Estimasi Biaya Bangunan (Building Cost Estimates)‏ Dwi Pudyastuti Ferry Haryanto Herdaru Marseno

Sumber-sumber data biaya Data biaya bisa didapatkan dari kontrak konstruksi (RAB), kontraktor (orangnya) , dan publikasi atau dengan bantuan komputer ex internet atau data base. kontrak konstruksi untuk bangunan mirip dengan kontrak dengan gedung yang sedang dinilai, yaitu menyediakan data biaya yang bisa dibandingkan. Data-data tersebut dikembangkan dapat menyediakan biaya per m2 per segi yang otentik yang bisa digunakan penilai

Sumber-sumber data biaya Bila tidak ada data, kontraktor bangunan dan estimator biaya profesional bisa menjadi sumber data. Dalam pasar yang aktif, data bisa diperoleh dari pemilik properti yang baru saja membangun bangunan atau lahan yang serupa dengan gedung subjek.

Jasa estimasi biaya Manual biaya (Yang dibuat oleh perusahaanJasa Estimator) yang dipublikasikan biasanya termasuk biaya langsung dan tidak langsung. Data ini termasuk biaya jalan, storm drains (penangkal petir), Perataan tanah (rough grading), pemadatan tanah, utilitas dan biaya yang terkait dengan perijinan. Biaya bongkar biasanya tidak ada di manual biaya, lebih sering didapat dari biaya aktual atau dari kontraktor bongkar (tukang bongkar) Laba juga tidak ada di dalam manual biaya ( estimator Company)

Cost index trending Trend Indeks Biaya (Jurnal) bisa digunakan untuk mengkonversi data historis menjadi estimasi biaya saat ini. Indeks Biaya, manual maupun elektronik, diperbaharui secara berkala dengan menyertakan tabel indeks biaya yang merefleksikan perubahan biaya dalam biaya konsutruksi dalam periode tahun. Trend indeks biaya bermanfaat untuk memperkirakan biaya kini dari satu macam barang ketika standar biaya tidak tersedia. Tetapi ada pembatasannya yaitu jangka waktu yang bertambah menyebabkan biaya kini menjadi menurun.

Cost index trending Contoh Biaya kontstruksi bangunan pada januari 2000: $1000.000 Index pada januari 2000: 285,1 Index kini: 327,3 327,3/285,1 = 1,148 1,148 x $1000.000 = $1.148.000

Metode perkiraan biaya Ada tiga metode untuk memperkirakan biaya 1.metode perbandingan unit 2.metode “unit in place” 3.metode survei kuantitas Metode no 1 dan 2 tidak selengkap metode no 3 Metode 1 dan 2 lebih banyak digunakan oleh kebanyakan penilai

Metode perbandingan unit Metode yang digunakan untuk memperkirakan biaya dalam dollar per unit bangunan secara keseluruhan dari suatu area atau volume berdasarkan biaya-biaya yang diketahui dari struktur yang serupa yang disesuaikan untuk perbedaan waktu dan fisik; biasanya diaplikasikan untuk total area gedung. Metode ini relatif sederhana, praktis dan banyak digunakan.

Metode perbandingan unit Apabila properti pembanding dengan bangunan yang di nilai berada di pasar yang berbeda maka penilai perlu melakukan penyesuaian atas lokasi. Biaya unit per m2 untuk Bangunan2 acuan biasanya sudah tersedia menurut ukuran-ukuran tertentu. Karena ada perbedaan antara bangunan acuan dan bangunan yang di nilai maka penyesuaian harus dilakukan. Karena beberapa Bangunan walaupun identik dalam ukuran, desain dan kualitas konstruksi, sering kali masih ada perbedaan dibandingkan dengan Bangunan subjek.

Metode perbandingan unit Figure 18.1

Metode perbandingan unit Figure 18.2

Metode perbandingan unit Kontrakor biasanya menghitung biaya pengembangan lainnya atas tanah seperti fasilitas drainase, pagar, lanskap dll. Kombinasi dan variasi nilai dari pengembangan ini menyebabkan perbedaan yang signifikan pada biaya per unit apabila kontrak pembangunan hanya untuk bangunan utama. Sebaiknya biaya pengembangan tidak dimasukan dalam pertimbangan harga dasar agar biaya tidak dihitung 2 kali, pertama dalam biaya dasar dan kedua pada penyesuaian dari biaya aktual.

Metode unit in place Metode yang menghitung setiap komponen bangunan yang terpasang . Dengan metode ini, seorang penilai menghitung unit biaya berdasarkan kuantitas material ditambah biaya pemasangan.

Metode unit in place Contoh data untuk metode unit in place Komponen struktur unit Ekskavasi $/kubik yard Pondasi $/kubik yard beton Konstruksi lantai $/kaki ^2 Partisi interior $/kaki linear Atap $/kaki^2

Metode unit in place Konsep ini tidak terbatas pada kubik,linear atau unit area. Bisa berdasarkan biaya per ukuran tertentu, seperti biaya per BTUH. Bisa juga diaplikasikan pada biaya atas komponen yang dipasang. Bisa berdasarkan data base yang dimiliki oleh penilai yang selalu diupdate setiap saat.

Metode unit in place Contoh Deskripsi biaya unit 4” bata, terpasang $460 per 1000 2”x4” kayu bingkai $360 per 1000 Sheating, terpasang $0,42 per kaki^2 Penyekat, terpasang $0,22 per kaki^2 Papan gypsum $0,30 per kaki^2 Cat: primer & coat flat $0,25 per kaki^2

Metode unit in place Dari data yang ada, biaya per kaki^2 dinding bisa diestimasi sebagai berikut Deskripsi biaya unit Bata $3,45 per 7,5 Kayu bingkai $0,24 per 0,6 kaki Sheating $0,42 per kaki^2 Penyekat $0,22 per kaki^2 Papan gypsum $0,30 per kaki^2 Cat $0,25 per kaki^2 Total $4,88 per kaki^2

Metode unit in place Setelah mengetahui biaya untuk setiap komponen, penilai bisa mengestimasi biaya untuk seluruh bangunan. Jika dikembangkan sepenuhnya, metode ini dapat menjadi pengganti survei kuantitatif dan menghasilkan estimasi biaya yang akurat dengan kerja yang lebih sedikit.

Metode unit in place Tabel 18.2

Metode survei kuantitas Metode dimana kualitas dan kuantitas dari seluruh material yang digunakan dan semua tenaga kerja yang diperlukan dalam suatu konstruksi, diperkirakan dan biaya unit yang didapat digunakan untuk mengestimasi biaya untuk material dan tenaga kerja. Biaya untuk antisipasi, overhead, dan laba ditambahkan kemudian oleh kontraktor

Metode survei kuantitas Survei kuantitas dan kalkulasi biaya dipersiapkan oleh cost estimator/ subkontraktor yang dikumpulkan oleh general kontraktor, semua itu tergantung pada ukuran proyek dan sumber data.

Metode survei kuantitas Tabel 18.3

Metode survei kuantitas Ilustrasi pada tabel 18.3 menunjukan biaya tidak langsung dan laba usaha sebagai persentase dari total biaya langsung dan tak langsung. Biaya tak langsung dianggap berbagai tahap dari prosedur estimasi biaya Meskipun peningkatan lahan seperti fasilitas parkir dan landskap biasanya termasuk dalam penawaran kontraktor, tidak disebutkan secara detil.

Metode survei kuantitas Untuk mendapatkan estimasi survei kuantitas, setiap kontraktor dan subkontraktor harus menjabarkan material, tenaga kerja, overhead dan laba. Laba kontraktor mungkin tergantung pada jumlah kerja yang dilakukannya Metode ini memakan waktu dan biaya sehingga jarang digunakan oleh penilai.

Terima Kasih

No question please!