PENENTUAN SEWA Nilai sewa harta perdagangan ialah amaun yg mampu dibayar oleh bakal penyewa untuk mendiaminya. Penyewa menduduki harta utk tuj membuat keuntungan Bg. harta tanah kediaman, pendudukan adalah keperluan & bertujuan utk membuat keuntungan. DDV2433

Sewa bergantung kpd keuntungan, Ia akan dipengaruhi oleh keadaan ekonomi negara dan segala ciri-ciri harta tersebut. Nilai sewa (tanah + bangunan) boleh dikira pada sesuatu masa dgn beberapa cara. DDV2433

Pengiraan nilai sewa harta tanah. 1) Berpandukan kpd sewa yang sedang dibayar. 2)Perbandingan dengan harta yang serupa. 3) Dengan menganggap sewa sebagai sebahagian daripada keuntungan. 4)Dengan mengaitkan sewa dengan kos. 5) Berdasarkan kos pembangunan DDV2433

Samb… 6) Dengan pembahagian sewa iaitu perbezaan mengikut tingkat bangunan. 7)Sewa yg dinilai mengikut cara pembahagian zon. DDV2433

Analisis keseluruhan Sewaan bagi ruang niaga adalah dibahagikan dengan ruang sewaan yg. Boleh disewakan untuk memperolehi sewaan keseluruhan semeter persegi. Dibandingkan dengan sewa harta tanah yang sama kegunaannya di pasaran. Jika dalam sesebuah bangunan komersial terdapat pelbagai kegunaan seperti ruang niaga, pejabat, pameran dan sebagainya, maka sewa perlu ditentukan berdasarkan kegunaan yang sama. DDV2433

Kaedah ini sesuai digunakan untuk menentukan sewaan bagi kedai-kedai kecil di mana analisis sewaan dibuat secara keseluruhan kerana seunit kedai biasanya disewa oleh seorang pemilik dengan kegunaan bangunan yang sama. Cthnya penentuan nilai sewa bulanan untuk kedai di jalan TAR. Penilai perlu membuat perbandingan dengan nilai sewa semasa untuk kedai-kedai di Jalan TAR. DDV2433

Pengezonan Arbitrari Penentuan sewaan berdasarkan kepada zon-zon tertentu dalam sesebuah bangunan komersial. Setiap ruang mempunyai nilai sewa yang berbeza berdasarkan keupayaannya untuk menarik pelanggan. Contohnya nilai sewa bangunan yang mengadap jalan mempunyai nilai sewa yang lebih tinggi berbanding bangunan yang terletak di belakangnya. DDV2433

Contoh: Analisa sewaan RM5,000 yang dibayar bagi sebuah kedai dengan ukuran bahgaian hadapan 6 meter lebar dan 21 meter panjang. Andaikan pengezonan dibuat dengan 7 meter panjang. Zon A terletak berhadapan pintu utama, zon B terletak di lapisan kedua dan Zon C terletak di lapisan ke 3 DDV2433

Penyelesaian: Analisis keseluruhan: Luas bangunan = panjang x lebar Luas bangunan = 21 meter x 6 meter Sewa semeter persegi: Sewa / luas bangunan = 5000 / 126 Sewa = RM39.68 semeter persegi. DDV2433

Pengezonan: Zon A = 6 x 7 = 42 @ $x = 42x Zon B = 6 x 7 = 42 @ ½ x = 21x Zon C = 6 x 7 = 42 @ ¼ x = 10.5 x ------------------------------------------- = 73.5 x = 73.5x X = 5000 / 73.5 X = 68 DDV2433

Nilai sewa: Zon A = 42 x RM68 = RM2,856 Zon B = 42 x RM34 = RM1,428 Zon C = 42 x RM17 = RM RM714 ------------------------------------- DDV2433

Pengezonan Tabii Kaedah ini sesuai digunakan untuk menganalisa sewaan bagi sebuah pusat membeli belah atau harta tanah yang terletak di sebuah jalan di kawasan membeli belah di mana maklumat yang diperolehi untuk sebahagian unit sahaja. Ia memerlukan perbandingan antara dua unit, maka sewaan ruang niaga akan diasingkan daripada sewaan keseluruhan bangunan. DDV2433

Contoh: Sewaan bagi dua bangunan yang bersebelahan. Satu darinya berukuran 6 meter x 21 meter dengan sewaan RM5,000 setahun manakala yang satu lagi berukuran 8 meter x 25 meter dengan sewaan RM6,500 setahun DDV2433

Tutorial: Pemajak sebuah kedai di No, 12 Jalan Mawar mendapat pajakan harta daripada pemilik pegangan kekal. Pajakan 20 tahuan dengan semakan sewa dilakukan setiap 5 tahun sekali. Pajakan akan tamat 4 tahun lagi. Kedai ini terdiri dari 2 tingkat dan tingkat bawah dijadikan ruang jualan manakala tingkat pertama dijadikan ruang pameran jualan. Kedua-duanya mempunyai saiz yang sama iaitu 7 meter lebar dan 16 meter panjang. DDV2433

Harta tanah yang terletak di no Harta tanah yang terletak di no.8 Jalan Mawar dengan kegunaan yang sama dengan harta tanah subjek dengan keluasan 6 meter lebar dan 15 meter panjang kebelakang. Baru-baru ini kedai berkenaan telah disewa selama 20 tahun dengan pajakan pembaikan dan insurans penuh dan disemak setiap 5 tahun sekali . Sewanya adalah RM6,500 setahun. Kepentingan kekal baru sahaja dijual dengan RM90,000. DDV2433

Penyelesaian: DDV2433

Sewa bersih dan belanja penyenggaraan. Perbelanjaan bg menguruskan harta. Perlu dinyatakan didalam syarat perjanjian sewa / pajakan. Sama ada sewa yang ditetapkan termasuk dengan perbelanjaan yg berkaitan atau tidak. Pengeluaran perbelanjaan penyenggaraan menjadi tanggungan siapa? penyewa/pemilik? DDV2433

Perbelanjaan termasuklah : 1. Cukai tanah, Cukai Taksiran & bayaran-bayaran lain yg dibayar kpd Kerajaan Negeri / Kerajaan Tempatan (PBT). 2. Belanja atau peruntukan belanja bagi memperbaiki bangunan dan kawasannya termasuk pagar, TLK, stor dsb. 3. Peruntukan bg memperbaharui alat-alat serta lekapan kekal dsb. 4. Cleaning services, menjaga dan menyediakan lampu bangunan. DDV2433

Samb…. 5. Belanja bg penyenggaraan bangunan bg amaun yang besar (cth: sinking fund). 6. Premium insurans bg bangunan dan peralatan. 7. Lain-lain perbelanjaan yg dinyatakan dlm syarat dokumen perjanjian sewaan/pajakan DDV2433

Contoh Kes : Harun telah menyewakan harta peg. Kekalnya kpd Jamal & rakan-rakannya, yg membayar sewa berasingan berjumlah RM 6,0000.00 sebulan. Tanggungan Harun yg dinyatakan dlm surat pajak ialah membaiki bangunan serta kemasan dalam dan luarnya, membayar cukai tanah dan cukai taksiran, mencuci koridor, membersih tandas dan kawasan halaman, membayar gaji pembantu rumah dan memperbaharui perabot jika perlu serta membayar premium insurans polisi kebakaran. Pengurusan harta itu diserahkan kepada B & Co. sebagai Pengurus Harta yang mengenakan bayaran sebanyak 5% drpd kadar sewa yg ditetapkan. Berapakah nilai sewa bersih yang diterima oleh Harun? DDV2433

PENGIRAAN KELUASAN BANGUNAN. Keluasan bgn bersamaan dgn keluasan bersih bgn iaitu keluasan sebenar yg digunakan oleh penyewa. Rasionalnya ialah seorang penyewa tidak akan membayar sewa untunk suatu ruang yang tidak memberikan faedah secara langsung kepada aktivitinya. Bahagian amalan am, ISM menggariskan utk mengira keluasan bersih bgn, cthnya keluasan bersih utk harta tanah perdagangan DDV2433

Sekiranya komponen berikut berada di dalam bgn, ia perlu ditolak drpd keluasan bangunan iaitu : Tangga Tandas Ruang legar Koridor Bilik untuk alat, mesin & jentera Setor pencucian Teras servis Ruang yg mempunyai ketinggian kurang drpd 1.5 meter Tiang & dinding alas beban DDV2433

Samb.. Manakala perkara yg tidak perlu ditolak adalah dinding dalaman yg bukan dinding galas beban ataupun dinding sekatan (partition). DDV2433

KADAR HASIL PULANGAN Kadar hasil pulangan drpd pelaburan harta boleh ditentukan dengan menggunakan formula, 1 NM SB NM = Nilai Modal SB = Sewa bersih DDV2433

Contoh 1: Ahmad telah menyewakan harta pegangan kekalnya dengan sewa bersih RM 10,000.00 setahun. Dia telah membeli harta itu dengan harga pasaran RM 100,000.00 . Berapakah kadar hasil pulangan daripada pelaburannya? Penyelesaian, dgn menggunakan formula ; 1 NM SB DDV2433

Penyelesaian… DDV2433

Contoh 2 : Yusof telah menyewakan harta pegangan kekalnya untuk tempoh 14 tahun dgn kadar sewa yg ditetapkan ialah sebanyak RM6,000.00 setahun utk 7 tahun pertama & RM8,000.00 setahun utk 7 tahun kedua. Berapakah kadar hasil pulangan daripada harta ini sekiranya pihak pelabur membelinya dengan harga mngikut nilai pasaran cara pelaburan? Kadar bunga ialah 7% bg harta seperti ini. DDV2433

Contoh 3 : Omar ingin melaburkan modalnya dalam harta A yg telah disewakan dgn kadar sewa RM10,000.00 . Tempoh pajakan yg masih ada lg ialah 3 tahun. Nilai sewa pasaran harta ini ialah RM15,000.00 setahun. Pulangan yang diperolehi drpd harta yg serupa dianggarkan sebanyak 8%. Berapakah kadar hasil pulangan daripada pelaburan harta ini yang dimiliki dibawah pegangan kekal. DDV2433