SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (1) Kemungkinan pemberian kuasa Pada asasnya pemberian HT wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan HT atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya apabila benar- benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk memberikan HT dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain.

(2) Proses pemberian kuasa Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan seorang notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 tahun 1996.

Berbeda dengan Surat Kuasa Memasang/ Membebankan Hypotheek (SKMH) yang dimaksudkan pasal 1171 ayat (2) KUHPdt, dan dibuat dengan akta notaris menurut ketentuan Reglemen Jabatan Notaris (S. 1860-3).

Larangan dan Persyaratan Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh pemberi HT, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh notaris atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Bagi sahnya SKMHT ada larangan dan persyaratan yang disebut dalam pasal 15 ayat (1): Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. Dilarang memuat kuasa substitusi. Wajib dicantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitur, apabila debitor bukan pemberi HT.

Perlindungan bagi kreditor pemegang kuasa Kuasa untuk memberikan HT tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi HT meninggal dunia. Kuasa berakhir setelah dilaksanakan atau telah “habis jangka waktunya”.

Batas waktu penggunaan SKMHT Batas waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam pasal 15 ayat (3) dan (4): 1. Jika yang dijadikan obyek HT hak atas tanah yang sudah didaftar, dalam waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT yang bersangkutan.

2. Apabila yang dijadikan jaminan hak atas 2. Apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah yang belum didaftar, jangka waktu penggunaannya dibatasi tiga bulan. Jangka waktunya ditetapkan lebih lama, karena untuk keperluan pembuatan APHT-nya diperlukan penyerahan lebih banyak surat-surat dokumen kepada PPAT, daripada apabila hak atas tanahnya sudah didaftar. Penentuan waktu 3 bulan tersebut bukan dimaksudkan untuk menyelesaikan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan untuk mempercepat realisasi pembuatan APHT-nya.

Untuk proyek-proyek tertentu, yaitu jenis-jenis Kredit Usaha Kecil, sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia tanggal 29 Mei 1993 Nomor 26/24/KEP/Dir ditetapkan batas jangka waktu lain dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN nomor 4 tahun 1996. Jika tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan, SKMHT yang bersangkutan menjadi batal karena hukum.

DI DALAM APHT WAJIB DICANTUMKAN: Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan Domisili para pihak dan apabila berdomisili di luar negeri, harus dicantumkan domisili pilihan di Indonesia, bila tidak disebutkan sesuai domisili kantor PPAT-nya Penunjukan secara jelas utang-utang yang dijaminkan Nilai tanggungan Uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan   Asas Spesialitas - Subyek - Obyek - Utang

JANJI-JANJI DALAM APHT Tidak dipenuhi secara lengkap asas specialitas mengakibatkan APHT ybs batal demi hukum Di dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji:   1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi HT untuk menyewakan obyek HT dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka. 2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi HT untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek HT.

3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk mengelola obyek HT berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan apabila debitor sunguh-sungguh cidera janji.   Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk menyelamatkan obyek HT. 5. Janji bahwa pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek HT apabila debitor cidera janji. 6. Janji dari pemegang HT pertama bahwa obyek HT tidak akan dibersihkan dari HT.

7. Janji bahwa pemberi HT tidak akan melepaskan haknya atas obyek HT tanpa persetujuan penerima HT.   8. Janji bahwa pemegang HT akan menerima seluruh atau sebagian ganti rugi apabila obyek HT dilepaskan haknya, atau dicabut untuk kepentingan umum. 9. Janji bahwa pemegang HT akan menerima asuransi seluruhnya atau sebagian bila obyek HT diasuransikan. 10. Janji bahwa pemegang HT akan mengosongkan obyek HT pada waktu eksekusi HT.

Janji-janji tersebut sifatnya fakultatif tidak berpengaruh terhadap sahnya APHT Janji memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji, batal demi hukum

SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN Balik Nama Pecah/Gabungan Tanah Adat Pendaftaran Balik Nama Pemecahan Tanah Adat Balik Nama Pecah/Gab. Tanah Adat Max. 3 bln 7 hari kerja SKMHT (PPAT/ Notaris) APHT (PPAT) BPN (APHT) Sertipikat a.n. ybs. BUKU TANAH HT Hari ke 7 PK Sertipikat a.n. Pemberi HT SERTIPIKAT HT

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN Pemenuhan Syarat Publisitas Dengan diberikannya HT di hadapan PPAT baru dipenuhi syarat spesialitas. Bagi kelahirannya masih harus dipenuhi syarat publisitas, yaitu pendaftarannya oleh Kepala Kantor Pertanahan yang semula diatur dalam pasal 13 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 5/1996 serta Surat Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN tanggal 26 Juni 1996 nomor 630.1-1826. Sejak tanggal 8 Oktober 1997 diatur dalam Peraturan Menteri 3/1997.

Proses Pendaftaran Hak Tanggungan (1) Pembukuan di dalam Buku Tanah HT oleh Kepala Kantor Pertanahan. Dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan atas dasar data di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya dari PPAT, dengan dibuatnya apa yang disebut Buku Tanah HT.

(2) Tanggal Kelahiran HT Tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat- surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran HT adalah jika obyek HT berupa: Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan hak-hak atas tanah yang sudah didaftar atas nama pemberi HT: tanggal penerimaan berkasnya PPAT. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan hak-hak atas tanah yang sudah didaftar tetapi belum dicatat atas nama pemberi HT: tanggal pencatatan peralihan haknya pada Buku Tanah dan Sertipikat haknya atas nama pemberi HT.

Hak atas tanah yang memerlukan pemisahan atau pemecahan hak atas tanah induk yang sudah didaftar dan pendaftaran haknya atas nama pemberi HT terlebih dahulu: tanggal selesainya pemisahan atau pemecahan hak tersebut dan dibuatnya Buku Tanah dan diterbitkan Sertipikat haknya atas nama pemberi HT. Hak Milik bekas hak milik adat yang belum didaftar: tanggal dibuatnya Buku Tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak Milik yang bersangkutan atas nama pemberi HT.

Pencatatan adanya HT dalam Buku Tanah dan Sertipikat Obyek HT. Setelah dibuat Buku Tanahnya adanya HT tersebut oleh Kepala Kantor Pertanahan dicatat pada Buku Tanah dan menyalinnya pada Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan jaminan. Selesailah acara pendaftaran HT yang bersangkutan.

SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN Sertipikat sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan Dalam waktu tujuh hari kerja setelah dibuat Buku Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan diterbitkan Sertipikat HT, sebagai surat tanda bukti adanya HT yang bersangkutan. Bentuk Sertipikat ditetapkan dengan Peraturan Menteri nomor 3/1996.

Bentuk dan kekuatan berlakunya Sertipikat Hak Tanggungan Sertipikat HT terdiri atas salinan Buku Tanah HT dan Salinan APHT yang keduanya dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen. Sampul sertipikat dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

Sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek, sepanjang mengenai hak atas tanah (dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dalam pelaksanaan “parate executie” berdasarkan pasal 20.