Masalah Jaminan dan Agunan dalam Perjanjian Kredit Dewi Nurul Musjtari, S.H., M.Hum. Dosen Fakultas Hukum UMY Dipresentasikan pada: Pelatihan Aspek Hukum Perkreditan, 20 Desember 2011, E-Gov.

POKOK-POKOK MATERI Beberapa Pengertian Legalitas Jaminan Pembedaan Benda Jaminan Fidusia Eksekusi Jaminan Fidusia Hak Tanggungan Eksekusi Hak Tanggungan Penutup Tanya jawab & Kasus

BEBERAPA PENGERTIAN DEBITUR : Pihak yang berhutang KREDITUR : Pihak yang berpiutang PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah, adalah pejabat umum yg diberi wewenang utk membuat akta pemindahan dan pembebanan HAT menurut peraturan perundang-undangan yg berlaku KANTOR PERTANAHAN : Adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wil kabupaten, kotamadya atau wil administratif lain yg setingkat yg melakukan pendaftaran HAT dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah. BENDA TETAP : Benda yang menurut sifatnya tidak bergerak (Pasal 506-508 KUHPer) BENDA BERGERAK : Benda yg menurut sifatnya dapat berpindah atau dipindahkan dari suatu tempat ketempat lain (Pasal 509-511 KUHPer)

PERSYARATAN KREDIT LEGALITAS JAMINAN Jaminan harus dicek, untuk diperoleh keyakinan bahwa Jaminan tidak dalam sengketa. Risiko : Apabila tdk dilakukan, Bank tidak dapat mengetahui secara pasti status jaminan tsb STATUS JAMINAN Harus dilakukan Plotting untuk memastikan lokasi Jaminan Risiko : Apabila tdk dilakukan, Bank tidak dapat mengetahui secara pasti kondisi jaminan tsb LETAK/KONDISI JAMINAN 4

LEGALITAS USAHA Dokumen Perizinan sedapat mungkin dilakukan verifikasi kebenarannya kepada instansi penerbit. Risiko : Apabila tdk dilakukan, ada kemungkinan dokumen dipalsukan. PERIZINAN Harus dilakukan OTS untuk memastikan kebenaran, kelayakan usaha yang akan dibiayai. Risiko : Apabila tdk dilakukan, ada kemungkinan usaha debitur tidak layak, fiktif. LETAK/LOKASI USAHA 5

SYARAT SAHNYA PERJANJIAN Syarat Sahnya Perjanjian PERJANJIAN KREDIT SYARAT SAHNYA PERJANJIAN Sepakat Dapat Dibatalkan (Voidable) Syarat Sahnya Perjanjian [1320 KUH Pdt] Cakap Hal tertentu Batal Demi Hukum (Null & void) Causa Halal

PERJANJIAN KREDIT MEMUAT: BAGIAN KOMPARISI BAGIAN ISI PK: - Maksimum Kredit - Syarat Pencairan Kredit (Predisbursement) - Tujuan Kredit - Jangka Waktu - Suku Bunga Kredit dan denda Tunggakan - Jaminan Kredit - Pengelolaan Rekening - Pembatasan Penerima Kredit - Covenant-covenant - Event of default BAGIAN PENUTUP MATERI PK

Perorangan Jaminan Kebendaan PENGIKATAN JAMINAN MACAM JAMINAN Borgtocht: PG & CG Jaminan HT, Hipotik, Jaminan Fidusia, Gadai, Jaminan Resi Gudang, Cessie dengan hak retrocessi, PPJPK & PPHPGR Kebendaan

PENGIKATAN JAMINAN JENIS BENDA & PENGIKATANNYA B E N D A HIPOTIK KAPAL HAK MILIK HAK GUNA BANGUNAN HAK GUNA USAHA HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA HM ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (STRATA TITLE) TERDAFTAR HAK TANGGUNGAN SKMHT (KREDIT PROGRAM) TANAH TIDAK BERGERAK TIDAK TERDAFTAR GIRIK PETOK LETTER CI PPJPK (BNI) SKMHT BUKAN TANAH KAPAL LAUT > 20 M3 HIPOTIK KAPAL B E N D A SURAT BERHARGA SAHAM OBLIGASI DRAFT / WESEL SIMPANAN GADAI TDK BERTUBUH KAPAL TERBANG HELIKOPTER KAPAL LAUT < 20 M3 HIPOTIK JAMINAN FIDUSIA HIPOTIK JAMINAN FIDUSIA TERDAFTAR BERGERAK KENDARAAN MOTOR RODA DUA, EMPAT/ LEBIH JAMINAN FIDUSIA JAMINAN FIDUSIA BERTUBUH PERSEDIAAN MESIN-MESIN BATU PERMATA LOGAM MULIA (belahlah) TIDAK TERDAFTAR JAMINAN FIDUSIA GADAI

PERKEMBANGAN FIDUSIA Berdasarkan surat Departemen Hukum Dan HAM RI, Ditjen Administrasi Hukum Umum kepada Kanwil Departemen Hukum Dan HAM DKI Jakarta No.C.HT.06.10-01 tgl. 24 Pebruari 2006 disebutkan bahwa : - Obyek Jaminan Fidusia bersifat Hak Kebendaan. - Termin proyek, sewa, kontrak atau pinjam pakai, serta hak perorangan lainnya bukan merupakan pengertian Benda yang menjadi Obyek Jaminan Fidusia. - Polis Asuransi tidak dapat dijadikan Obyek Jaminan Fidusia karena Asuransi/Polis Asuransi merupakan hak perorangan, yaitu hak yang melekat pada orang yang memilikinya tetapi tidak dapat dialihkan.”

PERKEMBANGAN FIDUSIA Perkembangan terakhir, berdasarkan surat Departemen Hukum Dan HAM RI, Ditjen Administrasi Hukum Umum kepada seluruh Kanwil Departemen Hukum Dan HAM No. C2 HT.04.06-13 tgl. 9 Juni 2006 disebutkan bahwa : - Klaim asuransi dapat dijadikan Obyek Jaminan Fidusia karena telah terjadi evenemen (peristiwa tak tentu yang menjadi kenyataan) yang menimpa benda yang diaruransikan, sehingga penanggung terikat untuk mengganti kerugian kepada tertanggung. - Bukti hak piutang atas klaim asuransi bukan polis asuransi, melainkan bukti lain yang lazim berlaku dalam praktek perasuransian.

MEKANISME CESSIE SI BERHUTANG PENERIMA KREDIT BANK Hutang piutang PERJANJIAN KREDIT CESSIE BANK

PUSAT REGISTRASI RESI GUDANG HAK JAMINAN ATAS RESI GUDANG 1. SIMPAN BARANG PENGELOLA GUDANG DEBITUR 3. RESI GUDANG 6. HAK JAMINAN ATAS RESI GUDANG 7. PEMBERITAHUAN 2. PENDAFTARAN (KODE PENGAMAN & DITATAUSAHAKAN 4. SERAHKAN RESI GUDANG 5. VERIFIKASI 9. KONFIRMASI PEMBERITAHUAN 5. VERIFIKASI PUSAT REGISTRASI RESI GUDANG BANK 7. PEMBERITAHUAN 9. KONFIRMASI PEMBERITAHUAN 8. PENCATATAN DLM BUKU DAFTAR PEMBEBANAN HAK JAMINAN ATAS RESI GUDANG 13

HAK JAMINAN ATAS RESI GUDANG Definisi : Hak jaminan atas resi gudang adalah hak jaminan yang dibebankan pada resi gudang utk pelunasan utang yang memberikan kedudukan utk diutamakan bagi penerima hak jaminan terhadap kreditor yang lain Dasar hukum hak jaminan atas resi gudang : UU No.9 tahun 2006 tentang sistem resi gudang PP No.36 tahun 2007 tentang sistem resi gudang 14

RESI GUDANG Resi Gudang Yaitu dokumen bukti kepemilikan atas barang yang disimpan di gudang yang diterbitkan oleh Pengelola Gudang yang telah memperoleh persetujuan dari Badan Pengawas Sistem Resi Gudang (yang berada di bawah Menteri Perdagangan) 15

JENIS RESI GUDANG Jenis Resi Gudang : Resi Gudang Atas Nama Adalah resi gudang yang mencantumkan nama Pihak yang berhak menerima penyerahan barang pengalihannya harus dengan akta otentik 2. Resi Gudang Atas Perintah Adalah resi gudang yg mencantumkan perintah pihak yang menerima penyerahan barang pengalihannya dg endosemen dan penyerahan Resi Gudangnya 16

PEMBEDAAN BENDA JAMINAN Dalam Hukum Perdata, terutama mengenai lembaga jaminan, penting sekali arti pembagian benda bergerak dan tak bergerak, dimana atas dasar pembedaan tersebut menentukan jenis lembaga jaminan/ikatan kredit yang mana yang dapat dipasang untuk kredit yang akan diberikan. Jika benda jaminan itu berupa benda bergerak maka dapat dipasang lembaga jaminan FIDUSIA dan GADAI Jika benda jaminan itu berupa benda tidak bergerak maka dapat dipasang lembaga jaminan HIPOTEK dan HAK TANGGUNGAN

FIDUSIA Dasar Hukum : UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia FIDUSIA : Pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dgn ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tetap dlm penguasaan pemilik benda. JAMINAN FIDUSIA adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan Jaminan Fidusia dibuat dg akta notaris dlm bahasa Indonesia dan merupakan akta Jaminan Fidusia. Pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan pada Kantor Pendaftaran Fidusia Departemen Hukum & HAM Hapusnya Jaminan Fidusia : Hapusnya hutang yang dijamin dg fidusia Pelepasan hak atas Jamnan Fidusia oleh Penerima Fidusia Musnahnya benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia

EKSEKUSI JAMINAN FIDUCIA Pasal 29 UU Jaminan Fidusia menyatakan bahwa apabila debitur atau Pemberi Fidusia cidera janji, eksekusi terhadap benda yang menjadi Jaminan Fidusia dapat dilakukan dengan cara : Pelaksanaan titel eksekutorial oleh Penerima Fidusia Penjualan benda yg menjadi objek jaminan fidusia atas kekuasaan Penerima Fidusia sendiri melalui pelelangan umum Penjualan dibawah tangan yg dilakukan berdasarkan kesepakatan Pemberi dan Penerima Fidusia Khusus untuk point c, pelaksanaan penjualan tersebut dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan Jadi prinsipnya adalah penjualan benda yg menjadi objek Jaminan Fidusia HARUS melalui PELELANGAN UMUM, namun demikian dimungkinkan penjualan dibawah tangan asalkan hal tersebut disepakati oleh Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia

HAK TANGGUNGAN Dasar hukum : UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Hak Tanggungan adalah suatu lembaga jaminan dimana objek yang menjadi jaminan suatu hutang adalah benda yang berupa tanah Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dg pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dlm buku tanah HAT yg menjadi obyek HT serta menyalin catatan tsb pada sertipikat HAT yang bersangkutan.

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN Pasal 6 UUHT : Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek HT atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pasal 20 UUHT : Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan hak pemegang HT pertama untuk menjual objek HT atau berdasarkan titel eksekutorial yg terdapat dlm sertipikat HT, objek HT dijual melalui pelelangan umum. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang HT penjualan objek HT dapat dilaksanakan di bawah tangan, penjualan demikian hanya dpt dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang HT kepada pihak-pihak yg berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yg beredar di daerah ybs dan/atau media massa setempat serta tidak ada pihak yg menyatakan keberatan.

PENUTUP Pasal 1131 KUHPerdata : Semua debitur bertanggung jawab atas perikatan-perikatan/hutangnya dengan seluruh harta benda miliknya.