PENGENALAN KEPADA PELABURAN

DEFINISI PELABURAN “mengorbankan sesuatu pada masa ini untuk mendapatkan keuntungan pada masa akan datang” “pelaburan juga merupakan satu pengorbanan ke atas penggunaan modal sekarang bagi mendapat faedah yang diterima pada masa akan datang” “ kos melepas bagi penggunaan modal pada masa sekarang untuk faedah akan datang”

Sambhungan…. “pelaburan merupakan satu tindakan membelanjakan wang pada masa sekarang untuk memperolehi suatu bentuk pulangan di masa depan samada dalam bentuk wang atau lain-lain faedah: Rumusan: pelaburan adalah melepaskan penggunaan modal pada masa kini bagi tujuan mendapatkan pulangan pada masa depan samada dalam bentuk sewaan ataupun kenaikan nilai modal yang membawa maksud keuntungan.

PRINSIP ASAS PELABURAN 1. Keselamatan modal: Pelaburan yang dapat dipertahankan nilai dalam melawan inflasi dan mudah dicairkan (ditukar dalam bentuk wang) Cthnya Syarikat Aman telah melabur RM1 juta. Selepas 5 tahun, syarikat akan mengharapkan pelaburan ini tidak akan turun nilainya sebaliknya akan meningkat.

2. Keselamatan pendapatan Keselamatan pendapatan diukur dari segi kestabilan kuasa belinya. Dalam hal ini, setiap pelabur akan memastikan pendapatan tahunannya adalah tetap dan terjamin di masa akan datang. Juga mengharap pendapatan akan meningkat secukupnya untuk menjamin inflasi.

3. Perbelanjaan paling minimum serta tiada kerumitan dalam pengurusan. Pelaburan melibatkan pelbagai kos yang akan mengurangkan keuntungan bersih yang bakal diperolehi oleh pelabur. Contohnya perbelanjaan yang akan ditanggung dalam pelaburan harta tanah untuk sewaan adalah kos penyenggaraan, kos pembaikan, pengiklanan dan sebagainya.

4. Perbelanjaan minimum dan tiada kerumitan untuk menjual Perbelanjaan dalam menguruskan pindah milik pelaburan. Contohnya pelaburan dalam harta tanah mengambil masa yang lama untuk mendapatkan pembeli, banyak kos-kos yang perlu ditanggung cthnya duty stem, fee professional dan sebagainya. Mengambil masa lama untuk dipindah milik kerana masalah birokrasi.

CIRI-CIRI PELABURAN HARTA TANAH Instrumen lindungan inflasi Dalam hal ini, dikatakan bahwa pulangan harta tanah bergerak selari dengan kadar inflasi. Dalam konteks ini, perubahan nilai harta tanah tidak begitu ketara jika berlaku inflasi berbanding dengan pelaburan dalam saham dan stok. Jika berlaku inflasi harga saham dan stok akan jatuh dengan teruk sehingga menyebabkan pelabur mengalami kerugian.

2. Dua bentuk pulangan Pelabur boleh memperolehi dua bentuk pulangan iaitu sewa dan kenaikan harga. Jika harta tanah dibeli bagi tujuan sewaan ataupun pajakan, pulangan yang diperolehi adalah dalam bentuk pendapatan sewa. Jika harta tanah dibeli untuk didiami, pulangannya dalam bentuk simpanan ke atas perbelanjaan sewa dan menikmati kenaikan nilai modal/harga jika ia dijual kelak.

3. Faedah leveraj kewangan Pelabur boleh menikmati faedah ini jika pembelian harta tanah dibuat melalui pinjaman. Bank mengadakan kuota pinjaman harta tanah untuk membeli harta tanah terutamanya kediaman. Pinjaman dibenarkan hingga 90% daripada harga rumah . Seseorang pelabur akan mendapat faedah jika kos kewangan kurang daripada kadar pulangan yang diperolehi daripada pemilikan harta tanah.

4. Modal Pelaburan dalam harta tanah memerlukan modal yang besar terutamanya bagi pembangunan fizikal. Kos-kos yang ditanggung dalam pelaburan ini ialah kos pinjaman yang tinggi, jangka masa untuk memperolehi balik pulangan atas modal adalah panjang, risiko tinggi dan tidak terdedah dengan unsur-unsur spekulasi.

5. Pelaburan langsung Pelaburan dalam harta tanah dibuat secara langsung dengan cara memperolehi harta tanah melalui tender, perlelongan, penjanjian, jual beli dan ambil alih. Selain itu, ia juga boleh dilakukan dalam bentuk pembangunan, jualan, sewaan kembali harta tanah yang dibangunkan ini. Contohnya lot kediaman, komersial, industri, kedai, servis apartment dan sebagainya.

MATLAMAT PELABUR DALAM PELABURAN HARTA TANAH Pendapatan: Matlamatnya ialah untuk menyediakan pendapatan semasa apabila membuat pelaburan dalam harta tanah. Pelabur lebih berminat untuk memperolehi pendapatan tambahan bagi memenuhi keperluan semasa dalam membuat pelaburan. Pelabur juga mementingkan kestabilan pendapatan.

2. Pendapatan dan pertumbuhan Matlamat ini menunjukkan pelabur berminat untuk memperolehi pertumbuhan modal di samping pendapatan tambahan. Justeru itu, pelabur akan memberi penekanan yang seimbang antara pertumbuhan modal dan aliran pendapatan dengan membuat perubahan-perubahan positif terhadap harta tanah yang dijadikan aset pelaburan.

3. Pertumbuhan Pelaburan dibuat bertujuan untuk memperolehi pertumbuhan modal. Kebiasaannya pelaburan dalam kategori ini mempunyai pendapatan tinggi dan tidak mementingkan pendapatan tambahan. Mereka mementingkan masa persaraan. Mereka akan menjual harta tanah jika nilainya telah meningkat untuk menikmati keuntungan dari aspek pertumbuhan modal.

JENIS-JENIS PELABURAN DALAM HARTA TANAH: PELABURAN SECARA LANSUNG Pelaburan secara lansung merupakan pelaburan dalam satu-satu organisasi tertentu seperti kerajaan, bank-bank, syarikat-syarikat dan sebagainya. Pelabur mempunyai kepentingan hakmilik secara langsung terhadap harta tanah yang dilaburkan. Perkara ini disebabkan berlaku pertukaran hakmilik di antara dua pihak.

Hasilnya pelabur akan menjadi pemilik kepada harta tak alih tersebut dan berhak ke atas segala kepentingan yang tercatat di atas suratan hakmilik. Ia boleh dilakukan dengan membeli harta tanah itu sendiri samada kediaman, perniagaan, komersial, industri dsn. Setelah itu pelabur akan membuat keputusan samada untuk menduduki, menyewakan ataupun menjualnya kembali setelah harga meningkat.

Pelaburan Secara Tak Langsung Dibuat melalui syarikat atau organisasi yang bergiat dalam lapangan harta tanah iaitu dengan membeli saham daripada mereka. Contohnya syarikat pemaju perumahan yang menawarkan sahamnya kepada orangramai. Pelaburan ini merujuk kepada kepentingan tak lansung dalam bentuk sekuriti ke atas harta tanah.

Contohnya pemilikan saham syarikat harta tanah, bon harta tanah dan unit amanah harta tanah. Kepentingan pelabur terhadap pelaburan secara tak lansung ini hanya terletak kepada sijil pelaburan ataupun saham dan bukannya kepada suratan hakmilik (geran) harta tanah. Contoh lain adalah pelaburan dalam amanah saham harta tanah.

KITARAN PASARAN HARTA TANAH Secara umumnya faktor yang mempengaruhi pelaburan harta tanah adalah kitaran ekonomi sesebuah negara. Permintaan terhadap harta tanah ini dipengaruhi oleh kadar faedah, Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK), kemasukan pelaburan asing, faktor demografi, dasar dan polisi kerajaan dan prestasi pasaran saham.

Mengikut kajian Dr Shah Razali kitaran pasaran harta tanah boleh dibahagikan kepada: Musim panas: Peningkatan dalam pasaran harta tanah yang berlaku pada suku tahun ke3 2010 di mana harga barangan meningkat dan kenaikan kadar faedah. Harga harta tanah meningkat kerana peningkatan kuasa beli yang lebih tinggi. Ia merupakan pasaran untuk penjual harta tanah kerana peningkatan permintaan.

Musim luruh: Terjadi apabila harga saham mulai turun seperti tahun 2008. Harga komoditi lain seperti getah, kelapa sawit pun mulai menurun kerana permintaan berkurangan. Aktiviti ekonomi juga lemah dan bergerak pelahan. Permintaan harta tanah berkurangan dan merosot.

Musim sejuk Pada musim ini krisis ekonomi mula melanda. Ramai pemilik harta tanah ingin menjual harta tanah untuk tunai. Maka, nilai harta tanah jatuh dan dijual di bawah harga pasaran. Pelabur akan mengambil peluang ini untuk memperolehi seberapa banyak harta tanah disebabkan kejatuhan nilai.

Musim bunga Ketika ini pasaran harta tanah mula bergerak seimbang kerana harga pasaran dunia mula meningkat. Harga pasaran saham/mata wang menunjukkan kadar peningkatan dan kadar faedah juga meningkat secara positif. Peningkatan nilai harta tanah disebabkan pemintaan meningkat.

Kebaikan Pelaburan Dalam Harta Tanah Penawaran terhad: Terhad dan diperlukan untuk melaksanakan pelbagai aktviti di atasnya di mana ia sentiasa mencetuskan permintaan. Nilainya akan meningkatkan disebabkan permintaan tinggi tetapi penawaran adalah terhad. Walaupun penawaran utk bangunan boleh dipertingkatkan tetapi ia mengambil masa lama utk disiapkan.

2. Keperluan asasi manusia. Diperlukan oleh manusia utk melaksanakan pelbagai aktiviti seperti kediaman, perniagaan, pertanian, industri dll. Perniagaan – tanah yang menjadi tumpuan ramai diperlukan untuk melaksanakan aktiviti perniagaan.

3. Kepuasan milikan / kemegahan Orang yang memiliki harta tanah dianggap mempunyai kestabilan dari aspek ekonomi. Pengelompokan harta tanah wujud disebabkan oleh perkara ini di mana pemilik harta tanah di Taman Tun Dr Ismail dianggap sebagai penempatan golongan kaya di mana ia menimbulkan rasa kemegahan di kalangan penduduknya.

4. Kekangan Inflasi Dalam hal ini, dikatakan bahwa pulangan harta tanah bergerak selari dengan kadar inflasi. Dalam konteks ini, perubahan nilai harta tanah tidak begitu ketara jika berlaku inflasi berbanding dengan pelaburan dalam saham dan stok. Jika berlaku inflasi harga saham dan stok akan jatuh dengan teruk sehingga menyebabkan pelabur mengalami kerugian. Harta tanah jatuh sedikit atan bersamaan dengan nilai modal berdasarkan kepada lokasi.

5. Unik Setiap harta tanah unik tak sama antara satu sama lain walaupun dari jenis yang sama. Wujud ketaksamaan di antara jenis-jenis harta tanah walaupun terdiri dari jenis sama dan terletak di lokasi yang sama tetapi berbeza dari aspek keboleh sampaian yang mana akan membezakan nilai dan pulangan pelaburan di atas harta tanah ini.

6. Undang-undang, polisi kerajaan Perancangan dan pengezonan, kegunaan dan sebagainya wujudnya campur tangan kerajaan. Contohnya penempatan kawasan pengajian dalam perancangan kerajaan di mana akan meningkatkan nilai harta tanah kediaman disebabkan oleh kemasukkan pelajar. Polisi pemilikan harta tanah untuk warga asing di mana akan meningkatkan nilai harta tanah di satu-satu tempat.

KEBURUKAN PELABURAN DALAM HARTA TANAH 1. Hartanah adalah satu bentuk asset pelaburan yang sukar untuk dilupuskan berbanding dengan saham dan stok (tempoh kecairan asset stok dan saham lebih cepat dan  mudah). Jika anda boleh menjual saham pegangan dengan memberi arahan kepada broker saham broker atau agent hartanah mungkin terpaksa menjualnya dalam tempoh setahun. Ini kerana setiap hartanah mewakili nilai tertentu walaupun ianya berdekatan dengan lokasi popular. Anda terpaksa menunggu pembeli untuk datang dan menerima harga yang ditawarkan, lagi tinggi nilai hartanah lagi kurang pembeli yang layak.

2.Menjual hartanah lebih susah dan mahal berbanding  pelaburan yang lain. Ini kerana nilai hartanah bergantung pada tempoh milikan pemilik. Dalam tempoh penjualan carian nilai dan hutang yang ada pada hartanah perlu dilakukan. Semua ini tidak sahaja memakan waktu malah mengambil banyak sumber terutamanya sumber tenaga dan kewangan walaupun anda telah mempunyai pembeli yang diketahui mampu dan bersedia untuk membelinya.

3. Pegangan hartanah tidak seperti asset milikan (seperti komoditi) yang lain. Walaupun ada hartanah yang mempunyai pegangan bebas (Freehold), majoriti apartmen di Kuala lumpur dan Selangor adalah milikan sementara (Leasehold). Ini bermakna anda membeli hartanah tersebut untuk didiami pada tempoh tertentu bukan memiliki sepenuh hak pada hartanah berkenaan.

4.Pada tempoh tertentu pegangan bebas (Freehold) mungkin terpaksa ditukar kepada pegangan sementara (Leasehold). Begitu juga sebaliknya pegangan sementara kepada bebas. Sebagai pelabur anda harus memahami lebih sedikit tempoh milikan semakin banyak nilai hartanah itu terhakis. Tidak ramai yang tahu kebanyakkan hartanah yang susut nilainya adalah disebabkan semakin kurang tempoh milikan pegangan sementara (Leasehold) mereka.

5. Hartanah adalah satu asset yang mahal untuk dibeli 5. Hartanah adalah satu asset yang mahal untuk dibeli. Sebagai contoh anda boleh membeli mana-mana saham berkuali dengan beberapa puluh ribu ringgit, tetapi dengan beberapa puluh ribu ringgit asset hartanah yang anda mampu beli mungkin tidak begitu berkualiti. Dan harga belian bukanlah satu-satunya kos yang ada semasa membeli hartanah. Duti stamp, peguam, ajen, juru nilai, kos pembatalan, insuran dan mungkin kos-kos pembaik pulihan adalah beberapa kos utama yang perlu diketahui sebelum membuat penilaian.

6. Hartanah adalah pelaburan yang memerlukan penyelenggaraan tinggi 6.Hartanah adalah pelaburan yang memerlukan penyelenggaraan tinggi. Anda tidak boleh membeli dan melupakannya. Seperti mana apa yang sering dilakukan oleh pelabur saham dan stok ianya tidak seperti anda meletakkan wang didalam bank dan tunggu wang itu bertambah. Semua hartanah memerlukan peningkatan dan modernisasi agar nilainya kekal tinggi.

JENIS-JENIS PORTFOLIO PELABURAN DALAM HARTA TANAH Terbahagi kepada 3 jenis portfolio sebagaimana berikut: Pendapatan Pendapatan dan pertumbuhan Pertumbuhan.

1. Pendapatan: Tujuan utamanya adalah untuk menyediakan pendapatan semasa. Pelabur dalam kumpulan ini lebih berminat utk memperolehi pendapatan tambahan bagi memenuhi keperluan mereka. Pelabur juga mementingkan kestabilan pendapatan.

2. Pendapatan dan pertumbuhan Berminat untuk memperolehi pertumbuhan modal di samping pendapatan tambahan. Justeru itu, pemilihan portfolio ini disebabkan pelabur ingin memperolehi aliran pendapatan (aliran sewaan) sebelum menjual harta tanah untuk menikmati pertumbuhan modal apabila nilai harta tanah meningkat.

3. Pertumbuhan Pemilihan portfolio ini adalah bertujuan untuk memperolehi perningkatan dalam pertumbuhan modal. Pelabur yang memilih protfolio ini biasanya berpendapatan tinggi dan tidak menentingkan pendapatan tambahan (aliran sewa). Mereka mementingkan masa persaraan dengan menjual harta tanah utk memperolehi keuntungan.

KONSEP KEPELBAGAIAN DALAM PELABURAN HARTA TANAH Merujuk kepada mempelbagaikan jenis pelaburan dalam harta tanah di mana pelabur tidak tertumpu kepada satu jenis sahaja dengan harapan untuk mempertingkatkan keuntungan.

JENIS-JENIS KONSEP KEPELBAGAINA DALAM HARTA TANAH Kepelbagaian berdasarkan kepada jenis harta tanah. Kepelbagaian berdasarkan kepada saiz harta tanah. Kepelbagaian berdasarkan kepada nilai harta tanah. Kepelbagaian berdasarkan kepada keuntungan dalam harta tanah

JENIS-JENIS PELABURAN LAIN Saham dan stok Pinjaman (bank atau syarikat perumahan) Unit trust dan unit amanah. Bon Instrumen kewangan. Modal.