SEBAGAI JAMINAN HUTANG RUMAH SUSUN DAN SATUAN RUMAH SUSUN SEBAGAI JAMINAN HUTANG

PERMASALAHAN RS DAN HMSRS SEBAGAI JAMINAN HUTANG BAGAIMANA KETENTUAN DI DALAM UU 20/2011? BAGAIMANA KETENTUAN UU 4/1996? KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN? BAGAIMANA PEMBEBANAN? BAGAIMANA PENDAFTARAN? BAGAIMANA EKSEKUSI HT-NYA?

RUMAH SUSUN SATUAN RUMAH SUSUN BENDA BERSAMA TANAH BERSAMA LINGKUNGAN

KONSEP DASAR RUMAH SUSUN Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dalam sistem rumah susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem kepemilikannya yaitu: a. pemilikan yang bersifat perseorangan yang dapat dinikmati secara terpisah; b. pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perseorangan tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama.

Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Pemilikan bersama obyeknya : a.Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. b. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. c. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

PENDAFTARAN HT OLEH PPAT SYARAT PEMBEBANAN HT ASAS SPESIALITAS DENGAN ATAU TANPA SKMHT APHT (PPAT) ASAS PUBLISITAS PENDAFTARAN HT OLEH PPAT SERTIPIKAT HT

3 Perencanaan Pembangunan 4 Ijin Mendirikan Bangunan 5 Selesai 1 Pencadangan Tanah/ Ijin Lokasi 2 Pengadaan Tanah 3 Perencanaan Pembangunan Rusun 4 Ijin Mendirikan Bangunan 5 Selesai Membangun 6. Serrtifikat Laik fungsi 3a Permohonan Hak atasTanah dan Sertipikat 5a Pengesahan Pertelaan 4a Pengajuan Hak/ Sertipikat (HGB) a.n. Developer 7 Akta Pemisahan dibuat Developer disahkan Pemda 9 Jual Beli HMSRS (Akta PPAT) 8 Sertipikat HMSRS a.n. Developer 11 Pendaftaran peralihan HMSRS a.n. Pembeli 10 AD/ART Perhimpunan Penghuni Sertifikat HMSRS a.n. Pembeli

PENGATURAN DALAM UU NO. 20 TAHUN 2011 Pasal 47 (1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. (2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. (3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. (4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. (5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.

PENGATURAN DALAM UU NO 20/2011 Pasal 48 (1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun. (2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku bangunan gedung; b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. (3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. (4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum

PENGATURAN DALAM UU NO. 4/1996 Pasal 27 Ketentuan Undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN HT ?? PADA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI) ADA KREDIT KONSTRUKSI PADA TAHAP PEMILIKKAN (PENJUALAN) FASILITAS KPA

OBYEK PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN PADA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI) ADA KREDIT KONSTRUKSI BANGUNAN GEDUNG RUMAH SUSUN YG SEDANG/AKAN DIBANGUN HAK ATAS TANAH YG DIATASNYA AKAN DIBANGUN RUMAH SUSUN

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN PADA TAHAP PENJUALAN/PEMILIKAN HMSRS ADA KREDIT PEMILIKAN APARTEMEN (KPA) OBYEK YANG DIBEBANI: SATUAN RUMAH SUSUN

IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR HAK TANGGUNGAN Asas Ondeelbaar: hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, pembebanan HT meliputi seluruh dan setiap bagian obyeknya Bagaimana dalam skema pembangunan Rumah Susun Implikasinya? maka seluruh HMSRS akan terbebani HT, dari penjaminan Kredit Konstruksi (tanah dan bangunan Rumah Susun) Ingat asas “droit de suite”

IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR HAK TANGGUNGAN DALAM RANGKA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN MENYEBABKAN KETIDAKADILAN? Karena pembeli/pemilik HMSRS yg beritikad baik akan menanggung akibat yg diperbuat oleh developer Unit SRS dan HMSRS akan menjadi obyek eksekusi HT-Kredit Konstruksi Bagaimana solusi ketidakadilan?

ROYA PARSIAL ROYA PARSIAL sebagai kelembagaan hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun secara bertahap, yaitu sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang bersangkutan. Dengan adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal 1163 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan peraturan perundang-undangan lainnya disesuaikan dengan perkembangan kebutuhan masyarakat. Tiap satuan rumah susun yang terjual akan membebaskan bagian rumah susun yang bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya, sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susun tersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai perbandingan antara nilai satuan yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhan rumah susun, termasuk benda-bersama dan tanah-bersama. Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusia pada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.

ROYA PARSIAL DALAM UU NO.4/1996 Pasal 2 (1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2). (2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

Skema Penerapan ROYA PARTIAL ( Pemilikkan HMSRS- FASILITAS KPA)

Skema Penerapan ROYA PARTIAL (Pemilikkan HMSRS-hard cash/pembelian lunas) HGB An. DEV HT-NPP1 HMSRS1 An. Dev HMSRS1-NPP1 An. Mr.A HT-NPP2 HMSRS2 An.DEV HMSRS2- NPP2 An. Mr. B HT-NPP N HMSRS N HMSRS N – NPP N An. Mr. Z AKTA PEMISAHAN KREDIT KONSTRUKSI Akta jual beli (PPAT) HAK TANGGUNGAN

KE KANTOR PERTANAHAN KAB/KOTA PEMBEBANAN HT PEMBERIAN HT (APHT-PPAT) KE KANTOR PERTANAHAN KAB/KOTA HT-OLEH PPAT PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN SERTIPIKAT APHT HARUS MENYEBUTKAN SECARA JELAS: NAMA, IDENTITAS PEMBERI DAN PENERIMA HT DOMISILI PARA PIHAK PENUNJUKKAN HUTANG SECARA JELAS NILAI TANGGUNGAN OBYEK YANG DIBEBANI HT YAITU : selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah ditandatanganinya APHT (Pasal 13 ayat 2 UUHT)

PEMBEBANAN DAN PENDAFTARAN HT PEMBEBANAN HT DILAKUKAN MENURUT KETENTUAN UU NO.4/1996 PENDAFTARAN DILAKUKAN MENURUT KETENTUAN PP. NO.24/1997 DAN PMNA/ KA.BPN NO.3/1997, TENTANG PENDAFTARAN TANAH

EKSEKUSI HT OBYEK EKSEKUSI HT: MUNGKIN BANGUNAN RUMAH SUSUN MUNGKIN SATUAN RUMAH SUSUN PENGATURAN EKSEKUSI HT: MATERIIL : UU NO. 4/1996 FORMIL : HIR/RBG