Profile Ridwan Prima YYP Bandung 13 Februari 1987 SD Angkasa I SMP 2 Bandung SMA 3 Bandung STAN 2008 (Penilai/PBB) (Angkatan 17) S1 STIE Moechtar Thalib Penilai Pemerintah KMK Nomor 03/KM.6/UP.11/2013 Penilai Pemerintah Pasar Modal Nomor 167/PM.22/STTD-PPPM/2016 Penilai Kanwil DJKN DKI Jakarta Penilai Pertama KPKNL Jakarta II

Konsep Dasar Penilaian KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

Definisi PP No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah & PMK Nomor 111 tahun 2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara: “Proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah pada saat tertentu”

KONSEP DASAR

Pengertian Aset Aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah dimana daripadanya manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.

Pengertian Aset Negara Aset Negara adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh Negara Dikuasai adalah Aset yang dikuasai oleh ketentuan Undang-undang Dimiliki adalah Aset yang dibeli dengan dana APBN atau diperoleh dari sumber-sumber lain yang Sah

Klasifikasi Aset Negara Kekayaan yang Dimiliki Barang Milik Negara Aset Tetap Mesin dan Peralatan Barang Persediaan Konstruksi dalam Pengerjaan Aset tak berwujud Kekayaan yang Dikuasai Sumber Daya Alam Barang eks. Asing/Cina Barang Temuan/Kapal Tengelam

Konsep Harga, Biaya & Nilai

Konsep Harga, Biaya & Nilai Harga yang sangat mungkin disepakati oleh Pembeli dan Penjual dari suatu barang atau jasa. Bersifat opini karena belum terjadi transaksi Nilai Sejumlah uang yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli dalam suatu transaksi. Bersifat fakta karena sudah terjadi transaksi. Harga Sejumlah uang untuk memproduksi suatu properti. Biaya

Unsur & Faktor Pembentuk Nilai Faktor Ekonomi Faktor Politik Demand and Desire Utility Transferability Scarcity Value Faktor Lingkungan Faktor Sosial

Prinsip-Prinsip Penilaian Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang maksimal Supply& Demand (Penawaran & Permintaan) Nilai akan naik dan turun mengikuti keseimbangan penawaran dan permintaan Pengganti (Substitution) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Antisipasi (Anticipation) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Perubahan (Change) Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah Tujuan Penilaian Aset Nilai Wajar Penyusunan Neraca Pemerintah Pusat/ Daerah Pemanfaatan Pemindahtanganan

Proses Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal Identifikasi Permohonan / Penugasan Penilaian Tentukan Tujuan Penilaian Kumpulkan Data Awal Survei Lapangan Analisis Data Tentukan Pendekatan Penilaian Simpulkan Nilai Susun Laporan Penilaian

Pendekatan Penilaian Biaya Data Pasar Pendapatan Pendekatan Penilaian

Prosedur Pendekatan Penilaian

Harga Jual/ penawaranan Pembanding KONSEP Pendekatan Data Pasar Harga Jual/ penawaranan Pembanding Adjustments Nilai OP Properti Pembanding Objek Penilaian Direktorat Penilaian

Prosedur Pengumpulan/Riset Data Verifikasi Data Seleksi Faktor yang akan dibandingkan Perbandingan/Penyesuaian Kesimpulan Nilai www.themegallery.com Company Logo

Definisi Pendekatan Data Pasar adalah sebuah pendekatan penilaian yang menentukan estimasi nilai objek dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau penawaran dari objek pembanding sejenis Direktorat Penilaian

Data Pembanding 1 Disesuaikan dengan Identifikasi karakterisitik OP 2 Mencari properti pembanding di lingkungan properti yang dinilai 3 Perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap) 4 Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian Direktorat Penilaian

Nilai Selain Nilai Pasar JENIS-JENIS NILAI Nilai Pasar Nilai Selain Nilai Pasar

Konsep Nilai Pasar Nilai Pasar didefinisikan sebagai (1) estimasi sejumlah uang (2) pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari (3) transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, (4) antara pembeli yang berminat membeli dengan (5) penjual yang berminat menjual, dalam (6) suatu transaksi bebas ikatan, yang (7) pemasarannya dilakukan secara layak, di mana (8) kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan (9) tanpa paksaan

Konsep Nilai Pasar (2) Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Estimasi Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Berdasarkan kepada konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu.

Barang Penjual Pembeli Tempat

Verifikasi & Analisis Data Pembanding Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding Unsur-unsur: - Penjual / pembeli - Waktu transaksi - Lokasi - Sifat-sifat fisik (luas tanah, bangunan, prasarana, dll) - Syarat pembayaran - Motivasi dari terjadinya - penjualan / pembelian Direktorat Penilaian

Unsur Pembanding Mesin & / Peralatan Merk Body Tahun Pembuatan/Perakitan Kapasitas Kondisi Mesin Accessories Kepemilikan Harga Penawaran & Waktu Penawaran Harga Jual & Waktu Penjualan Mesin & / Peralatan Direktorat Penilaian

Permasalahan Penerapan Langka Tidak Sejenis (lokasi, tipe maupun penggunaan) Ketertbatasan informasi Keterbatasan data Jauh (lokasi) dari OP Data Pembanding Terbatas Bias Data trensaksi Penawaran bukan pemilik Sama sekali tidak ada transaksi Penawaran jual vs penawarn beli Data Transaksi Profesional Adjusment Sulit Pembuktiannya Adjustments Direktorat Penilaian

New Replacement Cost (NRC) KONSEP Pendekatan Biaya New Replacement Cost (NRC) Penyusutan Nilai Direktorat Penilaian

Definisi Cost Approach adalah sebuah pendekatan dalam penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi dengan tingkat penyusutan yang sesuai Direktorat Penilaian

Batasan Penggunaan Pendekatan biaya sangat penting ketika kurangnya aktivitas pasar yang membatasi penggunaan market approach. Ketika karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan objek yang dinilai, properti akan lebih baik dinilai menggunakan pendekatan biaya. Pendekatan biaya memisahkan penilaian terhadap tanah dan bangunan, maka pendekatan ini akan cocok diterapkan dalam penilaian untuk tujuan penyusunan laporan keuangan. Direktorat Penilaian

Prosedur Umum Tentukan Biaya Reproduksi/Penggantian pada tanggal efektif. Survei Objek Penilaian Hitung Besarnya Penyusutan Kurangkan Biaya Reproduksi/Penggantian dengan total penyusutan Direktorat Penilaian

Unsur-unsur Penyusutan Biaya Pembangunan/Penggantian Baru (New Replacement Cost/NRC) Penyusutan Penyusutan Fisik Kemunduran Fungsi Kemunduran Ekonomis Pendekatan Biaya Direktorat Penilaian

Biaya Pembangunan/Penggantian Baru (NRC) Biaya yang dibutuhkan untuk membangun/membuat/mengadakan, duplikat/replika objek penilaian Biaya Pembangunan Baru Biaya Penggantian Baru Aset yang fungsinya serupa dan kapasitas produksinya sebanding dengan aset yang dinilai, tetapi didesain dan dibangun dengan teknik dan material saat ini. Aset ekuivalen modern Direktorat Penilaian

Bagian-bagian NRC Biaya Material Biaya Pembuatan/Instalasi Biaya Penyerahan, Transportasi Biaya Commisioning Biaya Bea Masuk, Pajak Biaya Tenaga Ahli Biaya Tidak Terduga Direktorat Penilaian

Metode Menghitung NRC Bangunan Properti Khusus Tanah Metode Perhitungan Langsung Tanah Mesin dan Peralatan Metode Data Pasar Metode Harga Perolehan yang disesuaikan Direktorat Penilaian

Metode Perhitungan Langsung Metode Survey Kuantitas Metode Unit Terpasang Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya Direktorat Penilaian

Mesin dan Peralatan Tanah Metode Data Pasar Data Jual Beli tanah Data Penawaran tanah Data Pembebasan Lahan Data Pengembangan Lahan Mesin dan Peralatan Data Jual Beli Mesin dan Peralatan Data Penawaran Mesin dan Peralatan Data Biaya Pembuatan Mesin dan Peralatan Direktorat Penilaian

Metode Harga Perolehan Batasan Sulit untuk dihitung sendiri Bersifat khusus Tidak ada data pasar objek yang sesuai spesifikasi Metode Data Historis MetodeKoefisien Harga Metode Trend Factor/Indeks Direktorat Penilaian

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Penyusutan dapat di- pengaruhi oleh faktor internal maupun eksternal, baik yang berpengaruh secara langsung maupun tidak langsung. Faktor Internal: umur bahan yang digunakan, kualitas/kelas bahan, kualitas pelaksanaan pembuatan, baik buruknya pemeliharaan, model/ukuran/bentuk Faktor Eksternal: peraturan pemerintah kondisi lingkungan, peruntukan. Direktorat Penilaian

Golongan Penyusutan Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence) FAKTOR INTERNAL FAKTOR EKSTERNAL Direktorat Penilaian

Penyusutan Fisik Rusak, Lapuk, Retak, Pecah, Mengeras atau Kerusakan pada Struktur. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan kondisi fisik yang ada Direktorat Penilaian

Kemunduran Fungsional Desain atau spesifikasi aset tidak lagi memenuhi fungsi seperti saat dirancang Dikarenakan kemajuan dalam teknologi Perubahan peraturan Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, spesifikasi, kelengkapan, fasilitas dan lain-lain Direktorat Penilaian

Kemunduran Ekonomis Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, lingkungan sekitar dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain Direktorat Penilaian

Menghitung Penyusutan/Kemunduran Besarnya Penyusutan adalah jumlah biaya yang diperlukan untuk memperbaiki kerusakan fisik atau menghilangkan kemunduran yang ada Jika biaya memperbaiki sama atau lebih besar dari NRC maka nilai objek adalah sebesar nilai sisa. Dalam banyak kasus, pengaruh penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis sulit untuk dipisahkan, sehingga dapat dianalisis secara bersama. Teknik Perhitungan Survei Kuantitas/Pengamatan Langsung Garis Lurus Saldo Menurun Kurva S Direktorat Penilaian

Teknik Penyusutan Pengetahuan dan pertimbangan profesional Dalam menentukan besarnya penyusutan, metode yang digunakan didasarkan kepada: Pengetahuan dan pertimbangan profesional Pengetahuan pasar Pemahaman sifat aset Jenis penggunaan dimana aset berada Direktorat Penilaian

KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property) NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce” Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.

INCOME PRODUCING PROPERTY PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM SEPERTI : OFFICE SPACE SPORT CENTRE RITEL SPACE CONVENTION HALL HOTEL GOLF COURSE APARTMENT TERMINAL BUILDING TOWN HOUSES TERMINAL PETIKEMAS

RELATIONSHIPS BETWEEN THE PROPERTY INVESTMENT AND THE VALUATION Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

KELEBIHAN & KELEMAHAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTY Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding Mampu mengikuti dinamika pasar Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)

METODE ANALISA DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN PADA PENILAIAN PROPERTY GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) INCOME CAPITALIZATION DISCOUNTED CASH FLOW LAND RESIDUAL TECHNIQUE

KNOWLEDGE IS NOT PRIVATE PROPERTY PAY IT FORWARD

Contoh Sebuah objek penilaian berupa mobil memiliki kondisi cat yang sudah pudar pada seluruh permukaannya, biaya pengecatan ulang diketahui sebesar Rp10.000.000, harga baru mobil sejenis di pasaran adalah Rp100.000.000, - maka penyusutan fisik mobil tersebut yang disebabkan oleh pudarnya cat tersebut dinyatakan sebesar 10/100 = 10%. Direktorat Penilaian

Contoh Diketahui sebuah mesin pemanas udara tenaga surya merk Ariston dibeli dan diproduksi tahun 2004. Pemanas jenis ini memiliki umur ekonomis 10 tahun. Harga pada saat pembelian adalah Rp 12.500.000 dan dilakukan penilaian pada tahun 2011. Apabila diketahui bahwa tingkat inflasi rata-rata alat elektronik tiap tahun adalah 5 % maka : NRC = 12.500.000 x (1+0,05)7, dimana: HP = 12.500.000 n = 7 i = 0,05 NRC mesin pemanas pada saat penilaian (2011) : Rp 17.588.755,00 Direktorat Penilaian

Penyusutan Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru. Pengurangan nilai dapat berasal dari pemakaian dan kerusakan atau keadaan sekarang yang kurang baik dan juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai. Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari keadaan baru sampai saat penilaian. Direktorat Penilaian

Contoh Suatu kendaraan roda empat memiliki kerusakan fisik dimana biaya perbaikannya adalah sebesar Rp. 15.000.000,-. Selain itu akibat ketentuan pemerintah yang mengharus-kan kendaraan roda empat mempergunakan teknologi yang ramah lingkungan perlu ada penggantian komponen yang memerlukan biaya (kemunduran ekonomi) sebesar Rp. 25.000.000,-. NRC objek sejenis yang sudah memenuhi syarat teknologi ramah lingkungan saat penilaian adalah Rp. 250.000.000,-. Dengan demikian nilai mobil tersebut adalah: = Rp. 250.000.000 – Rp. 15.000.000 – Rp 25.000.000,- = Rp. 210.000.000 Direktorat Penilaian