HUKUM BENDA

Pendahuluan ARTI BENDA A. Menurut Ilmu Pengetahuan Hukum (Prof R Soebekti, S.H) dibedakan dalam arti: a. sempit → meliputi segala sesuatu yang dapat dilihat → barang/ goed b. luas → segala sesuatu yang dapat dijadikan objek hukum dapat dihaki/ zaak (hak) Menurut KUHPerdata “Segala sesuatu yang dapat dikuasai oleh manusia dan dapat dijadikan objek hukum” PENGERTIAN “Hukum Benda adalah hukum yang mengatur hubungan hukum antara subjek hukum dengan objek hukum”

Pengaturan dan Sistem Hukum Aturan mengenai Hukum Benda dijumpai dalam: Buku II KUHPerdata UUPA No.5/1960 UUHT No.4/1966 UUJF No.42/1999 SISTEM HUKUM → “Sistem Tertutup” ASAS HUKUM BENDA “Isi hak kebendaan tidak dapat dipengaruhi oleh si empunya hak, tidak mungkin diperjanjikan agar hak kebendaan tidak dapat dipindahtangankan” Lain halnya dengan hak perorangan, si kreditur mempunyai kewenangan untuk menghapus/ mengalihkan piutangnya.

Macam-Macam Benda Secara klasik Benda Berwujud (dapat dibagi) Benda Tak Berwujud (tidak dapat dibagi) Benda yg Dapat Diperdagangkan Benda yg Tidak Dapat Diperdagangkan Pembagian yg terpenting → benda bergerak dan tidak bergerak Menurut kerangka RUU Benda Nasional, benda dibedakan menjadi: Tanah dan Bukan Tanah Berwujud dan Tidak Berwujud Terdaftar dan Tidak Terdaftar Bergerak dan Tetap

Pentingnya Pembedaan Kriteria Pembedaan Benda Bergerak 1. Sifat → dapat dipindahkan 2. Ditentukan oleh UU Benda Tetap (tidak bergerak) 1. Sifat → bergabung dengan tanah 3. Tujuan pemakaian → bergabung dgn tanah Pentingnya Pembedaan Arti pentingnya pembedaan Benda Bergerak dan Benda Tidak Bergerak - dalam arti yuridis: Bezit; Levering; Daluwarsa; Pembebanan.

Bergerak → berlaku asas Ps. 1977 BEZIT Tidak Bergerak → tunduk pd ket. daluwarsa Bergerak → Fisik → nyata LEVERING (penyerahan) Tidak Bergerak → Akte Balik Nama Pentingnya Pembedaan Bergerak → Bezit = Eigendom (1977) VERJARING (daluwarsa) Tidak Bergerak → Ps. 1963 KUHPerdata  Dgn alas hak → 20 th  Tanpa alas hak → 30 th Bergerak → Pand recht PEMBEBANAN Tidak Bergerak → Hipotek

Macam Hak Kebendaan Eigendom Langsung memberikan Opstal Bezit Eigendom Langsung memberikan Opstal kenikmatan Erfpacht Vrucht gebruik Macam Hak Kebendaan Sebagai jaminan Saat ini Dahulu Gadai Hipotik Fidusia Credit verband Feo

Hak Kebendaan yg Langsung Memberikan Kenikmatan Bezit PENGERTIAN “Suatu keadaan lahir, dimana seseorang menguasai suatu benda seolah-olah miliknya sendiri keadaan mana dilindungi hukum dengan tidak mempersoalkan hak atas benda tsb ada pada siapa” SYARAT BEZIT CORPUS Kekuasaan atas suatu benda hubungan antara beziter dgn bendanya. ANIMUS Kemauan memiliki (Beziter dlm keadaan sadar) MACAM BEZIT BEZITER JUJUR BEZITER TDK JUJUR

Ps. 1977 KUHPerdata → “Bezit berlaku sbg alas hak yg sempurna” Annaal Bezit – Ps. 545 BW Benda tak Bergerak Penyerahan Belaka CARA MEMPEROLEH BEZIT Benda Bergerak Ps. 1977 KUHPerdata → “Bezit berlaku sbg alas hak yg sempurna” Traditio brevu manu Constitutum possesorium Benda pd pihak ke III dgn pemberitahuan (Levering met de lange hand)

Penafsiran thd Ps. 1977 (1) KUHPerdata “BEZIT SBG ALAS HAK YG SEMPURNA” EIGENDOM THEORIE Syarat → Beziter harus jujur Mengenyampingkan → syarat sahnya penyerahan 1. Harus ada alas hak yg sah 2. Harus dilakukan oleh orang yg berwenang KESIMPULAN : “BEZIT SAMA DGN EIGENDOM” LEGITIMATIE THEORIE “BEZIT TDK SAMA DGN EIGENDOM” syarat → Beziter harus jujur syarat penyerahan yg diabaikan hanya “tidak harus dilakukan oleh org yg berwenang” cukup mengira “orang yg bersangkutan berwenang” syarat sahnya titel (alas hak) harus tetap dipenuhi PENGECUALIAN : Ps. 1977 (2) → “Perlindungan tdk berlaku bagi benda yg diperoleh dari kejahatan”

Pengertian : “Suatu yg paling sempurna atas suatu benda” 2. EIGENDOM Pengertian : “Suatu yg paling sempurna atas suatu benda” Dulu → Eigendom adalah hak mutlak ug tdk dilandasi fungsi sosial Cara memperoleh Eigendom adalah: Pendakuan (Toegening) Perlekatan (Natrekking) Lewat waktu (Verjaaring) Pewarisan Penyerahan (Levering)

1. Titel yg sah 1. Syarat 2. Orang yg berwenang 1. Secara nyata PENYERAHAN 2. Cara (LEVERING) 2. Secara yuridis 1.Ajaran Causal Sahnya penyerahan tergantung pd sahnya → alas hak Artinya: antara alas hak dan penyerahan 3. Sistem ada hub causal 2. Ajaran Abstrak Antara penyerahan dan alas hak terpisah Artinya: sahnya penyerahan tidak tergantung pd sahnya alas hak

Menurut Code Civil Perancis Perbandingan sistem “Penyerahan” KUHPerdata Menurut Code Civil Perancis Hak milik berpindah pada saat jual beli ditutup Sistem abstrak → sah/tidaknya pemindahan hak tidak digantungkan pada perjanjian obligator (jual beli) → Ps. 1460 KUHPerdata Perlindungan kepada pihak ke III Pemindahan hak harus melalui proses penyerahan yg dikenal 2 tahap Perjanjian obligator Perjanjian pemindahan  Sistem Causal Sah atau tidaknya suatu pemindahan hak digantungkan pada sah/tidaknya perjanjian

Berwujud Benda Bergerak Tidak Berwujud Cara Penyerahan (Levering) Benda Tidak Bergerak Ps. 612 ayat (1) KUHPdt “penyerahan nyata ada kalanya cukup dgn Penyerahan kunci gudang” Ps. 612 ayat (2) “tdk perlu dilakukan penyerahan dlm hal: Traditio Bervu Manu Constitutum Passws Sorium” Ps. 613 ayat (1) “penyerahan suatu piutang aan toonder (atas bawa) → penyerahan nyata” 2. Ps. 613 ayat (2) “penyerahan surat piutang atas nama (cessie) dgn akta autentik dan akta dibawah tangan” 3. Ps. 613 ayat (3) “piutang atas perintah dilakukan penyerahan surat piutang disertai dengan endossemen” Ps. 616-629 KUHPdt → tdk berlaku → S. 1834 No.27 Overschijvring Ordonantie UUPA No.5/1960 → PP No. 10/61 → Ps. 19 dan PP No. 24/97

3. Opstal PENGERTIAN “Suatu hak untuK memiliki bangunan atau tanaman di atas tanah milik orang lain” Dikonversi → HGB → Ps. 35 UUPA → Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yg bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

4. Erfpacht PENGERTIAN “ Hak kebendaan untuk menarik penghasilan seluas – luasnya untuk waktu yg lama, dengan kewajiban membayar → pacht” Dalam UUPA → HGU (Hak Guna Usaha) Ps. 28 (1) UUPA → Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tsb dalam Ps.29, guna perusahaan pertanian, perikanan, dan peternakan.

5. Vrucht Gebruik PADANAN → memungut hasil → tidak lagi dikenal Dalam UUPA → yg dikenal hak memungut hasil hutan → Ps. 46 UUPA PENGERTIAN “Suatu hak kebendaan untuk menarik penghasilan dari benda milik orang lain, dengan kewajiban menjaga agar benda tersebut tetap dalam keadaan semula” Erfdiensbaarheid “Suatu benda yg diletakkan di atas pekarangan yg berbatasan ” (Ps. 625 KUHPerdata)

Hak Kebendaan sbg Jaminan Hutang Perorangan Suatu perjanjian antara seorang kreditur dgn pihak ke III, yg menjamin dipenuhinya Jaminan kewaijban-kewajiban debitur → Ps.1820 KUHPerdata Kebendaan Dapat diadakan antara kreditur dgn debiturnya Dapat pula antara kreditur dgn pihak ke III yg menjamin dipenuhinya kewajiban debitur

Gadai Pasal 1150 KUHPerdata Gadai adalah hak yg diperoleh kreditur atas benda bergerak yang diserahkan padanya oleh debitur yang memberikan I. Pengertian kekuasaan pada kreditur untuk mengambil pelunasan dari barang dengan hak preferent Prof. Sri Soedewi Gadai Gadai adalah hak yang diperoleh kreditur atas benda bergerak untuk menjamin suatu hutang. Yg bertubuh II. Objek semua benda bergerak Tak bertubuh surat berharga Ps.1153 KUHPdt - Harus diberitahukan pada orang yang mempunyai kewajiban membayar - Pemberitahuan tersebut dapat dituntut secara tertulis

III. Para pihak dalam gadai: 1.) Pemberi Gadai (Debitur) Pasal 1152 (1) KUHPerdata → barang gadai pada pihak ke III Pasal 1156 KUHPerdata → pihak ke III sebagai pemberi gadai (penanggung hutang) Pihak ke III → tidak punya hutang hanya berkewajiban pada benda yang digadaikan 2.) Penerima Gadai → jawatan pegadaian Sifat dan Tujuan Hak Gadai 1. Hak preferent → didahulukan dari debitur lain 2. Bersifat kebendaan 3. Accesoir → sebagai perjanjian ikutan 4. Menjadi pelunasan hutang 5. Tidak dapat dibagi-bagi → seluruh benda untuk satu kesatuan 6. Inbezitstelling

VI.Proses terjadinya gadai V. Syarat sahnya gadai Harus ada penyerahan atas benda yang dijadikan jaminan (Inbezitstelling) Benda yang digadaikan harus dikeluarkan dari kekuasaan pemberi gadai (debitur) VI.Proses terjadinya gadai a. Benda bergerak berwujud 1. Perjanjian hutang piutang Lisan Tertulis Akte dibawah tangan Akte otentik Pasal 1151 KUHPerdata → persetujuan gadai dapat dibuktikan dengan semua alat-alat pembuktian yang diperbolehkan untuk membuktikan adanya perjanjian pokok. 2. Barang yang dijadikan jaminan harus dilepaskan dari kekuasaan pemberi gadai (ps. 1152 KUHPerdata)

b. (1) Untuk surat piutang atas nama ada syarat-syarat tertentu: a. Harus ada perjanjian gadai b. Harus ada pemberitahuan pd debitur yg mempunyai kewajiban melakukan pembayaran (2) Untuk piutang atas tunjuk b. Harus ada endosemen → surat piutang diserahkan (3) Pada Cessie → tunduk pada ketentuan ps. 613 KUHPdt dibutuhkan akta autentik/ akta di bawah tangan Akta tersebut membuktikan adanya pemindahan hak → sudah dilakukan Pemberitahuan pada debitur → dibutuhkan dengan tujuan agar debitur sadar adanya pengikat berupa “cessie”

Hak dan kewajiban Pandnemer: Berhak menahan barang yang dijaminkan baik mengenai jumlah pokok, bunga. Berhak atas pelunasan dari pengikatan penjualan hasil eksekusi penjual barang yang dijaminkan dijual sendiri dilelang Berhak ganti rugi atas biaya-biaya yg dikeluarkan untuk menyelamatkan barang jaminan Berhak menggadaikan lagi jika sudah menjadi kebiasaan → misalnya gadai surat-surat sero obligasi Bertanggung jawab atas hilangnya atau susutnya barang jaminan karena kelalaiannya. Dalam hal barang jaminan akan dijual maka harus ada pemberitahuan pada debitur Berkewajiban memberikan perhitungan tentang pendapatan penjualan setelah mengambil pelunasan hutangnya → penyerahan kelebihan harga penjualan Mengembalikan → barang jaminan jika hutang lunas berikut bunga,biaya

Cessie - Di bawah tangan Dengan akte → perbuatan hukumnya selesai Harus dengan akte - Autentik Cessie - Di bawah tangan Dengan akte → perbuatan hukumnya selesai - Pemberitahuan dalam cessie → agar debitur terikat 1. Bebas tidak terikat bentuk Gadai/Pand 2. Perbuatan hukum belum selesai tanpa pemberitahuan 3. Pemberitahuan, cukup lisan atau tertulis Perbedaan Cessie piutang atas nama dan Gadai/Pand

2. Jika debitur lalai, tidak boleh memperjanjikan barang yg 1. Barang dilepas dari kekuasaan debitur Menurut KUHPerdata 2. Jika debitur lalai, tidak boleh memperjanjikan barang yg BEDA digadaikan otomatis dimiliki GADAI debitur 1. Ada 2 bentuk → borreg dan cekelan Hukum Adat Barang jaminan tetap dilunasi debitur 2. Dalam bentuk cekelan, tidak dilarang untuk memperjanjikan barang yang digadaikan menjadi milik kreditur jika debitur lalai

Hapusnya Gadai: Hapusnya perikatan pokok → sesuai dengan sifat accesoire Barang yang dijamin terlepas dari kekuasaan kreditur (pemegang gadai) → tidak menutup kemungkinan kreditur tetap dapat menuntut dalam hal demikian, UU menganggap perjanjian gadai tidak terputus Musnahnya barang jaminan Debitur melepas benda yang digadaikan dengan sukarela Percampuran harta, pemegang gadai menjadi pembeli dari benda tersebut

CESSIE Cessie adalah suatu perbuatan hukum mengalihkan piutang orang/kreditur-kreditur pemegang hak tanggungan kepada pihak lain. Cessie ialah penyerahan piutang atas nama yang dilakukan dengan cara membuatkan akta otentik atau akta di bawah tangan, kemudian dilakukan pemberitahuan mengenai adanya penyerahan itu oleh juru sita kepada debitur dari piutang tersebut Mengenai piutang-piutang atas nama yang dapat diperalihkan kepada kreditur baru ialah misalnya hak dari penjual untuk meminta harga penjualannya, hak dari orang menghutangkan untuk meminta kembali piutangnya, hak dari orang yang terkena perbuatan melawan hukum untuk meminta pengganti kerugian

A (kreditur lama) disebut Cedent, C (kreditur baru) disebut Cessionaris, sedang B (si debitur cari piutang yang diperalihkan) disebut Cessus. Penyerahan piutang demikian disebut Cessie Peralihan piutang atas nama demikian (Cessie) sekarang dalam perkembangannya dalam praktek perbankan di Indonesia juga dipakai sebagai jaminan (tambahan jaminan) hutang

Cessie sebagai jaminan ini harus dibedakan dengan gadai (pand) atas piutang. Perbedaan-perbedaannya yang menonjol ialah: Cessie atas piutang terikat oleh bentuk tertentu yaitu harus dituangkan dalam akta otentik atau akta dibawah tangan. Sedang gadai atas piutang berbentuk bebas Pada Cessie pemberitahuan ini dilakukan oleh juru sita sedang pemberitahuan pada gadai tidak diisyaratkan demikian Pada Cessie perbuatan hukum itu telah selesai dengan dibuatnya akta tersebut. Pemberitahuan hanya dimaksudkan agar debitur mengetahui adanya peralihan hak tersebut kemudian terikat oleh adanya Cessi itu (Ps. 613 ayat 2 KUHPerdata). Debitur juga tetap terikat oleh adanya Cessie sekalipun tidak ada pemberitahuan, jika ia telah menyetujui secara tertulis atau mengakui adanya Cessie itu.

Cessie Sebagai Angunan Selain lembaga agunan yang telah disebutkan dimuka, juga dikenal lembaga agunan yang dilakukan dengan cara Cessie piutang atas nama dengan maksud sebagai agunan (tambahan agunan) untuk memperoleh kredit Pengertian Cessie adalah penyerahan piutang atas nama yang dilakukan dengan cara membuat akta Cessie yang dapat dibuat secara akta otentik atau akta dibawah tangan, kemudian dilakukan pemberitahuan mengenai adanya penyerahan itu kepada debitur dari piutang tersebut (ps. 613 KUHPerdata)

Contoh sebagai berikut: A (nasabah bank) pada tanggal 1 Juni 1992 meminjamkan uang kepada B sejumlah Rp. 100juta dan B wajib mengembalikan jumlah pinjaman tersebut pada tanggal 1 Juni 1993. Pada tanggal 5 Januari 1993 A meminta kredit kepada bank sebesar Rp 500juta, sebagai agunan tambahan A mengalihkan piutangnya kepada B kepada bank.

HIPOTEK Pengertian Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan. Lebih lanjut; pasal 1168, 1171, 1175, 1176 KUHPerdata

Atas dasar pasal-pasal tersebut diatas, unsur-unsur hipotek: 1. Harus ada benda yang dijaminkan 2. Bendanya benda tak bergerak 3. Dilakukan oleh orang yang berhak memindahtangankan benda jaminan 4. Ada sejumlah uang tertentu dalam perjanjian pokok dan ditetapkan dalam suatu akta → akta autentik 5. Benda objek jaminan bukan untuk dimiliki, hanya sebagai jaminan hutang saja.

B. Asas-asas Hipotek 1. Publisitas → harus didaftarkan dalam register umum agar masyarakat khususnya pihak ketiga dapat mengetahui. 2. Asas spesialitas → benda-benda yang dijaminkan ditunjuk secara khusus benda apa letaknya dimana luasnya berapa berbatasan dengan apa saja

C. Objek Hipotek Objek hipotek → Ps. 1164 KUHPerdata Sebelum berlaku UUHT Tanah-tanah yang berstatus HM, HGB, HAU, ps. 51 yunto ps. 57 UUPA Setelah berlaku UUHT Hipotek untuk kapal- kapal dalam bobot mati 20m³ → Ps. 314 (1) KUHD Hipotek pesawat udara → UU No.15 Thn 1992 tentang penerbangan Kapal laut → objek hipotek → UU No.21 thn 1992 t entang pelayaran

Pasal 1 angka 2 → Kapal adalah kendaraan air dengan bentuk dan jenis apapun, yang digerakkan dengan tenaga mekanik, tenaga angin, atau ditunda, termasuk kendaraan yang berdaya dukung dinamis, kendaraan dibawah permukaan air, serta alat apung dan bangunan terapung yang tidak berpindah-pindah. Pasal 309 (1) → KUHD kapal adalah semua peralatan dengan nama apapun dan dari macam apapun juga Pasal 510 KUHPerdata → Kapal termasuk benda bergerak → untuk dijadikan objek hipotek harus terdaftar dalam daftar kapal indonesia Pasal 314 (3) KUHD → Atas kapal yang dibukukan dalam register kapal, kapal-kapal dalam pembuatan seperti andil-andil dalam kapal dan kapal dalam pembuatan itu dapat diletakkan hipotek Pendaftaran kapal diatur dalam UU Pelayaran → Bab II Bagian ketiga → tentang Pengukuran, Pendaftaran, dan Kebangsaan kapal → Ps. 45 s.d. 54

Janji-janji Hipotek Janji-janji (clausula) dalam perjanjian pembebanan hipotek untuk melindungi kreditur (pemegang hipotek) agar tidak dirugikan, harus secara tegas dicantumkan dalam akta pembebanan hipotek a. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri → Ps. 1178 KUHPerdata b. Janji tentang hak (Ps. 1185 KUHPerdata) → mengacu pada ps. 1576 KUHPerdata c. Janji tentang asuransi (Ps. 297 KUHD) d. Janji untuk tidak dibersihkan → Ps. 1210 KUHPerdata

E. Peralihan Hipotek Pasal 1172 KUHPerdata → peralihan hanya dapat dilakukan dengan akta notaris Peralihan piutang yang dijaminkan dengan hipotek tersebut harus diberitahukan pada pegawai pendaftaran dan balik nama kapal untuk dilakukan pencatatan

F. Hapusnya Hipotek Pasal 1209 KUHPerdata → 1. Hapusnya perikatan pokok 2. Pelepasan hipotek oleh kreditur 3. Penetapan tingkat oleh hakim Jika hipotek telah hapus, harus ada pemberitahuan pada pejabat pendaftaran dan pencatatan balik nama kapal di kantor Syahbandar untuk diadakan “Roya” / pencoretan

(1). PENGERTIAN FIDUSIA FIDES → kepercayaan → Fidusia perjanjian accesoire antara debitur dan kreditur → isinya penyerahan hak milik secara kepercayaan atas benda-benda yang dijadikan jaminan, tetapi benda-benda tersebut secara fisik masih dikuasai oleh debitur, sebagai peminjam pakai → penyerahan secara Constitutum Possesorium penyerahan dengan melanjutkan penguasaan atas benda-benda yang dijadikan jaminan

(2). SEJARAH TIMBULNYA FIDUSIA Sebelum UUJF No.42/1999 → yurisprudensi: Bierbrouwerij arrest Bataafsche petroleum matchappij Ad.1 Bierbrouwerij arrest → Bierbrouwerij meminjamkan ₤6000 pada bos (pengusaha cafe), jaminan tanah dan bangunan tempat usaha, untuk lebih menjamin pelunasan hutang → bos menjual iventaris café dengan hak membeli kembali → dengan syarat bos tetap menguasai iventaris tersebut dengan hak pinjam pakai Pinjam pakai berakhir jika: 1. Bos cidera janji 2. Bos pailit Ternyata bos pailit → kekayaan diurus oleh curator pailit

Bierbrouwerij → menuntut revindikasi beslag Curator menolak → alasan jual beli dengan hak membeli kembali tidak sah karena perjanjian pura-pura Putusan Pengadilan Tingkat I → menolak gugatan dengan membatalkan perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali dengan alasan → perjanjian pura-pura karena sebenarnya gadai dengan syarat inbezitstelling tidak dipenuhi bertentangan dengan pasal 1152 ayat 2 KUHPerdata Tingkat II → menyatakan perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali sah , Bos harus menyerahkan iventaris pada BIERBROUWERIJ

Tingkat III → Kasasi HOGERAAD → perjanjian nya adalah perjanjian pinjam meminjam dengan jaminan kebendaan Tidak bertentangan dengan UU dan kesusilaan 1338 ayat 1 KUHPERDATA HOGERAAD berpendapat perjanjian penyerahan hak milik sebagai jaminan, curator harus menyerahkan iventaris pada Bierbrouwerij. Ad. 2 BPM versus CLIGNETT Clignett pinjam uang pada BPM sebagai jaminan diserahkan hak atas mobil secara kepercayaan Clignett tetap menguasai mobil tersebut atas dasar perjanjian pinjam pakai dengan BPM Perjanjian berakhir jika Clignett membayar hutang Ternyata Clignett lalai membayar hutang BPM menuntut penyerahan mobil Clignett menolak, alasan perjanjian tidak sah karena sebenarnya gadai tapi tanpa inbezitstelling Keputusan HOGERECHTSHOOOF menolak alasan clignett karena perjanjian yang dibuat bukan gadai tetapi FEO dengan demikian maka Clignett harus menyerahkan mobil pada BPM

(3). Obyek Fidusia Semula hanya benda bergerak dengan keputusan PT Surabaya tanggal 22 Maret tahun 1951 Keputusan MA 372/K/SIP/1970 benda tetap dapat dijaminkan dengan fidusia Dalam perkembangan ditetapkan dalam UU UU no 16 tahun 1985 tentang rumah susun Hak pakai atas tanah negara dapat di fidusiakan Dengan berlakunya UU no 4 tahun 1996 hak pakai atas tanah negara menjadi obyek hak tanggungan

(5). Kelemahan fidusia sebelum UUJF No.42/1999 (4). Ciri-ciri Fidusia a. Accesoire b. Sebagai jaminan pelunasan hutang c. Constitutum Possesorium d. Droit de preferences e. Parate eksekusi (5). Kelemahan fidusia sebelum UUJF No.42/1999 a. Tidak terdaftar b. Kemungkinan penyalahgunaan benda jaminan c. Penyusutan nilai benda jaminan d. Pelaksanaan eksekusi sulit

(7). UUJF No.42/1999 Objek benda Bergerak Benda berwujud Tak berwujud Tetap b. Lahir saat tanggal dicatat pada buku daftar fidusia di KPF c. Sifat accesoire d. Pendaftaran jaminan fidusia pada KPF (ps. 12 UUJF) Keppres No.139 Th 2000 di setiap ibukota propinsi

(8). Permohonan pendaftaran dilakukan oleh penerima fidusia (kreditur) dengan melengkapi: Identitas para pihak Tanggal, nomer akta jaminan, nama dan tempat kedudukan notaris yang membuat akta notaris fidusia Data perjanjian pokok Uraian benda yang dijaminkan Nilai penjaminan Nilai benda yang dijadikan objek fidusia

(9). Akibat pendaftaran a. Melahirkan jaminan fidusia bagi penerima fidusia b. Kepastian terhadap kreditur lain mengenai benda yang dijaminkan dengan fidusia c. Memberikan hak yang didahulukan terhadap kreditur lain d. Memenuhi asa publisitas (10). Eksekusi jaminan Sebelum UUJF No. 42/1999 ada ketidakpastian sementara dalam UUJF Ps.30 debitur (pemberi fidusia) wajib menyerahkan benda yang dijadikan objek fidusia untuk pelaksanaan eksekusi Dalam penjelasan pasal 30 jika pemberi fidusia tidak menyerahkan penerima fidusia berhak mengambil bila perlu dengan bantuan yang berwenang

(11). Cara Eksekusi Fidusia Menurut UUJF no.42/1999 a. Pelaksanaan titel eksekuterial kreditur boleh menjual atas kekuasaan sendiri b. Melalui pelelangan umum c. Penjualan dibawah tangan (12). Hapusnya Fidusia a. Hutang lunas b. Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh kreditur (penerima fidusia) c. Musnahnya benda yang dijadikan jaminan

HAK TANGGUNGAN

Definisi Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan pada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

Dari definisi tersebut diatas, dapat dirinci beberapa unsur pokok: Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya saja atau benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah tersebut Hutang yang dijaminkan adalah hutang tertentu Krediturnya mempunyai kedudukan yang diutamakan dari kreditur lainnya

Bandingkan dengan Hipotek Pasal 1162 KUHPerdata → Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan Unsur-unsurnya adalah: Hipotek → hak kebendaan Objek hipotek → benda tak bergerak Untuk pelunasan suatu perikatan Kesimpulan → definisi Hak Tanggungan lebih lengkap dibandingkan dengan definisi Hipotek

OBJEK HAK TANGGUNGAN 1. Hak-hak atas tanah Hak milik → pasal 25 UUPA Hak guna usaha → pasal 33 UUPA Hak guna bangunan → pasal 39 UUPA Sebelum UUHT berlaku → hak pakai atas tanah negara dijaminkan dengan Fidusia (pasal 12 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun) Setelah berlakunya UUHT → pasal 4 ayat (3) → hak pakai atas tanah negara dibebani dengan Hak Tanggungan, diatur lebih lanjut dengan PP (lihat butir 5 bagian Umum, penjelasan UUHT)

2. Benda-benda yang berkaitan dengan tanah KUHPerdata → asas pelekatan (pasal 1165) UUHT → pemisahan horizontal. Tetapi tidak mutlak → sesuai dengan kenyataan dan kebutuhan, dan dinyatakan dengan tegas dalam akta pemberian hak tanggungan (lihat pasal 4 ayat 4 UUHT) “Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil kerja (karya) yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan” Pasal 4 ayat (5) UUHT → memungkinkan pembebanan hak tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik tanah dapat dilakukan dengan kuasa pemiliknya, dimana pemberian kuasa tersebut harus dengan akte otentik

SUBJEK HAK TANGGUNGAN 1. PEMBERI HAK TANGGUNGAN (DEBITUR) Pasal 8 UUHT → pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum. Terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan (HM, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara) a. Pemilik Hak Milik Pasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan → WNI Pasal 21 ayat (2) UUPA → badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan syarat-syarat diatur dalam PP 38 tahun 1973 Bank pemerintah Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 tahun 1958 Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian setelah mendengar Menteri Agama Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosial

b. Pemilik Hak Guna Usaha Pasal 30 ayat (1) UUPA → HGU dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia c. Pemilik Hak Guna Bangunan Pasal 36 ayat (1) UUPA → Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Indonesia d. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah Negara Pasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada: WNI Orang asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia 2. PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR) Pasal 9 UUHT → pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai kreditur

JANJI-JANJI DALAM HAK TANGGUNGAN Pasal 11 ayat (2) UUHT, dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan antara lain: Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan atau mengubah jangka waktu sewa kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum letak objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji

4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusi 5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji 6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembeli 7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh ataupun sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan 8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan

PEMBERIAN, PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan Ada 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu: Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 ayat (2) UUHT jo pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit) Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo PMA/Ka. BPN No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan cara: Membuat buku tanah Hak Tanggungan Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan

SURAT KUASA MEMEGANG HAK TANGGUNGAN SKMHT → harus dibuatkan dengan akte Notaris/PPAT Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata → kuasa memasang hipotek harus dibuat dengan akte otentik, dalam praktek akte notaris. Pasal 15 ayat (1) UUHT → SKMHT wajib dibuat dengan akte otentik atau akte PPAT. Syarat-syarat lain sebagai berikut: Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain pembebanan Hak Tanggungan Tidak memuat kuasa substitusi Secara jelas dicantumkan: Identitas debitur/kreditur Jumlah hutang Objek hak tanggungan

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN Pasal 20 UUHT Apabila debitur cidera janji maka berdasarkan: Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri Titel eksekutorial Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum Atas kesepakatan untuk menjual dibawah tangan Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat waktu 1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabar serta tidak ada pihak yang berkeberatan. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ayat 1, 2, 3 batal demi hukum. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya yang telah dikeluarkan.

Pencoretan Hak Tanggungan Hak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT Pencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasi Pasal 22 UUHT → setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam pasal 18 → Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya. Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Tanggungan → hakim dapat campur tangan dengan cara: Mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua Pengadilan Negeri, diwilayah hukum Hak Tanggungan didaftar. Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah diproses di Pengadilan Negeri lain → menurut pasal 22 ayat (6) UUHT → permohonan diajukan pada Pengadilan Negeri dimana perkara tersebut tengah diproses. Selanjutnya atas dasar perintah PN → permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN Pasal 18 ayat (1) UUHT; sebab-sebab hapusnya Hak Tanggungan : Hutang yang dijaminkan lunas Pelepasan hak oleh pemegang Hak Tanggungan Pembersihan Hak Tanggungan, berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan