KASUS-KASUS PERKREDITAN Forum GARK Lombok, 4 Oktober 2013

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Debitur X menyerahkan agunan SHGB atas nama X yang berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) atas nama PT Kawasan Berikat Nusantara (KBN). SHGB di atas HPL telah diikat dengan hak tanggungan Utang Debitur X telah direstrukturisasi terkait dengan jadwal dan skema pembayaran utang SHGB atas nama X jatuh waktu Syarat perpanjangan SHGB di atas HPL yang ditetapkan KBN adalah debitur X membayar biaya rekomendasi perpanjangan kepada KBN sebesar 40% dari NJOP Debitur belum dapat membayar biaya tsb.

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Akibat hukum : tanah HGB yang masa berlakunya jatuh tempo kembali kepada pemegang HPL  KBN menyatakan HGB hapus demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan lagi Hak tanggungan gugur demi hukum  UU HT : berakhirnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yg dibebani hak tanggungan

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Upaya hukum : selama perpanjangan HGB atau HGB baru belum terbit atau selama debitur X dan KBN belum menandatangani perjanjian penggunaan tanah HPL, maka belum dapat dilakukan pengikatan dengan cara apapun atas bangunan di atas tanah HGB tsb  tergantung pada perjanjian pemberian HGB : umumnya bangunan kembali kepada pemegang HPL upaya penyelesaian jika pinjaman menjadi macet : > dengan gugat perdata > dengan PKPU/kepailitan

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Kondisi-kondisi yang ditemukan dalam praktek pengikatan di layanan kredit : sertipikat HGB tidak mencantumkan bahwa HGB tsb berada di atas tanah HPL dan hasil pengecekan di kantor pertanahan tidak memberikan informasi serupa sertipikat HGB mencantumkan bahwa HGB terletak di atas HPL tetapi tidak tertulis siapa pemegang HPL tidak diperoleh rekomendasi/persetujuan dari pemegang HPL atas penjaminan HGB di atas HPL rekomendasi/persetujuan dari pemegang HPL atas penjaminan HBG di atas HPL memiliki jangka waktu berlaku

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Risiko-risiko : tidak diperolehnya persetujuan dari pemegang HPL atas penjaminan HGB : - pembatalan hak tanggungan - muncul keberatan/bantahan atas eksekusi hak tanggungan HGB jatuh waktu : - gugurnya hak tanggungan - tanah bangunan menjadi milik pemegang HPL

HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Risiko-risiko : 3. pemegang HPL menolak permohonan perpanjangan HGB 4. pemegang HPL dapat menentukan biaya perpanjangan HGB secara sepihak 5. pemegang HPL menolak permohonan perpanjangan ijin penjaminan HGB di atas HPL 6. pemegang HPL dapat menentukan biaya perpanjangan ijin penjaminan HGB di atas HPL secara sepihak

PERJANJIAN PEMBERIAN HGB DI ATAS HPL Variasi 1 : Pemegang HPL Pemegang HGB Perjanjian Penggunaan/ Pemanfaatan Tanah HPL

PERJANJIAN PEMBERIAN HGB DI ATAS HPL Variasi 2 : End user/ Pemegang HGB Pemegang HPL Pengelola/ Developer/ Pemegang HGB Perjanjian penyerahan pemanfaatan tanah dan bangunan Perjanjian Kerjasama Pemanfaatan Tanah

PENGIKATAN JAMINAN ATAS BANGUNAN Debitur A akan membangun dan memiliki bangunan di atas tanah hak pakai atas nama PD Pasar Jaya. Terdapat perjanjian sewa menyewa tanah selama 20 tahun. PD Pasar Jaya tidak bersedia menjaminkan tanah hak pakai miliknya. Permasalahan : tanah dengan hak pakai merupakan obyek hak tanggungan. Apakah bangunannya dapat diikat terpisah (dengan fidusia) dari tanahnya?

PENGIKATAN FIDUSIA ATAS BANGUNAN Syarat : Bangunan yang dapat dibebani hak jaminan fidusia adalah bangunan yang berdiri di atas tanah yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.

PENGIKATAN HAK TANGGUNGAN Tanah SHGB milik perorangan Bangunan milik PT karena bangunan tercatat di dalam laporan keuangan PT atau PT mendapat pembiayaan untuk mendirikan bangunan Masalah yang muncul saat pengikatan : notaris/PPAT tidak bersedia mencantumkan PT sebagai pemberi hak tanggungan; kantor pertanahan tidak bersedia mendaftarkan hak tanggungan yang APHTnya ikut ditandatangani PT Alasan : sertifikat HGB tercatat atas nama perorangan.

PENGIKATAN HAK TANGGUNGAN Mitigasi : Membuat perjanjian kerjasama penggunaan tanah antara pemegang HGB dan PT yang mencantumkan bahwa PT adalah pemilik bangunan.

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Syarat dalam keputusan kredit : Pengikatan hak tanggungan atas tanah yang berasal dari hibah ikut disetujui oleh pemberi hibah dan/atau saudara-saudara penerima hibah. Bagaimana konsekuensi hukumnya?

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Syarat sahnya hibah tanah bersertifikat : pemberi hibah dan penerima hibah cakap hukum; dibuat dalam bentuk akta hibah PPAT (PP no. 24/1997 mengenai pendaftaran tanah) disetujui oleh pasangan dari pemberi hibah (jika obyek hibah adalah harta bersama). Hibah tidak boleh menyebabkan berkurangnya bagian mutlak (legitieme portie) dari ahli waris dalam garis lurus menurut undang-undang. Artinya : jika nanti pada saat pemberi hibah meninggal maka akan dilihat apakah dengan dihibahnya tanah tsb harta waris yang seharusnya menjadi hak mutlak ahli waris lainnya (keturunan pemberi hibah) menjadi berkurang atau tidak.

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Jika mengurangi hak mutlak ahli waris lain : upaya hukum ahli waris lain untuk menuntut pembatalan hibah; atau upaya hukum ahli waris lain untuk menuntut ganti rugi dari penerima hibah. Daluwarsa tuntutan pembatalan hibah : PP no. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah : batas waktu 5 tahun untuk mengajukan keberatan atas terbitnya sertifikat tanah ke atas nama orang atau badan hukum; KUHPerdata : 30 tahun

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Mitigasi : apabila tanah bangunan berasal dari hibah wasiat (hibah yang berlaku efektif setelah pemberi hibah meninggal) : telah dilakukan pembagian waris oleh para ahli waris di mana hibah tanah bangunan tersebut telah tercantum dalam akta kesepakatan pembagian waris sebagai bagian waris penerima hibah wasiat; apabila tanah bangunan berasal dari hibah orangtua kepada anak : penerima hibah adalah anak tunggal.

HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Jika penerima hibah bukan anak tunggal : risiko masih ada sampai telah dibaginya warisan dan dalam pembagian warisan disepakati tanah hibah tsb menjadi hak penerima hibah. Persetujuan penjaminan dari saudara kandung penerima hibah hanya menghilangkan risiko tuntutan dari saudara kandung yang memberikan persetujuan saja, namun tidak menghilangkan risiko tuntutan dari saudara kandung yang belum atau tidak memberikan persetujuan.