Seluk Beluk Pengikatan Jaminan Dalam Dunia Perbankan 12/25/2018 Seluk Beluk Pengikatan Jaminan Dalam Dunia Perbankan Oleh: Irma Devita Purnamasari, SH, MKn www.irmadevita.com Twitter: @irmadevitacom 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

Pokok-Pokok Ketentuan Ttg Jaminan 12/25/2018 Pokok-Pokok Ketentuan Ttg Jaminan Sifatnya accesoir (melekat pada perjanjian pokok) Artinya: Jika perjanjian pokok berakhir, maka jaminan juga akan hapus Bentuk jaminan tergantung pada jenis objeknya: a. Benda tetap (tidak bergerak) b. Benda bergerak c. Benda bergerak tapi melebihi 20-M3 d. Benda yang didirikan dan/atau melekat di atas alas hak milik pihak lain. e. Benda yang bertubuh/ tdk bertubuh 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Jenis-jenis Jaminan 12/25/2018 Benda tetap Tanah serta segala sesuatu yang melekat padanya UU Hak Tanggungan No. 4/1996 b. Benda Bergerak contohnya: fidusia, gadai, cessie UU Jaminan Fidusia No. 42/1999 Benda bergerak namun beratnya melebihi 20-M3 contohnya: Kapal laut dijaminkan dengan Hipotik Kapal (ps. 116 - 1232 KUHPer). Benda tetap namun kepemilikannya berbeda dengan tanah hak di bawahnya. Contohnya: bangunan yg didirikan di atas tanah milik orang/pihak lain, atau yg tidak dapat dibebani HT 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved HAK TANGGUNGAN BERDASAR UU HT No. 4/1996 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved 12/25/2018 HAK BANGSA INDONESIA Hak Menguasai Negara Hak Masyarakat Hukum Adat Hak Individual Perdata Hak Jaminan Hak atas tanah Gadai Primer Sekunder Hak Tanggungan 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved 12/25/2018 Subjek Hak Atas tanah Badan Hkm ORANG Asing Indonesia - WNI - WNA di Ind. Perwakilan di Indonesia Swasta Negara Instansi Pem -PT. -Koperasi -BUMN -BUMD -Lembaga Non Dept. -PEMDA 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved HAK PENGELOLAAN www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Jenis Hak Atas Tanah PRIMER Merupakan hak Originair yang diberikan langsung oleh negara, yang terdiri dari: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Pengelolaan (HPL) SEKUNDER (DERIVATIF) 1. HGB/HGU/HP di atas tanah Hak Milik atau HPL 2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di atas HPL atau hak primer lainnya 3. Hak Pakai di atas tanah Negara 4. Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/HGB/HGU/Hak pengelolaan atau tanah negara 5. Hak untuk memungut hasil hutan 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved HAK TANGGUNGAN 12/25/2018 Dahulu dikenal dengan Hipotik Dibebankan pada tanah-tanah hak primer saja, yaitu: 1. Hak Milik 2. Hak Guna Bangunan 3. Hak Guna Usaha 4. HMSRS 5. Hak Pakai dgn jangka waktu Meliputi segala benda yang terdapat dan/atau tertanam di atas tanah tsb, : bangunan, mesin-mesin, tanaman, dll 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

Sifat dan Ciri Khas Hak Tanggungan 12/25/2018 Sifat dan Ciri Khas Hak Tanggungan Hak Tanggungan memberikan hak preferent (droit de preferent), atau kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi. Hak Tanggungan mempunyai sifat droit de suite (selalu mengikuti bendanya, ditangan siapapun benda tersebut berada). 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

Sifat dan Ciri Khas HT (2) 4.Hak Tanggungan dapat digunakan untuk menjamin utang yang sudah ada atau yang akan ada. 5.Hak Tanggungan dibebankan kepada hak atas tanah saja  hak primer 6. Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial. 7. Hak Tanggungan memiliki sifat spesialitas dan publisitas. 8. Objeknya meliputi: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com - All Rights Reserved Ketentuan Umum SKMHT Pada dasarnya diberikan untuk jangka waktu max 30 hari terhitung sejak akta di ttd Akta SKMHT tidak dapat di ttd berdasarkan kuasa dari pemilik tanah (harus pemilik tanah ybs) Kecuali: dalam sertifikat yang dimiliki oleh beberapa orang, bisa dikuasakan kepada salah satu dari mereka sendiri. Klausula yang ada tidak boleh bertentangan dengan APHT nya. Jika pemilik tanah berbeda dengan pemilik bangunan, harus keduanya hadir pada saat ttd SKMHT/APHT 12/25/2018 www.irmadevita.com - All Rights Reserved

www.irmadevita.com - All Rights Reserved BATAS WAKTU SKMHT SKMHT mengenai HaT yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan; Jika tanahnya belum terdaftar,atau sudah bersertipikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi HT sebagai pemegang hak baru, maka batas waktu pembuatan APHT nya 3 bulan sesudah diberikan; SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan tersebut, BATAL DEMI HUKUM Ketentuan tersebut untuk memberikan kepastian hukum & perlindungan hukum. 12/25/2018 www.irmadevita.com - All Rights Reserved

SKMHT Dengan Jangka Waktu Khusus PMNA/Ka BPN No.4/1996 ttg Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT untuk menjamin kredit-kredit tertentu jo SK Dir BI No.26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 : jangka waktu berakhirnya SKMHT : selama jangka waktu Perjanjian Kreditnya. Syaratnya: 1. Perumahan inti, perumahan sederhana, atau rumah susun dengan luas tanah max 200M2 dan luas bangunan max 70M2. 2. Pemilikan kaveling siap bangun dengan luas tanah 54-72M2 dan kredit untuk membiayai bangunannya. 3. Kredit renovasi untuk rumah yang masuk kriteria dalam point 1 dan 2. 12/25/2018 www.irmadevita.com - All Rights Reserved

Permasalahan Dalam Praktek Bagaimana dengan jaminan yang sertifikatnya akan berakhir jangka waktunya, padahal dia sedang dibebani dengan Hak Tanggungan? Bagaimana dengan penjualan tanah dan bangunan yang masih dibebani dengan hak tanggungan? Bagaimana jika nama dalam sertifikat yang dibebani HT meninggal dunia? Dapatkah tanah yang sudah berakhir haknya dibebani dengan hak tanggungan? 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Jaminan Fidusia Berdasarkan UU No. 42 Thn 1999 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Yang dapat di Fidusiakan Benda2 bergerak, yang: a. Berwujud : mesin, kendaraan, motor, stok barang b. tidak berwujud: piutang dagang, hak kebendaan 2. Benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan: Bangunan 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Yang Dikecualikan Fidusia (Psl 3) Hak Tanggungan atas tanah serta benda2 yg melekat di atasnya Hipotik kapal yg beratnya di atas 20-M3 Hipotik Pesawat terbang Gadai Tambahan: Hak Perorangan: kontrak, hak sewa, asuransi, rekening 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Sifat Jaminan Fidusia Accessoir (melekat pada perjanjian induknya). Memberikan Hak Preferent (hak didahulukan). Droit de suite. Untuk menjamin utang yang sudah ada atau yang akan ada 5. Memiliki kekuatan eksekutorial dan didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia setempat 6. Jaminan Fidusia mempunya sifat spesialitas dan publisitas 7. Objeknya: benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, dan benda tidak bergerak yang tidak dibebankan dengan Hak Tanggungan, serta benda yang diperoleh dikemudian hari. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Subjek Fidusia 1. Dari segi individu (person), yang menjadi subjek fidusia adalah : a. Orang perorangan; b. Korporasi. 2. Para Pihak, yang menjadi subjek fidusia adalah a. Pemberi Fidusia (bisa penjamin atau dan/atau Debitur itu sendiri); b. Penerima Fidusia atau Kreditur atau Security Agent dlm perjanjian konsorsium 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Larangan Pemberi Fidusia dilarang melakukan fidusia ulang terhadap benda yang menjadi objek jaminan fidusia yang sudah terdaftar; 2. Pemberi Fidusia dilarang mengalihkan, menggadaikan, atau menyewakan kepada pihak lain benda yang menjadi objek jaminan fidusia yang tidak merupakan benda persediaan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Penerima Fidusia. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Permasalahan Dalam Praktek Pemberian Jaminan fidusia atas sekumpulan barang, namun ternyata akan di roya sebagian saja Pemberi fidusia dan penerima fidusia adalah orang asing/badan hukum asing, sedangkan objeknya ada di Indonesia. Dapatkah di fidusiakan? Fidusia tidak mengenal istilah “pengecekan sertifikat” sebelum pendaftaran. Kreditur yang mendaftar lebih dulu, itu yang didahulukan Fidusia kadang tidak dapat di eksekusi jika masih ada piutang yang didahulukan seperti gaji buruh Jangka waktu perjanjian kredit harus disebutkan secara tepat di dalam sertifikat, pada saat perpanjangan harus ada perubahan/perpanjangan pendaftaran fidusia. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Permasalahan Dalam Praktik 6. Untuk stok barang dan piutang dagang, yg Daftarnya selalu berubah tiap 3 bulan, apakah perubahannya perlu didaftarkan? 7. Fidusia bangunan: harus dipastikan bahwa tanahnya tidak difidusiakan kpd orang/pihak lain dan harus ada perjanjian antara pemilik bangunan dengan pemilik tanah. 8. Barang yang difidusiakan tidak/belum terdaftar atas nama pemberi fidusia 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved HIPOTEK KAPAL (Sesuai Pasal 1162 s/d Pasal1232 KUHPerdata juncto UU No. 17/2008 junctis PP No.22/2011) 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Hipotek Kapal Adalah Hak Kebendaan atas kapal yang dibukukan atau didaftarkan (biasanya dengan isi kotor di atas 20 M3) diberikan dengan akta autentik, guna menjamin tagihan hutang Sepanjang mengenai tanah dan bangunan, sudah diubah dengan UU Hak Tanggungan No. 4/1996 Untuk kapal yang ukurannya kurang dari 20-M3, dijaminkan dengan menggunakan Jaminan Fidusia 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Unsur-Unsur Kapal Laut 1. Adanya Hak Kebendaan 2. Objeknya adalah kapal yang beratnya di atas 20-M3 3. Kapal tersebut harus yang dibukukan 4. Diberikan dengan akta autentik 5. Menjamin tagihan hutang 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved HAL-HAL YANG HARUS DIPERTIMBANGKAN DALAM PELAKSAANAAN HIPOTEK KAPAL LAUT Identitas Kapal harus jelas tercantum dalam Akta Hipotek Perjanjian antara Kreditur dengan Debitur ditunjukkan dengan Perjanjian Kredit (syarat pembuatan Akta Hipotek) Nilai Kredit, yakni nilai keseluruhan yang diterima berdasarkan barang yang dijaminkan (kapal) Nilai Hipotek dikhususkan pada nilai kapal (berdasarkan pada Apraissal Bank)  bisa sesuai dengan nilai kapal Mata uang yang ditetapkan bisa apa saja sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

PAND BESLAG Pasal 1150 s.d. Pasal 1160 KUHPerdata GADAI (PAND) PAND BESLAG Pasal 1150 s.d. Pasal 1160 KUHPerdata 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved SIFAT JAMINAN GADAI Bersifat accessoir Memberikan hak preferent. 3. Memiliki kekuatan eksekutorial. 4. Hak Gadai tidak dapat dibagi-bagi. 5. Benda gadai berada dalam kekuasaan debitur. 6. Hak gadai berisi hak untuk melunasi utang dari hasil penjualan benda gadai. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Sifat Gadai (2) 7. Bersifat individualiteit, Vide Pasal 1160 KUH Perdata, bahwa benda gadai melekat secara utuh pada utangnya meskipun karena meninggalnya debitur atau kreditur diwariskan secara terbagi-bagi, namun hak gadai atas benda yang digadaikan tidak dapat hapus dengan begitu saja hingga seluruh utang telah dilunasi; 8. Bersifat menyeluruh (totaliteit), berarti hak kebendaan atas gadai mengikuti segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan benda terhadap mana hak kebendaan diberikan 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Sifat Gadai (3) 8. Sebagai Jura in re Aliena (yang terbatas), gadai hanya semata-mata ditujukan bagi pelunasan utang. Gadai tidaklah memberikan hak kepada Pemegang Gadai/Penerima Gadai untuk memanfaatkan benda yang digadaikan, terlebih lagi mengalihkan atau memindahkan penguasaan atas benda yang digadaikan tanpa izin dari Pemberi Gadai. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Rambu-Rambu Gadai Dalam Praktik Untuk Gadai saham pada PT tertutup, harus didaftarkan pada Daftar Pemegang Saham (ps. 60 ayat 2 UUPT) Gadai Saham atau obligasi pada PT Tbk, maka harus di catatkan pada KSEI agar saham tsb di blokir (Kep.Dir PT. Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) No. KEP-012/ DIR/KSEI/0807) Yang dicatatkan adalah: jumlah, jenis efek, pihak yang menerima jaminan dimaksud dan persyaratan jaminan lainnya 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Personnal/Company Guarantee Dasar Hukum Pasal 1800-1850 KUHPerdata 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Ciri Khas PG dan CG Penjaminan ini berlaku terus menerus untuk setiap perpanjangan, tambahan, dan atau perubahan dan atau pembaharuan fasilitas kredit tersebut yang akan ada/dibuat di kemudian hari sampai pinjaman/hutang Debitor pada Bank tersebut selesai (lunas) dan segala akibat hukum yang timbul dari penjaminan tersebut menjadi tanggung jawab penjamin juga. Pemberi PG atau CG harus melepaskan berbagai hak istimewanya, terutama hak untuk minta agar asset Debitur dilelang lebih dulu untuk melunasi kewajiban Debitur kepada Bank. Law Enforcement pada PG/CG biasanya dilakukan melalui gugatan kepailitan. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

Permasalahan dalam PG dan CG 12/25/2018 Pemberian Penjaminan oleh yayasan terhadap hutang orang lain atau perusahaan lain dilarang (UU yayasan) Pemberian jaminan oleh perusahaan atau perorangan yang memiliki hutang atau pernah bertindak sebagai penjamin untuk hutang lain, harus mendapat persetujuan tertulis dari kreditur sebelumnya Hak istimewa dari penjamin harus dilepaskan dalam akta PG/CG Jika hutang yang dijamin lebih dari asset Penjamin, maka harus dibuatkan persetujuan RUPS 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Alternatif Jaminan Penyerahan Jaminan dan Kuasa, Kuasa Menjual atau Letter of Undertaking (LOU), Negative Pledge 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Sifatnya Pada prinsipnya bukan merupakan jaminan Mempunyai kekuatan hukum yang paling lemah dibandingkan bentuk jaminan lainnya Dapat digunakan sebagai jembatan dalam hal tanah yang akan dijaminkan masih sedang dalam proses pensertifikatan, proses pemecahan, proses penggabungan atau proses permohonan haknya 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

www.irmadevita.com All Rights Reserved Kesimpulan Karena hukum jaminan bersifat accesoir (melekat pada perjanjian pokok) maka, jika Jika perjanjian pokok berakhir, maka jaminan juga akan hapus Dalam menentukan jaminan apa yang digunakan untuk menjamin suatu perjanjian kredit, maka harus diperhatikan mengenai sifat dan karakter dari masing-masing jaminan dengan segala resiko yang melekat padanya Alternatif Jaminan bukan merupakan jaminan. Hanya bisa digunakan sebagai jembatan pada saat jaminan utama tidak bisa di ikat. 12/25/2018 www.irmadevita.com All Rights Reserved

FOLLOW ME ON TWITTER @irmadevitacom “Hukum Jadi Mudah & Praktis” #MelekHukum #TipsHukum #MelekSyariah #InfoPraktisi Info praktis seputar hukum Perusahaan,kenotariatan, perdata,agraria, Syariah dan bisnis. 12/25/2018 All Rights Reserved www.irmadevita.com

Terima kasih atas perhatian anda SERIAL PANDUAN HUKUM PRAKTIS POPULER 12/25/2018 All Rights Reserved www.irmadevita.com