Kontrak Sewa Menyewa Oleh: Achmad Nizam, S.H. Commercial Legal Officer Inhouse Legal Department Compliance Division PT. Matahari Terang Abadi

Pengertian dan Dasar Hukum Kontrak Sewa Menyewa Sewa-menyewa atau perjanjian sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548 – 1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek); Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 BW). Yahya Harahap berpendapat, Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya; Menurut Subekti perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya.

Unsur-Unsur dalam Sewa-Menyewa Pengertian mengenai sewa menyewa tersebut maka dapat ditarik unsur-unsur sebagai berikut: Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa; Adanya konsensus antara kedua belah pihak; Adanya objek sewa menyewa, yaitu barang, baik bergerak maupun tidak bergerak; Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda; Adanya kewajiban dari penyewa untuk melakukan pembayaran harga kepada pihak yang menyewakan. Unsur esensial dari sewa menyewa adalah barang, harga dan waktu tertentu. Sebagaimana halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian konsesualisme, dimana perjanjian terbentuk berasaskan kesepakatan antara para pihak, satu sama lain saling mengikatkan diri.

Klausula dalam Kontrak Sewa Menyewa 3 (tiga) Klausula yang harus ada dalam kontrak sewa menyewa, yaitu: Klausula essentialia: bagian dari suatu perjanjian yang harus ada, sehingga apabila bagian tersebut tidak ada, maka perjanjian tersebut bukanlah suatu perjanjian yang dimaksud oleh para pihak. Contoh: kata sepakat oleh para pihak mengenai barang, harga dan waktu tertentu. Klausula Naturalia: bagian dari suatu perjanjian yang menurut sifatnya dianggap ada tanpa perlu diperjanjikan secara khusus oleh para pihak. Bagian naturalia tersebut dapat ditemukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersifat mengatur, maka apabila para pihak tidak mengatur maka ketentuan peraturan perundang-undangan lah yang berlaku. Namun karena sifatnya yang tidak memaksa, para pihak boleh untuk tidak mencantumkan bagian tersebut. Contoh: force majeure. Klausula aksidentalia: perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak, undang-undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut. Jadi hal yang diinginkan tersebut juga tidak mengikat para pihak karena memang tidak ada dalam undang-undang. Jadi bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat. Contoh: tata cara pembayaran sewa-menyewa.

Syarat Sahnya Kontrak Sewa Menyewa Perjanjian sewa menyewa harus disesuaikan dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 BW; Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat: Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; Suatu hal tertentu (prestasi); Suatu sebab yang diperbolehkan.

Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan Adapun yang menjadi hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan yang menjadi kewajiban bagi pihak yang menyewakan dalam perjanjian sewa-menyewa tersebut, yaitu: Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) BW); Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) BW); Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) BW); Melakukan pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan, yang perlu dilakukan, terkecuali pembetulan-pembetulan yang menjadi kewajiban pihak penyewa (Pasal 1551 BW); Menanggung si penyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang itu, biarpun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat perjanjian sewa. (Pasal 1552 BW).

Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa Adapun yang menjadi hak bagi pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sedangkan yang menjadi kewajiban para pihak penyewa dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, yaitu: Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (1560 ayat (1) BW); Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat (2) BW).

Sebab-Sebab yang Dapat Membatalkan Perjanjian Sewa-Menyewa Jika penyewa menggunakan barang yang disewanya tidak sesuai dengan tujuan pemakaiannya atau menyebabkan kerugian pada pihak yang menyewakan, maka pihak yang menyewakan dapat minta pembatalan sewanya (vide Pasal 1561 BW). Si Penyewa tidak diizinkan, tidak diperbolehkan mengulang-sewakan barang yang disewanya maupun melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan sewa perjanjian sewa dan penggantian biaya, rugi dan bunga. Sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu tidak diwajibkan menaati perjanjian ulang sewa. (vide Pasal 1559 BW).

Berakhirnya KONTRAK Sewa-Menyewa Perjanjian sewa menyewa berakhir demi hukum, yaitu lampaunya waktu yang telah ditentukan (vide Pasal 1570 BW); Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang (vide Pasal 1576 BW); Musnahnya seluruh barang/objek sewa menyewa dikarenakan sesuatu hal yang tidak disengaja. Misal: terjadi gempa bumi sehingga objek sewa menyewa (gedung/bangunan) musnah rata dengan tanah. (vide Pasal 1553 BW).

Post-Test Jelaskan mengenai unsur-unsur essential dari perjanjian sewa-menyewa! Apakah jual-beli dapat menghapuskan perjanjian sewa-menyewa? Apakah pihak penyewa diperbolehkan menyewakan ulang objek/barang yang disewa kepada orang lain? Jelaskan sebab-sebab berakhirnya sewa-menyewa beserta dasar hukumnya!