SURAT KUASA MEMBEBANI HAK TANGGUNGAN DALAM RANGKA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

SYARAT-SYARAT SKMHT Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai yang berhak atas obyek Hak Tanggungan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harus dibuat dihadapan notaris dan PPAT dengan syarat-syarat : Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan; Tidak memuat kuasa subtitusi; Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan; Kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali dengan sebab apapun, kecuali berakhir karena telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya; SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu yang ditetapkan batal demi hukum.

JANGKA WAKTU SKMHT SKMHT untuk tanah yang bersertipikat wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan; SKMHT untuk tanah yang belum bersertipikat, selambat-lambatnya 3 bulan; SKMHT untuk tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum didaftarkan atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru, selambat-lambatnya 3 bulan. Pembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah. Mengenai Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH) yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan, maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996 (pasal 24 ayat 3 UUHT).

JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996) SKMHT berjangka waktu hingga berakhirnya masa perjanjian kredit (Kredit Usaha Kecil vide SK-Direksi BI No.26/ 24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993) yaitu : Kredit usaha kecil: KUD,KUT,KKP KPR:rumah (lt/lb:200/70), KSB untuk luas tanah (:54m2-72m2) Kredit Produktif (maks. Rp. 50 jt): KUP-BRI, KUK

JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996) SKMHT berlaku hingga 3 bulan sejak tgl. Terbit sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit: Kredit produktif (termasuk KUK) dari Bank Umum/BPR sebesar Rp. 50-250 jt KPR untuk ruko lt/lb. 200/70m2 max. Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya. Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR

PROSEDUR PEMBERIAN KUASA Pemberian Kuasa wajib dilakukan di hadapan Notaris atau PPAT dengan suatu akta otentik (Pasal 15 ayat (1) UUHT) SKMHT dibuat oleh Notaris atau PPAT dalam dua rangkap yang keduanya asli (in originali) ditandatangani oleh pemberi dan penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau PPAT

LARANGAN DAN PERSYARATAN SKMHT PASAL 15 ayat (1) UUHT: Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. Tidak dilarang memberi kuasa memberikan janji-janji dimaksudkan dalam Pasal 11 UUHT dilarang memuat kuasa substitusi. Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan hingga ada penerima kuasa baru. Adapun yang bukan substitusi dalam hal tidak terjadi penggantian penerima kuasa apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk mencantumkan namanya melaksanakan kuasa. wajib dicantumkan secara jelas obyek HT jumlah utang, nama dan identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi HT

PERBEDAAN SKMH DENGAN SKMHT SKMH menurut Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata dibuat dengan akta notaries menurut ketentuan Reglement Jabatan Notaris (S.1860-3) Menurut UUHT SKMHT dapat dibuat oleh notaris atau PPAT SKMH ada minuut dan grosse sebagai salinannya, sedangkan SKMHT tidak ada PPAT wajib menolak menolak membuat APHT berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “in originali” yang formulirnya disediakan oleh BPN yang blangko dan formatnya diatur dalam PMNA/ka.BPN No.3 tahun 1996

Ketentuan SKMHT untuk benda-benda yang berkaitan dengan tanah Bahwa di dalam SKMHT harus disebutkan secara jelas benda-benda yang dimaksudkan untuk dibebani HT Apabila benda-benda tersebut bukan milik pemegang hak atas tanah, maka pemilik benda-benda tsb. Harus ikut menandatangani SKMHT Pasal 4 ayat (5)UUHT: Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik (berupa SKMHT-Lihat dalam penjelasan ayat ini).

Penjelasan Pasal 4 ayat (5) Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani Hak Tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan.

PERIHAL JANJI-JANJI DALAM RANGKA Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM PEMBEBANAN HT- Obligatoir Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain: janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmenyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktusewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali denganpersetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan KetuaPengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggunganapabila debitor sungguh-sungguh cidera janji; janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukanuntuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya ataudibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi ataudilanggarnya ketentuan undang-undang;

JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM PEMBEBANAN HT janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hakuntuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitorcidera janji; janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertamabahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskanhaknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu daripemegang Hak Tanggungan; janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya olehpemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum; janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untukpelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan; janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyekHak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

JANJI YG DILARANG Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum (Pasal 12 UUHT) Penjelasan Pasal 12 Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi HakTanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nyautang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta mertamenjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.