG : Pasal 3 ayat (1) ADALAH Objek PAJAK YANG : Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan; Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu; Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak; Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR LEBIH LANJUT DENGAN PERATURAN PEMERINTAH OBJEK PAJAK YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN PEMERINTAHAN Pasal 3 Ayat (2) PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR LEBIH LANJUT DENGAN PERATURAN PEMERINTAH

TARIF Pasal 5 TARIF TUNGGAL 0,5 % Dari NJKP

CARA MENGHITUNG x 0,5% x 20% x NJOP 40% x NJOP 0,5% x 0,1% 0,2% PBB = TARIF x N J K P 0,1% 0,2% = 0,5% x 20% x NJOP 40% x NJOP = 0,5% x NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN)  NJOPTKP

DASAR PENGHITUNGAN NILAI JUAL KENA PAJAK SERENDAH-RENDAHNYA 20 % DAN Pasal 6 ayat (3) dan (4) NILAI JUAL KENA PAJAK SERENDAH-RENDAHNYA 20 % DAN SETINGGI-TINGGINYA 100 % PERSENTASE NJKP DITETAPKAN DENGAN PERATURAN PEMERINTAH

PENETAPAN BESARNYA NILAI JUAL KENA PAJAK NILAI JUAL KENA PAJAK (PP No. 46 TAHUN 2000) NILAI JUAL KENA PAJAK 1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN 2. OBJEK PAJAK KEHUTANAN 3. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA LEBIH DARI Rp.1.000.000.000,00 (satu milliar rupiah). 1. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN 2. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA KURANG DARI Rp.1.000.000.000,00 (satu milliar rupiah). NJKP = 40% X NJOP NJKP = 20% X NJOP PBB = 0,5% X 40% X NJOP = 0,2% PBB = 0,5% X 20% X NJOP = 0,1%

N J O P DASAR PENGENAAN (Nilai Jual Objek Pajak) Pasal 6 Ayat (1), (2) Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui : - perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis;atau - nilai perolehan baru; atau - Nilai Jual Objek Pajak pengganti. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

PENENTUAN NJOP PENILAIAN Objek PBB *Pendekatan Data Pasar PENDEKATAN PENILAIAN *Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) *Pendekatan Biaya (Cost Approach) *Pendekatan Pendapatan (Income Approach) CARA PENILAIAN Penilaian Massal Penilaian Individual

NILAI JUAL Objek PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP) Setinggi-tingginya Pasal 3 Ayat (3) NJOPTKP Setinggi-tingginya Rp. 12.000.000,00 Per Wajib Pajak; Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan; Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek pajak yang nilainya terbesar.

PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya. Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan. Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan phisiknya. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau objek perairan

Penilaian Massal (Mass Appraissal) CARA PENILAIAN Penilaian Massal (Mass Appraissal) NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan phisik. Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation / CAV). Penilaian Individual (Individual Appraissal) Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain : Jalan tol Pelabuhan laut/sungai/udara Lapangan golf Industri semen/pupuk PLTA, PLTU, PLTG Pertambangan Tempat rekreasi Dan lain-lain sejenisnya Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap. golf, Objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

TEMPAT YANG MENENTUKAN TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG Pasal 8 ayat (1), (2), (3) Tahun Pajak Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember. Saat yang menentukan pajak terutang Adalah menurut keadaan Objek pajak pada tanggal 1 Januari. Tempat Pajak Terutang : untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta; untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kota; yang meliputi letak Objek pajak.

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB Pasal 18 DATI I I 64,8 % DATI I 16,2 % PEM. PUSAT 10 % BIAYA PEMUNGUTAN 9 % - Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK.04/1994 tanggal 19 Maret 1994, 10% bagian pemerintah pusat dibagikan kepada seluruh Daerah Tingkat II - SKB DJA-DJP KEP. 56/A/44/1996 KEP. 50/PJ.6/1996

- Luas sawah 5 Hektar ( 1 hektar = 10.000 m2), - Untuk rumah, luas tanah adalah 500 m2 dan bangunan 200 m2, - NJOP Sawah sebesar 10.000 per m2, - NJOP tanah rumah sebesar 100.000 per m2 dan bangunan sebesar 1.000.000 per m2,

1. Menentukan NJOP untuk seluruh tanah dan bangunan, a. Sawah, luas = 5 ha X 10.000 M2 = 50.000 M2 NJOP sawah = Harga X luas = 10.000 x 50.000 = Rp. 500.000.000,- b. Rumah, NJOP tanah = 100.000 X 500 = Rp. 50.000.000,- NJOP bangunan = 1.000.000 X 200 = Rp. 200.000.000,- NJOP rumah (tanah &bangunan) = 250.000.000 Total NJOP sawah dan rumah = 750.000.000 2. Menentukan NJOPTKP yaitu apabila seorang mempunyai lebih dari satu obyek maka NJOPTKP hanya terhadap satu obyek saja yang terbesar (sawah) berupa pengurangan NJOP yang tidak dikenakan pajak sebesar 12.000.000,-, sehingga NJOP sebagai dasar penghitungan sbb : NJOP Sawah = 500.000.000,- NJOPTKP = 12.000.000,- NJOP sebagai dasar penghitungan sawah = 488.000.000 NJOP sbg dasar penghitungan rumah (tetap) = 250.000.000 3. Menentukan NJKP (nilai jual kena pajak) yaitu 20% dari NJOP NJKP Sawah = 20% X 488.000.000 = 97.600.000,- NJKP Rumah = 20% X 250.000.000 = 50.000.000,- 4. Menentukan PBB (tarif X NJKP) PBB sawah = 0,5% X 97.600.000 = 488.000 PBB Rumah = 0,5% X 50.000.000 = 250.000 Jadi Total PBB pak Kasno = 738.000,-

UNDANG-UNDANG NO. 21 THN 1997 TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (UU BPHTB) SEBAGAIMANA TELAH DIUBAH DENGAN UNDANG-UNDANG NO. 20 THN 2000 Ditpenpa 2000 bphtb 1

Sebagaimana diubah dgn DASAR HUKUM UU NO.21 TAHUN 1997 Sebagaimana diubah dgn UU NO.20 TAHUN 2000 UU No. 34/1997 No. 111 /2000 No. 112/ 2000 No. 113/2000 No. 114/ 2000 PP 630/KMK.04/97 517/ KMK.04/2000 631/KMK.04/97 518/ KMK.04/2000 632/KMK.04/97 519/ KMK.04/2000 633/KMK.04/97 636/KMK.04/97 514/KMK.04/2000 515/KMK.04/2000 516/KMK.04/2000 KMK 21/PJ.6/97 22/PJ.6/97 23/PJ.6/97 24/PJ.6/97 531/PJ/2000 KEP. DJP Ditpenpa 2000 bphtb 2

TANAH WAJAR bagi yang memperoleh hak atas tanah Memenuhi kebutuhan dasar untuk papan Lahan usaha Alat investasi yg menguntungkan WAJAR bagi yang memperoleh hak atas tanah memberikan kontribusi kepada Negara dengan membayar pajak (BPHTB) Ditpenpa 2000 bphtb 5

Prinsip-prinsip yang diatur dalam UU BPHTB Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem “Self Assessment”. Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), dan Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) atas waris atau hibah wasiat . Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya. Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara yang sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah. Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di luar ketentuan UU ini tidak diperkenankan. Ditpenpa 2000 bphtb 6

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN OBJEK PAJAK Pasal 2 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru bphtb 7

Jenis Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Pemindahan Hak, karena : 1. jual beli; 2. tukar-menukar; 3. hibah; 4. hibah wasiat; 5. waris; 6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; 7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8. penunjukan pembeli dalam lelang; 9. putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10. penggabungan usaha; 11. peleburan usaha; 12. pemekaran usaha; 13. hadiah. Pemberian Hak Baru, karena : kelanjutan pelepasan hak; di luar pelepasan hak. bphtb 8

Diatur dlm UU Rumah Susun JENIS HAK-HAK ATAS TANAH Pasal 2 ayat (3) Diatur dlm UUPA (UU No. 5 / 1960) Diatur dlm UU Rumah Susun (UU No. 16 / 1985) hak milik hak guna usaha hak guna bangunan hak pakai hak milik atas satuan rumah susun hak pengelolaan Ditpenpa 2000 bphtb 9

Objek Pajak yang diperoleh : OBYEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB Pasal 3 ayat (1) jo Kep.Men.Keu No.630/KMK.04/1997 Objek Pajak yang diperoleh : perwakilan diplomatik (asas timbal balik) : Negara untuk kepentingan umum badan / perwakilan organisasi internasional orang pribadi/badan karena konversi hak / perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama orang pribadi/badan karena wakaf untuk kepentingan ibadah Ditpenpa 2000 bphtb 10

OP yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan hak pengelolaan diatur dengan PP Pasal 3 ayat (2) jo. PP No.111/2000 dan PP No.112/2000 Kep. Men. Keu No.514/KMK.04/2000 dan 515/KMK.04/2000 Untuk lebih memberikan rasa keadilan Hak pengelolaan merupakan hak di luar UUPA Saat pewaris meninggal dunia pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris termasuk objek pajak hibah wasiat merupakan penetapan wasiat yg khusus yg berlaku pada saat pemberi wasiat meninggal dunia pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yg masih dalam hubungan keluarga yg tidak mampu atau badan sebagai penghargaan pengenaannya perlu diatur dengan PP Ditpenpa 2000 bphtb 11

dikenakan kewajiban membayar pajak SUBJEK PAJAK (Pasal 4) “Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan” dikenakan kewajiban membayar pajak Wajib Pajak Ditpenpa 2000 bphtb 12

Untuk kesederhanaan dan kemudahan TARIF PAJAK Pasal 5 Untuk kesederhanaan dan kemudahan penghitungan pajak Tarif Tunggal 5% Ditpenpa 2000 bphtb 13

DASAR PENGENAAN Pasal 6 Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Nilai Pasar Harga Transaksi - jual beli - penunjukan pembeli dlm lelang Nilai Pasar 1) tukar-menukar 2) hibah 3) hibah wasiat 4) waris 5) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 6) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 7) peralihan hak karena putusan hakim yg tetap 8) pemberiah hak baru karena pelepasan hak 9) pemberian hak baru diluar pelepasan hak 10)penggagungan, peleburan dan pemekaran usaha. 11)hadiah. Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB NJOP PBB Besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan dalam hal belum diketahui Ditpenpa 2000 bphtb 14

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) P a s a l 7 Ditetapkan oleh Kakanwil dengan pertimbangan Pemda dan perekonomian daerah paling banyak Rp 300.000.000,00 untuk waris atau hibah wasiat bagi orang pribadi yg masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus paling banyak Rp 60.000.000,00 selain perolehan hak dari waris & hibah wasiat Dapat diubah dengan PP Ditpenpa 2000 bphtb 15

CARA PENGHITUNGAN PAJAK Pasal 8 BPHTB = ( NPOP - NPOPTKP ) x Tarif a t a u Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB = ( NJOP - NPOPTKP ) x Tarif Ditpenpa 2000 bphtb 16

HASIL PENERIMAAN BPHTB MERUPAKAN PENERIMAAN NEGARA ( Pasal 1 ) jo Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000 KAS NEGARA 20 % PENERIMAAN PEMERINTAH PUSAT 80 % PENERIMAAN PEMERINTAH DAERAH Ditpenpa 2000 bphtb 47

PENDAPATAN DAERAH DAN SETIAP TAHUN ANGGARAN DICANTUMKAN DALAM APBD PENERIMAAN DAERAH 80% 16 % PEMERINTAH DAERAH PROPINSI 64 % PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/ KOTA PENDAPATAN DAERAH DAN SETIAP TAHUN ANGGARAN DICANTUMKAN DALAM APBD Ditpenpa 2000 bphtb 49

BEA MATERAI Adalah Pajak atas dokumen yang dipakai oleh masyarakat dalam lalu lintas hukum Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea meterai

Obyek dan tarif BM Rp 6000 Surat perjanjian dan surat-surat lainnya Akta notaris/PPAT Surat, efekwesel, promes yg memuat uang > 1 jt Surat2 u/ pembuktian di pengadilan Rp 3000 *Surat, efek wesel, promes yg memuat uang 250.000 s.d. 1 jt * Cek dan BG (berapapun besar nilai uangnya)